都市計画・土地利用の適正な誘導・管理

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（都市計画・土地利用を取り巻く環境）

• 自治体が都市計画・土地利用の適正な誘導・管理を行う意義は「住民の生命と財産を守る安全・安心な都市環境の実現」と「将来にわたって持続可能で魅力ある都市空間の形成」にあります。
• 東京都特別区のような成熟した高密度都市において、都市計画は市街地の拡大を管理するものではなく、既存の都市ストックを戦略的に更新し、特に首都直下地震等の災害リスクを低減し、限られた空間の中での生活の質（QOL）を向上させるための極めて重要な行政機能です。
• 人口構造の変化（高齢化・単身世帯化）、公共施設の老朽化、複雑化する地域課題に対応するため、長期的な視点に立った計画的な土地利用の誘導と、個別の開発行為に対する適切な管理が、持続可能な都市経営の根幹をなします。

意義

住民にとっての意義

安全性の向上

• 不燃化特区制度や耐震改修促進事業などにより、地震や火災に対する建築物・市街地の安全性が向上し、住民の生命・身体・財産が守られます。
  • 客観的根拠：
    • 都市防災不燃化促進事業は、避難路周辺の建物を不燃化することで、市街地火災の延焼を防ぎ、避難の安全を確保することを目的としています。（[出典]東京都都市整備局「不燃化の取組」 ¹）
    • 耐震改修促進法は、建築物の倒壊等の被害から国民の生命、身体及び財産を保護することを目的としています。（[出典]国土交通省「耐震改修促進法の概要」 ²）

生活利便性の向上

• 用途地域の適正な管理により、住環境が守られるとともに、商業施設や公共施設が適切に配置され、日常生活の利便性が高まります。
  • 客観的根拠：
    • 用途地域制度は、住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定め、それぞれの目的に応じて建てられる建物の種類を制限することで、良好な市街地環境の形成を図ります。（[出典]国土交通省「都市計画制度」 ³）

良好な居住環境の維持・向上

• 都市計画マスタープランや開発許可制度を通じて、無秩序な開発が抑制され、日照や通風、プライバシーが確保された良好な居住環境が維持・向上します。
  • 客観的根拠：
    • 開発許可制度は、新たに開発される市街地の環境の保全、災害の防止、利便の増進を図ることを目的としています。（[出典]国土交通省「開発許可制度の概要」 ⁴）

地域社会にとっての意義

災害に対する強靭性（レジリエンス）の強化

• 不燃化特区における面的な不燃化や、特定整備路線の整備は、個々の建物の安全性を超えて、地域全体の延焼遮断や避難・救助活動の円滑化に貢献し、コミュニティ全体の災害対応力を高めます。
  • 客観的根拠：
    • 不燃化特区制度は、木密地域のうち特に重点的・集中的に改善を図る地区を指定し、「燃え広がらない・燃えない」まちづくりを推進します。（[出典]東京都都市整備局「不燃化特区制度について」 ⁵）

持続可能な都市構造の実現

• 長期的な視点に立った都市計画は、人口減少・高齢化社会においても、インフラ投資の効率化を図り、行政サービスを維持しやすい持続可能な都市構造へと緩やかに誘導します。
  • 客観的根拠：
    • 立地適正化計画は、人口減少社会に対応したコンパクトシティを実現するためのマスタープランであり、居住機能や都市機能を持続可能な形で誘導することを目的としています。（[出典]国土交通省「立地適正化計画制度」 ⁶）

地域価値の維持・向上

• 計画的なまちづくりによって形成された、安全で、デザイン性に優れ、公園や緑が豊かな街並みは、地域の魅力を高め、資産価値の維持・向上や地域経済の活性化にもつながります。

