空き家・空き店舗活用支援

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。

※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。

※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。

※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（空き家・空き店舗を取り巻く環境）

• 自治体が空き家・空き店舗活用支援を行う意義は「地域コミュニティの活性化と魅力向上」と「安全・安心な生活環境の創出」にあります。
• 少子高齢化や人口減少といった社会構造の変化を背景に、全国的に空き家・空き店舗は増加の一途をたどっています。これは、東京都特別区のような高密な都市部においても例外ではありません。
• もはや空き家・空き店舗問題は、一部の地域が抱える特殊な課題ではなく、持続可能な都市経営を実現する上で避けては通れない中心的課題となっています。放置された不動産は、防災・防犯上のリスクや景観の悪化を招く「負の資産」となり得ますが、一方で、適切な活用支援を通じて、新たな居住の場、ビジネスの拠点、地域交流の核として生まれ変わらせる「地域の資源」としての可能性を秘めています。

意義

住民にとっての意義

資産価値の維持・向上と新たな収入源の創出

• 所有者が空き家を適切に管理・活用することで、建物の老朽化を防ぎ、資産価値の維持・向上につながります。
• 賃貸住宅やシェアハウス、民泊施設として貸し出すことで、安定した家賃収入という新たな収入源を確保することが可能になります。
  • （出典）池田建設株式会社「【2024年最新】空き家活用のアイデア10選」 ¹
  • （出典）株式会社manekey「空き家活用ビジネスの成功事例と収益化のポイント」令和6年 ²

多様な居住・活動の選択肢の提供

• 空き家をリノベーションし、若者向けの安価な住宅や学生・クリエイター向けのシェアハウス、子育て世帯や高齢者向けの支援付き住宅として提供することで、多様化する住民のライフスタイルやニーズに応えることができます。
• 地域活動の拠点やコミュニティスペースとして活用されれば、住民が参加できる新たな活動の場が生まれます。
  • （出典）株式会社manekey「空き家活用ビジネスの成功事例と収益化のポイント」令和6年 ²

地域社会にとっての意義

防災・防犯性の向上と景観の改善

• 管理不全な空き家は、倒壊や火災、部材の飛散といった物理的な危険だけでなく、ごみの不法投棄や不審者の侵入を誘発し、地域の治安を悪化させる要因となります。
• 空き家が解体または適切に管理・活用されることで、これらのリスクが解消され、街並みの景観が改善し、地域全体の安全性が向上します。
  • （出典）株式会社ダイヤモンド・フドウサン・リサーチ「【2024年】東京都の空き家率が高い区市町村ランキング」令和6年 ³
  • (https://estage1.com/blog/akiya-shoyuusha-fumei-mondai) ⁴

地域コミュニティの活性化と新たな魅力の創出

• 空き家や空き店舗がコミュニティカフェ、小規模な店舗、イベントスペース、NPOの活動拠点などに生まれ変わることで、新たな人の流れが生まれます。
• これにより、住民同士の交流が促進され、地域コミュニティの絆が深まるとともに、地域外からの来訪者を呼び込み、地域経済の活性化にも貢献します。
  • （出典）Housing News「負の資産から地域資源へ。空き家活用でまちづくり」 ⁵
  • (https://tkfudousan.com/column/detail/20250623114648/) ⁶
  • （出典）株式会社manekey「空き家活用ビジネスの成功事例と収益化のポイント」令和6年 ²

SDGsへの貢献

• 既存の建物を解体・廃棄するのではなく、リフォームやリノベーションによって再利用することは、建設廃棄物の削減や、新たな建築資材・エネルギーの使用抑制につながります。
• これは、持続可能な開発目標（SDGs）における目標11「住み続けられるまちづくりを」や目標12「つくる責任 つかう責任」の達成に直接的に貢献する取り組みです。
  • (https://spaceshipearth.jp/vacanthouse_bank/) ⁷

行政にとっての意義

財政基盤の安定化

• 空き家が活用されることで、所有者には固定資産税の納税義務が継続し、新たな事業が始まれば法人住民税などの税収増も見込めます。
• 逆に、管理不全な空き家への対応（指導、勧告、代執行など）にかかる行政コストを削減することができます。
  • (https://estage1.com/blog/akiya-shoyuusha-fumei-mondai) ⁴

地域課題解決の促進

• 空き家という既存ストックを、保育所の待機児童問題、高齢者施設の不足、創業支援スペースの確保といった、地域が抱える具体的な課題を解決するための受け皿として戦略的に活用できます。
• 行政がゼロから施設を建設するのに比べ、低コストかつ迅速にサービス提供拠点を整備することが可能になります。
  • （出典）池田建設株式会社「【2024年最新】空き家活用のアイデア10選」 ¹
  • （出典）株式会社manekey「空き家活用ビジネスの成功事例と収益化のポイント」令和6年 ²

（参考）歴史・経過

1960年代～1970年代：住宅余剰時代の幕開け

• 高度経済成長期に住宅建設が急増し、1968年には住宅数が総世帯数を上回り、構造的な住宅余剰の時代が始まりました。
  • (https://dovetail.co.jp/ja/japans-housing-surplus-began-in-1968-despite-only-5-of-land-being-livable-jp/) ⁸

