「狭小地・無道路地」は宝の山か？東京都の市場調査から読み解く、空き地活用の出口戦略とエリアマネジメント

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要

　東京都は、長年にわたり未利用のまま放置されてきた約280カ所の都有地について、民間事業者のノウハウを活用した有効利用の検討を本格化させました。これは単なる資産運用の話にとどまらず、行政が抱える「負の不動産（負動産）」問題を、官民連携によって解決しようとする重要な政策転換のシグナルです。

　本記事では、このニュースを起点として、東京都特別区においても喫緊の課題である「空き家・空き地問題」の現状と、政策立案に資する今後の展望を詳述します。これまでの行政は、使い道のない狭小地や接道義務を満たさない土地を「塩漬け」にする傾向がありましたが、人口減少と都市構造の変化に伴い、その維持管理コストや防災リスクは限界に達しつつあります。本稿では、最新の統計データや法改正の動向を踏まえ、これらの未利用地をいかにして地域の価値向上（エリアマネジメント）につなげるか、その具体的な道筋と根拠を提示します。

意義

「資産」から「リスク」へ：未利用地放置の行政コスト

　かつて、土地は持っているだけで価値が上がる資産でしたが、現在では活用されない土地は明確な「リスク」となっています。

維持管理コストと機会損失

　都有地や区有地が未利用である場合、除草や不法投棄の処理といった維持管理コストが恒常的に発生します。これらは税金で賄われており、住民サービスへの還元がないまま支出のみが続く状態は、行財政改革の観点から是正が求められます。また、貸付や売却による収入が得られないことによる「機会損失」も無視できない規模に膨らんでいます。

防災・防犯上の「外部不経済」

　管理が行き届かない空き地や空き家は、防災・防犯面で周辺地域に悪影響（外部不経済）を及ぼします。

　特に木造住宅密集地域（木密地域）を多く抱える特別区において、雑草が生い茂った未利用地は、放火のターゲットになりやすく、害虫の発生源ともなります。これらを解消することは、住民の生命と財産を守る行政の基本責務に直結します。

狭小地・不整形地活用の新たな可能性

　今回の東京都の取り組みが画期的であるのは、これまで「活用困難」とされてきた狭小地や無道路地（建築基準法上の道路に接していない土地）に光を当てた点です。

民間ニーズの多様化

　従来、建物が建てられない土地は無価値と見なされがちでした。しかし、シェアリングエコノミーの進展により、必ずしも建物を必要としない土地活用ニーズが生まれています。

　例えば、電動キックボードやシェアサイクルのポート、キッチンカーの出店スペース、あるいは宅配ボックスの設置場所など、小さなスペースでも収益化や地域貢献が可能なモデルが登場しています。行政が民間と対話（サウンディング）することで、こうした潜在的なニーズを掘り起こす意義は極めて大きいと言えます。

歴史・経過

高度経済成長から人口減少社会への転換点

　日本の土地政策は、長らく「土地神話」に基づく右肩上がりの経済を前提としていました。しかし、バブル崩壊とそれに続く人口減少社会の到来により、パラダイムシフトが起きています。

「空き家対策特別措置法」の施行（2015年）

　増加の一途をたどる空き家問題に対処するため、2015年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が全面施行されました。これにより、倒壊の恐れがある「特定空家」に対して、自治体が助言・指導・勧告・命令、そして行政代執行を行う法的権限が付与されました。

　しかし、この法律は主に「建物」を対象としており、今回のような「未利用の土地（特に公有地）」の活用については、各自治体の裁量に委ねられてきました。

所有者不明土地問題と相続登記の義務化（2024年）

　空き地や空き家が発生する最大の要因の一つが相続です。所有者が不明であったり、遺産分割協議が整わなかったりすることで、土地が放置されるケースが多発しました。

　これを受け、2024年4月から相続登記が義務化されました。これにより、権利関係の不透明さが解消に向かうと期待されていますが、同時に、相続したものの使い道がない土地をどうするかという、「出口戦略」としての政策がより一層求められる状況になっています。

東京都の取り組みの変遷

　東京都はこれまでも、都有地の売却や貸付を行ってきましたが、条件の良い土地が中心でした。

　今回のニュースにある「280カ所の未利用地」は、広さが50平方メートル未満であったり、変形地であったりと、市場性の低い土地が数十年にわたり蓄積されたものです。これらを「負の遺産」として放置せず、民間事業者のアイデアを募る「マーケット・サウンディング調査」の手法を取り入れたことは、行政のアセットマネジメントにおける大きな進歩と言えます。