行政にとっての意義

計画的・効率的な行政運営

• 都市計画マスタープランは、道路、公園、下水道といった都市インフラの整備に関する長期的な方針を明示するため、場当たり的でない、計画的かつ効率的な公共投資を可能にします。
  • 客観的根拠：
    • 市町村マスタープランは、市町村が定める都市計画の方針であり、個々の都市計画の相互関係を調整し、総合的・一体的な都市づくりを可能にします。（[出典]国土交通省「都市計画マスタープランについて」 ⁷）

法的根拠と住民合意形成の円滑化

• 公聴会などを経て法的に定められた都市計画マスタープランは、個別の事業や規制を行う際の強力な法的根拠となり、住民への説明責任を果たし、合意形成を円滑に進める上で不可欠です。
  • 客観的根拠：
    • 都市計画法第18条の2では、市町村マスタープランの策定にあたり、住民の意見を反映させるための措置を講じることを義務付けています。（[出典]京都市「都市計画マスタープランについて」資料3-1 ⁸）

財政負担の平準化と軽減

• 災害対策やインフラの計画的な更新を事前に行うことは、大規模災害発生後の甚大な復旧費用や、インフラの一斉更新に伴う将来の財政的負担を軽減・平準化する効果があります。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省の令和7年版白書では、担い手不足や財政制約の中で持続可能なインフラサービスを提供するため、官民連携や広域連携によるインフラマネジメントの重要性が指摘されています。（[出典]国土交通省「令和7年版国土交通白書概要」 ⁹）

（参考）歴史・経過

• 東京の現在の都市構造や計画上の課題は、過去の歴史的経緯の積み重ねによって形成されており、その理解は現代の政策を考える上で不可欠です。

明治期（1868年～1912年）：近代都市への第一歩と「市区改正」

• 明治政府は、欧米列強に比肩する近代国家の首都を建設するため、「東京市区改正條例」（明治21年）を制定しました。これは、道路網の整備、河川の改修、公園の設置などを計画する、日本初の体系的な都市計画でした。
• 銀座煉瓦街の建設（明治5年大火後）や官庁集中計画など、不燃化や首都としての威容を示すことが重視されましたが、計画は財源難や住民の反対で大幅に縮小され、多くは実現しませんでした。この時期の計画は、生活環境の改善よりもインフラ主導・国家主導の性格が強いものでした。
  • （[出典]東京都都市整備局「東京の都市づくり通史」 ¹⁰）、（[出典]技術士Goukaku.jp「必須試験の重要キーワード「都市計画」」 ¹¹）

大正・昭和初期（1912年～1945年）：都市計画法の制定と震災復興

• 「都市計画法（旧法）」及び「市街地建築物法」が公布（大正8年）され、用途地域制や建築規制など、現代につながる都市計画の基本制度が確立しました。
• 大正12年（1923年）の関東大震災は、東京の都市構造を根本から変える契機となりました。帝都復興事業として、大規模な土地区画整理事業や幹線道路（昭和通り、靖国通り等）の整備が行われ、これが現在の東京の骨格を形成しています。
• しかし、復興は被災地に限定され、その周辺部では無秩序な市街地化（スプロール化）が進行し、後の木造住宅密集地域の原因となりました。
  • （[出典]東京都都市整備局「東京の都市づくり通史」 ¹⁰）、（[出典]東京都都市整備局「東京の都市づくりのあゆみ」 ¹²）

戦後復興期（1945年～1955年）：焼け跡からの再出発

• 東京大空襲により再び焦土と化した東京では、戦災復興院が壮大な復興計画を立てましたが、深刻な物資不足と財政難から計画は大幅に縮小されました。
• 結果として、多くの地域では応急的なバラック建築や細分化された土地利用が定着し、震災復興で解消しきれなかった木造住宅密集地域の問題が、より根深く、広範囲にわたって固定化されることになりました。
  • （[出典]東京都都市整備局「東京の都市づくり通史」 ¹⁰）