1980年代～1990年代：バブル経済と高齢化の進行

• バブル経済とその崩壊を経て、都市構造が変化しました。同時に、少子高齢化が社会問題として認識され始め、将来の空き家増加の遠因となりました。
  • （出典）株式会社湘南プランニング「日本の空き家問題の現状と歴史的経緯」 ⁹
  • (http://coretokyoweb.jp/?page=article&id=87) ¹⁰

2000年代：人口減少社会への突入と問題の顕在化

• 日本の総人口が2008年をピークに減少に転じ、「空き家問題」が社会的な課題として広く認知されるようになりました。特に、親世代が住んでいた住宅を相続した子世代が管理に窮するケースが目立ち始めました。
  • （出典）株式会社湘南プランニング「日本の空き家問題の現状と歴史的経緯」 ⁹
  • （出典）一般社団法人空き家・空き地管理センター「空き家問題の原因」 ¹¹

2015年：空家等対策の推進に関する特別措置法の施行

• 国として初めての本格的な空き家対策法が施行されました。これにより、市町村は倒壊の危険などが著しい「特定空家等」に対し、立入調査や助言・指導、勧告、命令、最終的には行政代執行が可能となりました。
• 特に、勧告を受けた物件は固定資産税の住宅用地特例から除外されることになり、所有者に対する経済的なプレッシャーが強まりました。
  • （出典）国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」 ¹²
  • （出典）台東区「台東区空家等対策の推進に関する条例」 ¹³

2023年：改正空家等対策の推進に関する特別措置法の施行

• 従来の事後対応的な対策から、予防と活用を重視する方針へと大きく転換する法改正が行われました。
• 主な改正点として、以下の3つの制度が創設されました。
  • 管理不全空家制度：「特定空家」になる前の段階で、市町村が所有者に指導・勧告を行えるようにし、早期介入を可能にしました。勧告を受けると住宅用地特例が解除されます。
  • 空家等活用促進区域制度： 市町村が定めた区域内で、建て替えや用途変更を促進するため、建築基準法の接道義務や用途規制を緩和できるようにしました。
  • 空家等管理活用支援法人制度： 空き家活用にノウハウを持つNPO法人や民間事業者などを市町村が指定し、行政と連携して所有者支援や活用促進を担う仕組みを構築しました。
  • （出典）政府広報オンライン「放置すると危険な空き家。させない、つくらないための対策とは？」令和6年 ¹⁴
  • (https://www.sompo-ri.co.jp/2024/04/01/11966/) ¹⁵
  • （出典）和光市「空家等対策の推進に関する特別措置法の概要及び令和5年改正のポイント」 ¹⁶
  • （出典）ジチタイワークス「【2023年最新】空家等対策特別措置法改正のポイントをわかりやすく解説」令和5年 ¹⁷

空き家・空き店舗に関する現状データ

全国の空き家は過去最多の900万戸、空き家率は13.8%に

• 総務省が2024年4月に公表した「令和5年住宅・土地統計調査」の速報集計によると、全国の空き家総数は900万戸となり、前回2018年調査から51万戸増加し、過去最多を記録しました。
• 総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）も13.8%と、2018年の13.6%から0.2ポイント上昇し、こちらも過去最高となりました。
  • （出典）総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）の結果の要約」令和6年 ¹⁸
  • (https://biz.homes.jp/column/topics-00124) ¹⁹
  • (https://value-creation.jp/%E5%9B%BD%E5%86%85%E3%81%AE%E7%A9%BA%E3%81%8D%E5%AE%B6%E6%95%B0%E3%80%81%E7%A9%BA%E3%81%8D%E5%AE%B6%E7%8E%87%E3%81%8C%E9%81%8E%E5%8E%BB%E6%9C%80%E5%A4%9A%E3%80%82%E7%B7%8F%E5%8B%99%E7%9C%81%E3%81%AE/) ²⁰

「その他の空き家」の急増が問題を深刻化

• 空き家の内訳で特に問題視されるのが、賃貸用や売却用、別荘などの利用目的がない「その他の空き家」です。
• この「その他の空き家」は385万戸に達し、2018年の349万戸から37万戸も増加しました。これは、実質的に放置されている状態の空き家が増加していることを示唆しており、空き家問題の深刻化を象徴するデータです。
• この20年間で「その他の空き家」の数は約1.9倍に増加しており、問題の根深さを物語っています。
  • （出典）総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）の結果の要約」令和6年 ¹⁸
  • （出典）国土交通省「社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 空き家対策小委員会（第1回）配付資料」 ²¹

東京都の空き家率は横ばいだが、都心部特有の課題が存在

• 東京都の空き家率は11.0%（2023年）と、全国平均（13.8%）を下回り、長期的にも比較的横ばいで推移しています。これは、旺盛な住宅需要を反映していると考えられます。
  • （出典）三井住友信託銀行「日本の空き家率、過去最高の13.8%に上昇」令和6年 ²²
• しかし、特別区単位で見ると課題は深刻です。豊島区の空き家率は13.94%と特別区で最も高くなっています。これは、築古マンションや小規模木造住宅が多く、再開発が追い付いていないことが一因とみられます。
• また、より問題の深刻な「放置空き家（その他の空き家）」の割合が最も高いのは台東区で6.87%に達します。これは、相続した家屋の放置などが要因と推察されます。
• このように、都心部では全体としての需要は高くても、個々の物件の条件（老朽化、権利関係の複雑さ、再建築不可など）によって市場から取り残され、深刻な空き家問題を引き起こすという特有の構造があります。
  • （出典）株式会社ダイヤモンド・フドウサン・リサーチ「【2024年】東京都の空き家率が高い区市町村ランキング」令和6年 ³
  • (https://prtimes.jp/main/html/rd/p/000000208.000020953.html) ²³

