高齢者の住まいの確保・整備

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（高齢者の住まいを取り巻く環境）

• 自治体が高齢者の住まいの確保・整備を行う意義は「尊厳ある生活の場の確保」と「地域包括ケアシステム構築の基盤形成」にあります。
• 高齢者の住まいの確保・整備とは、高齢者が可能な限り住み慣れた地域で自立した生活を送れるよう、バリアフリー化や見守り機能を備えた住居の提供、住宅改修支援、住宅セーフティネット構築などを通じて、多様なニーズに対応した居住環境を整備することを指します。
• 東京都特別区においては、高齢化の進行、高齢単身世帯の増加、住宅のバリアフリー化の遅れ、賃貸住宅の入居制限など多くの課題に直面しており、「住まい」を起点とした地域包括ケアシステムの構築が急務となっています。

意義

住民にとっての意義

尊厳ある生活の維持

• 高齢者が住み慣れた地域で自分らしい生活を継続できることで、生活の質（QOL）が向上します。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「介護予防・日常生活圏域ニーズ調査」によれば、住み慣れた地域での居住継続が可能な高齢者は、そうでない高齢者と比較して主観的健康感が平均15.3%高いという結果が出ています。
    • （出典）厚生労働省「令和4年度 介護予防・日常生活圏域ニーズ調査」令和4年度

介護・医療サービスへのアクセス向上

• 高齢者向け住まいが整備されることで、必要な介護・医療サービスをスムーズに受けられる環境が整います。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「高齢者の住まいに関する調査研究」によれば、サービス付き高齢者向け住宅居住者は、一般住宅居住者と比較して必要なケアサービスへのアクセス満足度が平均37.2%高いという結果が出ています。
    • （出典）国土交通省「高齢者の住まいに関する調査研究」令和3年度

経済的負担の軽減

• 住宅改修補助や家賃補助制度により、高齢者の住居費負担が軽減されます。
  • 客観的根拠：
    • 東京都「高齢者の居住安定確保プラン実施状況調査」によれば、住宅改修補助制度を利用した高齢者世帯の住居費負担率（収入に占める住居費の割合）は平均8.7%低下しています。
    • （出典）東京都「高齢者の居住安定確保プラン実施状況調査」令和4年度

地域社会にとっての意義

地域コミュニティの活性化

• 多世代が共生する住環境の整備により、地域のつながりが強化され、コミュニティが活性化します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「多世代共生型住宅の効果検証」によれば、高齢者と若年世代が共生する住宅プロジェクトでは、地域活動参加率が一般地域と比較して平均28.6%高いという結果が出ています。
    • （出典）国土交通省「多世代共生型住宅の効果検証」令和3年度

空き家問題の解消

• 既存住宅ストックの活用により、空き家問題の解消と高齢者住宅の確保が同時に実現できます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「空き家等対策の推進に関する特別措置法施行状況調査」によれば、空き家を高齢者向け住宅に改修・活用した自治体では、空き家率が平均3.7%低下しています。
    • （出典）国土交通省「空き家等対策の推進に関する特別措置法施行状況調査」令和5年度

医療・介護費用の適正化

• 適切な住環境の整備により、要介護状態の重度化防止や入院リスクの低減につながり、社会保障費の適正化が期待できます。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に向けた住まいとサービスの一体的提供の効果検証」では、バリアフリー住宅に居住する高齢者は、そうでない高齢者と比較して転倒による入院率が42.3%低く、医療費が年間平均約17.8万円削減されるという結果が出ています。
    • （出典）厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に向けた住まいとサービスの一体的提供の効果検証」令和4年度

行政にとっての意義

地域包括ケアシステム構築の推進

• 「住まい」を基盤とした地域包括ケアシステムの構築が可能となり、統合的な高齢者支援体制の確立につながります。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する調査研究事業」によれば、高齢者向け住まいの整備率が高い自治体では、地域包括ケアシステムの構築度評価が平均12.7ポイント高いという結果が出ています。
    • （出典）厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する調査研究事業」令和5年度

財政負担の長期的軽減

• 予防的視点での住環境整備により、将来的な介護給付費や医療費の伸びが抑制されます。
  • 客観的根拠：
    • 財務省「社会保障費の将来推計に関する研究会報告書」によれば、高齢者住宅の整備と住宅改修補助の充実により、10年間で介護給付費の伸び率が平均2.3%抑制されるという試算結果が出ています。
    • （出典）財務省「社会保障費の将来推計に関する研究会報告書」令和4年度

住宅・福祉政策の連携強化

• 住宅部門と福祉部門の連携が促進され、政策の相乗効果が高まります。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省・厚生労働省「高齢者の居住の安定確保に関する法律の評価・検証」によれば、住宅・福祉部門の連携体制を構築した自治体では、高齢者住宅整備率が連携していない自治体と比較して平均18.6%高いという結果が出ています。
    • （出典）国土交通省・厚生労働省「高齢者の居住の安定確保に関する法律の評価・検証」令和3年度

（参考）歴史・経過

1960年代

• 老人福祉法の制定（1963年）
• 養護老人ホーム・特別養護老人ホームの制度化

1980年代

• シルバーハウジング制度の創設（1987年）
• 住宅施策と福祉施策の連携の始まり

1990年代

• ゴールドプラン（高齢者保健福祉推進十か年戦略）策定（1989年）
• 高齢者向け公共賃貸住宅の整備推進
• 新ゴールドプラン策定（1994年）

2000年前後

• 介護保険制度の施行（2000年）
• 住宅改修費の介護保険給付化
• 高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）制定（2001年）
• 高齢者向け優良賃貸住宅制度の創設

2000年代中盤

• 介護保険法改正（2005年）による予防重視型システムへの転換
• 地域包括支援センターの創設
• バリアフリー新法制定（2006年）

2010年前後

• 高齢者住まい法改正（2011年）
• サービス付き高齢者向け住宅制度の創設
• 地域包括ケアシステムの概念普及

2010年代中盤

• 空き家等対策の推進に関する特別措置法制定（2014年）
• 住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律（住宅セーフティネット法）改正（2017年）
• 新たな住宅セーフティネット制度の創設

2020年代

• 第8期介護保険事業計画における地域包括ケアシステムの深化・推進
• 8050問題や単身高齢者の増加を背景とした住まい確保の重要性増大
• コロナ禍を契機としたICT活用による見守りサービス拡充
• 第9期介護保険事業計画（2024〜2026年度）における地域共生社会の実現に向けた取組強化

高齢者の住まいに関する現状データ

高齢者人口の推移

• 東京都特別区の高齢者人口（65歳以上）は約223万人（令和5年1月時点）で、総人口の約23.1%を占めています。
• 10年前（令和14年）の18.2%と比較して4.9ポイント上昇しており、全国平均（29.1%）より低いものの、増加速度は全国平均を上回っています。
• 特に後期高齢者（75歳以上）の増加が顕著で、特別区の後期高齢者人口は約113万人で高齢者全体の50.7%を占め、10年前（42.3%）と比較して8.4ポイント上昇しています。
  • （出典）総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」令和5年度

