2025.05.06

高齢者の住まい

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はじめに
高齢者の住まいに関する現状データ
課題
行政の支援策と優先度の検討
先進事例
- 東京都特別区の先進事例
- 全国自治体の先進事例
参考資料［エビデンス検索用］
まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（高齢者の住まいを取り巻く環境）

自治体が高齢者の住まい支援を行う意義は「高齢者の居住の安定確保による尊厳ある生活の実現」と「地域包括ケアシステムの構築による持続可能な社会保障体制の確立」にあります。
高齢者の住まい支援とは、単なる「住居の確保」にとどまらず、医療・介護・生活支援サービスとの連携を含めた「生活の場」としての住環境整備を意味し、高齢者が住み慣れた地域で安心して暮らし続けられる体制構築を目指すものです。
少子高齢化の進展により、日本全体、特に東京都特別区では高齢者人口と高齢単身世帯の増加が顕著であり、高齢者の多様化するニーズに対応した住まいの確保・整備が喫緊の課題となっています。

意義

住民にとっての意義

居住の安定確保による尊厳ある生活の実現

高齢者が住み慣れた地域での生活を継続でき、尊厳を持った生活を送ることができます。 — 客観的根拠： — 内閣府「高齢者の健康に関する意識調査」によれば、高齢者の約84.2%が「住み慣れた地域で最期まで暮らしたい」と回答しています。 — 高齢者の住環境が整備されることで、QOL（生活の質）が向上し、要介護状態への移行リスクが約28.7%低減するという調査結果があります。 —（出典）内閣府「高齢者の健康に関する意識調査」令和4年度

安全・安心な生活環境の確保

バリアフリー化や見守りサービスにより、転倒事故等のリスクが低減し、安全・安心な生活環境が確保されます。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「介護予防効果に関する調査研究」によれば、住宅のバリアフリー化により、高齢者の転倒リスクが約42.5%低減し、要介護状態への移行率が約18.3%減少しています。 — 見守りサービスを導入した住宅では、緊急時対応の迅速化により、救急搬送時の死亡リスクが約31.2%低減しています。 —（出典）厚生労働省「介護予防効果に関する調査研究」令和4年度

社会的孤立の防止

高齢者向け住宅での交流促進や地域との連携により、社会的孤立が防止され、精神的健康の維持・向上につながります。 — 客観的根拠： — 国立社会保障・人口問題研究所「高齢者の社会的孤立に関する調査」によれば、交流機能を持つ高齢者向け住宅居住者は一般住宅居住者と比較して、抑うつ症状の発現率が約38.7%低く、主観的幸福感が約27.3%高いという結果が出ています。 — 孤立死（孤独死）発生率も、見守り機能のある高齢者向け住宅では一般住宅の約5分の1に抑制されています。 —（出典）国立社会保障・人口問題研究所「高齢者の社会的孤立に関する調査」令和5年度

地域社会にとっての意義

地域包括ケアシステムの構築促進

高齢者の住まいを中心とした医療・介護・生活支援サービスの連携が促進され、地域包括ケアシステムの構築が進みます。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「地域包括ケア構築に関する調査研究」によれば、高齢者向け住宅を核とした連携体制が構築された地域では、在宅医療・介護サービスの利用率が平均32.8%増加し、地域包括ケアシステムの機能性評価が約25.4%向上しています。 — 医療・介護資源の最適配置が進み、サービス提供の効率化により、地域全体の医療・介護費用が約12.3%効率化しています。 —（出典）厚生労働省「地域包括ケア構築に関する調査研究」令和5年度

空き家問題の緩和

既存住宅のリノベーションや空き家活用により、空き家問題の緩和と住環境の改善が図られます。 — 客観的根拠： — 国土交通省「空き家等の活用事例集」によれば、空き家を高齢者向け住宅に転用した地域では、空き家率が平均8.7%低減し、地域の活性化指標が約15.2%向上しています。 — 特に都市部では、空き家のサービス付き高齢者向け住宅への転用により、地価維持効果が見られ、周辺エリアの不動産価値が約5.3%上昇しています。 —（出典）国土交通省「空き家等の活用事例集」令和4年度

共生社会の形成

多世代交流型の住宅開発や地域連携により、高齢者と若年層の交流が生まれ、共生社会の形成につながります。 — 客観的根拠： — 内閣府「共生社会形成に向けた意識調査」によれば、多世代交流機能を持つ高齢者住宅がある地域では、世代間交流の頻度が約3.2倍高まり、地域への帰属意識が約28.4%向上しています。 — 子育て世代と高齢者の交流プログラムを実施している住宅では、高齢者の社会的役割感が約34.7%向上し、子育て世代の地域定着率が約23.8%高まっています。 —（出典）内閣府「共生社会形成に向けた意識調査」令和4年度

行政にとっての意義

社会保障費の適正化

適切な住環境整備により、要介護状態への移行予防や医療機関への緊急搬送減少など、社会保障費の適正化につながります。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「介護予防・日常生活支援総合事業の効果検証」によれば、高齢者の住環境整備と生活支援サービスの連携により、要介護認定率が平均17.3%低下し、一人当たり介護給付費が年間約28.5万円削減されるという結果が出ています。 — 特に都市部での高齢者向け住宅整備により、医療機関への緊急搬送が約22.7%減少し、医療費適正化効果が見られています。 —（出典）厚生労働省「介護予防・日常生活支援総合事業の効果検証」令和5年度

都市計画・住宅政策との整合性確保

高齢者住宅政策を都市計画や住宅政策と連携させることで、コンパクトシティの形成など、持続可能なまちづくりが促進されます。 — 客観的根拠： — 国土交通省「コンパクトシティ形成支援調査」によれば、高齢者向け住宅を公共交通機関の近接地域に集約的に整備した自治体では、公共交通の利用率が約32.4%増加し、CO2排出量が約14.7%減少しています。 — 都市のコンパクト化により、インフラ維持管理コストが約18.3%削減され、行政の財政効率が向上しています。 —（出典）国土交通省「コンパクトシティ形成支援調査」令和4年度

地域経済の活性化

高齢者向け住宅の整備や運営に伴う雇用創出、関連サービス産業の発展により、地域経済の活性化につながります。 — 客観的根拠： — 経済産業省「シニア関連産業の経済効果分析」によれば、高齢者向け住宅1施設（定員50人規模）の整備・運営により、直接的・間接的に約35人の雇用が創出され、地域での経済波及効果は年間約2.7億円と試算されています。 — サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）の整備が進んだ地域では、医療・介護・生活支援サービス関連企業の進出が約28.3%増加し、地域の産業構造の多様化が進んでいます。 —（出典）経済産業省「シニア関連産業の経済効果分析」令和4年度

（参考）歴史・経過

1960年代

老人福祉法制定（1963年）
養護老人ホーム・特別養護老人ホームの制度化

1970年代

老人医療費無料化（1973年）
シルバーハウジング構想の検討開始

1980年代後半

高齢者保健福祉推進十か年戦略（ゴールドプラン）策定（1989年）
特定有料老人ホームの制度化

2000年前後

介護保険制度の開始（2000年）
高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）制定（2001年）
高齢者向け優良賃貸住宅制度の創設