高度経済成長期（1956年～1973年）：都市問題の深刻化と新都市計画法

• 急激な経済成長と人口集中は、住宅不足、交通渋滞、公害といった深刻な都市問題を引き起こしました。
• これに対応するため、昭和43年（1968年）に現行の「新都市計画法」が制定されました。この法律の核心は、都市の無秩序な拡大を防ぐための「市街化区域」と「市街化調整区域」の区域区分（線引き）制度と、開発行為を規制する「開発許可制度」の導入であり、日本の都市計画の根幹をなす制度転換でした。
  • （[出典]国土交通省「都市計画制度の歴史」 ³）、（[出典]国土交通省「開発許可制度の概要」 ⁴）

安定成長期以降（1980年代～現在）：成熟都市への転換

• 都市計画の焦点は、量の拡大から質の向上へと移行しました。平成4年（1992年）の法改正で、住民に最も身近な自治体が主体となる「市町村の都市計画に関する基本的な方針（都市計画マスタープラン）」制度が創設されました。
• 平成7年（1995年）の阪神・淡路大震災は、都市の防災対策の重要性を改めて浮き彫りにし、「耐震改修促進法」の制定や、後の「木密地域不燃化10年プロジェクト」「不燃化特区」制度といった、防災まちづくり施策の強力な推進につながりました。
• 平成26年（2014年）には、主に地方都市の人口減少に対応するため、「立地適正化計画」制度が創設されましたが、既に超高密度である特別区では採用されていません。
  • （[出典]京都市「都市計画マスタープランについて」 ⁸）、（[出典]国土交通省「耐震改修促進法の概要」 ²）、（[出典]東京都都市整備局「不燃化特区制度について」 ⁵）、（[出典]国土交通省「立地適正化計画制度の概要」 ⁶）

都市計画・土地利用に関する現状データ

人口・世帯の動向

人口集中と高齢化の同時進行

• 日本の総人口が減少局面にある中、東京都特別区は依然として人口が集中する傾向にありますが、その伸びは鈍化しています。例えば、文京区の総人口は平成23年（2011年）の約19.1万人から令和5年（2023年）には約23.0万人へと約1.2倍に増加しました。
  • （[出典]文京区「文京区都市計画マスタープラン（素案）」令和6年 ¹³）
• 一方で高齢化は深刻な課題です。足立区の老年人口比率は24.7％（令和2年）と23区で2番目に高く、生産年齢人口比率は63.3％と最も低い水準にあり、地域社会の活力や社会保障制度への影響が懸念されます。
  • （[出典]足立区「足立区都市計画マスタープラン（改定素案）」令和4年 ¹⁴）

土地利用の現況

高密度な市街化区域

• 特別区の土地の大部分は、市街化を促進すべき「市街化区域」に指定されています。国土交通省の「都市計画現況調査」によれば、令和6年3月31日現在、東京都の都市計画区域面積約16万haのうち、市街化区域は約14万haを占めています。
  • （[出典]国土交通省「令和6年都市計画現況調査」令和6年 ¹⁵）
• これらの区域内では、13種類の「用途地域」が細かく指定され、土地利用が厳格にコントロールされています。この詳細な現況は、渋谷区などが5年ごとに実施する「土地利用現況調査」などで把握されています。
  • （[出典]渋谷区「渋谷区の土地と建物－令和3年度土地利用現況調査結果の概要－」令和4年 ¹⁶）

老朽化した住宅ストック

• 昭和56年（1981年）に導入された新耐震基準以前に建築された「旧耐震」の建物が、特に木造住宅を中心に多数残存しています。
• 総務省・国土交通省が5年ごとに実施する「住宅・土地統計調査」が、住宅の構造、建築時期、空き家状況などを把握する最も包括的なデータソースであり、最新の令和5年調査の結果が今後の政策立案の基礎となります。
  • （[出典]東京都総務局「令和5年住宅・土地統計調査」令和5年 ¹⁷）

