2026.05.31

【東京都】国内初:官民連携ファンドによるアフォーダブル住宅の入居者募集開始

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はじめに
概要（エグゼクティブサマリー）
アフォーダブル住宅の意義
歴史・経過
現状データと客観的根拠
政策立案の示唆
まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（エグゼクティブサマリー）

東京都は民間活力や既存ストックを活用し、手頃な家賃で安心して住むことができるアフォーダブル住宅の供給誘導を図り、子育て世帯等にとって住みやすい環境を形成する先進的な取り組みを本格化させています。この一環として取り組んできた国内初の官民連携ファンドについて、2026年2月に4つのコンソーシアムをファンド運営事業者として決定し、官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンドを創設しました。2026年5月29日、東京都産業労働局は本ファンドのうち、株式会社ヤモリ・三菱UFJ信託銀行株式会社および野村不動産株式会社・野村不動産投資顧問株式会社が運営する2つのファンドにおいて、アフォーダブル住宅の入居者募集を国内で初めて開始したことを発表しました。

今回募集を開始する物件は、品川区、目黒区、板橋区、練馬区、葛飾区、江戸川区などの特別区および町田市に所在する中古戸建リフォーム物件（計9戸、市場家賃対比65％程度から80％程度）と、江戸川区東小松川および南小岩に所在する新築マンション（計31戸、市場家賃対比75％程度から80％程度）です。本ファンド全体では合計350戸程度の供給を見込んでおり、2050東京戦略における「子育てしやすい環境づくり」および「生活の基盤となる住まいの確保」を推進する極めて重要な官民連携（PPP）のビジネスモデルとして位置づけられます。

アフォーダブル住宅の意義

アフォーダブル住宅とは、主に入長・中間所得層や子育て世帯が、家計に過度な負担をかけることなく無理なく支払える水準の家賃や価格で提供される住宅のことです。欧米の大都市圏では、急激な地価や賃料の高騰から市民の生活を守り、都市の多様性と活力を維持するために、都市計画上の義務づけや財政的支援を組み合わせたアフォーダブル住宅の供給が標準的な政策手法となっています。

㠀日本国内、特に東京23区を擁する首都圏においては、これまで公営住宅による困窮者支援や、都市再生機構（UR）等による中間層向け賃貸住宅の供給が行われてきましたが、民間市場の資金とノウハウを大規模かつ直接的に取り込んだアフォーダブル住宅の供給スキームは存在していませんでした。本取組の最大の意義は、行政が多額の財政資金を投じて自ら住宅を建設・管理するのではなく、民間資金のレバレッジ効果を効かせながら、機動的かつ迅速に低廉な家賃の良質な住宅を市場に供給する点にあります。これにより、都市部における住宅費負担の軽減、若年層・子育て世帯の経済的安定、さらには都市型少子化の歯止めに対する実効性の高いアプローチが初めて可能となります。

歴史・経過

背景にある住宅政策の転換

東京都におけるアフォーダブル住宅政策は、近年の激しい少子化と都心回帰に伴う家賃高騰を背景に、段階的に具体化されてきました。東京都は2022年3月に「東京都住宅マスタープラン」を改定し、子育て世帯や若年夫婦が安心して暮らせる住まい環境の整備を最重要課題の一つに据え、中間所得層向けの手頃な住宅の必要性を公式に位置づけました。

ファンド構想の浮上から創設へ

東京都は少子化対策の一環として、都が100億円を出資し、民間からも同額以上の100億円以上を調達して総額200億円規模の「官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド」を組成する方針を固めました。公募を経て、2026年2月には、それぞれ異なる特徴を持つ4つのコンソーシアム（事業者グループ）を正式に選定し、ファンドを正式に創設しました。当初想定されていた総供給戸数300戸程度から、各事業者の提案精査により350戸程度へと目標が上方修正されました。

2026年5月の初の募集開始

ファンド創設からわずか数ヶ月という異例のスピードで、2つの事業者による実際の住宅供給と入居者募集が開始されました。これが日本国内における「官民連携ファンドによるアフォーダブル住宅」の初めての具現化事例となります。

現状データと客観的根拠

首都圏における賃料の高騰推移

東京23区を含む首都圏の民間賃貸市場は、地価の上昇や物価高、建築資材の高騰を背景に、極めて急激な家賃の上昇傾向を示しています。分譲マンションの平均賃料（1平方メートル当たり）のデータを見ると、2021年の年間平均3,275円から、2022年には3,348円、2023年には3,512円、2024年には3,603円、2025年には3,803円へと明確な右肩上がりの推移をたどっています。さらに、2026年4月度には4,143円にまで達しています。このように、わずか数年の間に首都圏の家賃水準は25％以上も跳ね上がっており、特に東京23区内においては、子育て世帯が必要とする広さを民間市場で確保しようとした場合、家賃負担が家計を著しく圧迫する現状が浮き彫りとなっています。

世帯構造の変化と子育て世帯の現状

東京都内および各特別区の世帯構造を見ると、単身世帯の割合が全世帯の過半数（約50％〜55％）を占める一方で、18歳未満の子どもがいる子育て世帯の割合は全体の約10％〜12％程度に留まっています。さらに、近年は共働き世帯の増加により世帯年収自体は上昇傾向にあるものの、都心部の分譲マンション価格の急騰や民間家賃の上昇スピードがそれを上回っています。このため、子どもが成長してより広い住居が必要になる段階（小学校高学年から中学生前後）で、住宅コスト負担に耐えかねたファミリー層が近隣県や政令指定都市へ転出してしまい、これが各特別区における子育て世帯の減少と少子化を加速させる要因となっています。