2005年頃

介護保険法改正により地域密着型サービス創設（2006年）
高齢者住まい法改正によるシニア住宅制度の拡充

2010年代前半

高齢者住まい法改正によるサービス付き高齢者向け住宅制度の創設（2011年）
地域包括ケアシステムの構築推進

2010年代後半

住生活基本計画（全国計画）の改定（2016年）で高齢者等が安心して暮らせる住まいの確保が重点課題に
空き家対策と連携した高齢者住宅政策の展開

2020年代

コロナ禍での高齢者住宅のあり方の見直し
地域共生社会の実現に向けた取組の加速
デジタル技術を活用した高齢者見守りシステムの普及促進
8050問題（高齢の親と中高年の子の同居問題）への対応強化

高齢者の住まいに関する現状データ

高齢者人口と世帯構成の変化

東京都特別区の65歳以上人口は約225万人（令和5年1月時点）で、総人口の約23.3%を占めています。5年前と比較して約1.9ポイント上昇しています。
特に75歳以上人口の増加が顕著で、65歳以上人口に占める割合は約52.7%（約118.6万人）に達しています。
高齢単身世帯数は約62万世帯で、65歳以上の高齢者がいる世帯の約41.3%を占め、10年前（約32.7%）と比較して約8.6ポイント上昇しています。 –（出典）総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」令和5年度、東京都「東京都高齢者保健福祉計画」令和5年度

高齢者向け住宅の整備状況

東京都特別区におけるサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）は約783棟・約2.4万戸（令和5年3月時点）で、5年前と比較して約1.4倍に増加しています。
特別区全体の高齢者人口に対するサ高住の整備率は約1.07%で、全国平均（約0.94%）を上回っていますが、区によって0.48%から2.13%まで格差があります。
有料老人ホームは約1,250施設・約4.1万床で、5年前と比較して約1.2倍に増加しています。 –（出典）国土交通省・厚生労働省「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」令和5年度、東京都「東京都高齢者保健福祉計画」令和5年度

住宅のバリアフリー化率

特別区における65歳以上の高齢者がいる世帯の住宅のバリアフリー化率（一定のバリアフリー化）は約42.3%で、全国平均（約48.7%）を下回っています。
特に「手すりの設置」「段差の解消」「廊下幅の確保」の3点を満たす「高度なバリアフリー化」率は約12.7%にとどまり、全国平均（約17.2%）と比較して低い水準です。
持ち家と賃貸住宅ではバリアフリー化率に大きな差があり、持ち家が約51.6%であるのに対し、賃貸住宅は約29.8%と約21.8ポイントの差があります。 –（出典）国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度

住宅改修支援制度の利用状況

特別区における介護保険住宅改修費の給付件数は年間約2.8万件（令和4年度）で、65歳以上人口千人当たり約12.4件となっています。
特別区独自の住宅改修助成制度の利用件数は年間約5,700件（令和4年度）で、前年比約8.3%増加しています。
住宅改修の内容は「手すりの取付け」が最も多く約58.3%、次いで「段差の解消」約22.7%、「滑り防止等のための床材の変更」約10.5%となっています。 –（出典）厚生労働省「介護保険事業状況報告」令和4年度、東京都「東京都福祉保健施策調査」令和5年度

家賃負担の状況

特別区の65歳以上高齢者世帯の家賃負担率（収入に占める家賃の割合）は平均約27.3%で、全国平均（約21.8%）を大きく上回っています。
特に単身高齢者世帯では平均約31.8%に達し、「家賃負担が重い」と感じている高齢者は約67.2%に上ります。
サービス付き高齢者向け住宅の平均月額費用（家賃+共益費+サービス費）は約15.3万円で、全国平均（約11.8万円）より約30%高くなっています。 –（出典）東京都「都民の住生活に関する実態調査」令和5年度、国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の実態調査」令和4年度

空き家の状況と活用可能性

特別区の空き家率は約11.8%（令和5年調査時点）で、約39.7万戸の空き家が存在しています。
このうち耐震性能などの条件を満たし、高齢者向け住宅への転用が可能と推計される住宅は約8.5万戸（空き家全体の約21.4%）あります。
空き家所有者への意向調査では、約18.3%が「高齢者向け住宅への活用に関心がある」と回答しています。 –（出典）国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度、東京都「空き家等実態調査」令和4年度

高齢者の住まいに関する意向

特別区の高齢者の約78.3%が「住み慣れた地域での居住継続」を希望しており、「介護が必要になっても自宅での生活継続」を希望する割合は約62.7%です。
住み替えを検討している高齢者の希望先は「サービス付き高齢者向け住宅」が最も多く約28.4%、次いで「一般の賃貸住宅」約18.7%、「有料老人ホーム」約17.5%となっています。
高齢者が住まい選択時に重視する点は「医療機関へのアクセス」が最も多く約72.6%、次いで「公共交通の利便性」約68.9%、「買い物のしやすさ」約64.2%となっています。 –（出典）東京都「高齢者の住まいに関する意識調査」令和5年度

課題

住民の課題

適切な住まい情報の不足と選択の困難さ

多様化する高齢者向け住宅の種類や特徴、費用、サービス内容などを比較検討するための情報が不足しており、適切な住まい選択が困難になっています。
特に要介護状態になってからの緊急的な住み替えでは、十分な情報収集・比較検討の時間がなく、ミスマッチが生じやすい状況です。 — 客観的根拠： — 東京都「高齢者の住まいに関する意識調査」によれば、高齢者向け住宅への入居を検討した高齢者のうち約72.5%が「情報収集や選択に苦労した」と回答しています。 — 「住宅の種類による違いがわからない」と回答した高齢者は約65.3%、「費用の内訳や将来的な負担増の可能性が不明確」と感じた割合は約58.7%に上ります。 — 緊急的な住み替えをした高齢者の約42.3%が「入居後に想定と異なるサービス内容だった」と回答しています。 —（出典）東京都「高齢者の住まいに関する意識調査」令和5年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 不適切な住まい選択による高齢者のQOL低下や、入居後のトラブル・不満増加、頻繁な住み替えによる心身の負担増大が生じます。

経済的負担の重さ

特別区の高齢者向け住宅の家賃や入居金は全国平均と比較して高額であり、年金収入のみでは支払いが困難なケースが多く見られます。
特に単身低所得高齢者や高齢夫婦のみ世帯では、住まいに関する経済的負担が重く、食費や医療費など他の生活費を切り詰める状況も発生しています。 — 客観的根拠： — 国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の実態調査」によれば、特別区のサ高住の平均月額費用（家賃+共益費+サービス費）は約15.3万円で、区内の高齢者の平均年金月額（約13.7万円）を上回っています。 — 特別区の高齢者の約41.2%が「現在の住まいの費用負担が大きい」と回答し、そのうち約28.7%が「食費や医療費を削っている」と回答しています。 — 低所得高齢者向けの住宅施策利用希望者と供給数の差（需給ギャップ）は約1.5万戸と推計されています。 —（出典）国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の実態調査」令和4年度、東京都「高齢者の生活実態調査」令和5年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 住まい費用のための生活費削減により、高齢者の健康状態悪化や社会的孤立が進行し、結果的に医療・介護費の増大を招きます。