防災に関する指標

不燃領域率の推移と地域差

• 「不燃領域率」（火災が燃え広がらない建物の割合）は、防災まちづくりの重要な成果指標です。東京都の木造住宅密集地域（木密地域）全体の不燃領域率は、令和5年時点で平均61.8%となり、10年前の52.3%から9.5ポイント改善しました。
• しかし、これは目標達成に向けた途上の数値であり、地域による格差も依然として大きいのが実情です。例えば、品川区の東中延地区では、平成29年時点で不燃領域率46.3%を令和2年度までに70%に引き上げるという高い目標が設定されていました。
  • （[出典]東京都都市整備局「木密地域不燃化10年プロジェクト進捗状況調査」令和5年度 ¹⁸）、（[出典]品川区「東中延一・二丁目、中延二・三丁目及び西中延三丁目地区 整備プログラム」平成29年 ¹⁹）

住宅・建築物の耐震化率

• 国は「令和12年（2030年）までに耐震性が不十分な住宅をおおむね解消する」という目標を掲げています。
• これを受け、各区は耐震改修促進計画を策定し、進捗を管理しています。例えば、葛飾区では令和4年時点で住宅の耐震化率を92.6%と推計していますが、未だ多くの旧耐震住宅が残存していることを示唆しています。
• 特に、倒壊時に道路を閉塞する恐れのある「特定緊急輸送道路沿道建築物」の耐震化は急務であり、同区では95.4%の耐震化率を達成していますが、一般緊急輸送道路沿道では未だ110棟の旧耐震建築物が残っています。
  • （[出典]国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」 ²）、（[出典]葛飾区「葛飾区耐震改修促進計画」令和6年 ²⁰）

都市基盤の整備状況

都市計画道路の整備の遅れ

• 都市の骨格となる都市計画道路の整備は、多くの区で計画決定から長期間が経過しても未着手のままの路線が多く、大きな課題となっています。
• 練馬区のデータ（平成23年度末時点）では、都市計画道路の整備率は53.0%にとどまり、未施行区間が41.2%も残存していました。用地取得の困難さや財源不足が主な原因です。
  • （[出典]練馬区「練馬区都市計画マスタープランの実施状況」平成24年 ²¹）

公園・緑地の不足

• 高密度な市街地である特別区では、住民の憩いの場や災害時の避難場所となる公園・緑地が不足している地域が少なくありません。
• 狛江市では、一定規模の公園からの徒歩圏が市内全域をカバーできていない「空白地域」の存在を課題として挙げています。
• 品川区の東中延地区では、一人当たりの公園面積が0.51㎡（令和2年）と、区平均の3.38㎡を大幅に下回っており、生活環境の質の面で大きな格差が生じています。
  • （[出典]狛江市「狛江市都市計画マスタープラン」 ²²）、（[出典]品川区「東中延一・二丁目、中延二・三丁目及び西中延三丁目地区 整備プログラム」平成29年 ¹⁹）

課題

住民の課題

木造住宅密集地域における高い災害リスク

• 多くの住民が、首都直下地震時における建物の倒壊や火災延焼の危険性が極めて高い地域での生活を余儀なくされています。東京都の被害想定では、区部東部を中心に震度6強の揺れや高い液状化リスクが予測されており、住民の不安は深刻です。
  • 客観的根拠：
    • 東京都の「木密地域不燃化10年プロジェクト」は、山手線外周部を中心に広がるこれらの危険な密集市街地の改善を目的として開始されました。プロジェクトは令和7年度まで延長されており、課題が依然として大きいことを示しています。
    • （[出典]東京都都市整備局「不燃化特区制度について」 ⁵）、（[出典]東京都都市整備局「木密地域不燃化10年プロジェクト実施方針」 ²³）
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 首都直下地震発生時に、他地域と比較して桁違いの人的・物的被害が集中し、都市機能が長期間麻痺します。