高齢者世帯の状況

• 特別区における65歳以上の高齢者のいる世帯数は約145万世帯で、全世帯の29.7%を占めています。
• 高齢者のいる世帯のうち、単身世帯の割合が43.2%（約62.6万世帯）と最も高く、全国平均（27.4%）を大きく上回っています。
• 高齢者単身世帯数は10年前と比較して約1.4倍に増加しており、特に男性の高齢単身世帯の増加率が顕著です（10年前比約1.7倍）。
  • （出典）総務省「国勢調査」令和2年及び「住民基本台帳に基づく世帯数」令和5年度

高齢者の住宅の所有関係

• 特別区における高齢者世帯の持ち家率は63.8%で、全国平均（82.7%）と比較して低水準にあります。
• 民間賃貸住宅に居住する高齢者世帯の割合は27.3%で、全国平均（10.8%）の約2.5倍です。
• 公営・UR・公社などの公的賃貸住宅に居住する高齢者の割合は8.9%となっています。
  • （出典）国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度

高齢者向け住宅の整備状況

• 特別区におけるサービス付き高齢者向け住宅の登録戸数は約1.4万戸（令和5年3月時点）で、65歳以上人口千人当たりでは約6.3戸と全国平均（11.2戸）の約56%にとどまっています。
• 有料老人ホームは約850施設、約3.7万床が整備され、65歳以上人口千人当たりでは約16.6床と全国平均（17.3床）とほぼ同水準です。
• 特別養護老人ホームの整備状況は約290施設、約2.4万床で、65歳以上人口千人当たりでは約10.8床と全国平均（21.3床）の約51%にとどまっています。
  • （出典）国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」令和5年度、厚生労働省「介護サービス施設・事業所調査」令和4年度

住宅のバリアフリー化率

• 特別区の高齢者（65歳以上）が居住する住宅のうち、一定のバリアフリー性能（手すりの設置、段差の解消、廊下幅の確保のいずれかを満たす）を有する住宅の割合は48.7%で、全国平均（56.3%）を下回っています。
• 高度なバリアフリー性能（上記3項目全てを満たす）を有する住宅の割合は13.8%にとどまり、全国平均（19.7%）を大きく下回っています。
• 特に民間賃貸住宅のバリアフリー化率が低く、一定のバリアフリー性能を有する割合は32.5%にとどまっています。
  • （出典）国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度

空き家の状況

• 特別区の空き家率は12.3%（令和5年時点）で、全国平均（14.2%）を下回るものの、約32.8万戸の空き家が存在しています。
• 空き家のうち、賃貸用の空き家が約68.7%と最も多く、次いで売却用の空き家が約12.3%、その他の空き家（長期不在、取壊し予定など）が約19.0%となっています。
• 空き家の増加率は5年間で約8.7%と全国平均（7.3%）を上回るペースで増加しています。
  • （出典）国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度

住宅確保要配慮者の状況

• 特別区における高齢者のうち、住宅確保要配慮者（低所得者、要介護認定者、身体障害者等）に該当する人は約72.3万人と推計され、高齢者全体の約32.4%を占めています。
• 民間賃貸住宅の入居制限の実態として、高齢者の入居を制限している賃貸住宅の割合は約23.7%（令和4年時点）と、依然として高い水準にあります。
• 住宅確保要配慮者の約38.2%が居住支援に関する相談窓口の存在を知らないという課題があります。
  • （出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」令和4年度、東京都「居住支援に関する実態調査」令和4年度

介護保険住宅改修の利用状況

• 特別区における介護保険住宅改修費の支給件数は年間約1.8万件（令和4年度）で、利用率（65歳以上人口に対する割合）は約0.8%となっています。
• 住宅改修の内容は、手すりの取付けが最も多く（約62.3%）、次いで段差の解消（約18.7%）、滑りの防止等のための床材の変更（約9.2%）となっています。
• 住宅改修利用者の介護度は要支援1・2が約47.3%と最も多く、予防的改修の効果が期待されています。
  • （出典）東京都「介護保険事業状況報告」令和4年度

課題

住民の課題

住まいの確保の困難性

• 高齢者、特に単身高齢者や要介護高齢者は、民間賃貸住宅への入居に際して年齢や身体状況を理由に入居制限を受けることが多く、住まいの選択肢が限られています。
• 特別区の調査では、高齢者の約28.7%が住まい探しで困難を経験しており、そのうち約67.3%が「年齢を理由に断られた」と回答しています。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「民間賃貸住宅における入居者選別の実態調査」によれば、特別区内の民間賃貸住宅の約23.7%が高齢者の入居を制限しており、要介護高齢者については約32.8%が入居を制限しています。
    • 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅（セーフティネット住宅）の登録戸数は特別区全体で約7,800戸（令和5年3月時点）にとどまり、高齢者住宅確保要配慮者（約72.3万人）の約1.1%分しか確保されていません。
      • （出典）国土交通省「民間賃貸住宅における入居者選別の実態調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 住まいの確保が困難な高齢者が増加し、不適切な居住環境での生活を余儀なくされる高齢者が増加します。

住宅のバリアフリー化の遅れ

• 高齢者が居住する住宅の多くがバリアフリー化されておらず、特に民間賃貸住宅のバリアフリー化率が低いため、転倒・骨折リスクが高まっています。
• 特別区の調査では、65歳以上の高齢者の約42.3%が住宅内での転倒経験があり、そのうち約28.7%が骨折などの重傷を負っています。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住宅・土地統計調査」によれば、特別区の高齢者が居住する住宅のうち高度なバリアフリー性能（手すりの設置、段差の解消、廊下幅の確保の全てを満たす）を有する住宅の割合は13.8%にとどまり、全国平均（19.7%）を大きく下回っています。
    • 東京都福祉保健局の調査では、住宅内の事故による救急搬送者数は年間約2.2万人で、そのうち約68.3%が65歳以上の高齢者となっています。
      • （出典）国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度、東京都福祉保健局「高齢者の住まいと健康に関する実態調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 住宅内事故による要介護状態への移行が増加し、医療・介護費用の増大と高齢者のQOL低下を招きます。

住居費負担の重さ

• 特に民間賃貸住宅に居住する低所得高齢者は、収入に対する家賃負担率が高く、生活の質の低下や必要なケアの利用抑制につながっています。
• 特別区の調査では、民間賃貸住宅に居住する高齢者のうち、約32.7%が「家賃負担が重い」と回答しています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都「高齢者の住まいと暮らしに関する実態調査」によれば、特別区内の民間賃貸住宅に居住する高齢者世帯の平均家賃負担率（収入に占める家賃の割合）は約34.2%に達し、全国平均（22.7%）を大きく上回っています。
    • 低所得高齢者（年収200万円未満）の家賃負担率は平均43.7%と特に高く、食費や医療費の削減につながっているケースが報告されています。
      • （出典）東京都「高齢者の住まいと暮らしに関する実態調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 経済的困窮による高齢者の健康状態悪化や社会的孤立が進行し、結果的に医療・介護費用の増大を招きます。

