2026.02.20

【東京都】国内初アフォーダブル住宅を供給する官民連携ファンドを創設

masashi0025

はじめに
概要
意義
- 官民連携による新たな住宅セーフティネットの構築
歴史・経過
- ファンド組成に至る迅速なプロセス
現状データ
- 東京都を取り巻く居住環境の課題
政策立案の示唆
まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要

　本記事は、東京都が国内で初めて創設した「官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド」について、その全体像や政策的な意義、そして特別区における行政課題への示唆を整理したものです。都は合計100億円の出資を行い、民間資金と掛け合わせることで総額200億円規模以上のファンドを組成しました。新築マンションから中古戸建まで多様な不動産ストックを活用し、市場家賃の平均75%〜80%程度という手頃な家賃で、子育て世帯等に向けて住宅を供給します。本取組は、家賃高騰を背景とした子育て世帯の都外流出の抑止と、深刻化する空き家問題の解決という複合的な政策課題に対し、金融的アプローチを用いた極めて先進的な事例と言えます。

意義

官民連携による新たな住宅セーフティネットの構築

インパクト投資の行政的実践

公的資金の呼び水効果

　行政が全額を負担して公営住宅を建設する従来の手法とは異なり、都の出資がシードマネーとなり、民間からの投資を促進しています。これにより、限られた公的資金で最大限の供給効果を生み出すことが可能です。

社会課題解決と投資リターンの両立

　民間事業者にとって、ESG投資やインパクト投資としての意義を見出せるスキームとなっています。市場の力学を活用しながらアフォーダブル（手頃な）住宅を供給する、持続可能なモデルの構築を目指しています。

歴史・経過

ファンド組成に至る迅速なプロセス

募集から決定までのロードマップ

事業者募集の開始と審査

　2025年6月にファンド運営事業者の募集が開始されました。その後、応募事業者に対して専門業者による厳密な調査（デューデリジェンス）が実施され、事業の実現可能性やリスクが多角的に評価されました。

運営事業者の正式決定

　同年10月のファンド運営事業者選定委員会での審査を経て候補が選定され、詳細な調整の末、2026年2月に4つのコンソーシアムが運営事業者として正式に決定しました。

入居開始への道筋

　最も早い物件では、2026年5月頃から入居者の募集が開始される予定です。政策立案から実行、そして都民へのサービス提供までのスピード感が重視されています。

現状データ

東京都を取り巻く居住環境の課題

高騰する住宅価格と家賃

ファミリー向け物件の家賃上昇

　東京都区部を中心とした賃貸市場において、ファミリー向け物件の家賃は顕著な上昇傾向にあります。2015年を100とした家賃指数において、カップル向きやファミリー向きの物件は継続的に上昇しており、2025年春の時点では過去最高水準を更新しています。物価上昇やマンション価格の高騰が賃貸市場にも波及し、手頃な価格帯の住宅確保が困難になっています。

（出典）旭化成ホームズ株式会社「家賃上昇トレンドが鮮明に！2025年春の家賃動向」2025年度

子育て世帯の転出超過

30代・40代の都外流出

　東京都の人口移動を年代別に見ると、進学や就職に伴う20代は転入超過である一方、子育てを主力で担う30代や40代は転出超過の状況が続いています。2024年の住民基本台帳人口移動報告によれば、東京23区において30代〜40代は約9,400人の転出超過となっており、埼玉県や神奈川県などの近隣県へ流出しています。この背景には、上述した住宅関連コストの急激な上昇が大きな要因として存在しています。

（出典）総務省「住民基本台帳人口移動報告」2024年度
（出典）東京都「東京都の少子化対策 2024」2024年度

深刻化する空き家問題

増加する「放置空き家」

　総務省の調査によれば、東京都の空き家数は2023年時点で約89万6,500戸、空き家率は約10.9%に達しています。中でも、賃貸や売却用ではない「放置空き家（その他の空き家）」が増加傾向にあり、都心部や区部外周部においても防災・防犯上の地域課題となっています。

（出典）総務省「令和5年住宅・土地統計調査」2023年度
（出典）東京都「結果の概要」2023年度

政策立案の示唆

この取組を行政が行う理由

市場の失敗に対する補完

アフォーダブル住宅の供給不足

　地価や建築費が高い東京都内において、民間市場のメカニズムに任せるだけでは、低廉な家賃で良質なファミリー向け物件を供給することは経済的合理性が低く、困難です。

空き家活用の難しさの克服

　権利関係が複雑であったり、リノベーション費用がかさむ空き家の再生も、単独の民間事業者ではリスクが高くなります。行政がリスクマネーを供給することで、これらのハードルを下げています。

行政側の意図

定住促進と少子化対策

子育て世代の引き留め

　世帯年収に制限を設け（例えば800万円や600万円以内）、未就学児や出産を控える世帯をターゲットとすることで、住宅コストを理由とした都外への転出を防ぎ、都内での子育てを直接的に支援する意図があります。

多様なニーズへの対応

　新築・築浅マンションだけでなく、中古戸建や中古マンションを活用するファンドを複数組成することで、立地や広さ、建物の種類など、子育て世帯の多様な居住ニーズにきめ細かく対応しようとしています。

期待される効果

複合的な地域課題の解決

良質な住宅ストックの形成と供給

　合計約360戸のアフォーダブル住宅が供給されることで、対象世帯の可処分所得の向上に寄与します。また、市場家賃の80%または平均75%程度という明確な基準により、家計への負担軽減が直接的に図られます。

空き家の減少と地域コミュニティの活性化

　株式会社ヤモリと三菱UFJ信託銀行によるファンドのように、中古戸建を取得・再生するアプローチは、放置空き家を減少させ、若いファミリー層を地域に呼び込むことで、地域コミュニティの若返りと活性化をもたらします。

課題・次のステップ

持続可能性とスケールアップ

ファンド期間終了後の出口戦略

　各ファンドの期間は10年から15年（延長規定あり）と定められています。期間終了後、対象物件が市場価格で売却されるのか、あるいは引き続きアフォーダブル住宅として維持されるのか、居住者の住環境を守るための出口戦略の構築が次のステップとなります。

対象世帯の所得向上と自立支援

　入居期間中に子育て世帯の所得が向上し、設定された世帯年収の上限を超えた場合のルール作りや、自立して一般の市場物件へ住み替えるためのトランジション（移行）支援も、今後の課題として挙げられます。

特別区への示唆

基礎自治体としての役割と連携

都の施策との連携と補完

　特別区としては、都のファンドが取得する空き家や中古物件の掘り起こしに協力することが求められます。区内の空き家バンクや地域密着型の不動産情報をファンド運営事業者と共有・連携することで、事業の円滑な推進をサポートできます。

区独自の居住支援策の再構築

　都がハード（住宅供給）の面で強力な支援を行うのに合わせ、特別区はソフトの面（子育て支援サービスの充実、地域とのマッチング、居住相談）での支援を強化し、役割分担を明確にすることで、相乗効果を生み出す政策デザインが必要です。

まとめ

　本取組は、東京都が直面する「子育て世帯の流出」と「空き家の増加」という2つの大きな課題に対し、官民連携ファンドという金融スキームを用いて解決を図る極めて野心的な政策です。公的資金を投じることで民間のノウハウと資金を呼び込み、市場メカニズムだけでは供給が難しいアフォーダブル住宅を具現化する手法は、今後の自治体政策における新たなスタンダードになり得るものです。特別区においては、この広域的な動きを的確に捉え、自区の空き家対策や居住支援策とどのように連動させるか、行政手腕が問われる重要な転換点となるでしょう。