老朽化した住宅ストックと耐震性への不安

• 昭和56年の新耐震基準導入以前に建てられた住宅に住む住民は、大地震による自宅の倒壊リスクに常に晒されています。また、耐震診断や改修には多額の費用がかかるため、経済的な理由から対策を講じられない世帯も少なくありません。
  • 客観的根拠：
    • 国が令和12年（2030年）までの耐震性不十分な住宅のおおむね解消を目標としていること自体が、多数の危険な住宅が存在することの証左です。各区が耐震改修促進計画を数年ごとに改定し続けているのも、この課題の根深さを示しています。
    • （[出典]国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」 ²）、（[出典]杉並区「杉並区耐震改修促進計画（追補版）」令和6年 ²⁴）
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 地震による直接的な圧死に加え、倒壊家屋が道路を塞ぎ、避難や救助活動を著しく困難にします。

狭隘道路による生活・防災上の支障

• 幅員4m未満の狭い道路に面した地域では、緊急車両（消防車、救急車）の進入が困難であり、火災時の初期消火の遅れや救急搬送の遅延に直結します。また、歩行者の安全確保や、日常生活における自動車の利用にも大きな制約があります。
  • 客観的根拠：
    • 「都市防災不燃化促進事業」では、避難路の確保が事業の主目的の一つとされています。これは、多くの地域で避難路として機能すべき道路が未整備であることを示しています。
    • （[出典]目黒区「都市防災不燃化促進事業について」 ²⁵）、（[出典]東京都都市整備局「不燃化の取組」 ¹）
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 災害時の被害拡大と救命率の低下を招き、復旧・復興活動の長期化にもつながります。

地域社会の課題

公共施設の老朽化とサービス水準の低下

• 高度経済成長期に集中的に整備された学校、公民館、公営住宅などが一斉に更新時期を迎え、地域社会が必要とするサービスを提供し続けることが困難になりつつあります。施設の統廃合は、地域コミュニティの核を失うことにもつながりかねません。
  • 客観的根拠：
    • 国は、地方公共団体に対し「公共施設等総合管理計画」の策定を要請し、施設の長寿命化や官民連携（PPP/PFI）による更新を推進しています。これは、従来の対症療法的な施設管理が限界に達していることを示しています。
    • （[出典]国土交通省「令和7年版国土交通白書概要」 ⁹）
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 行政サービスの質の低下が住民満足度を下げ、地域の魅力喪失や人口流出を招く恐れがあります。

人口構造の変化とコミュニティの活力低下

• 高齢者や単身世帯の増加は、従来の地縁に基づくコミュニティ（町会・自治会など）の担い手不足や活動の停滞を招きます。これにより、災害時の安否確認や助け合い（共助）といった、地域の防災力が低下する恐れがあります。
  • 客観的根拠：
    • 中野区の区民意識調査では、「高齢者福祉」が「防災」に次ぐ重要施策として常に上位に挙げられており、人口構造の変化が住民の大きな関心事であることがわかります。
    • （[出典]中野区「中野区都市計画マスタープラン」令和4年 ²⁶）
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 災害時の共助機能の低下は、行政による公助への過度な依存を招き、対応能力の限界を超えた場合に被害を増大させます。

行政の課題

計画と実行の乖離（インプリメンテーション・ギャップ）

• 都市計画マスタープランなどで壮大な目標を掲げても、実際の事業進捗が大幅に遅れる「計画倒れ」の状態が多くの分野で常態化しています。これは、行政の計画策定能力と実行能力の間に大きな隔たりがあることを示しています。
  • 客観的根拠：
    • 「木密地域不燃化10年プロジェクト」では、令和2年度までに不燃領域率70%という目標を達成できたのは対象53地区中21地区（39.6%）に過ぎませんでした。特定整備路線の整備率も令和5年時点で約59%と、当初目標から大きく遅延しています。
    • （[出典]東京都都市整備局「木密地域不燃化10年プロジェクト進捗状況調査」令和5年度 ¹⁸）
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 行政計画への信頼が失墜し、防災などの重要な政策目標が達成できず、住民を危険に晒し続けることになります。