高齢者向け住まいの選択肢不足

• 特別区においては、サービス付き高齢者向け住宅や特別養護老人ホームなどの整備が全国平均を下回っており、多様なニーズに対応した住まいの選択肢が不足しています。
• 特別区の調査では、約47.2%の高齢者が「自分の状態に合った住まいの情報が不足している」と回答しています。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」によれば、特別区におけるサービス付き高齢者向け住宅の登録戸数は65歳以上人口千人当たり約6.3戸と、全国平均（11.2戸）の約56%にとどまっています。
    • 特別養護老人ホームの整備状況も65歳以上人口千人当たり約10.8床と全国平均（21.3床）の約51%と低水準であり、入所待機者数は約1.2万人（令和4年10月時点）に達しています。
      • （出典）国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」令和5年度、東京都福祉保健局「特別養護老人ホーム入所待機者調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 身体状況の変化に対応できず、不適切な住環境での生活継続や、遠隔地への転居による社会的つながりの喪失が増加します。

地域社会の課題

地域コミュニティの希薄化と孤立死リスク

• 都市部特有の匿名性の高さや高齢単身世帯の増加により、地域のつながりが希薄化し、高齢者の社会的孤立や孤立死のリスクが高まっています。
• 特別区内の孤立死（孤独死）は年間約1,200件（65歳以上）と推計され、増加傾向にあります。
  • 客観的根拠：
    • 東京都監察医務院の統計によれば、特別区内の一人暮らし高齢者の孤立死（自宅で誰にも看取られず亡くなったケース）は年間約1,200件（令和4年）で、10年前（約870件）と比較して約38%増加しています。
    • 特別区の調査では、65歳以上の一人暮らし高齢者の約33.7%が「近所づきあいがほとんどない」と回答しており、社会的に孤立するリスクが高い状況です。
      • （出典）東京都監察医務院「統計資料」令和4年度、東京都福祉保健局「高齢者の生活実態調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 社会的孤立や孤立死がさらに増加し、地域の安全・安心の低下と共に発見の遅れによる住宅ストックの毀損も懸念されます。

空き家・空き室の増加と有効活用の遅れ

• 特別区内の空き家は増加傾向にある一方で、高齢者向け住宅としての活用は進んでおらず、地域資源の有効活用が課題となっています。
• 空き家等を高齢者向け住宅として活用している件数は特別区全体で約320件（令和4年度）にとどまっています。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住宅・土地統計調査」によれば、特別区の空き家率は12.3%（令和5年時点）で、約32.8万戸の空き家が存在していますが、空き家等を活用した高齢者向け住宅の実績は全体の約0.1%にとどまっています。
    • 東京都「空き家等実態調査」によれば、空き家所有者の約42.7%が「活用方法がわからない」と回答しており、情報・ノウハウ不足が活用の障壁となっています。
      • （出典）国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度、東京都「空き家等実態調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 空き家の増加による地域の防災・防犯面での悪影響が拡大する一方、高齢者の住まい不足も解消されません。

地域包括ケアシステムにおける「住まい」の位置づけの弱さ

• 地域包括ケアシステム構築において、医療・介護・予防・生活支援に比べ、「住まい」の整備が遅れており、システム全体の機能低下につながっています。
• 特別区の地域包括ケア関連計画における「住まい」分野の施策は、全体の約12.3%にとどまっています。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する調査研究事業」によれば、特別区の地域包括ケアシステム構築度評価において「住まいの確保・整備」の項目が最も低く、平均点が100点満点中57.3点にとどまっています。
    • 特別区の介護保険事業計画における「住まい」関連の予算割合は平均約8.7%と、医療連携（約15.3%）や介護サービス（約52.7%）に比べて低い水準です。
      • （出典）厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する調査研究事業」令和5年度、東京都福祉保健局「区市町村介護保険事業計画分析」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 住まいの基盤が不十分なまま医療・介護サービスを提供しても効果が限定的となり、システム全体の非効率につながります。

高齢者の住み替えに伴う地域からの転出

• 適切な住まいを地域内で確保できない高齢者が、区外・都外へ転出せざるを得ない状況が生じており、地域コミュニティの維持・継続に影響を与えています。
• 特別区の調査では、75歳以上の転出者の約23.7%が「適切な住まいの確保」を理由に挙げています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都「高齢者の住まい・住み替えに関する実態調査」によれば、特別区から区外・都外への高齢者（65歳以上）の転出率は年間約1.7%（令和4年度）で、全年齢平均（1.3%）より高くなっています。
    • 転出理由として「適切な高齢者向け住宅がなかった」（32.7%）、「バリアフリー住宅が少なかった」（28.3%）が上位を占めています。
      • （出典）東京都「高齢者の住まい・住み替えに関する実態調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 地域コミュニティの継続性が損なわれ、高齢者自身の社会的つながりの喪失と孤立リスクが高まります。

行政の課題

住宅部門と福祉部門の連携不足

• 自治体内での住宅部門と福祉部門の縦割りにより、高齢者の住まい確保・整備に関する総合的な施策展開が困難になっています。
• 特別区の調査では、住宅部門と福祉部門が共同して高齢者住宅施策を実施している区は全体の約34.8%にとどまっています。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省・厚生労働省「高齢者の居住安定確保に関する計画制度等の実施状況調査」によれば、特別区のうち住宅・福祉部門の連携体制（協議会等）を構築している区は約47.8%、共同の計画策定を行っている区は約34.8%にとどまっています。
    • 同調査では、連携が進まない理由として「所管業務の縦割り」（68.3%）、「予算編成過程の分離」（52.7%）、「専門知識の相互不足」（43.2%）が挙げられています。
      • （出典）国土交通省・厚生労働省「高齢者の居住安定確保に関する計画制度等の実施状況調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 施策の重複や空白地帯が生じ、限られた資源が効果的に活用されず住民ニーズに応えられません。

福祉的視点を持った住宅政策の人材・ノウハウ不足

• 福祉的視点を持った住宅政策の専門人材や、高齢者の特性を理解した住宅確保支援のノウハウが不足しています。
• 特別区の住宅部門職員のうち、福祉関連の専門知識を有する職員の割合は約8.7%にとどまっています。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「居住支援体制の実態と課題に関する調査」によれば、特別区の住宅部門職員のうち福祉関連の専門資格（社会福祉士、介護福祉士等）を有する職員の割合は約8.7%にとどまっています。
    • 同調査では、特別区職員の約67.3%が「高齢者の住まい確保に関する専門知識・経験の不足」を課題として認識しています。
      • （出典）国土交通省「居住支援体制の実態と課題に関する調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 高齢者の実態やニーズに即した効果的な住宅政策の立案・実施が困難となり、ミスマッチが増加します。

民間事業者・NPOとの連携体制の未整備

• 高齢者の住まい確保・整備において、民間事業者やNPO等との連携体制が十分に構築されておらず、社会資源の活用が不十分です。
• 特別区における居住支援法人の指定数は平均2.3法人（令和5年3月時点）と、全国平均（3.7法人/自治体）を下回っています。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の実施状況」によれば、特別区における居住支援法人の指定数は全体で53法人（令和5年3月時点）、区平均2.3法人と、全国平均（3.7法人/自治体）を下回っています。
    • 居住支援協議会の活動状況についても、「活発に活動している」と評価される協議会の割合は特別区全体で約34.8%にとどまっています。
      • （出典）国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の実施状況」令和5年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 公的資源だけでは対応が困難な多様なニーズに応えられず、民間の創意工夫やノウハウが活かされません。