商店街の空き店舗率も高水準で推移

• 中小企業庁の「令和3年度商店街実態調査」によると、全国の商店街の平均空き店舗率は13.59%と、依然として高い水準にあります。
• さらに、今後の見通しについて、約半数（49.9%）の商店街が「増加する」と回答しており、多くの商店街が先行きを悲観的に捉えている状況がうかがえます。
  • （出典）中小企業庁「令和3年度商店街実態調査報告書」令和4年 ²⁴
  • （出典）全国商店街振興組合連合会「商店街実態調査（簡易調査）報告書」平成31年 ²⁵

課題

住民の課題

活用・管理に対する意欲と知識の不足

• 空き家を所有していても、具体的な活用方法が分からなかったり、手続きが面倒だと感じたりして、そのまま放置してしまう所有者が少なくありません。
• 豊島区の調査では、空き家所有者のうち「当面、建替えまたは改修を行う予定はない」と回答した割合が75.3%にものぼります。
• 主な理由として、「物置として必要」「いずれ使うかもしれない」といった理由のほか、「解体費用をかけたくない」「売却や賃貸の手続きが面倒」といった消極的な理由が挙げられています。
  • 客観的根拠：
    • （出典）豊島区「豊島区空き家実態調査報告書」平成24年 ²⁶
    • （出典）東京財団政策研究所「地域における空き家対策の現状と課題」令和6年 ²⁷
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 所有者の無関心や先送りにより、管理不全な空き家が自然発生的に増加し続けます。

複雑な権利関係と相続問題

• 空き家が発生する最大の原因の一つが「相続」です。高齢の親が亡くなり、複数の子どもが家を共同で相続した場合、売却や活用について全員の合意を得ることが難しく、結果的に誰も手を付けられないまま放置されるケースが多発します。
• また、相続登記が未了のまま長年経過すると、相続人が数十人に膨れ上がる「所有者不明土地」問題に発展し、行政や活用希望者がアプローチすることさえ困難になります。
  • 客観的根拠：
    • （出典）一般社団法人空き家・空き地管理センター「空き家問題の原因」 ¹¹
    • （出典）池田建設株式会社「【2024年最新】空き家活用のアイデア10選」 ¹
    • （出典）国土交通省「令和元年度空家所有者実態調査」令和2年 ²⁸
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 権利関係が複雑な物件は市場から事実上排除され、塩漬け状態のまま老朽化が進行します。

高額な改修・解体費用

• 空き家を活用しようにも、老朽化が進んでいる場合は大規模なリフォームや耐震補強が必要となり、多額の初期投資が所有者の重い負担となります。
• 特に、再建築が難しい敷地など活用が見込めない場合は解体を選択することになりますが、その費用も数百万円に及ぶことがあり、費用負担を理由に放置される一因となっています。
  • 客観的根拠：
    • （出典）池田建設株式会社「【2024年最新】空き家活用のアイデア10選」 ¹
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 費用負担を嫌う所有者が管理を放棄し、危険な「特定空家」の予備軍が増加します。

地域社会の課題

防災・防犯上のリスク増大と生活環境の悪化

• 管理されずに放置された空き家は、老朽化による倒壊や、地震・台風時の屋根材・外壁の飛散など、周辺住民の生命・身体に直接的な危険を及ぼします。
• また、人の出入りがないため放火の標的になりやすく、ごみの不法投棄や害虫・害獣の発生源、犯罪の温床となるなど、地域の生活環境を著しく悪化させます。
  • 客観的根拠：
    • （出典）株式会社ダイヤモンド・フドウサン・リサーチ「【2024年】東京都の空き家率が高い区市町村ランキング」令和6年 ³
    • (https://estage1.com/blog/akiya-shoyuusha-fumei-mondai) ⁴
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 地域全体の安全性が低下し、住民の不安感が高まることで、コミュニティの活力が削がれます。

地域経済の停滞と魅力の低下

• 商店街にシャッターが閉まったままの空き店舗が増えると、街全体の活気が失われ、来街者の足が遠のきます。これにより、営業を続けている周辺店舗の経営にも悪影響が及びます。
• 空き店舗の増加は、地域の商業機能の低下だけでなく、雇用機会の喪失や地域経済の縮小に直結し、エリア全体の不動産価値の低下にもつながる深刻な問題です。
  • 客観的根拠：
    • （出典）参議院「商店街の活性化に関する質問主意書」平成29年 ²⁹
    • （出典）埼玉県「平成28年度商店街経営実態調査」平成28年 ³⁰
    • （出典）モバイルスマートタウン「商店街活性化の課題と解決策」令和3年 ³¹
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 空き店舗の増加が来街者の減少を招き、それが更なる空き店舗を生むという負のスパイラルに陥ります。

行政の課題

所有者の特定とアプローチの困難さ

• 行政が空き家対策を進める上での最初の壁が、所有者の特定です。相続登記が未了であったり、所有者が遠隔地に居住していたりするため、連絡先を突き止めること自体が困難な場合があります。
• 空家特措法により固定資産税情報の内部利用が可能になりましたが、それでも所有者不明のケースは残ります。また、所有者を特定できても、面会を拒否されたり、指導に応じなかったりするなど、アプローチが難しいのが実情です。
  • 客観的根拠：
    • （出典）国土交通省関東地方整備局「関東地方整備局管内の地方公共団体における空き家対策に関するアンケート調査」令和5年度 ³²
    • （出典）国立国会図書館「空き家対策の現状と課題」平成30年 ³³
    • （出典）東京財団政策研究所「地域における空き家対策の現状と課題」令和6年 ²⁷
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 行政が指導や支援といった具体的なアクションを起こせず、問題が手つかずのまま放置されます。

