2026.02.26

はじめての住宅政策課

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はじめに
業務の意義
- 区民の安全で安心な住生活の確保と豊かな地域社会の形成
根拠法令
- 住生活の基盤を支え、財産権と公共の福祉を調整する法体系
歴史・経過
- 住宅不足の解消から既存ストックの活用・適正管理へのパラダイムシフト
標準的な業務フロー
- 区営住宅の入退去管理から空き家対策・マンション支援までの年間実務
まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。

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業務の意義

区民の安全で安心な住生活の確保と豊かな地域社会の形成

セーフティネットとしての公的住宅の提供と居住支援の充実

　特別区における住宅政策課の業務は、区民の生活の最も基本的な基盤である「住まい」を保障し、誰もが住み慣れた地域で安心して暮らし続けられる環境を創出する極めて重要な役割を担っています。行政が取り扱う多様なサービスの中でも、住宅は区民の生命、健康、そして日々の休息を直接的に支える器です。特に、単身高齢者、障害者、ひとり親世帯、低所得者など、自力で民間賃貸住宅を確保することが困難な「住宅確保要配慮者」に対し、区営住宅や区民住宅といった公的なセーフティネットを提供することは、生存権を保障する地方自治体の根幹的な責務です。本課は、単に建物を管理して部屋を貸し出すだけでなく、居住者の生活上の様々な困難に寄り添い、必要に応じて福祉や医療の専門部署へとつなぐことで、住まいを起点とした包括的な生活支援の最前線として機能しています。

良質な民間住宅ストックの形成と空き家・マンション対策による住環境の維持

　特別区の住宅政策のもう一つの巨大な柱が、民間住宅の適切な管理と有効活用の推進です。現在、都内では急激な人口減少や高齢化を背景に、適正に管理されていない「空き家」が急増しており、倒壊の危険性や衛生環境の悪化、防犯上の懸念など、周辺の住環境に深刻な悪影響を及ぼしています。同時に、高度経済成長期以降に大量供給された分譲マンションの「二つの老い（建物の老朽化と居住者の高齢化）」も、都市部特有の極めて重大な課題となっています。本課は、空き家の所有者に対する適正管理の指導や利活用の促進、そしてマンション管理組合に対する専門家の派遣や管理計画認定制度の運用を通じて、個人の財産である民間住宅の維持管理に公益的な観点から積極的に関与します。個人の所有物であっても、それがまち全体の安全性や魅力に直結するという視点を持ち、地域住民や専門家と協働して良質な住環境を未来へ引き継ぐという、都市マネジメントの中核的な役割を果たしています。

根拠法令

住生活の基盤を支え、財産権と公共の福祉を調整する法体系

住生活基本法と公営住宅法に基づく公的住宅の厳格な運営管理

　住宅政策の理念と全体像を示す大黒柱となるのが「住生活基本法」です。この法律は、国民の住生活の安定と向上に関する国や地方公共団体の責務を明記しており、各区が策定する「住宅マスタープラン（住生活基本計画）」の直接的な根拠となります。実務において最も頻繁に直面し、厳密な運用が求められるのが、区営住宅の管理運営を規定する「公営住宅法」および各区の「区営住宅条例」です。公営住宅は国民の税金（国庫補助金等）を投入して建設・運営されているため、入居者の資格要件（収入基準や困窮度合い）、毎年の収入申告に基づく家賃の決定、そして家賃滞納者に対する明渡し請求などの手続きが法的に極めて厳格に定められています。生活に困窮する区民に寄り添う温かい心を持ちつつも、限られた公的資源を公平に分配するため、法令や条例に基づき毅然と事務を執行する高いコンプライアンス意識が不可欠です。

空家等対策特別措置法とマンション管理適正化法による権限行使

　民間住宅への行政介入を可能にする強力な武器となるのが、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）」です。この法律により、自治体は倒壊の恐れなどがある「特定空家等」や、放置すれば特定空家等になる恐れのある「管理不全空家等」に対し、立ち入り調査、指導、勧告、命令、そして最終的には行政代執行（強制的な撤去等）を行う権限を付与されました。これらは憲法が保障する財産権を強力に制限する行為であるため、法律の条文解釈や手続きの瑕疵がないよう、弁護士等の専門家と連携した極めて慎重な法務対応が求められます。また、分譲マンションの適正な管理を促すための「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」に基づき、管理組合への指導や助言、管理計画の認定事務を行います。さらに、住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への入居を促進する「住宅セーフティネット法」など、多岐にわたる関連法規を横断的に理解し、居住支援とまちづくりの両面から法制度を駆使する高度な専門性が要求されます。