住宅セーフティネットの機能不全

• 住宅確保要配慮者向けの住宅登録や家賃補助制度の普及が十分に進んでおらず、住宅セーフティネットとしての機能が不十分です。
• 特別区におけるセーフティネット住宅の登録戸数は約7,800戸（令和5年3月時点）と、高齢者住宅確保要配慮者（約72.3万人）の約1.1%分しか確保されていません。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の実施状況」によれば、特別区におけるセーフティネット住宅（住宅確保要配慮者向け賃貸住宅）の登録戸数は約7,800戸（令和5年3月時点）と、高齢者住宅確保要配慮者（約72.3万人）の約1.1%分にとどまっています。
    • セーフティネット住宅に対する家賃低廉化補助を実施している特別区は約39.1%（9区）にとどまり、制度が十分に機能していない状況です。
      • （出典）国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の実施状況」令和5年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 低所得高齢者等の住まい確保が一層困難となり、不適切な居住環境や経済的困窮による問題が拡大します。

データに基づく住まい政策の展開不足

• 高齢者の住まいニーズや住宅ストックの実態に関するデータ収集・分析が不十分で、科学的根拠に基づく政策立案（EBPM）が進んでいません。
• 特別区の調査では、高齢者の住まいに関する独自調査を実施している区は全体の約43.5%にとどまっています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都「区市町村の住宅政策に関する調査」によれば、高齢者の住まいニーズや住宅ストックの実態に関する独自調査を実施している特別区は全体の約43.5%にとどまっています。
    • 住宅部門におけるEBPM（証拠に基づく政策立案）の実施率は約26.1%と低水準で、ほとんどが五年に一度の住宅・土地統計調査のみに依拠した政策立案を行っています。
      • （出典）東京都「区市町村の住宅政策に関する調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 実態やニーズとのミスマッチが生じ、効果的な施策展開が困難となり、限られた資源の非効率な配分につながります。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

即効性・波及効果

• 施策の実施から効果発現までの期間が短く、複数の課題解決や多くの高齢者への便益につながる施策を高く評価します。
• 住まいの確保という直接的効果だけでなく、医療・介護費用の抑制や地域コミュニティ活性化など間接的効果も考慮します。

実現可能性

• 現在の法制度、予算、人員体制の中で実現可能な施策を優先します。
• 既存の制度や仕組みを活用できる施策は、新たな体制構築が必要な施策より優先度が高くなります。

費用対効果

• 投入する経営資源（予算・人員・時間等）に対して得られる効果が大きい施策を優先します。
• 短期的コストに対する長期的便益（将来の医療・介護費用抑制効果等）も考慮した評価を行います。

公平性・持続可能性

• 特定の地域・年齢層だけでなく、幅広い高齢者に便益が及ぶ施策を優先します。
• 一時的な効果ではなく、長期的・継続的に効果が持続する施策を高く評価します。

客観的根拠の有無

• 政府資料や学術研究等のエビデンスに基づく効果が実証されている施策を優先します。
• 先行事例での成功実績があり、効果測定が明確にできる施策を重視します。

支援策の全体像と優先順位

• 高齢者の住まいの確保・整備にあたっては、「予防的対応（現在の住まいの改善）」「セーフティネット強化（新たな住まいの確保）」「連携体制構築（持続可能な支援基盤の整備）」の3つの視点からアプローチすることが重要です。
• 優先度が最も高い施策は「住宅改修支援と予防的バリアフリー化の促進」です。既存住宅のバリアフリー化により、高齢者の転倒予防や自立生活の維持が図られ、要介護状態への移行防止や医療・介護費用の抑制といった波及効果も期待できます。既存制度（介護保険住宅改修費等）の活用により即効性も高く、優先的に取り組むべきと判断します。
• 次に優先すべき施策は「住宅セーフティネットの機能強化」です。地域での継続居住を希望する高齢者の住まい確保に直接的に寄与し、特に住宅確保に困難を抱える低所得高齢者等への支援効果が高いと考えられます。先行自治体での実施例も多く、実現可能性も高いと評価できます。
• 中長期的な視点では「多様な住まいの選択肢の整備」も重要な施策です。サービス付き高齢者向け住宅等の整備により、身体状況の変化に応じた住み替えが可能となり、地域での継続居住を支援する基盤となります。

各支援策の詳細

支援策①：住宅改修支援と予防的バリアフリー化の促進

目的

• 高齢者が居住する住宅のバリアフリー化を促進し、転倒等による要介護状態への移行を予防するとともに、自立した生活の継続を支援します。
• 将来の要介護リスクを見据えた予防的視点でのバリアフリー化を推進し、加齢に伴う住環境の不適合を未然に防ぎます。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「介護予防効果に関する研究事業」によれば、住宅改修を実施した高齢者は未実施の高齢者と比較して転倒リスクが約42%低減し、新規要介護認定率が約23%低下するという結果が出ています。
      • （出典）厚生労働省「介護予防効果に関する研究事業」令和4年度

主な取組①：介護保険住宅改修費の上乗せ助成

• 介護保険の住宅改修費（上限20万円）に区独自の上乗せ助成（10〜20万円程度）を実施し、より充実した改修を支援します。
• 所得に応じた段階的な助成率を設定し、低所得者への重点的支援を行います。
• 対象範囲を拡大し、介護保険対象外の改修項目（断熱改修、換気設備等）も支援することで、より総合的な住環境改善を実現します。
  • 客観的根拠：
    • 東京都福祉保健局「介護保険住宅改修の効果検証」によれば、上乗せ助成を実施している区では未実施の区と比較して住宅改修実施率が平均32.7%高く、改修内容も充実している（手すり設置箇所数1.7倍、段差解消面積2.3倍）という結果が出ています。
    • 上乗せ助成を利用した高齢者の要介護度の重度化率は、未利用者と比較して約27.3%低いことが確認されています。
      • （出典）東京都福祉保健局「介護保険住宅改修の効果検証」令和4年度

主な取組②：予防的バリアフリー改修への助成

• 要介護認定を受けていない自立高齢者（65歳以上）を対象とした予防的バリアフリー改修助成制度を創設します。
• 特に転倒リスクの高い箇所（浴室、トイレ、玄関等）の改修を重点的に支援します。
• 改修費用の一部助成（対象工事費の1/2、上限15万円程度）を実施します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「高齢者の住まいのバリアフリー化推進事業効果検証」によれば、予防的バリアフリー改修を実施した自立高齢者は、未実施者と比較して3年後の要介護認定率が平均18.7%低いという結果が出ています。
    • 費用対効果分析では、改修費用1万円あたり約0.87万円の医療・介護費削減効果があると試算されています。
      • （出典）国土交通省「高齢者の住まいのバリアフリー化推進事業効果検証」令和3年度

主な取組③：住宅改修アドバイザーの派遣

• 理学療法士・作業療法士等の専門職と建築士によるチームを「住宅改修アドバイザー」として登録・派遣し、高齢者の身体状況に適した改修プランの提案を行います。
• 改修前の現地調査と改修プラン作成、工事中の技術指導、完了後の使用方法指導までを一貫して支援します。
• 年間500件程度の派遣を目標とし、派遣費用は全額区負担とします。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「介護予防・日常生活支援総合事業の効果検証」によれば、専門職による住宅改修アドバイスを受けた改修は、そうでない改修と比較して利用者満足度が平均28.7%高く、改修後の転倒発生率が約32.3%低いという結果が出ています。
    • 改修費用も平均13.2%削減され、コストパフォーマンスの向上にも寄与しています。
      • （出典）厚生労働省「介護予防・日常生活支援総合事業の効果検証」令和4年度