専門人材・予算・ノウハウの不足

• 空き家問題は、不動産、建築、法律、税務など多岐にわたる専門知識を要しますが、多くの自治体では、これらの知識を持つ専門職員が不足しています。
• 国土交通省の調査では、6割以上の自治体が担当部署の「マンパワー不足」、6割近くが「専門知識の不足」を課題として挙げており、限られた人員と予算の中で効果的な対策を打つことが難しい状況です。
  • 客観的根拠：
    • （出典）ジチタイワークス「【2023年最新】空家等対策特別措置法改正のポイントをわかりやすく解説」令和5年 ¹⁷
    • （出典）国土交通省関東地方整備局「関東地方整備局管内の地方公共団体における空き家対策に関するアンケート調査」令和5年度 ³²
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 行政の対応が後手に回り、相談体制の不備や効果的な施策の欠如につながります。

縦割り行政の弊害

• 空き家対策は、住宅政策（建築指導課）、防災（防災課）、福祉（福祉課）、まちづくり（都市計画課）、産業振興（産業振興課）など、複数の部署に関連する複合的な課題です。
• しかし、部署間の連携が不十分な「縦割り行政」に陥ると、情報共有がなされず、所有者や活用希望者への対応が部署ごとにバラバラになり、ワンストップでの効果的な支援が提供できないという問題が生じます。
  • 客観的根拠：
    • （出典）国土交通省関東地方整備局「関東地方整備局管内の地方公共団体における空き家対策に関するアンケート調査」令和5年度 ³²
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 所有者や利用希望者への支援がワンストップで提供されず、手続きの煩雑さが活用を阻害します。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

• 即効性・波及効果
  • 施策の実施から効果発現までの期間が短く、複数の課題解決や多くの住民への便益につながる施策を高く評価します。
• 実現可能性
  • 現在の法制度、予算、人員体制の中で実現可能な施策を優先します。既存の体制・仕組みを活用できる施策は、優先度が高くなります。
• 費用対効果
  • 投入する経営資源（予算・人員・時間等）に対して得られる効果が大きい施策を優先します。将来的な財政負担軽減効果も考慮します。
• 公平性・持続可能性
  • 特定の地域・層だけでなく、幅広い住民に便益が及び、一時的でなく長期的に効果が持続する施策を高く評価します。
• 客観的根拠の有無
  • 政府資料や先進自治体の事例等により、効果が実証または示唆されている施策を重視します。

支援策の全体像と優先順位

• 空き家・空き店舗問題を「負の遺産」から「地域の資源」へと転換するため、**「①発生予防・適正管理」「②流通・活用促進」「③地域価値創造」**の3つの段階に応じた支援策を体系的に構築することが不可欠です。
• これらの施策群の中で、最も優先度が高いのは**「支援策②：官民連携による包括的マッチング・活用プラットフォームの構築」**です。所有者、活用希望者、行政、地域コミュニティ、専門家といった多様な主体をつなぐ「ハブ」となるこのプラットフォームは、他の全ての施策の効果を最大化する基盤となるためです。所有者の相談から活用の実現までを一気通貫で支援する体制なくして、他の施策は効果を十分に発揮できません。
• 次に優先すべきは、2023年の改正法を最大限に活用した**「支援策①：空き家・空き店舗の発生予防と適正管理の強化」**です。問題が深刻化する前の「予防」段階で介入することで、危険な空き家の増加を抑制し、将来の行政コストを大幅に削減することができます。
• これら2つの基盤的な施策と並行して、**「支援策③：地域資源としての空き家・空き店舗活用によるエリア価値向上」**を戦略的に進めます。エリアを絞って成功モデルを創出し、その効果を広く発信することで、地域全体の機運を醸成し、面的な広がりを生み出すことが期待できます。

各支援策の詳細

支援策①：空き家・空き店舗の発生予防と適正管理の強化

目的

• 2023年改正空家特措法を最大限に活用し、空き家の管理不全状態への移行や「特定空家」化を未然に防ぐことを目的とします。
• 所有者の管理意識を向上させ、放置せずに適切な管理や早期の活用・処分へとつなげることを目指します。
  • 客観的根拠：
    • （出典）政府広報オンライン「放置すると危険な空き家。させない、つくらないための対策とは？」令和6年 ¹⁴
    • （出典）国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第50号）について」令和5年 ³⁴

主な取組①：管理不全空家に対する早期の指導・勧告体制の構築

• 水道・電気の使用状況や現地調査に基づき、放置すれば「特定空家」になるおそれのある「管理不全空家」を早期に発見・認定するための客観的な基準を策定し、実態調査とデータベース化を徹底します。
• 「管理不全空家」の所有者に対し、管理指針（例：定期的な草木の剪定、窓ガラスの補修等）に基づく助言・指導を積極的に行います。
• 指導に従わず改善が見られない場合は、固定資産税の住宅用地特例が解除される「勧告」をためらわず実施するための明確な運用基準を定め、所有者責任の徹底を図ります。
  • 客観的根拠：
    • （出典）和光市「空家等対策の推進に関する特別措置法の概要及び令和5年改正のポイント」 ¹⁶
    • （出典）ジチタイワークス「【2023年最新】空家等対策特別措置法改正のポイントをわかりやすく解説」令和5年 ¹⁷
    • (https://www.sompo-ri.co.jp/2024/04/01/11966/) ¹⁵