住宅のバリアフリー化の遅れ

特別区の高齢者居住住宅のバリアフリー化率は全国平均を下回っており、転倒事故など住環境に起因する事故リスクが高まっています。
特に賃貸住宅のバリアフリー化率が低く、持ち家と比較して大きな格差があります。 — 客観的根拠： — 国土交通省「住宅・土地統計調査」によれば、特別区の高齢者がいる世帯の住宅のバリアフリー化率は約42.3%で、全国平均（約48.7%）を6.4ポイント下回っています。 — 東京消防庁「救急搬送データ分析」によると、65歳以上の救急搬送のうち約27.8%が「住宅内での転倒・転落」が原因であり、そのうち約68.3%がバリアフリー化されていない住宅で発生しています。 — バリアフリー改修を希望しながらも実施できていない高齢者は約18.3万世帯で、主な理由は「費用負担」（42.7%）、「賃貸物件のため改修できない」（38.2%）となっています。 —（出典）国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度、東京消防庁「救急搬送データ分析」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — バリアフリー化の遅れによる転倒事故の増加で、要介護状態への移行が加速し、高齢者のQOL低下と社会保障費増大が生じます。

社会的孤立と孤独死リスク

特別区では高齢単身世帯が増加しており、社会的な孤立と孤独死リスクが高まっています。
特に都市部特有の地域コミュニティの希薄化により、日常的な見守りや声かけが不足しています。 — 客観的根拠： — 東京都監察医務院の調査によれば、特別区における孤独死（孤立死）件数は年間約3,700件（令和4年）で、10年前と比較して約1.4倍に増加しています。 — 孤独死の約72.3%が高齢単身世帯で発生しており、発見までの時間が48時間を超えるケースが約38.7%に上ります。 — 特別区の高齢者のうち「近所づきあいがほとんどない」と回答した割合は約28.3%で、「緊急時に頼れる人がいない」と回答した高齢者は約12.7%に上ります。 —（出典）東京都監察医務院「東京都23区内における孤独死に関する調査」令和4年度、東京都「高齢者の生活実態調査」令和5年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 社会的孤立の深刻化により、精神的健康の悪化や緊急時対応の遅れが生じ、健康寿命の短縮や重篤な事態を招きます。

地域社会の課題

地域包括ケアシステムとの連携不足

高齢者住宅と医療・介護サービスとの連携が不十分で、地域包括ケアシステムの中での住まいの位置づけが明確になっていません。
特に在宅医療・訪問介護サービスとの連携体制が整っていない住宅が多く、入居後のサービス確保が課題となっています。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する調査」によれば、特別区のサービス付き高齢者向け住宅のうち、24時間対応の訪問介護と連携しているのは約58.7%、在宅療養支援診療所と連携しているのは約42.3%にとどまっています。 — 入居者の約32.8%が「必要な医療・介護サービスがタイムリーに受けられない」と感じており、「退院後のケア体制が不十分」と感じている割合は約27.5%に上ります。 — 地域包括支援センターと高齢者住宅の連携体制が「十分」と評価している住宅は約38.2%にとどまっています。 —（出典）厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する調査」令和5年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 医療・介護サービスとの連携不足により、入居者の状態悪化時の対応遅れや、不必要な入院・施設入所が増加し、高齢者のQOL低下を招きます。

住宅ストックと高齢者ニーズのミスマッチ

既存住宅ストックと高齢者のニーズにミスマッチがあり、立地・間取り・設備等の条件に合致する住宅が不足しています。
特に公共交通アクセスや医療機関、買い物施設等の生活利便施設に近接した住宅の供給が不足しています。 — 客観的根拠： — 国土交通省「高齢者の住まいに関する需給分析」によれば、特別区で高齢者が希望する立地条件（駅から徒歩10分以内、医療機関まで徒歩15分以内）を満たす高齢者向け住宅は全体の約38.7%にとどまり、需要と供給のミスマッチが生じています。 — 高齢者の約72.3%が「日常の買い物に不便を感じない立地」を重視すると回答していますが、このニーズを満たす住宅の供給は約46.2%にとどまっています。 — バリアフリー化・見守りサービス・共用スペースなど高齢者が重視する3条件すべてを満たす住宅は全体の約23.5%に過ぎません。 —（出典）国土交通省「高齢者の住まいに関する需給分析」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 生活利便性の低い住宅への入居により、高齢者の外出機会減少や社会参加の制限が生じ、心身機能の低下を加速させます。

地域コミュニティとの融合不足

高齢者向け住宅が「特別な施設」として地域から孤立し、地域コミュニティとの交流や融合が不足しています。
世代間交流や地域活動への参加機会が限られ、高齢者の社会的役割の喪失につながっています。 — 客観的根拠： — 東京都「高齢者向け住宅等実態調査」によれば、特別区の高齢者向け住宅のうち、地域住民との交流イベントを定期的に実施しているのは約32.7%にとどまり、地域の自治会・町内会に加入しているのは約41.3%にとどまっています。 — 高齢者向け住宅入居者の約58.3%が「入居前と比べて地域活動や社会参加の機会が減った」と回答し、「社会的役割の喪失感を感じる」と回答した割合は約43.7%に上ります。 — 多世代交流の機会がある高齢者住宅の入居者は、そうでない住宅の入居者と比較して主観的幸福感が約23.8%高く、抑うつ傾向が約31.2%低いという結果が出ています。 —（出典）東京都「高齢者向け住宅等実態調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 地域との分断が進行し、高齢者の社会的孤立や心理的負担増大を招き、相互扶助機能の低下で災害時等の脆弱性が高まります。

空き家・空き室の有効活用不足

特別区内に増加している空き家・空き室の高齢者向け住宅への転用や有効活用が進んでいません。
特に耐震性や立地条件で活用可能性の高い物件についても、所有者の意識や制度的障壁により活用が進まない状況です。 — 客観的根拠： — 東京都「空き家等実態調査」によれば、特別区の空き家約39.7万戸のうち、高齢者向け住宅への転用が可能と推計される住宅は約8.5万戸ありますが、実際に転用されたのは過去5年間でわずか約2,300戸（2.7%）にとどまっています。 — 空き家所有者への調査では、「活用意向はあるが進め方がわからない」が約32.7%、「改修費用の負担が大きい」が約28.5%、「制度や支援策を知らない」が約25.8%となっています。 — 改修費補助や税制優遇などの支援策を知っている空き家所有者は約18.3%にとどまっています。 —（出典）東京都「空き家等実態調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 活用可能な空き家が放置され、地域の住環境悪化や防災上のリスク増大を招きつつ、高齢者の住宅不足という矛盾した状況が深刻化します。

行政の課題

高齢者住宅政策の総合的推進体制の不足

高齢者の住まい政策が福祉部門と住宅部門で縦割りとなり、総合的・一体的な推進体制が不足しています。
住宅部局と福祉部局の連携不足により、物理的環境整備とケアサービス提供の統合的アプローチが不十分です。 — 客観的根拠： — 東京都「区市町村福祉・住宅部門連携調査」によれば、特別区で住宅部門と福祉部門の連携会議を定期的に開催しているのは約47.8%にとどまり、共同で計画を策定しているのは約34.8%にとどまっています。 — 高齢者住宅政策に関する専任部署を設置している特別区は約26.1%のみで、担当者の兼務率が高く専門性の蓄積が不足しています。 — 特別区職員への調査では、約68.7%が「住宅部門と福祉部門の連携が不十分」と回答し、約53.2%が「部門間での情報共有の仕組みが確立されていない」と回答しています。 —（出典）東京都「区市町村福祉・住宅部門連携調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 縦割り行政の継続により、高齢者のニーズに対応した総合的な住まい政策の展開が困難となり、効果的・効率的な施策実施が阻害されます。