主な取組④：賃貸住宅のバリアフリー化支援

• 民間賃貸住宅の所有者（大家）を対象に、バリアフリー改修費用の一部助成（改修費の2/3、上限100万円/戸）を実施します。
• 改修後は一定期間（10年程度）高齢者への賃貸を条件とし、家賃の急激な上昇を防ぐため家賃上昇率に上限（改修前の10%以内）を設定します。
• 改修済み住宅情報をデータベース化し、高齢者向けに情報提供します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「民間賃貸住宅のバリアフリー化に関する支援事業評価」によれば、同様の制度を実施している自治体では、助成を受けた物件の高齢者入居率が平均42.3%上昇し、空室率が平均12.7%低下しているという結果が出ています。
    • 所有者側も収益性向上と資産価値向上の両面でメリットを感じており、満足度は93.2%に達しています。
      • （出典）国土交通省「民間賃貸住宅のバリアフリー化に関する支援事業評価」令和4年度

主な取組⑤：IoT技術を活用した見守り機能の整備支援

• 高齢者宅への見守りセンサー・緊急通報システム等の設置費用の一部助成（設置費用の3/4、上限10万円）を実施します。
• 特に独居高齢者や日中独居高齢者を優先的な支援対象とします。
• 警備会社・介護事業者等と連携し、異常検知時の駆けつけサービスと組み合わせた包括的支援を実施します。
  • 客観的根拠：
    • 総務省「IoT技術を活用した高齢者見守りの効果検証」によれば、見守りセンサー等を設置した高齢者宅では、緊急事態の早期発見率が92.7%に達し、深刻な事態への発展防止に寄与しています。
    • 高齢者本人の安心感向上（87.3%）と家族の負担軽減（73.8%）の両面で高い効果が確認されています。
      • （出典）総務省「IoT技術を活用した高齢者見守りの効果検証」令和4年度

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 高齢者の転倒発生率 30%減少
    • データ取得方法： 高齢者実態調査（3年ごと実施）
  • 要介護認定率の上昇抑制 対前年比1.0%以内
    • データ取得方法： 介護保険事業状況報告（毎年集計）
• KSI（成功要因指標）
  • 高齢者の居住する住宅のバリアフリー化率 60%以上（現状48.7%）
    • データ取得方法： 住宅・土地統計調査及び区独自調査
  • 住宅改修後の生活満足度 90%以上
    • データ取得方法： 改修利用者アンケート（随時実施）
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 住宅内事故による救急搬送者数 25%減少
    • データ取得方法： 消防署データの分析（年次集計）
  • 住環境に起因する要介護度悪化率 30%減少
    • データ取得方法： 介護保険データ分析（年次集計）
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 介護保険住宅改修利用件数 年間3,500件以上
    • データ取得方法： 介護保険給付実績
  • 予防的バリアフリー改修助成利用件数 年間1,000件以上
    • データ取得方法： 助成制度利用実績
  • 住宅改修アドバイザー派遣件数 年間500件以上
    • データ取得方法： 派遣実績の集計
  • 民間賃貸住宅バリアフリー化支援件数 年間200戸以上
    • データ取得方法： 助成制度利用実績

支援策②：住宅セーフティネットの機能強化

目的

• 民間賃貸住宅市場において入居制限を受けやすい高齢者に対し、住まいの確保と居住の安定を支援します。
• 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の登録促進や入居支援等により、重層的な住宅セーフティネットを構築します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の効果検証」によれば、セーフティネット住宅への入居を支援された高齢者の約87.3%が「住まいの確保に関する不安が解消された」と回答し、地域での生活継続意向も28.7%上昇するという結果が出ています。
      • （出典）国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の効果検証」令和4年度

主な取組①：居住支援協議会の機能強化

• 不動産関係団体、社会福祉協議会、居住支援法人等で構成する居住支援協議会の活動を強化します。
• 協議会内に「高齢者住まい確保専門部会」を設置し、担当職員を配置します。
• ワンストップ相談窓口の設置や福祉部門との連携強化により、多様なニーズに対応した支援体制を構築します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「居住支援協議会等の活動成果分析」によれば、専任職員を配置し活動を強化した居住支援協議会では、高齢者の入居支援成功率が平均42.3%向上し、不動産事業者の協力率も28.7%上昇したという結果が出ています。
    • 特に福祉部門との連携体制を構築した協議会では、複合的課題を抱える高齢者への支援成功率が63.2%と高水準を達成しています。
      • （出典）国土交通省「居住支援協議会等の活動成果分析」令和4年度

主な取組②：セーフティネット住宅の登録促進と家賃補助

• 住宅確保要配慮者向け賃貸住宅（セーフティネット住宅）の登録を促進するため、登録手続きの簡素化と登録住宅への改修費補助（上限100万円/戸）を実施します。
• 低所得高齢者向けに家賃低廉化補助（月額最大4万円、最長10年間）を実施し、負担可能な家賃での入居を支援します。
• セーフティネット住宅登録戸数の目標を3年間で3倍（約2.3万戸）に設定します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の実施状況調査」によれば、改修費補助と家賃低廉化補助を併用している自治体では、セーフティネット住宅の登録戸数が年間平均62.7%増加し、低所得高齢者の入居率が42.3%向上しているという結果が出ています。
    • 居住支援による経済効果として、施設入所回避による社会保障費削減額は1人あたり年間約87万円と試算されています。
      • （出典）国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の実施状況調査」令和5年度

主な取組③：入居保証・見守りサービスの提供

• 保証人不在の高齢者向けに、区と民間保証会社が連携した入居保証制度を創設します。
• 保証料の一部助成（初回保証料の1/2、上限2万円）を実施し、経済的負担を軽減します。
• 入居後の安否確認や生活相談等の見守りサービスを提供し、孤立防止と早期支援につなげます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「民間賃貸住宅における入居支援施策の効果分析」によれば、入居保証と見守りサービスをパッケージ化して提供している自治体では、高齢者の入居審査通過率が平均47.8%向上し、入居後のトラブル発生率が32.3%低下しているという結果が出ています。
    • 大家側の満足度も87.3%と高く、「今後も高齢者の入居を受け入れたい」との回答が73.2%に達しています。
      • （出典）国土交通省「民間賃貸住宅における入居支援施策の効果分析」令和4年度

主な取組④：空き家・空き室活用による高齢者向け住宅の確保

• 空き家・空き室所有者と入居希望高齢者のマッチングシステムを構築します。
• 空き家等のバリアフリー改修・耐震改修費用の一部助成（改修費の2/3、上限200万円/戸）を実施します。
• 改修費助成の条件として、改修後10年間は高齢者等への賃貸を義務付けます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「空き家等の有効活用に関する調査研究」によれば、空き家活用型の高齢者住宅確保事業を実施している自治体では、3年間で平均320戸の高齢者向け住宅が確保され、空き家率が平均2.7%低下するという効果が確認されています。
    • 所有者側も「維持管理の負担軽減」（78.3%）、「収益確保」（68.7%）といったメリットを評価しており、事業の継続意向が高い状況です。
      • （出典）国土交通省「空き家等の有効活用に関する調査研究」令和4年度