主な取組②：ワンストップ相談窓口の機能強化と周知徹底

• 区の相談窓口に、不動産・法律・税務等の専門家（弁護士、司法書士、宅地建物取引士、建築士等）が定期的に駐在する体制を構築し、相続や権利関係、税制、改修といった複雑な相談にもワンストップで対応できるようにします。
• 固定資産税の納税通知書に相談窓口の案内チラシを同封する、自治会の回覧板で周知するなど、あらゆる機会を捉えて所有者に直接情報を届け、問題が深刻化する前の早期相談を促します。
  • 客観的根拠：
    • （出典）国土交通省関東地方整備局「関東地方整備局管内の地方公共団体における空き家対策に関するアンケート調査」令和5年度 ³²

主な取組③：「空き家の発生を抑制するための特例措置」の活用促進

• 相続した空き家を耐震改修または解体した後に売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる税制特例について、ウェブサイトや広報誌、相談窓口で積極的に周知します。
• 特例適用に必要な「被相続人居住用家屋等確認書」の発行手続きをマニュアル化して迅速化し、所有者が制度を利用しやすい環境を整備することで、空き家の市場流通を後押しします。
  • 客観的根拠：
    • （出典）政府広報オンライン「放置すると危険な空き家。させない、つくらないための対策とは？」令和6年 ¹⁴
    • （出典）北区「空家等の除却支援事業」 ³⁵
    • （出典）株式会社一信不動産「東京都の空き家対策で利用できる補助・助成制度」 ³⁶

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 特定空家等の新規発生件数を5年間で30%削減する。
    • データ取得方法： 区の空き家実態調査データベースの経年変化を分析します。
• KSI（成功要因指標）
  • 管理不全空家に対する指導・勧告件数を年間50件実施する（区の実情に応じて設定）。
    • データ取得方法： 担当部署による措置実施記録を集計します。
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 指導・勧告後の空き家状態改善率（所有者による修繕・管理・解体等）を80%以上達成する。
    • データ取得方法： 指導・勧告対象物件の改善状況に関する追跡調査結果を分析します。
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • ワンストップ相談窓口の年間相談件数を前年比20%増とする。
    • データ取得方法： 相談受付記録を集計します。
  • 3,000万円特別控除に係る確認書発行件数を前年比10%増とする。
    • データ取得方法： 担当部署による発行実績を集計します。

支援策②：官民連携による包括的マッチング・活用プラットフォームの構築

目的

• 空き家を「売りたい・貸したい」所有者と、「買いたい・借りたい」活用希望者の間の情報格差や手続きの壁を解消し、空き家・空き店舗の市場流通と多様な活用を円滑化することを目的とします。
• 改修、資金調達、事業計画、運営までをワンストップで支援する体制を構築し、活用へのハードルを下げます。
  • 客観的根拠：
    • （出典）国土交通省「令和５年度空き家対策モデル事業」令和6年 ³⁷

主な取組①：「空家等管理活用支援法人」の積極的な指定と連携

• 空き家活用に豊富な実績とノウハウを持つNPO法人、社団法人、民間事業者等を、改正法に基づく「空家等管理活用支援法人」として積極的に指定します。
• 指定した支援法人に対し、区の相談窓口業務の一部や、所有者へのアプローチ、現地調査、活用プランの提案、活用希望者とのマッチング調整といった業務を委託します。これにより、行政のマンパワー・ノウハウ不足を補い、より専門的できめ細やかな支援を実現します。
  • 客観的根拠：
    • （出典）一般社団法人全国空き家アドバイザー協議会「空家等管理活用支援法人」 ³⁸
    • （出典）ジチタイワークス「【2023年最新】空家等対策特別措置法改正のポイントをわかりやすく解説」令和5年 ¹⁷
    • （出典）政府広報オンライン「放置すると危険な空き家。させない、つくらないための対策とは？」令和6年 ¹⁴

主な取組②：オンライン・マッチングサイトの構築と情報の一元化

• 区内の空き家・空き店舗情報を集約したポータルサイト（空き家バンク）を、支援法人と協働で構築・運営します。
• 所有者が物件情報を写真付きで容易に登録でき、活用希望者が用途（居住、店舗、事務所等）、エリア、希望賃料といった多様な条件で検索できる機能を実装します。
• 東京都や不動産関連団体が運営する既存の物件情報サイト（例：「TOKYO商店街空き店舗ナビ」）と連携し、情報の相互掲載を行うことで、より多くの人の目に触れる機会を増やします。
  • 客観的根拠：
    • （出典）北区「令和6年度北区商店街空き店舗活用支援事業補助金」 ³⁹
    • （出典）豊島区「令和7年度空き店舗活性支援事業」 ⁴⁰