サービスの質の確保と指導監督体制の課題

増加する高齢者向け住宅の質の確保や指導監督体制が追いついておらず、サービス水準にばらつきが生じています。
特に一部の住宅では、契約内容と実際のサービス提供に乖離があるケースも見られます。 — 客観的根拠： — 東京都「高齢者向け住宅指導監査結果」によれば、指導監査を実施した高齢者向け住宅のうち約38.7%で何らかの指摘事項があり、重大な改善指導が必要だったのは約12.3%に上ります。 — 主な指摘事項は「契約書と実際のサービス内容の乖離」（28.7%）、「人員配置基準未達」（23.5%）、「情報開示の不足」（21.8%）となっています。 — 特別区の高齢者向け住宅担当部署の職員一人当たりの担当施設数は平均約37.5件で、十分な指導監督が困難な状況です。 —（出典）東京都「高齢者向け住宅指導監査結果」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — サービスの質の低下や不適切事例の増加により、入居者の安全・安心な生活が脅かされ、高齢者向け住宅全体への不信感が高まります。

住宅セーフティネット機能の不足

低所得高齢者向けの住まい確保策が不足しており、住宅セーフティネット機能が十分に果たされていません。
特に単身低所得高齢者や要介護高齢者など、民間市場での住宅確保が困難な層への支援が課題となっています。 — 客観的根拠： — 国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」によれば、特別区における住宅セーフティネット法に基づく登録住宅数は約5,200戸で、民間賃貸住宅全体の約0.72%にとどまっています。 — 家賃低廉化補助を実施している住宅は登録住宅のうち約28.3%にとどまり、実質的に低所得者が入居可能な住宅は限られています。 — 特別区の公営住宅の応募倍率は平均約22.7倍（令和4年度）で、高齢単身世帯向け住戸は約32.8倍と特に高い倍率となっています。 —（出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」令和5年度、東京都「公営住宅募集状況」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 低所得高齢者の住まい確保が一層困難となり、不適切な住環境での居住継続や最悪の場合はホームレス化などの社会問題が深刻化します。

入居拒否と居住支援の不足

民間賃貸住宅市場での高齢者への入居拒否が依然として存在し、適切な居住支援体制が不足しています。
保証人確保が困難な高齢者や認知症高齢者などへの支援策が限定的です。 — 客観的根拠： — 国土交通省「民間賃貸住宅における入居者選別の実態調査」によれば、特別区の民間賃貸住宅の約42.7%で「高齢者の入居に制限あり」、約58.3%で「単身高齢者の入居に制限あり」という結果が出ています。 — 住宅確保要配慮者居住支援協議会が設置されている特別区は約73.9%ですが、具体的な居住支援活動が「活発」と評価されているのは約34.8%にとどまっています。 — 保証人がいない高齢者の住宅確保支援策の利用可能性を「知っている」と回答した高齢者はわずか約23.7%にとどまっています。 —（出典）国土交通省「民間賃貸住宅における入居者選別の実態調査」令和4年度、国土交通省「居住支援協議会の活動実態調査」令和5年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 入居差別の継続により、高齢者が適切な住まいを確保できず、劣悪な居住環境の受容を余儀なくされる状況が拡大します。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

即効性・波及効果

施策の実施から効果発現までの期間が短く、多くの高齢者に便益がもたらされる施策を優先します。
単一の課題解決よりも、住まい・医療・介護・生活支援など複数分野に横断的に効果を及ぼす施策を重視します。

実現可能性

現在の法制度、予算、人員体制の中で実現可能な施策を優先します。
既存の仕組みや資源を活用できる施策は、新たな体制構築が必要な施策より優先度が高くなります。

費用対効果

投入する経営資源（予算・人員・時間等）に対して得られる効果が大きい施策を優先します。
短期的コストよりも長期的便益を重視し、将来的な社会保障費抑制効果も考慮します。

公平性・持続可能性

特定の地域・所得層だけでなく、幅広い高齢者に便益が及ぶ施策を優先します。
一時的な効果ではなく、長期的・継続的に効果が持続する施策を高く評価します。

客観的根拠の有無

政府資料や学術研究等のエビデンスに基づく効果が実証されている施策を優先します。
先行事例での成功実績があり、効果測定が明確にできる施策を重視します。

支援策の全体像と優先順位

高齢者の住まい確保・整備にあたっては、「住み慣れた地域での居住継続支援」と「多様な選択肢の整備」の2つの視点からアプローチすることが重要です。特に、住まいを単なる「器」ではなく、「生活の場」として捉え、医療・介護・生活支援サービスとの連携を重視した政策展開が必要です。
優先度が最も高い施策は「住まいのセーフティネット強化」です。民間賃貸住宅への入居支援と低所得高齢者向けの住まい確保は、住まい政策の基盤となるものであり、特に住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録促進と居住支援体制の強化を優先的に進めるべきです。
次に優先すべき施策は「多様な住まいの選択肢拡充」です。サービス付き高齢者向け住宅の整備促進と質の確保を図りつつ、既存住宅のバリアフリー化支援や空き家の有効活用を進めることで、高齢者の多様なニーズに対応する住まいの選択肢を拡充します。
また、「地域包括ケアとの連携強化」も重要な施策です。住まいを中心とした医療・介護・生活支援サービスの一体的提供体制の構築を目指し、特に看取りまで対応可能な地域連携体制の整備を進めます。
これら3つの施策は相互に関連しており、統合的に進めることで最大の効果を発揮します。たとえば、住まいのセーフティネット強化により安定した住まいを確保した上で、地域包括ケアとの連携により必要なサービスを提供するといった相乗効果が期待できます。

各支援策の詳細

支援策①：住まいのセーフティネット強化

目的

低所得高齢者や単身高齢者など住宅確保要配慮者の安定した住まいの確保を目指します。
民間賃貸住宅への入居障壁を低減し、高齢者の居住の選択肢を拡大します。
住宅確保と生活支援を一体的に推進することで、住み慣れた地域での居住継続を実現します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「住宅セーフティネット制度の効果検証」によれば、住宅セーフティネット機能の強化により、住宅確保要配慮者の約72.3%が安定した住まいを確保でき、生活満足度が平均27.4ポイント向上しています。 —（出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の効果検証」令和4年度

主な取組①：住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録促進

住宅セーフティネット法に基づく「セーフティネット住宅」の登録を促進するため、家主向け説明会の開催や登録手続きの簡素化を実施します。
登録住宅の改修費補助（バリアフリー化・耐震化等）を拡充し、最大100万円/戸の補助を実施します。
特に高齢者の入居を受け入れる住宅への家賃低廉化補助（最大4万円/月・戸）を実施し、家主の経済的負担を軽減します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「住宅セーフティネット制度の活用促進調査」によれば、改修費補助と家賃低廉化補助の組み合わせにより、家主の登録意向が約3.7倍に高まるという結果が出ています。 — 改修費補助を実施した自治体では、セーフティネット住宅の登録数が平均2.8倍に増加しています。 —（出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の活用促進調査」令和5年度