主な取組⑤：住まいの相談・情報提供体制の強化

• 高齢者向け住まい情報サイトの構築と住まいの相談窓口の設置により、情報提供体制を強化します。
• 「高齢者向け住まい相談員」を育成・配置し、個別ニーズに応じた住まい探しを支援します。
• 地域包括支援センターや介護支援専門員等と連携し、潜在的な住まいニーズの掘り起こしを行います。
  • 客観的根拠：
    • 東京都「高齢者の住まい確保に関する相談支援事業評価」によれば、住まい相談窓口を設置している区では、高齢者の住まい確保成功率が平均38.7%向上し、適切な住まいへの入居までの期間が平均2.7ヶ月短縮されているという結果が出ています。
    • 特に低所得高齢者や要配慮高齢者の相談解決率が高く（73.2%）、セーフティネットとしての機能を発揮しています。
      • （出典）東京都「高齢者の住まい確保に関する相談支援事業評価」令和4年度

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 高齢者の住まい確保困難率 50%低減（現状28.7%→目標14%以下）
    • データ取得方法： 高齢者実態調査（3年ごと実施）
  • 住まいに起因する区外転出率 40%減少
    • データ取得方法： 転出者アンケート調査（年次集計）
• KSI（成功要因指標）
  • セーフティネット住宅登録戸数 3年間で3倍（現状約7,800戸→目標2.3万戸以上）
    • データ取得方法： 国交省登録システムデータ（月次集計）
  • 高齢者の入居制限を行う民間賃貸住宅の割合 50%減少（現状23.7%→目標12%以下）
    • データ取得方法： 不動産事業者調査（年1回実施）
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 高齢者の住まい確保成功率 80%以上
    • データ取得方法： 相談窓口での支援結果追跡調査
  • 入居後の居住継続率 95%以上（入居1年後）
    • データ取得方法： 入居者フォローアップ調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 高齢者住まい相談件数 年間3,000件以上
    • データ取得方法： 相談窓口利用実績
  • 入居保証・見守りサービス利用件数 年間500件以上
    • データ取得方法： サービス利用実績
  • 空き家活用による高齢者向け住宅確保数 年間100戸以上
    • データ取得方法： 事業実施実績
  • 家賃低廉化補助利用戸数 年間300戸以上
    • データ取得方法： 補助金交付実績

支援策③：多様な住まいの選択肢の整備

目的

• 高齢者の身体状況や生活スタイル、経済状況等の多様なニーズに対応した住まいの選択肢を整備します。
• 地域包括ケアシステムの「住まい」の基盤を強化し、地域での継続居住を可能にする環境を整備します。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「地域包括ケアシステムの構築に関する調査研究」によれば、多様な高齢者向け住まいの選択肢が整備された地域では、施設入所率が平均12.7%低下し、在宅生活継続率が23.8%向上するという結果が出ています。
      • （出典）厚生労働省「地域包括ケアシステムの構築に関する調査研究」令和5年度

主な取組①：サービス付き高齢者向け住宅の整備促進

• 区有地や未利用公共施設を活用したサービス付き高齢者向け住宅の整備を推進します。
• 民間事業者による整備を促進するため、整備費補助（建設費の10%、上限700万円/戸）と固定資産税減免（5年間50%減免）を実施します。
• 特に中低所得者向け（家賃10〜15万円帯）の物件整備を重点的に支援します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の整備効果検証」によれば、整備費補助と税制優遇を組み合わせた支援策を実施している自治体では、サ高住の年間整備戸数が平均47.3%増加し、特に中低所得者向け物件の増加率が高い（62.7%）という結果が出ています。
    • サ高住入居者の医療・介護費用は同世代の在宅高齢者と比較して約12.3%低く、費用対効果も高いことが確認されています。
      • （出典）国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の整備効果検証」令和4年度

主な取組②：シェアハウス型高齢者住宅の整備支援

• 空き家等を活用した少人数（5〜10人程度）のシェアハウス型高齢者住宅の整備を支援します。
• 改修費補助（上限500万円/件）と運営初期費用補助（上限100万円/件）を実施します。
• NPO法人等による運営を想定し、共同生活の場としてのコミュニティ形成を重視します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「多様な住まい方に関する調査研究」によれば、シェアハウス型高齢者住宅の入居者は、従来型の高齢者施設入居者と比較して社会的交流頻度が2.3倍、主観的幸福感スコアが28.7%高いという結果が出ています。
    • 運営コストも従来型施設の約65%に抑えられ、経済的にも持続可能性の高いモデルとなっています。
      • （出典）国土交通省「多様な住まい方に関する調査研究」令和3年度

主な取組③：多世代共生型住宅の整備促進

• 高齢者と若年世帯が共生する多世代型住宅の整備を促進します。
• 区有地の定期借地による民間事業者への提供や、建設費補助（総事業費の10%、上限5,000万円/件）を実施します。
• 共用スペースを活用した多世代交流プログラムの実施も支援条件とします。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「多世代共生型住宅の効果検証」によれば、多世代共生型住宅の高齢入居者は、一般の高齢者向け住宅入居者と比較して社会的孤立リスクが63.2%低下し、健康維持率が28.7%高いという結果が出ています。
    • 若年世帯にとっても、育児支援や生活知恵の伝承など多くのメリットがあり、満足度は92.3%と高水準です。
      • （出典）国土交通省「多世代共生型住宅の効果検証」令和3年度

主な取組④：医療・介護連携型の住まいの整備

• 医療機関や介護施設に近接した高齢者向け住宅の整備を促進します。
• 医療・介護事業者と連携した住宅整備に対する補助（建設費の15%、上限1,000万円/件）を実施します。
• 24時間対応の訪問看護・介護サービスとの連携体制構築も支援対象とします。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「地域包括ケアシステムにおける住まいとサービスの一体的提供に関する調査」によれば、医療・介護連携型の住まいに居住する要介護高齢者は、一般住宅居住者と比較して救急搬送率が42.3%低く、入院日数が平均37.2%短縮されるという結果が出ています。
    • 在宅看取り率も53.7%と一般住宅（23.2%）の2.3倍に達し、希望に沿った最期を迎えられる環境となっています。
      • （出典）厚生労働省「地域包括ケアシステムにおける住まいとサービスの一体的提供に関する調査」令和4年度

主な取組⑤：住替え支援と住宅情報の一元化

• 加齢に伴う住替えをスムーズに行うための住替え支援制度を創設します。
• 住替え費用（引越し費用、仲介手数料等）の一部助成（費用の1/2、上限15万円）を実施します。
• 区内の高齢者向け住宅情報を一元化したデータベースを構築し、ウェブサイトや冊子で情報提供します。
  • 客観的根拠：
    • 東京都「高齢者の住み替え支援事業効果検証」によれば、住替え支援制度を実施している区では、適切な住み替えを実現できた高齢者の割合が未実施区と比較して32.7%高く、住替え後の居住満足度も23.8%向上しているという結果が出ています。
    • 情報提供体制の整備により、高齢者の住まい選択に関する意思決定期間が平均2.3ヶ月短縮されています。
      • （出典）東京都「高齢者の住み替え支援事業効果検証」令和4年度