主な取組③：活用目的に応じた補助金制度の統合・パッケージ化

• 現在、各区で個別に実施されている改修費補助、家賃補助、解体費補助、創業支援補助などの制度を、構築したポータルサイト上で統合的に案内し、分かりやすく「見える化」します。
• 利用希望者の事業計画や活用目的に応じて、最適な補助金メニューを組み合わせた「支援パッケージ」を、支援法人のコーディネーターが提案できる仕組みを構築します。これにより、利用者は複雑な制度を調べる手間が省け、総合的な支援を受けることができます。
  • 客観的根拠：
    • （出典）荒川区「空き家利活用事業補助金」 ⁴¹
    • （出典）北区「空家等の除却支援事業」 ³⁵
    • （出典）台東区「商店街空き店舗活用支援（改修費支援）事業」 ⁴²
    • （出典）豊島区「令和7年度空き店舗活性支援事業」 ⁴⁰

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • プラットフォームを通じた年間マッチング成立件数50件を達成する。
    • データ取得方法： マッチングサイトの成果報告および支援法人からの実績報告を集計します。
• KSI（成功要因指標）
  • ポータルサイトへの空き家・空き店舗の新規登録件数 年間100件以上を達成する。
    • データ取得方法： マッチングサイトの登録データベースを分析します。
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 活用された物件における事業継続率（活用開始から3年後）を80%以上とする。
    • データ取得方法： マッチングが成立した案件について、支援法人が定期的な追跡調査を実施します。
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 空家等管理活用支援法人を2法人以上指定する。
    • データ取得方法： 区の指定実績を確認します。
  • 統合された補助金パッケージの年間申請・交付件数を30件以上とする。
    • データ取得方法： 担当部署の補助金交付実績データを集計します。

支援策③：地域資源としての空き家・空き店舗活用によるエリア価値向上

目的

• 個々の物件の活用に留まらず、エリア全体の魅力と価値を向上させる「面的」な取組を推進します。
• 地域住民やNPO、商店街などが主体となった、コミュニティの課題解決やにぎわい創出に資する活用を促進し、持続可能なまちづくりにつなげます。

主な取組①：「空家等活用促進区域」の戦略的指定と規制緩和

• 商店街の活性化や木造住宅密集地域の防災性向上など、明確な政策目的を持つエリアを「空家等活用促進区域」として戦略的に指定します。
• 区域内において、まちづくりの方向性を示す「活用指針」を策定した上で、建築基準法の接道義務や用途規制を合理化・緩和します。これにより、従来は困難だった老朽家屋の建て替えや、住宅から店舗・福祉施設への用途変更などを促進し、地域の再生を加速させます。
  • 客観的根拠：
    • （出典）ジチタイワークス「【2023年最新】空家等対策特別措置法改正のポイントをわかりやすく解説」令和5年 ¹⁷
    • （出典）政府広報オンライン「放置すると危険な空き家。させない、つくらないための対策とは？」令和6年 ¹⁴
    • （出典）和光市「空家等対策の推進に関する特別措置法の概要及び令和5年改正のポイント」 ¹⁶

主な取組②：地域貢献型活用プロジェクトへの重点的支援

• コミュニティカフェ、子育て支援拠点、若手アーティストのアトリエ、創業者向けシェアオフィス、地域の居場所づくりなど、地域の活性化や課題解決に直接貢献するプロジェクトを公募形式で募集します。
• 審査会で選定された先導的・モデル的なプロジェクトに対しては、改修費や初期運営費の補助率を通常より高く設定する（例：改修費の3分の2、最大300万円まで）など、手厚い支援を行い、成功事例を創出します。
  • 客観的根拠：
    • （出典）一般財団法人世田谷トラストまちづくり「空き家等の地域貢献活用助成事業」 ⁴³
    • （出典）アキサポ「【2024年】世田谷区の空き家対策・活用に使える補助金は？」 ⁴⁴
    • （出典）世田谷区「空き家等の地域貢献活用相談窓口」 ⁴⁵

主な取組③：空き店舗を活用したチャレンジショップ・創業支援

• 商店街の空き店舗を区が借り上げるか、所有者と協定を結び、内装を最低限整備した上で、これから事業を始めたい創業者に低廉な家賃で短期間（例：6ヶ月～1年）貸し出す「チャレンジショップ」事業を実施します。
• 出店者には、地域の商工会や金融機関、中小企業診断士などと連携し、事業計画のブラッシュアップ、資金調達、マーケティングなど、伴走型の経営支援を提供し、チャレンジショップ卒業後の本格開業を後押しします。
  • 客観的根拠：
    • （出典）豊島区「令和7年度空き店舗活性支援事業」 ⁴⁰
    • （出典）北区「令和6年度北区商店街空き店舗活用支援事業補助金」 ³⁹
    • （出典）台東区「商店街空き店舗活用支援（家賃支援）事業」 ⁴⁶

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 指定区域内の歩行者通行量および商業売上高を5年間で10%向上させる。
    • データ取得方法： 定期的な通行量調査（定点カメラ等）、商店街組合や個別店舗へのヒアリング調査を実施します。
• KSI（成功要因指標）
  • 指定区域内の空き家・空き店舗率を5年間で5ポイント低下させる。
    • データ取得方法： 区の空き家・空き店舗実態調査データを活用し、区域内の数値を抽出・分析します。
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 地域貢献型プロジェクトの新規創出件数を年間5件以上とする。
    • データ取得方法： プロジェクト公募・採択実績を集計します。
  • チャレンジショップからの新規開業率（卒業後1年以内）を50%以上とする。
    • データ取得方法： チャレンジショップ利用者の事業継続状況に関する追跡調査を実施します。
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 空家等活用促進区域を2箇所以上指定する。
    • データ取得方法： 区の指定実績を確認します。
  • 地域貢献型プロジェクトへの補助金交付総額を年間1,000万円以上とする。
    • データ取得方法： 担当部署の補助金交付実績データを集計します。