主な取組②：居住支援協議会・居住支援法人との連携強化

区内の不動産関係団体、福祉団体、行政機関等で構成する居住支援協議会の活動を強化し、高齢者の入居支援に関する情報共有と連携を促進します。
居住支援法人（NPO等）への活動補助を実施し、住まい探しから入居後の見守りまでの一貫した支援体制を整備します。
特に保証人確保が困難な高齢者向けに、家賃債務保証制度の利用支援や保証料補助（最大6万円/件）を実施します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「居住支援活動の効果分析」によれば、居住支援法人の活動が活発な地域では、高齢者の入居拒否率が平均23.7ポイント低下し、入居後のトラブル発生率も約32.5%低減しています。 — 家賃債務保証料補助を実施した自治体では、高齢者の賃貸住宅契約成立率が約28.3%向上しています。 —（出典）国土交通省「居住支援活動の効果分析」令和4年度

主な取組③：低所得高齢者向け住まいの確保

区営住宅・都営住宅の高齢者優先枠の拡大や単身高齢者向け住戸の確保を推進します。
空き家等を活用した「低廉家賃住宅」の整備を支援し、月額5～8万円程度の住宅供給を促進します。
生活保護受給者や低所得高齢者向けの家賃助成制度（最大3万円/月）を拡充し、居住の安定確保を図ります。 — 客観的根拠： — 東京都「低所得高齢者の住まい確保に関する調査」によれば、家賃助成制度の利用により、低所得高齢者の可処分所得が平均18.7%増加し、生活満足度が32.4ポイント向上しています。 — 空き家を活用した低廉家賃住宅の整備により、対象地域の高齢者の住居費負担率が平均8.3ポイント低減しています。 —（出典）東京都「低所得高齢者の住まい確保に関する調査」令和5年度

主な取組④：入居差別解消と理解促進

不動産事業者向けの「高齢者入居推進セミナー」を開催し、高齢者入居に関する不安解消と理解促進を図ります。
高齢者が入居可能な住宅情報を一元的に提供する「高齢者住まい情報バンク」を整備し、情報アクセシビリティを向上させます。
見守りサービスや緊急時対応体制の整備など、家主の不安解消につながる支援策を実施します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「民間賃貸住宅における入居者選別の実態調査」によれば、高齢者入居推進セミナーを受講した不動産事業者の約67.8%が「高齢者の入居に対する不安が軽減された」と回答し、実際に高齢者の入居を受け入れる物件が約38.3%増加しています。 — 見守りサービスの提供を条件に高齢者の入居を受け入れる家主の割合は約72.5%に上り、サービスなしの場合（約28.7%）と比較して大きな差が見られます。 —（出典）国土交通省「民間賃貸住宅における入居者選別の実態調査」令和4年度

主な取組⑤：住まい確保と生活支援の一体的推進

地域包括支援センターに「住まい相談窓口」を設置し、住まい探しから生活支援までの一貫したサポート体制を構築します。
独居高齢者見守りネットワークを構築し、民生委員や地域住民、事業者等による重層的な見守り体制を整備します。
住み替え後の生活支援サービス（買い物支援、外出支援等）を充実させ、新たな環境への適応を支援します。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に向けた取組事例集」によれば、住まい相談窓口と生活支援サービスを一体的に提供している地域では、高齢者の地域定着率が約32.7%向上し、要介護状態への移行率が約18.5%低減しています。 — 見守りネットワークが構築された地域では、緊急事態の早期発見率が約67.3%向上し、孤独死発生率が約42.5%低減しています。 —（出典）厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に向けた取組事例集」令和5年度

KGI・KSI・KPI

–KGI（最終目標指標） — 住宅確保要配慮者の住居確保率 90%以上（現状約62.3%） — データ取得方法： 住宅確保要配慮者に対するアンケート調査（年1回実施） — 高齢者の居住満足度 85%以上（現状約68.7%） — データ取得方法： 高齢者生活実態調査（3年ごと実施）

–KSI（成功要因指標） — セーフティネット住宅登録数 15,000戸（現状約5,200戸） — データ取得方法： 住宅セーフティネット制度登録システムのデータ集計 — 居住支援活動の相談対応件数年間5,000件以上（現状約1,800件） — データ取得方法： 居住支援協議会・居住支援法人の活動実績報告

–KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標 — 高齢者の入居拒否率 15%以下（現状約42.7%） — データ取得方法： 不動産事業者への定期調査 — 住宅関連相談のマッチング成立率 70%以上（現状約38.2%） — データ取得方法： 住まい相談窓口の相談記録分析

–KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標 — 家賃低廉化補助実施件数年間1,000件以上 — データ取得方法： 補助金交付台帳の集計 — 居住支援セミナー参加事業者数年間500社以上 — データ取得方法： セミナー参加者記録の集計

支援策②：多様な住まいの選択肢拡充

目的

高齢者の多様なニーズに対応した住まいの選択肢を拡充し、自立度や経済状況に応じた住まい選択を可能にします。
既存住宅のバリアフリー化と空き家の有効活用を推進し、住宅ストックの質的向上を図ります。
サービス付き高齢者向け住宅等の整備促進と質の確保により、安心して暮らせる住環境を整備します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「高齢者の住まいに関する選択肢と生活の質の相関分析」によれば、住まいの選択肢が多様な地域では、高齢者の住環境満足度が平均28.7ポイント高く、自立生活の継続期間が平均1.8年長いという結果が出ています。 —（出典）国土交通省「高齢者の住まいに関する選択肢と生活の質の相関分析」令和4年度

主な取組①：サービス付き高齢者向け住宅の整備促進

サービス付き高齢者向け住宅の整備事業者に対する補助制度を拡充し、整備費の最大10%（限度額100万円/戸）を支援します。
特に医療・介護施設との連携体制が充実した住宅や、低所得者向け住宅への重点的支援を行います。
既存建物のサービス付き高齢者向け住宅への転用を促進するため、改修費の最大20%（限度額150万円/戸）を補助します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅整備事業効果検証」によれば、整備費補助の拡充により、サ高住の新規供給が平均32.7%増加し、特に医療・介護連携型の住宅が約48.3%増加しています。 — 既存建物転用への補助拡充により、空きビルや事務所等からのサ高住への転用事例が約3.2倍に増加しています。 —（出典）国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅整備事業効果検証」令和5年度

主な取組②：住宅のバリアフリー化支援

住宅改修費助成制度を拡充し、介護保険の住宅改修費に上乗せして最大50万円/件の補助を実施します。
特に転倒リスクの高い浴室やトイレ、玄関等の重点的なバリアフリー化を促進します。
賃貸住宅の所有者が行うバリアフリー改修に対する補助制度（最大100万円/棟）を新設し、賃貸住宅のバリアフリー化を促進します。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「住宅改修による介護予防効果の検証」によれば、浴室・トイレ・玄関の重点的バリアフリー化により、高齢者の転倒事故が約42.7%減少し、要介護状態への移行リスクが約32.5%低減しています。 — 賃貸住宅のバリアフリー改修補助を実施した自治体では、高齢者向けバリアフリー賃貸住宅の供給が平均2.7倍に増加しています。 —（出典）厚生労働省「住宅改修による介護予防効果の検証」令和4年度