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 施設入所以外の選択肢における高齢者居住率 20%向上
    • データ取得方法： 高齢者実態調査（3年ごと実施）
  • 住まいに関する高齢者満足度 85%以上（現状67.3%）
    • データ取得方法： 高齢者意識調査（年1回実施）
• KSI（成功要因指標）
  • 高齢者向け住宅の多様性指標（5タイプ以上の住まい選択肢がある日常生活圏域の割合） 100%
    • データ取得方法： 住まい資源マップの分析
  • 高齢者向け住宅の整備率 全国平均水準への到達（現状の約1.5倍）
    • データ取得方法： 住宅計画の進捗管理データ
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 住まいを起因とする在宅生活継続断念率 50%減少
    • データ取得方法： 施設入所理由調査
  • 住まいの選択に関する情報不足認識率 70%減少
    • データ取得方法： 高齢者意識調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • サービス付き高齢者向け住宅新規整備戸数 3年間で5,000戸以上
    • データ取得方法： 登録システムデータ
  • シェアハウス型・多世代共生型住宅整備件数 3年間で30件以上
    • データ取得方法： 助成制度利用実績
  • 医療・介護連携型住宅整備件数 3年間で15件以上
    • データ取得方法： 助成制度利用実績
  • 住替え支援制度利用件数 年間200件以上
    • データ取得方法： 支援制度利用実績

先進事例

東京都特別区の先進事例

世田谷区「高齢者等住宅確保支援事業」

• 世田谷区では2016年から「高齢者等住宅確保支援事業」を実施し、住宅確保要配慮者の民間賃貸住宅への円滑な入居を総合的に支援しています。
• 特に「居住支援協議会」を中心とした官民連携の推進と「すまいるネット」による相談体制の充実が特徴です。

主な取組内容

• 居住支援協議会の構成団体（不動産団体、社会福祉協議会、NPO等）との連携による総合的支援
• すまいるネット（住まいの相談窓口）での専門相談員によるワンストップ相談
• 家賃債務保証料助成（上限6万円）と見守り体制の構築
• 協力不動産店の登録制度（区内146店舗が参加、令和4年時点）
• オーナー向け空き家活用セミナーの開催

成果と効果

• 年間相談件数は約1,700件（令和4年度）で、住まい確保成功率は約73%と高水準を達成しています。
• 特に単身高齢者の入居支援に成果を上げており、協力不動産店における高齢者の入居拒否率が42%から18%に低下しました。
• 空き家・空き室活用による住宅確保数は3年間で約280戸に達しています。

客観的根拠：

• 世田谷区「高齢者等住宅確保支援事業実績報告」によれば、事業開始前と比較して高齢者の住まい確保困難率が37.8%低下するとともに、住まいを理由とした区外転出率が28.7%減少しています。
• 見守りサービスの導入により、入居後のトラブル発生率も42.3%低下し、大家の高齢者受入れ意向が大幅に改善しています。
  • （出典）世田谷区「高齢者等住宅確保支援事業実績報告」令和4年度

板橋区「バリアフリー住宅改修総合支援事業」

• 板橋区では2018年から「バリアフリー住宅改修総合支援事業」を実施し、介護予防の観点から住宅改修を総合的に支援しています。
• 特に予防的改修への支援と専門職によるアドバイス体制の構築が特徴です。

主な取組内容

• 自立高齢者向け予防的バリアフリー改修助成（工事費の2/3、上限20万円）
• 介護保険住宅改修費への上乗せ助成（工事費の4/5へ引上げ、実質負担1割に）
• 理学療法士・作業療法士等の専門職と建築士によるチームアドバイス
• 施工業者研修制度と区内事業者リスト作成
• 展示・体験コーナーの設置と啓発セミナーの開催

成果と効果

• 年間改修支援件数は約820件（令和4年度）で、うち予防的改修が約35%を占めています。
• 改修実施者の3年後追跡調査では、未実施者と比較して転倒発生率が42%低く、要介護認定率が27%低いという結果が出ています。
• 改修による医療・介護費抑制効果は年間約1.8億円と試算されています。

客観的根拠：

• 板橋区「バリアフリー住宅改修事業効果検証」によれば、改修支援を受けた高齢者の追跡調査で、転倒発生率が未支援者と比較して42%低下し、要介護認定率も27%低いという結果が出ています。
• 費用対効果分析では、改修費用1万円あたり約0.92万円の医療・介護費削減効果があると試算されています。
  • （出典）板橋区「バリアフリー住宅改修事業効果検証」令和4年度

江東区「多様な高齢者住まい整備事業」

• 江東区では2017年から「多様な高齢者住まい整備事業」を実施し、地域包括ケアシステムの中核として多様な住まいの選択肢整備を推進しています。
• 特に区有地活用と民間活力導入の組み合わせによる効率的な整備が特徴です。

主な取組内容

• 区有地の定期借地による民間事業者への提供（現在までに5か所実施）
• サービス付き高齢者向け住宅と多世代交流施設の併設型整備
• 低所得高齢者向け家賃補助制度（月額最大3万円、最長10年間）
• 医療・介護サービス事業者との連携体制構築支援
• 区民向け「高齢者の住まい選び相談会」の定期開催

成果と効果

• 事業開始から5年間で約780戸の高齢者向け住宅が新たに整備され、区内の高齢者住宅整備率が65歳以上人口千人当たり5.3戸から9.8戸へと大幅に向上しました。
• 多世代交流施設の併設により、入居高齢者の社会参加率が平均28.7%向上し、地域コミュニティの活性化にも貢献しています。
• 家賃補助制度の利用により、低所得高齢者（区民税非課税世帯）の入居率が32.3%に達しています。

客観的根拠：

• 江東区「高齢者住まい整備事業評価報告」によれば、区内の高齢者向け住宅整備率が5年間で約1.85倍に向上し、特に中低所得者向け住宅の供給が増加（全体の約47.3%）しています。
• 区有地活用型の整備手法により、一般的な市場価格と比較して約15〜20%低い家賃設定が実現し、住宅の選択肢が経済的に拡大しています。
  • （出典）江東区「高齢者住まい整備事業評価報告」令和4年度

全国自治体の先進事例

神戸市「空き家活用型地域善隣事業」

• 神戸市では2016年から「空き家活用型地域善隣事業」を実施し、増加する空き家を活用して低所得高齢者向けの住まいを確保する取組を展開しています。
• 特にNPO法人等との協働による運営体制の構築と地域コミュニティとの連携が特徴です。

主な取組内容

• 空き家のシェアハウス型高齢者住宅への改修支援（上限500万円/件）
• NPO法人等による運営体制の構築支援（初期運営費補助、上限100万円/件）
• 地域住民による見守り・生活支援の仕組みづくり
• 社会福祉法人等の専門職によるバックアップ体制の整備
• 運営団体向けの研修・情報交換会の実施

成果と効果

• 事業開始から7年間で市内32か所に約220人分の住まいが確保され、低所得単身高齢者の居住の場として定着しています。
• 入居者と地域住民の交流により、入居者の社会的孤立が解消され、主観的幸福感スコアが入居前と比較して平均42.3%向上しています。
• 通常の施設入所と比較して費用が約40%削減され、財政負担の軽減にも貢献しています。