先進事例

東京都特別区の先進事例

世田谷区「空き家等地域貢献活用助成事業」

• 世田谷区は、一般財団法人世田谷トラストまちづくりと連携し、NPOや地域団体などが空き家を活用して地域に貢献する事業を支援しています。この事業では、企画の実現に必要な改修工事費（最大200万円）や住居以外の用途に資する耐震改修費（最大100万円）など、1件あたり最大300万円の助成を行っています。
• 成功要因は、単なる資金助成に留まらず、専門知識を持つ中間支援組織である「世田谷トラストまちづくり」が「空き家等地域貢献活用相談窓口」を運営し、所有者の相談から活用団体の企画立案、マッチング、事業開始までを一貫して伴走支援する体制を構築している点にあります。これにより、行政だけでは難しいきめ細やかなサポートが実現されています。
  • 客観的根拠：
    • （出典）一般財団法人世田谷トラストまちづくり「空き家等の地域貢献活用助成事業」 ⁴³
    • （出典）アキサポ「【2024年】世田谷区の空き家対策・活用に使える補助金は？」 ⁴⁴
    • （出典）世田谷区「空き家等の地域貢献活用相談窓口」 ⁴⁵
    • （出典）世田谷区「世田谷区空家等対策計画」令和5年 ⁴⁷

大田区「空家等地域貢献活用事業」

• 大田区では、区内の空き家・空室を公益目的で活用したい所有者と、地域活動の拠点を探している利用希望者を区がウェブサイト等で登録し、双方の合意によるマッチングを支援する事業を展開しています。
• この事業を通じて、小学生向けの寺子屋、高齢者向けの食事提供・交流の場、生け花・着付け教室、アトリエ兼ギャラリーなど、多様な地域貢献活動の拠点が生まれています。令和6年4月までに27件のマッチングが成立しており、着実な成果を上げています。
• 成功要因は、行政が直接契約交渉に介在しないことで当事者間の自由な合意を尊重しつつも、区が「お見合いの場」を提供することで、所有者と利用者の双方に信頼性と安心感を与えている点です。これにより、市場には出にくい物件の活用や、営利目的ではない地域活動とのマッチングが促進されています。
  • 客観的根拠：
    • （出典）大田区「空家等地域貢献活用事業」 ⁴⁸
    • （出典）大田区「これまでの空家活用事例（マッチング成立事例）」令和6年 ⁴⁹
    • （出典）大田区の空き家活用なら『大田区空き家の相談窓口』 ⁵⁰

豊島区「空き店舗活性支援事業」

• 豊島区は、区内の空き店舗を活用して新たに開業する創業者に対し、店舗改修費（最大200万円）と店舗賃借料（最大2年間、月額最大7万円）を補助する手厚い支援を行っています。
• 成功要因は、資金援助だけでなく、専門家であるコーディネーターによる伴走支援を組み合わせている点です。コーディネーターは、物件探しのアドバイスから事業計画の策定、集客方法の相談まで、開業前から開業後まで継続的にサポートします。この包括的な支援体制が、創業者の不安を解消し、事業の成功率を高める重要な要素となっています。
  • 客観的根拠：
    • （出典）豊島区「令和7年度空き店舗活性支援事業」 ⁴⁰
    • （出典）東京都企業立地相談センター「【豊島区】令和7年度空き店舗活性支援事業」 ⁵¹

全国自治体の先進事例

NPO法人いんしゅう鹿野まちづくり協議会（鳥取県鳥取市等）「生成AIを活用した空き家相談」

• 鳥取県を中心に活動するこのNPO法人は、国土交通省の「令和6年度空き家対策モデル事業」に採択され、生成AIを活用した24時間365日対応のチャット相談システム「空き家未来AIナビ」を開発・運用しています。 ¹
• 所有者は匿名で気軽に相談でき、AIが初期対応を行うことで、行政や支援団体の担当者の負担を軽減します。 ³ また、鳥取、岡山、京都など複数の中山間地域の空き家対策団体とネットワークを構築し、広域的な課題解決を目指しています。 ¹
• 成功要因は、最新技術である生成AIを導入し、空き家相談のハードルを劇的に下げた点です。 ³ 所有者の心理的負担を軽減すると同時に、行政の限られたリソースを効率的に活用するモデルとして、特に人材不足に悩む自治体にとって大きな示唆を与えます。
  • 客観的根拠：
    • （出典）国土交通省「令和６年度 空き家対策モデル事業の採択事業を決定！」令和6年 ¹
    • （出典）xexeq「空き家問題解決へ、AIチャットボット「空き家未来AIナビ」が拓く新時代」 ³
    • （出典）市区町村長会「AIで地域密着型の空き家相談窓口「空き家未来AIナビ」が誕生」 ²

