【墨田区】空家等管理活用支援法人と外郭団体の新役割

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要：行政の補完機能としての支援法人活用とオンライン相談の導入

　東京都墨田区は、深刻化する空き家問題に対処するため、区の外郭団体である「一般財団法人墨田まちづくり公社」を東京23区で初めての「空家等管理活用支援法人」に指定しました。これは、2023年に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法」に基づき、民間法人等のノウハウを活用して行政の補完的な役割を担わせる新たな仕組みです。同公社は2026年度から空き家の見回りや損壊確認といった管理代行業務を開始するほか、先行してオンラインによる専門相談窓口を開設しました。これにより、遠隔地に居住する所有者との接点を強化し、管理不全な空き家の発生を未然に防ぐとともに、適切な利活用や解体・売却を促進するワンストップ体制の構築を目指しています。

空き家対策における新たなフェーズの意義

公的立場による信頼の醸成と相談体制の強化

　空き家問題の多くは、所有者の高齢化や相続に伴う権利関係の複雑化、そして「どこに相談してよいか分からない」という情報の不透明さに起因します。行政が外郭団体を支援法人に指定することは、所有者に対して「公的な安心感」を提供できるという大きな意義があります。民間業者への相談に抵抗がある層に対しても、公的身分を持つ法人が介入することで、物件情報の開示や将来的な活用に向けた協議が円滑に進むことが期待されます。

ワンストップ窓口の重要性

　空き家に関する相談は、建築、不動産取引、法務、税務など多岐にわたります。これらを個別の窓口で対応するのではなく、支援法人がハブとなり、専門家と連携して一括で引き受ける体制は、所有者の負担を大幅に軽減します。

行政コストの最適化

　すべての空き家調査や指導を行政職員が担うには限界があります。支援法人に実務を委ねることで、行政は「特定空家」への勧告や命令といった強制的措置を伴う業務に注力できるようになり、組織全体の資源配分が最適化されます。

所有者不在を解決する管理代行の戦略性

　都市部における空き家の大きな特徴は、所有者が区外や遠方に居住しているケースが多い点です。墨田区が導入する管理代行サービスは、こうした「物理的な距離」により管理が困難な所有者のニーズを直接的に補完します。定期的な目視確認により、不法投棄の防止や建物の老朽化による二次被害を最小限に食い止めることは、地域の安全・安心を維持する上で極めて戦略的な一手と言えます。

制度的背景と歴史的経過

空家等対策特別措置法の改正（2023年）と支援法人制度の創設

　日本国内における空き家の急増を受け、2023年（令和5年）に「空家等対策の推進に関する特別措置法」が改正されました。この改正の大きな柱の一つが「空家等管理活用支援法人」制度の創設です。この制度は、市町村長が一定の専門性と実務能力を有するNPO法人や一般社団法人、外郭団体などを支援法人として指定できるものです。指定された法人は、所有者への普及啓発、利活用のマッチング、さらには所有者情報の照会（一定の制限下）など、行政に近い立場での活動が可能となりました。

墨田区におけるこれまでの取り組みと公社の役割

　墨田区では以前から、建築や不動産の専門家団体と連携した相談窓口を設けてきました。しかし、行政のマンパワーには限界があり、個別の物件に対する継続的なフォローアップや実務的な管理業務の受託は困難でした。そこで、まちづくりや住宅施策の実施を担ってきた「墨田まちづくり公社」を支援法人として位置付けることで、従来の相談業務から一歩踏み込んだ「実務代行」までを一貫して引き受ける体制への転換を図ったのです。

現状データから見る空き家問題の深刻度

東京都および特別区における空き家数の推移

　東京都内における空き家数は、長期的に増加傾向にあります。2018年の約80万9,000戸から、2023年には約91万7,000戸へと増加し、過去最多を更新しました。これを空き家率で見ると、2018年の10.6％から2023年には11.0％へと上昇しています。

「その他の空き家」の増加

　特に問題視されるのは、賃貸用や売却用、二次的住宅を除いた「その他の空き家」です。これは長期にわたって居住実態がなく、放置される可能性が高い物件を指します。特別区内においても、この「その他の空き家」が増加傾向にあり、防災や防犯、景観の観点から地域住民の不安要素となっています。