現状データ：数字で見る空き家・空き地の深刻度

　政策立案の根拠となる、最新の客観的データを確認します。数字の変化は、問題の緊急性が高まっていることを示しています。

全国および東京都の空き家数

過去最高を更新する空き家数

　総務省が公表した「令和5年（2023年）住宅・土地統計調査」の結果は衝撃的なものでした。

　全国の空き家数は約900万戸に達し、過去最多を更新しました。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）も13.8％と上昇傾向にあります。

　（出典）総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」2024年

東京都における現状

　東京都においても、空き家数は約82万戸存在し、空き家率は約11.0％となっています。

　特筆すべきは、賃貸や売却用ではない「その他の空き家（長期不在や取り壊し予定など）」の増加です。これらは市場流通に乗っておらず、管理不全に陥るリスクが最も高いカテゴリーです。

　また、東京都が今回活用に乗り出す未利用地280カ所のような、「建物さえ建っていない低未利用地」の総数は統計に表れにくいものの、都心部においても虫食い状に存在しており、都市のスポンジ化を招いています。

　（出典）東京都住宅政策本部「東京の空き家等の現状について」2024年

将来推計：放置すれば3軒に1軒が空き家に

2033年の予測シナリオ

　野村総合研究所の予測によれば、既存の住宅を除却・活用するペースが変わらなければ、2033年には全国の空き家数が約2,000万戸を超え、空き家率は30％を超える可能性があると警鐘を鳴らしています。

　東京都特別区においても、高齢化に伴う大量相続時代を迎え、今後10年で空き家・空き地が急増することは避けられない情勢です。

　（出典）株式会社野村総合研究所「2040年の住宅市場と課題」2024年

参考資料［エビデンス検索用］

　本テーマに関連する主要な法的根拠や、先進的な活用事例を以下に整理します。政策提案の際の根拠資料として活用してください。

法的・制度的枠組み

未利用地の活用手法（サウンディング型市場調査）

　行政が活用方針を定める前に、民間事業者と対話し、市場性の有無や活用アイデアを調査する手法です。

　国土交通省もこの手法を推奨しており、従来の「仕様書に基づく入札」では解決できなかった複雑な課題（狭小地など）に対して、民間の柔軟な発想を取り入れるのに有効です。

　（出典）国土交通省「地方公共団体のサウンディング型市場調査等の実施事例」2023年

狭小地・変形地の活用事例

多様なモビリティ拠点としての活用

　LUUPなどの電動キックボードシェアリングサービスや、ドコモ・バイクシェアなどのサイクルポートは、わずかなスペース（自動車1台分未満）でも設置可能です。これにより、ラストワンマイルの移動課題の解決と、土地の収益化を両立しています。

　（出典）国土交通省「MaaSの推進に向けた取組」2023年

防災備蓄倉庫・地域のポケットパーク

　収益性が見込めない土地であっても、行政目的での活用として、災害用マンホールトイレの設置や、スタンドパイプ等の防災資機材倉庫としての利用が進んでいます。

　世田谷区や豊島区などでは、木密地域の延焼遮断帯としての機能を兼ねた小規模広場の整備も行われています。

　（出典）東京都「防災都市づくり推進計画」2021年

まとめ

　東京都が着手した「未利用都有地280カ所の活用」は、行政財産管理のあり方が「保有」から「経営」へとシフトしていることを如実に示しています。これまでの行政において、使い勝手の悪い狭小地や不整形地は「処分困難な資産」として棚上げされがちでしたが、民間事業者のアイデアとテクノロジー（シェアリングエコノミー等）を組み合わせることで、新たな社会的価値を生み出す資源へと転換できる可能性が示されました。

　特別区の職員の皆様においては、自区が保有する普通財産の中に、同様に「塩漬け」になっている土地がないか、今一度総点検を行うことが推奨されます。また、単に売却益を得ることだけを目的にするのではなく、地域課題（防災、移動支援、コミュニティ形成など）の解決に資する活用法を、民間との対話を通じて模索する姿勢が求められます。

　本記事で触れた通り、空き家・空き地の増加は待ったなしの状況ですが、それは裏を返せば、都市の中に新たな「余白」が生まれているということでもあります。この余白をどうデザインし、地域の魅力向上につなげていくか。その政策立案能力と構想力が、これからの自治体職員に強く求められています。

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