NPO法人たがやす（鹿児島県鹿屋市）「セルフビルドスクールによる担い手育成」

• 鹿児島県大隅半島で活動するこのNPO法人は、空き家改修を題材とした「セルフビルドスクール」を運営しています。地域住民や移住希望者が参加し、専門家の指導のもとで実際に空き家を改修する技術を学びます。 ¹
• この取組は、鹿児島大学建築学部や地元の建設会社とも連携しており、空き家問題の解決と同時に、地域の建設業の担い手不足という複合的な課題にもアプローチしています。 ¹
• 成功要因は、空き家改修を単なる「作業」ではなく、「学び」と「コミュニティ形成」の機会と捉え直した点です。参加者が「自分ごと」として地域に関わることで、単なる交流人口ではなく、地域に深く関わる「関係人口」を創出しています。 ⁴ 空き家という資源を活用したユニークな人材育成モデルとして注目されます。
  • 客観的根拠：
    • （出典）国土交通省「令和５年度 空き家対策モデル事業 成果報告書」令和6年 ⁴
    • （出典）国土交通省「令和５年度 空き家対策モデル事業の採択事業を決定！」令和6年 ¹

参考資料［エビデンス検索用］

政府（省庁）関連資料

• （出典）総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）の結果の要約」令和6年 ⁵
• （出典）国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」 ⁶
• （出典）国土交通省「社会資本整備審議会 住宅宅地分科会 空き家対策小委員会（第1回）配付資料」 ⁷
• （出典）国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律（令和５年法律第50号）について」令和5年 ⁸
• （出典）国土交通省「令和元年度空家所有者実態調査」令和2年 ⁹
• （出典）国土交通省関東地方整備局「関東地方整備局管内の地方公共団体における空き家対策に関するアンケート調査」令和5年度 ¹⁰
• （出典）国土交通省「令和５年度空き家対策モデル事業」令和6年 ¹¹
• （出典）国土交通省「令和６年度 空き家対策モデル事業の採択事業を決定！」令和6年 ¹
• （出典）国土交通省「令和５年度 空き家対策モデル事業 成果報告書」令和6年 ⁴
• （出典）中小企業庁「令和3年度商店街実態調査報告書」令和4年 ¹²
• （出典）政府広報オンライン「放置すると危険な空き家。させない、つくらないための対策とは？」令和6年 ¹³
• （出典）国立国会図書館「空き家対策の現状と課題」平成30年 ¹⁴
• （出典）参議院「商店街の活性化に関する質問主意書」平成29年 ¹⁵

東京都・特別区関連資料

• （出典）東京都住宅政策本部「東京都空き家家財整理・解体促進事業」 ¹⁶
• （出典）東京都企業立地相談センター「【豊島区】令和7年度空き店舗活性支援事業」 ¹⁷
• （出典）荒川区「空き家利活用事業補助金」 ¹⁸
• （出典）大田区「空家等地域貢献活用事業」 ²⁰
• （出典）大田区「これまでの空家活用事例（マッチング成立事例）」令和6年 ¹²
• （出典）葛飾区「空き家適正管理助成制度」 ²¹
• （出典）北区「空家等の除却支援事業」 ⁸
• （出典）北区「令和6年度北区商店街空き店舗活用支援事業補助金」 ²²
• （出典）世田谷区「世田谷区空家等対策計画」令和5年 ²⁰
• （出典）世田谷区「空き家等の地域貢献活用相談窓口」 ²³
• （出典）台東区「台東区空家等対策の推進に関する条例」 ⁶
• （出典）台東区「商店街空き店舗活用支援（改修費支援）事業」 ²⁴
• （出典）台東区「商店街空き店舗活用支援（家賃支援）事業」 ²⁵
• （出典）豊島区「豊島区空き家実態調査報告書」平成24年 ²⁶
• （出典）豊島区「令和7年度空き店舗活性支援事業」 ²⁷

その他機関・民間調査資料

• （出典）一般財団法人世田谷トラストまちづくり「空き家等の地域貢献活用助成事業」 ²⁴
• （出典）一般社団法人空き家・空き地管理センター「空き家問題の原因」 ¹
• （出典）一般社団法人全国空き家アドバイザー協議会「空家等管理活用支援法人」 ²²
• （出典）全国商店街振興組合連合会「商店街実態調査（簡易調査）報告書」平成31年 ²⁸
• （出典）東京財団政策研究所「地域における空き家対策の現状と課題」令和6年 ⁹
• （出典）三井住友信託銀行「日本の空き家率、過去最高の13.8%に上昇」令和6年 ⁷
• (https://www.sompo-ri.co.jp/2024/04/01/11966/) ²⁹
• （出典）ジチタイワークス「【2023年最新】空家等対策特別措置法改正のポイントをわかりやすく解説」令和5年 ⁵
• （出典）株式会社ダイヤモンド・フドウサン・リサーチ「【2024年】東京都の空き家率が高い区市町村ランキング」令和6年 ³
• (https://estage1.com/blog/akiya-shoyuusha-fumei-mondai) ³⁰

まとめ

　東京都特別区における空き家・空き店舗問題は、人口構造の変化を背景に深刻化する一方、地域再生の貴重な資源ともなり得ます。本報告書で提言した、①発生予防・適正管理の強化、②官民連携による包括的マッチング・活用プラットフォームの構築、③地域資源としての活用によるエリア価値向上、という三位一体の支援策を総合的に推進することが、課題解決の鍵となります。特に、2023年改正法を追い風とした、官民連携とデジタル技術の活用が不可欠です。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

行政情報ポータル

あらゆる行政情報を分野別に構造化

行政情報ポータルは、「情報ストックの整理」「情報フローの整理」「実践的な情報発信」の３つのアクションにより、行政職員のロジック構築をサポートします。