所有者居住地と相談ニーズのミスマッチ

　空き家所有者の居住実態を調査したデータによれば、所有者の約3割から4割が、物件の所在する自治体外に居住していることが明らかになっています。さらに、その中には県外などの遠隔地に住むケースも多く、物件の状態を把握できていない所有者が相当数存在します。

オンライン相談への潜在的需要

　遠隔地に居住する所有者にとって、平日の日中に行政窓口へ足を運ぶことは心理的・時間的なハードルが高く、結果として放置につながる一因となっていました。墨田区が導入したオンライン相談は、この地理的な断絶を解消し、24時間365日の受付（予約制を含む）を可能にすることで、早期相談・早期解決のサイクルを確立することを目指しています。

政策立案への示唆：行政がこの取組を行う理由と期待される効果

行政側の意図と期待される効果

民間の機動力と行政の信頼性の融合

　行政が直接管理代行サービスを行うことは、民業圧迫や責任範囲の観点から困難ですが、支援法人という枠組みを使うことで、民間的な機動力を持たせつつ、行政のバックアップがあるという信頼性を担保できます。これにより、潜在的な相談予備軍を掘り起こす意図があります。

デジタル技術の活用による遠隔地所有者へのアプローチ

　オンライン相談の導入は、DX（デジタルトランスフォーメーション）の一環として、窓口サービスのアクセシビリティを劇的に向上させます。これにより、問題が深刻化（特定空家等への指定など）する前の早期介入が可能になります。

地域の不動産・建築ネットワークの活性化

　支援法人がハブとなり、地元の不動産業者や建築士会と連携することで、単なる管理にとどまらない「売却・賃貸・リノベーション」といった出口戦略を提示しやすくなります。これは地域経済の循環にも寄与します。

課題と次のステップ

収益性の確保と事業継続性の検証

　管理代行業務は人件費や交通費などのコストがかかる反面、過度な料金設定は利用を阻害します。支援法人としての公的な助成と、利用者からのサービス料金のバランスをどう取るかが、事業の持続可能性を左右する鍵となります。

専門家ネットワークの質的維持

　相談窓口には法律、不動産、建築といった多岐にわたる専門知識が求められます。支援法人が介在する以上、提供されるアドバイスの質を均一に保ち、複雑な相続案件にも対応できる専門家体制を維持し続ける必要があります。

個人情報保護と情報共有のルール作り

　支援法人が空き家対策を円滑に進めるためには、行政が持つ所有者情報の一部を適切に共有する必要があります。法改正で一定の配慮はなされていますが、区独自の運用ガイドラインを策定し、情報の適切な取り扱いを徹底することが不可欠です。

特別区への示唆：地域特性に応じたパートナーシップの構築

外郭団体の再定義と活用

　多くの特別区が持つ「まちづくり公社」や「振興公社」などの外郭団体は、時代の変化とともにその役割の再定義を迫られています。墨田区の事例のように、法改正を好機としてこれらを支援法人に指定し、現場実務を担わせるモデルは、他の区にとっても非常に有効な先行事例となります。

「管理」から「活用」へのシームレスな移行

　単に「見守る」だけの管理に終わらせず、そのデータをどのように活用（リノベーション住宅としての提供や地域貢献施設への転換）へ繋げるかという視点が重要です。特に地価が高騰する都心部では、空き家は貴重な地域資源であり、これをいかに市場に戻すかという出口戦略の設計が求められます。

隣接自治体との連携の可能性

　空き家所有者は近隣の区に居住している場合も多いため、23区全体、あるいは隣接する自治体間で相談窓口や管理代行のネットワークを構築することも、将来的な検討課題となります。

まとめ

　墨田区による「一般財団法人墨田まちづくり公社」の空家等管理活用支援法人への指定は、2023年の法改正をいち早く実務に落とし込んだ画期的な施策です。従来の「行政による指導・勧告」という枠組みから脱却し、外郭団体を実働部隊として位置付けることで、所有者のニーズに寄り添った「管理代行」や「オンライン相談」といった具体的なソリューションを提供できるようになった点は高く評価されます。東京都内の空き家数が過去最多を更新し続ける中、所有者の遠隔地化や高齢化という現実に即した本取組は、他の特別区における政策立案においても極めて重要な示唆を与えています。今後は、この仕組みをいかに持続可能な事業モデルへと昇華させ、個別の空き家を地域の活力へと転換していけるかが、都市再生の成否を分けるポイントとなるでしょう。

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