政策立案の示唆

この取組を行政が行う理由

最大の理由は市場の失敗の補正にあります。現在の不動産市場においては、高い開発利益が見込める富裕層向けの高級マンションや高額賃貸物件の供給が優先され、子育て世帯や中間所得層が無理なく住める水準の広さと家賃を両立した住宅は、民間の経済合理性だけでは供給されにくい構造になっています。したがって、行政が出資という形で初期のリスクマネーを供給し、事業の呼び水（インセンティブ）となることで、民間市場の中に意図的に市場価格より安いセクターを創出する必要があるからです。

行政側の意図

行政側の意図は、財政支出の効率化と政策目的の迅速な達成にあります。従来の公営住宅の建設は、土地の取得から設計、建設、その後の維持管理まで全てを行政が直接担うため、多額の財政負担と長い歳月が必要でした。しかし、官民連携ファンドを活用すれば、行政の出資額を一定に抑えつつ、民間資金をレバレッジとして引き出すことができます。さらに、民間のスピード感ある物件調達力やリフォーム技術、リーシング（入居者募集）のノウハウを活用することで、極めて短期間のうちに具体的な住宅を市場に供給することが可能になります。

期待される効果

期待される効果は、若年・子育て世帯の定住促進、既存住宅ストックの有効活用、地域コミュニティの維持の3点に集約されます。市場家賃より2割から3割安い家賃（例えば市場価格20万円の物件を15万円等で提供）とすることで、可処分所得を増やし、教育費や第二子以降の出産への心理的・経済的ハードルを下げます。また、中古戸建や空き家をリフォームして活用するため、都市問題化している空き家対策と住宅支援を同時に解決できます。子育て世代が特定のエリアに定着することで、地域の小学校や中学校の維持、地域イベントへの参加など、コミュニティの持続可能性が担保されます。

課題・次のステップ

画期的な取り組みである一方、今後の課題も明確です。まず、供給戸数の絶対的不足が挙げられます。ファンド全体での見込み供給数は350戸程度であり、東京都全体の住宅需要、あるいは各特別区における子育て世帯数に対しては、まだ点としての供給に過ぎません。これをいかに線や面へ拡大していくかが課題です。次に、ファンドの出口戦略と持続性です。一般的に不動産ファンドには運用期間が設定されているため、期間終了後にこれらの物件が再び市場価格に引き戻されてしまうのか、あるいは二次ファンド等によってアフォーダブルな状態が継続されるのか、長期的な仕組みづくりが必要です。さらに、世帯年収制限とミスマッチの解消も重要です。一部のスキームでは「世帯年収800万円以内」といった制限を設けていますが、東京の物価水準において、この基準が本当に最も支援を必要とする層に的確に届くか、運用のモニタリングが必要です。

特別区への示唆

東京都特別区の政策立案者にとって、この東京都の動きは自区独自の施策へ直ちに展開すべき強力なモデルケースとなります。一つ目は、区有地・区有施設の跡地活用への応用です。特別区が単独、あるいは複数の区が共同で、区の保有する未利用地や廃校などの跡地を現物出資、あるいは定期借地権として設定し、民間ファンドに運用を委託する形で区版アフォーダブル住宅ファンドを組成することが考えられます。二つ目は、民間空き家オーナーとのマッチングです。各区が抱える民間の中古戸建やマンションの空き家情報を、本ファンドの運営事業者に積極的に繋ぎ込み、自区内での供給戸数を優先的に割り当ててもらうような包括連携協定の締結が有効です。三つ目は、東京都住宅供給公社（JKK東京）等との連携強化です。東京都はファンドだけでなく、JKK東京とも連携して今後6年間で1,200戸のアフォーダブル住宅（家賃2割減額を最長12年間）を供給する方針を同時に打ち出しています。区内のJKK住宅のストックを把握し、区民への周知と入居誘致を戦略的に行うべきです。

まとめ

東京都が国内で初めて開始した官民連携ファンドによるアフォーダブル住宅の入居者募集は、地価および民間賃料の高騰にあえぐ都市部の少子化対策・住宅政策において、一石を投じる画期的なパラダイムシフトと言えます。民間資金と行政の出資を組み合わせた不動産ファンドという手法を用いることで、財政負担を最適化しながら、スピード感を持って高品質な居住空間を市場価格以下で提供するスキームが具現化されました。

民間賃料が1平方メートル当たり4,000円を超える水準まで跳ね上がっている東京23区の現状を鑑みれば、子育て世帯の定住を確固たるものにするための住宅支援は、もはや待ったなしの状況です。各特別区の自治体職員においては、東京都のスキームや客観的な賃料推移データを、自区の住宅マスタープランの改定や予算編成のベンチマークとして活用することが極めて有効です。都の動きをただ注視するだけでなく、区独自の空き家対策や若年層の定住促進施策と連動させ、独自の官民連携による住宅供給の政策立案へ一歩踏み出すことが、これからの都市経営において強く求められています。