歴史・経過

住宅不足の解消から既存ストックの活用・適正管理へのパラダイムシフト

戦後の深刻な住宅難と公営住宅の大量供給時代

　現在、本課が管理している多くの区営住宅や、まちを形成する住宅群の成り立ちは、日本の戦後復興と高度経済成長の歴史と深く結びついています。第二次世界大戦後の焼け野原と、海外からの引き揚げ者による急激な人口増加により、日本は絶対的な住宅不足に陥りました。この未曾有の危機を脱するため、昭和２６年に公営住宅法が制定され、国と自治体が一体となって低所得者向けの公営住宅を大量に建設しました。当時はとにかく「量の確保」が最優先であり、画一的な間取りの団地が次々と整備されていきました。その後、経済成長とともに国民の所得が向上すると、民間による持ち家志向（住宅すごろく）が高まりましたが、依然として大都市部においては地価の高騰により良質な住宅を確保することが難しく、特別区においては独自の「区民住宅」や「特定優良賃貸住宅」などを供給し、中堅所得者層の定住化を図ってきたという歴史的な背景があります。

人口減少社会の到来と空き家・老朽化マンション問題への直面

　平成に入り、バブル経済の崩壊と少子高齢化の進展により、住宅政策の歴史は「量の拡大」から「質の向上」、そして「既存ストックの有効活用」へと劇的なパラダイムシフトを遂げました。総住宅数が総世帯数を上回る「住宅余り」の時代が到来した一方で、核家族化や高齢者の単身世帯化が進み、適切に管理されない空き家が全国的な社会問題として顕在化しました。これに対応するため、平成２６年に空家法が施行され、行政が民間の空き家問題に本格的に介入する歴史的な転換点を迎えました。同時に、高度経済成長期に建てられた分譲マンションの老朽化と、区分所有者の高齢化による管理組合の機能不全（スラム化の危機）という新たな都市問題が浮上し、行政によるマンション管理支援が急務となりました。このように、ただ建物を造って管理する時代から、複雑に絡み合う権利関係を調整し、地域の生活環境を守るための「総合的な住生活マネジメント」へと、住宅政策課の歴史的使命は大きく進化を遂げているのです。

標準的な業務フロー

区営住宅の入退去管理から空き家対策・マンション支援までの年間実務

区営住宅等の入居者募集・審査および適正な維持管理・家賃徴収

　住宅政策課の日常的な基幹業務の一つは、区営住宅等の公的住宅の管理運営サイクルを正確に回すことです。年間数回実施される入居者募集では、区報やウェブサイトで広く告知を行い、応募者の中から公開抽選やポイント方式（困窮度の点数化）によって入居予定者を決定します。その後、住民票や課税証明書などを基に、収入基準や世帯構成が法令に適合しているかを厳格に審査し、入居手続きを行います。入居後は、毎年夏頃に全入居者から収入申告書を提出させ、翌年度の家賃を決定するという膨大な事務処理が発生します。また、老朽化した住戸の修繕手配や、退去時の原状回復費用の精算なども日々発生します。そして、実務において最も困難を伴うのが「家賃滞納者への対応」です。滞納の初期段階で電話や訪問による納付指導を行い、生活困窮が原因であれば福祉部署への相談を促します。しかし、悪質な滞納が続く場合は、法的措置（建物明渡し請求訴訟）の提起や強制執行という、極めてシビアで精神的なタフさを要求されるプロセスを粛々と進めなければなりません。

空き家の実態把握・適正管理指導およびマンション管理組合への伴走支援

　民間住宅に対する施策も、非常に多岐にわたる調整業務の連続です。空き家対策においては、区民からの苦情通報を端緒として現地調査に赴き、建物の老朽化具合や樹木の繁茂状況をデジカメで記録します。その後、固定資産税の台帳などから所有者を特定し、適正な管理を求める指導文書を送付したり、直接面会して利活用（売却や解体）の意向を確認したりします。相続放棄等で所有者不在の危険な空き家に対しては、裁判所に相続財産清算人の選任を申し立てるなど、高度な法的手続きを伴うケースも少なくありません。また、分譲マンション支援においては、管理組合の理事長などからの相談窓口を運営し、必要に応じてマンション管理士や建築士といった専門家を派遣する制度を運用します。大規模修繕計画の立て方や、認知症の居住者への対応など、マンション内で発生する複雑なトラブルに対し、行政としてどこまで介入し、どのように合意形成を後押しするかという、正解のない課題に対して根気強く伴走支援を続けるＰＤＣＡサイクルを回し続けます。

まとめ

　住宅政策課の業務は、区民のプライバシーの核心である「住まい」に深く関わるため、時に複雑な家庭の事情や厳しい権利関係の対立に直面し、頭を悩ませることもあるかもしれません。しかし、あなたが丁寧に対応し提供した安心できる住環境は、確実に区民の生活を立て直す希望の光となり、まちの安全と魅力を未来へとつないでいます。最初は難解な法律や専門用語に戸惑うかもしれませんが、部署内には豊富な経験を持つ先輩たちや専門家との強固なネットワークがあり、決してあなたを一人にしないチーム体制が整っていますので、どうか焦ることなく、あなた自身のペースで一歩ずつ確実に業務を身につけていってください。

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