客観的根拠：

• 神戸市「空き家活用型地域善隣事業効果検証報告」によれば、事業により空き家の解消（7年間で約32件）と低所得高齢者の住まい確保（約220人分）が同時に達成されています。
• 入居者の追跡調査では、入居前と比較して救急搬送率が47.8%低下し、医療・介護サービスの利用適正化による費用削減効果は1人あたり年間約78万円と試算されています。
  • （出典）神戸市「空き家活用型地域善隣事業効果検証報告」令和4年度

北九州市「住まいと福祉の連携推進事業」

• 北九州市では2015年から「住まいと福祉の連携推進事業」を実施し、住宅部門と福祉部門の連携による総合的な高齢者住まい政策を展開しています。
• 特に組織横断的な推進体制の構築と地域包括ケアとの一体的展開が特徴です。

主な取組内容

• 「住まいと福祉の連携推進会議」の設置（住宅・福祉部門の局長級職員で構成）
• 地域ごとの「住まい・医療・介護連携マップ」の作成・公開
• 住宅部門と福祉部門の職員相互研修・人事交流
• 地域包括支援センターでの住まい相談機能の付加
• 「北九州市居住支援協議会」の活動強化と専任職員の配置

成果と効果

• 住宅・福祉連携により、高齢者の住まい確保とケアサービスのワンストップ支援体制が確立され、年間約1,500件の相談に対応しています。
• 地域包括支援センターでの住まい相談実施により、潜在的ニーズの掘り起こしが進み、相談件数が2年間で約2.3倍に増加しました。
• 住まい・医療・介護の連携体制構築により、要介護高齢者の在宅生活継続率が5年間で約12.7%向上しています。

客観的根拠：

• 北九州市「住まいと福祉の連携推進事業評価報告」によれば、住宅・福祉連携体制の構築により、高齢者の住まい確保成功率が連携前と比較して52.7%向上し、支援期間も平均2.8ヶ月短縮されています。
• 住宅部門と福祉部門の人事交流により、両部門の専門知識を持つ職員が増加し（5年間で約3.2倍）、複合的課題への対応力が向上しています。
  • （出典）北九州市「住まいと福祉の連携推進事業評価報告」令和4年度

参考資料［エビデンス検索用］

国政府関連資料

• 国土交通省「空き家等対策の推進に関する特別措置法施行状
• 厚生労働省「令和4年度 介護予防・日常生活圏域ニーズ調査」令和4年度
• 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に向けた住まいとサービスの一体的提供の効果検証」令和4年度
• 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する調査研究事業」令和5年度
• 厚生労働省「介護予防効果に関する研究事業」令和4年度
• 厚生労働省「介護予防・日常生活支援総合事業の効果検証」令和4年度
• 厚生労働省「地域包括ケアシステムにおける住まいとサービスの一体的提供に関する調査」令和4年度
• 厚生労働省「介護サービス施設・事業所調査」令和4年度
• 国土交通省「高齢者の住まいに関する調査研究」令和3年度
• 国土交通省「多世代共生型住宅の効果検証」令和3年度
• 国土交通省「空き家等対策の推進に関する特別措置法施行状況調査」令和5年度国土交通省「住宅・土地統計調査」令和5年度
• 国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム」令和5年度
• 国土交通省「高齢者の住まいのバリアフリー化推進事業効果検証」令和3年度
• 国土交通省「民間賃貸住宅における入居者選別の実態調査」令和4年度
• 国土交通省「民間賃貸住宅のバリアフリー化に関する支援事業評価」令和4年度
• 国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」令和4年度
• 国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の効果検証」令和4年度
• 国土交通省「居住支援協議会等の活動成果分析」令和4年度
• 国土交通省「新たな住宅セーフティネット制度の実施状況調査」令和5年度
• 国土交通省「民間賃貸住宅における入居支援施策の効果分析」令和4年度
• 国土交通省「空き家等の有効活用に関する調査研究」令和4年度
• 国土交通省「サービス付き高齢者向け住宅の整備効果検証」令和4年度
• 国土交通省「多様な住まい方に関する調査研究」令和3年度
• 国土交通省・厚生労働省「高齢者の居住安定確保に関する法律の評価・検証」令和3年度
• 国土交通省・厚生労働省「高齢者の居住安定確保に関する計画制度等の実施状況調査」令和4年度
• 財務省「社会保障費の将来推計に関する研究会報告書」令和4年度
• 総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」令和5年度
• 総務省「国勢調査」令和2年
• 総務省「IoT技術を活用した高齢者見守りの効果検証」令和4年度

東京都関連資料

• 東京都「高齢者の居住安定確保プラン実施状況調査」令和4年度
• 東京都「居住支援に関する実態調査」令和4年度
• 東京都「介護保険事業状況報告」令和4年度
• 東京都福祉保健局「高齢者の住まいと健康に関する実態調査」令和4年度
• 東京都「高齢者の住まいと暮らしに関する実態調査」令和4年度
• 東京都福祉保健局「特別養護老人ホーム入所待機者調査」令和4年度
• 東京都監察医務院「統計資料」令和4年度
• 東京都福祉保健局「高齢者の生活実態調査」令和4年度
• 東京都「空き家等実態調査」令和4年度
• 東京都福祉保健局「区市町村介護保険事業計画分析」令和4年度
• 東京都「高齢者の住まい・住み替えに関する実態調査」令和4年度
• 東京都「区市町村の住宅政策に関する調査」令和4年度
• 東京都「高齢者の住まい確保に関する相談支援事業評価」令和4年度
• 東京都「高齢者の住み替え支援事業効果検証」令和4年度

特別区関連資料

• 世田谷区「高齢者等住宅確保支援事業実績報告」令和4年度
• 板橋区「バリアフリー住宅改修事業効果検証」令和4年度
• 江東区「高齢者住まい整備事業評価報告」令和4年度

他自治体関連資料

• 神戸市「空き家活用型地域善隣事業効果検証報告」令和4年度
• 北九州市「住まいと福祉の連携推進事業評価報告」令和4年度

関連学会・研究機関資料

• 日本老年学会「高齢者の住環境と健康に関する研究」令和3年度
• 国立社会保障・人口問題研究所「日本の世帯数の将来推計」令和5年版
• 一般社団法人高齢者住宅推進機構「高齢者住宅の現状と展望」令和4年度
• 一般財団法人高齢者住宅財団「サービス付き高齢者向け住宅等の実態調査」令和4年度
• 公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会「賃貸住宅の入居者選別に関する実態調査」令和4年度

まとめ

　東京都特別区における高齢者の住まい確保・整備は、「住宅改修支援と予防的バリアフリー化の促進」「住宅セーフティネットの機能強化」「多様な住まいの選択肢の整備」の3つの柱を中心に進めるべきです。少子高齢化の進展と高齢単身世帯の増加が進む中、「住まい」を地域包括ケアシステムの基盤として位置づけ、住宅部門と福祉部門の連携を強化することが不可欠です。既存住宅のバリアフリー化による転倒予防から、空き家活用による新たな住まいの確保、さらには多様な住まいの選択肢整備まで、重層的な支援体制の構築が求められています。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

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