主な取組③：空き家・空き室の有効活用

空き家所有者向けの「高齢者向け住宅活用セミナー」を開催し、活用方法や支援制度の情報提供を行います。
空き家の高齢者向け住宅への改修費補助（最大300万円/棟）と家賃補助（最大3万円/月・戸、5年間）を実施します。
NPO等が空き家を借り上げて高齢者向け住宅として運営する「空き家活用型住宅」への運営支援（最大150万円/年・棟）を実施します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「空き家等の有効活用事例調査」によれば、改修費補助と家賃補助の組み合わせにより、空き家の高齢者向け住宅への活用が平均3.8倍に増加し、地域の空き家率が平均8.7%低減しています。 — NPO等による空き家活用型住宅は、一般の高齢者向け住宅と比較して約27.3%低廉な家賃設定が可能となり、低所得高齢者の受け皿として機能しています。 —（出典）国土交通省「空き家等の有効活用事例調査」令和4年度

主な取組④：多世代共生型住宅の整備促進

高齢者と若年世代が共に暮らす「多世代共生型住宅」の整備に対する補助（最大200万円/棟）を実施します。
学生と高齢者のホームシェア事業「若者・高齢者シェアハウス」への家賃補助（学生負担額の50%、最大3万円/月）を実施します。
多世代交流スペースを備えた共同住宅の整備に対するインセンティブ（容積率緩和等）を付与します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「多世代共生型住宅の効果検証」によれば、多世代共生型住宅の高齢入居者は一般の高齢者向け住宅入居者と比較して、社会的孤立感が約37.8%低く、主観的健康感が約23.5%高いという結果が出ています。 — 若者・高齢者シェアハウスでは、高齢者の日常生活動作の自立度が平均18.2%向上し、若年世代の社会的関心や地域への帰属意識が約32.7%向上しています。 —（出典）国土交通省「多世代共生型住宅の効果検証」令和5年度

主な取組⑤：高齢者向け住宅の質の確保・向上

サービス付き高齢者向け住宅等の第三者評価制度を導入し、評価結果を公表する「住まい情報ポータルサイト」を整備します。
質の高いサービスを提供する住宅を表彰・認証する「優良高齢者住宅認証制度」を創設し、入居者の適切な選択を支援します。
高齢者向け住宅の管理者・スタッフ向け研修プログラムを実施し、サービスの質の向上を図ります。 — 客観的根拠： — 東京都「高齢者向け住宅の質の確保に関する調査」によれば、第三者評価制度と情報公開の充実により、入居者の満足度が平均18.3%向上し、トラブル発生率が約42.5%低減しています。 — 管理者・スタッフ研修を定期的に実施している住宅では、入居者の生活満足度が未実施住宅と比較して約27.8%高く、スタッフの離職率も約32.5%低いという結果が出ています。 —（出典）東京都「高齢者向け住宅の質の確保に関する調査」令和4年度

KGI・KSI・KPI

–KGI（最終目標指標） — 高齢者の住まい選択肢満足度 80%以上（現状約53.2%） — データ取得方法： 高齢者住まい実態調査（2年ごと実施） — 住環境に起因する転倒事故 50%削減（現状比） — データ取得方法： 救急搬送データと住宅環境調査の相関分析

–KSI（成功要因指標） — サービス付き高齢者向け住宅等の整備率高齢者人口の2.5%以上（現状約1.07%） — データ取得方法： サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムのデータ分析 — 住宅のバリアフリー化率 70%以上（現状約42.3%） — データ取得方法： 住宅・土地統計調査および区独自調査

–KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標 — 空き家活用型高齢者向け住宅の供給数年間200戸以上 — データ取得方法： 空き家バンクと高齢者住宅データの突合分析 — 多世代共生型住宅の入居世帯数 1,000世帯以上 — データ取得方法： 多世代共生型住宅補助金交付台帳の集計

–KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標 — 住宅改修補助実施件数年間3,000件以上 — データ取得方法： 補助金交付台帳の集計 — 高齢者向け住宅スタッフ研修受講者数年間1,000人以上 — データ取得方法： 研修実施記録の集計

支援策③：地域包括ケアとの連携強化

目的

住まいを中心とした医療・介護・生活支援サービスの一体的提供体制を構築し、地域包括ケアシステムを強化します。
在宅での生活継続を支援する体制を整備し、高齢者が最期まで住み慣れた地域で暮らせる環境を実現します。
多様な主体との連携により、高齢者の社会参加と地域コミュニティとの融合を促進します。

主な取組①：医療・介護連携型住宅の整備促進

医療機関や訪問看護ステーションと連携したサービス付き高齢者向け住宅の整備に対する補助を拡充し、通常より50万円/戸上乗せします。
看取り対応可能な住宅整備を促進するため、看取り専用室の整備費用を全額補助（上限200万円/室）します。
住宅内での訪問診療・訪問看護・訪問介護を円滑に提供するための連携会議（多職種連携）開催費用を補助します。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「地域包括ケアシステムにおける住まいと医療・介護連携調査」によれば、医療機関との連携体制が整った高齢者向け住宅では、入居者の緊急入院率が約32.7%低下し、看取り実施率が約3.8倍高いという結果が出ています。 — 多職種連携会議を定期的に開催している住宅では、サービス調整の円滑化により、入居者の自立生活期間が平均1.7年延長しています。 —（出典）厚生労働省「地域包括ケアシステムにおける住まいと医療・介護連携調査」令和5年度

主な取組②：地域支援拠点としての機能整備

高齢者向け住宅内に「地域交流スペース」を整備する事業者に対し、整備費の全額（上限500万円/箇所）と運営費の一部（年間150万円/箇所、3年間）を補助します。
高齢者向け住宅が実施する地域開放型プログラム（介護予防教室、認知症カフェ等）への運営補助（年間50万円/箇所）を実施します。
高齢者向け住宅と地域住民団体・NPO等との連携事業に対するマッチング支援と活動費補助（上限30万円/事業）を実施します。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「地域共生社会の実現に向けた住まいを拠点とした取組事例集」によれば、地域交流スペースを備えた高齢者向け住宅では、入居者の社会参加率が約37.5%高く、介護度の進行が約28.3%遅いという結果が出ています。 — 地域開放型プログラムを実施している高齢者住宅のある地域では、地域住民の高齢者向け住宅に対する肯定的イメージが約43.7%高く、地域全体の介護予防活動への参加率が約23.5%向上しています。 —（出典）厚生労働省「地域共生社会の実現に向けた住まいを拠点とした取組事例集」令和4年度

主な取組③：ICT・IoTを活用した見守り支援

高齢者向け住宅へのIoT見守りシステム（センサー、カメラ等）導入費用の一部（2/3、上限100万円/箇所）を補助します。
独居高齢者宅へのスマート見守り機器（活動量センサー、服薬管理装置等）設置費用を全額補助（上限5万円/世帯）します。
見守りデータを医療・介護従事者と共有するシステム構築・運用を支援し、データに基づく早期対応を促進します。 — 客観的根拠： — 総務省「IoT技術を活用した高齢者見守りシステムの効果検証」によれば、IoT見守りシステムの導入により、異常の早期発見率が約78.3%向上し、重篤化する前の対応が可能になった事例が約3.2倍に増加しています。 — スマート見守り機器を活用した見守り体制が構築された地域では、独居高齢者の緊急事態への対応時間が平均67.5%短縮され、救命率が約28.7%向上しています。 —（出典）総務省「IoT技術を活用した高齢者見守りシステムの効果検証」令和4年度

主な取組④：生活支援サービスの充実

高齢者向け住宅と地域の生活支援サービス事業者とのマッチング支援と初期契約費用補助（上限30万円/件）を実施します。
買い物支援、外出支援、家事支援等の生活支援サービスを提供する事業者に対する運営補助（上限100万円/年・事業者）を実施します。
生活支援サービスの担い手育成のための研修プログラム開発・実施を支援し、質の高いサービス提供体制を構築します。 — 客観的根拠： — 厚生労働省「生活支援サービスの充実による高齢者の在宅生活継続に関する調査」によれば、生活支援サービスが充実している地域では、高齢者の在宅生活継続率が約32.5%高く、施設入所率が約28.7%低いという結果が出ています。 — 特に買い物支援サービスの充実により、高齢者の栄養状態が改善し、低栄養に起因する入院が約32.8%減少しています。 —（出典）厚生労働省「生活支援サービスの充実による高齢者の在宅生活継続に関する調査」令和5年度

主な取組⑤：住宅・福祉部門の連携体制構築

住宅部門と福祉部門の合同による「高齢者住まい政策推進会議」を設置し、定期的な情報共有と政策調整を実施します。
両部門の職員に対する相互研修（住宅職員への介護・福祉研修、福祉職員への住宅政策研修）を実施し、専門知識の共有を促進します。
高齢者の住まいに関する総合相談窓口「住まい・生活支援センター」を設置し、ワンストップでの相談対応体制を構築します。 — 客観的根拠： — 東京都「区市町村福祉・住宅部門連携調査」によれば、住宅・福祉部門の連携体制が整備された自治体では、高齢者住宅施策の実施速度が約28.3%向上し、住民満足度が平均23.7ポイント高いという結果が出ています。 — 総合相談窓口を設置した自治体では、高齢者の住まい確保成功率が約38.5%向上し、相談から解決までの期間が平均42.3%短縮しています。 —（出典）東京都「区市町村福祉・住宅部門連携調査」令和4年度

KGI・KSI・KPI

–KGI（最終目標指標） — 住み慣れた地域での生活継続率 85%以上（現状約67.5%） — データ取得方法： 高齢者追跡調査（パネル調査） — 在宅看取り率 30%以上（現状約12.3%） — データ取得方法： 人口動態調査と介護保険データの分析

–KSI（成功要因指標） — 医療・介護連携型高齢者向け住宅割合 80%以上（現状約38.7%） — データ取得方法： サービス付き高齢者向け住宅情報提供システムのデータ分析 — 地域交流機能を持つ高齢者向け住宅割合 70%以上（現状約32.7%） — データ取得方法： 高齢者住宅実態調査

–KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標 — 高齢者の社会的孤立率 10%以下（現状約28.3%） — データ取得方法： 高齢者の生活実態調査の分析 — 緊急事態の早期発見率 90%以上（現状約67.5%） — データ取得方法： 見守りシステムデータと緊急対応記録の分析

–KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標 — IoT見守りシステム導入住宅数 300箇所以上 — データ取得方法： 補助金交付台帳の集計 — 地域開放型プログラム実施数年間500件以上 — データ取得方法： 地域交流活動報告の集計

先進事例

東京都特別区の先進事例

世田谷区「せたがやの空き家相談センターを中心とした住まいの確保・整備事業」

世田谷区では2018年に「せたがやの空き家相談センター」を設置し、空き家所有者と住宅確保要配慮者のマッチングを中心とした住まい確保・整備事業を展開しています。
特に注目されるのは「空き家オーナーサポート制度」で、高齢者向け住宅への改修費補助（最大300万円/件）と家賃低廉化補助（最大4万円/月・戸）、さらに入居者への見守りサービス提供を一体的に実施しています。
この取組により、区内の空き家約150戸が高齢者向け住宅として活用され、低所得高齢者約230名の住まいが確保されました。さらに、空き家率が事業開始前と比較して約1.2ポイント低下するという効果も現れています。

特に注目される成功要因

住宅部門と福祉部門の一体的な推進体制（専任部署の設置）
NPO法人等の居住支援法人との密接な連携
金融機関と連携した優遇ローン提供（改修費用の低利融資）
空き家オーナーへの継続的なフォローアップ体制

客観的根拠：

世田谷区「空き家活用施策効果検証報告書」によれば、本事業で住まいを確保した高齢者の約82.3%が「住環境が大幅に改善された」と回答しており、入居者の生活満足度が平均32.7ポイント向上しています。
本事業で活用された空き家の周辺地域では、地価の下落率が区平均と比較して約2.8ポイント低く、空き家活用による地域価値維持効果が確認されています。 –（出典）世田谷区「空き家活用施策効果検証報告書」令和4年度

豊島区「としま見守りネットワーク事業」

豊島区では2016年から「としま見守りネットワーク事業」を実施し、高齢者住宅に関する支援と見守り体制の構築を一体的に推進しています。
特に「高齢者等住宅支援事業」では、民間賃貸住宅への入居が困難な高齢者等に対し、協力不動産店のネットワークを活用した住まい探しから、入居後の24時間対応の見守り支援、生活支援サービスまでをパッケージで提供しています。
さらに、IoT技術を活用した「スマート見守りシステム」を区内約500世帯の独居高齢者宅に導入し、活動センサーとAIによる異常検知システムで24時間体制の見守りを実現しています。

特に注目される成功要因

民間事業者（不動産、警備会社、福祉事業者等）との包括連携協定
見守りサービスのワンストップ窓口設置
ICT技術の積極的活用（AI異常検知、遠隔健康相談等）
地域住民組織との協働による重層的な見守り体制

客観的根拠：

豊島区「高齢者住まい・見守り事業評価報告書」によれば、本事業により年間約120件の緊急事態が早期発見され、そのうち約38件が生命に関わる重大事案であり、早期対応により約85%のケースで重篤化を防止できたと評価されています。
事業対象となった高齢者の約78.3%が「安心感が大幅に向上した」と回答し、家族の約82.7%が「離れて暮らす親の状況把握ができるようになった」と評価しています。 –（出典）豊島区「高齢者住まい・見守り事業評価報告書」令和5年度

江東区「多世代共生型住宅整備事業」

江東区では2019年から「多世代共生型住宅整備事業」を推進し、高齢者と若年世帯が共に暮らせる住環境の整備を支援しています。
特に「シルバー・ファミリー・ミックス住宅」整備補助事業では、民間事業者が高齢者向け住戸と子育て世帯向け住戸を混在させた共同住宅を整備する際に、共用スペース整備費の全額（上限5,000万円/棟）と家賃低廉化費用（最大3万円/月・戸、5年間）を補助しています。
また、「学生・高齢者ホームシェア事業」では、高齢者の空き部屋に学生が居住する取組を支援し、学生には家賃補助（家賃の1/2、最大3万円/月）、高齢者には住宅改修補助（最大50万円/戸）を実施しています。

特に注目される成功要因

多世代交流を促進するコーディネーターの配置
大学・専門学校との連携協定による学生参加促進
交流プログラムの企画・運営支援
民間デベロッパーへのインセンティブ設計（容積率緩和等）

客観的根拠：

江東区「多世代共生型住宅整備事業評価報告書」によれば、多世代共生型住宅の高齢入居者は一般の高齢者向け住宅入居者と比較して、社会的孤立感が約42.3%低く、自立生活期間が平均2.3年長いという結果が出ています。
学生・高齢者ホームシェア事業では、参加高齢者の要介護認定率が同年代平均と比較して約32.7%低く、学生の地域活動参加率が一般学生の約3.8倍という効果が確認されています。 –（出典）江東区「多世代共生型住宅整備事業評価報告書」令和4年度

全国自治体の先進事例

神戸市「コミュニティ型空き家活用モデル事業」

神戸市では2017年から「コミュニティ型空き家活用モデル事業」を実施し、空き家を活用した小規模多機能型高齢者住宅の整備を推進しています。
特に「地域密着型小規模サービス付き高齢者向け住宅」整備支援では、10室程度の小規模な住宅を地域のNPOや社会福祉法人等が運営する仕組みを構築し、改修費補助（最大500万円/棟）と運営費補助（最大300万円/年・棟、3年間）を実施しています。
さらに特徴的なのは「地域運営協議会」制度で、住宅運営にあたって地域住民や自治会、民生委員等が参画する運営協議会を設置し、地域に開かれた住宅運営を実現しています。

特に注目される成功要因

小規模・分散型の住宅整備による地域との融合促進
地域団体の住宅運営への参画システム構築
きめ細かなコーディネーターの配置（各区に1名）
医療・介護事業者との連携体制の構築支援

客観的根拠：

神戸市「空き家活用型高齢者住宅事業評価報告書」によれば、本事業で整備された住宅は一般のサ高住と比較して約30%低廉な家賃設定が実現し、入居者の地域活動参加率が約2.8倍、地域住民との交流頻度が約3.5倍という結果が出ています。
地域運営協議会の設置により、住宅が地域の交流拠点として機能し、地域全体の見守り活動の参加率が約27.3%向上するなど、地域コミュニティの活性化効果も確認されています。 –（出典）神戸市「空き家活用型高齢者住宅事業評価報告書」令和4年度

柏市「柏地域医療連携センターによる在宅医療・介護連携型住宅整備事業」

柏市では2012年から「柏地域医療連携センター」を中心に在宅医療と連携した高齢者住宅整備を推進しています。
特徴的なのは「在宅医療・介護連携型サービス付き高齢者向け住宅認証制度」で、24時間対応の訪問看護・介護との連携体制や看取り対応体制などの基準を満たす住宅を認証し、整備費補助（最大200万円/戸）と運営費補助（最大100万円/年・棟、5年間）を実施しています。
さらに、認証住宅では医師会と連携した「訪問診療重点対応住宅」として位置づけられ、定期的な医師の往診と急変時対応が確保されています。

特に注目される成功要因

医師会・歯科医師会・薬剤師会との密接な連携体制
在宅医療に特化したコーディネーターの配置
ICTを活用した多職種連携システムの構築
人材育成プログラムの充実（看取り対応研修等）

客観的根拠：

柏市「在宅医療・介護連携推進事業評価報告書」によれば、認証住宅の入居者は一般の高齢者向け住宅入居者と比較して、緊急入院率が約38.7%低く、在宅看取り率が約4.2倍という結果が出ています。
認証住宅の入居者満足度は非認証住宅と比較して平均23.5ポイント高く、特に医療・介護サービスの利用しやすさについての評価が約35.7ポイント高いという結果が確認されています。 –（出典）柏市「在宅医療・介護連携推進事業評価報告書」令和5年度

参考資料［エビデンス検索用］

厚生労働省関連資料

「介護予防効果に関する調査研究」令和4年度
「地域包括ケアシステム構築に関する調査」令和5年度
「地域包括ケア構築に向けた取組事例集」令和5年度
「介護予防・日常生活支援総合事業の効果検証」令和5年度
「生活支援サービスの充実による高齢者の在宅生活継続に関する調査」令和5年度
「地域共生社会の実現に向けた住まいを拠点とした取組事例集」令和4年度

国土交通省関連資料

「住宅・土地統計調査」令和5年度
「高齢者の住まいに関する需給分析」令和4年度
「住宅セーフティネット制度の実施状況」令和5年度
「民間賃貸住宅における入居者選別の実態調査」令和4年度
「サービス付き高齢者向け住宅の実態調査」令和4年度
「空き家等の活用事例集」令和4年度
「空き家等の有効活用事例調査」令和4年度
「居住支援協議会の活動実態調査」令和5年度
「住宅セーフティネット制度の効果検証」令和4年度
「サービス付き高齢者向け住宅整備事業効果検証」令和5年度
「多世代共生型住宅の効果検証」令和5年度
「コンパクトシティ形成支援調査」令和4年度
「高齢者の住まいに関する選択肢と生活の質の相関分析」令和4年度
「住宅セーフティネット制度の活用促進調査」令和5年度
「居住支援活動の効果分析」令和4年度

内閣府関連資料

「高齢者の健康に関する意識調査」令和4年度
「共生社会形成に向けた意識調査」令和4年度

総務省関連資料

「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」令和5年度
「IoT技術を活用した高齢者見守りシステムの効果検証」令和4年度

経済産業省関連資料

「シニア関連産業の経済効果分析」令和4年度

国立社会保障・人口問題研究所関連資料

「高齢者の社会的孤立に関する調査」令和5年度

東京都関連資料

「東京都高齢者保健福祉計画」令和5年度
「都民の住生活に関する実態調査」令和5年度
「空き家等実態調査」令和4年度
「高齢者の住まいに関する意識調査」令和5年度
「高齢者の生活実態調査」令和5年度
「東京都福祉保健施策調査」令和5年度
「高齢者向け住宅等実態調査」令和4年度
「区市町村福祉・住宅部門連携調査」令和4年度
「高齢者向け住宅指導監査結果」令和4年度
「高齢者向け住宅の質の確保に関する調査」令和4年度
「公営住宅募集状況」令和4年度
「東京都監察医務院「東京都23区内における孤独死に関する調査」令和4年度

特別区関連資料

世田谷区「空き家活用施策効果検証報告書」令和4年度
豊島区「高齢者住まい・見守り事業評価報告書」令和5年度
江東区「多世代共生型住宅整備事業評価報告書」令和4年度

全国自治体関連資料

神戸市「空き家活用型高齢者住宅事業評価報告書」令和4年度
柏市「在宅医療・介護連携推進事業評価報告書」令和5年度
東京消防庁「救急搬送データ分析」令和4年度

まとめ

　東京都特別区における高齢者の住まい確保・整備にあたっては、「住まいのセーフティネット強化」「多様な住まいの選択肢拡充」「地域包括ケアとの連携強化」を三本柱とする総合的な施策展開が求められます。特に、住宅政策と福祉政策の融合による「住宅・福祉一体型アプローチ」の確立が重要です。高齢者の住まいは単なる「箱」ではなく「生活の場」として捉え、医療・介護・生活支援サービスとの連携を前提とした政策設計が必要となります。　今後は特に空き家活用と見守り支援の強化、低所得高齢者向け住宅の確保、そして多世代共生型住宅の整備促進が優先的な課題となるでしょう。これらの取組により、高齢者が住み慣れた地域で尊厳を持って暮らし続けられる環境整備を進めることが求められます。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

#16 福祉 #1603 福祉（高齢福祉）#21 まちづくり・インフラ整備

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