財源と人材の制約

• 都市の再整備には莫大な財政支出が伴いますが、社会保障費の増大などにより、都市基盤整備に充当できる財源は年々厳しくなっています。同時に、複雑な事業を推進できる土木・建築・法律の専門知識を持つ職員も不足しています。
  • 客観的根拠：
    • 令和7年版国土交通白書では、建設技術者や自治体職員の不足が深刻化する見通しが示されており、広域連携や官民連携といった新たな手法で限られた人材と財源を補う必要性が強調されています。
    • （[出典]国土交通省「令和7年版国土交通白書概要」 ⁹）
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 必要な公共事業が停滞・縮小し、都市の安全性や競争力が長期的に低下します。

複雑な権利関係と合意形成の困難さ

• 細分化された土地所有権、借地・借家関係などが複雑に絡み合う高密度市街地では、道路拡幅や共同化のための用地買収や権利調整が極めて困難です。関係権利者全員の合意形成には、膨大な時間と労力を要します。
  • 客観的根拠：
    • 不燃化特区制度に、弁護士や建築士といった専門家を派遣する支援メニューが含まれていること自体が、権利調整の困難さを物語っています。用地取得率の低迷（葛飾区の事例で一区画39%）も、この課題の直接的な現れです。
    • （[出典]東京都都市整備局「不燃化特区制度について」 ⁵）、（[出典]葛飾区「かつしかのまちづくり通信 第23号」令和3年 ²⁷）
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 面的な整備が不可能となり、個々の建物の建替えに頼る非効率なまちづくりしか進められなくなります。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

• 即効性・波及効果
  • 施策実施から効果発現までの期間が短く、住民の安全確保など喫緊の課題に直接的に貢献する施策を高く評価します。また、一つの施策が複数の課題解決に寄与するような波及効果の大きいものを重視します。
• 実現可能性
  • 現行の法制度や財源、人員体制のもとで着実に実行可能な施策を優先します。大規模な法改正や新たな組織設立を必要とするものより、既存の仕組みを改善・強化する施策の優先度を高くします。
• 費用対効果
  • 投入する行政コスト（予算、人員）に対して、得られる便益（被害軽減額、住民満足度向上など）が大きい施策を優先します。短期的な支出だけでなく、将来的な財政負担の軽減効果も考慮します。
• 公平性・持続可能性
  • 特定の住民や地域だけでなく、広く区民全体に便益が及ぶ施策を重視します。また、一過性の効果で終わらず、長期的に効果が持続し、将来世代に過度な負担を残さない施策を高く評価します。
• 客観的根拠の有無
  • 国の白書や調査研究、先進自治体の実績など、効果が客観的なデータで裏付けられている施策を優先します。効果測定が明確で、PDCAサイクルを回しやすい施策を重視します。

支援策の全体像と優先順位

• 東京都特別区における都市計画・土地利用に関する支援策は、「災害からの安全確保」「良好な環境形成」「長期的な都市構造の誘導」という3つの階層で整理できます。これらの課題は相互に関連していますが、喫緊の脅威への対応を最優先に考えるべきです。
• 優先度【高】：支援策③ 首都直下地震に備える強靭な都市の構築
  • 住民の生命に直結する最大のリスクである首都直下地震への対策は、他のいかなる施策よりも優先されるべきです。不燃化と耐震化は、被害を最小限に食い止めるための根幹的な取り組みであり、即効性と重要性の観点から最優先とします。
• 優先度【中】：支援策② 良好な市街地形成と生活環境の向上
  • 日々の開発行為を適切に指導し、住環境を改善する取り組みは、都市の質を維持・向上させる上で不可欠です。これは継続的に行うべき重要な管理業務であり、中核的な施策と位置づけられます。
• 優先度【低】：支援策① 持続可能で質の高い都市構造への戦略的誘導
  • 都市計画マスタープランは全ての施策の基礎となる長期的な指針ですが、その策定・改定自体が直接的な効果を生むまでには時間がかかります。他の施策を着実に実行するための羅針盤として、長期的視点で取り組むべき基盤的な施策と位置づけます。

各支援策の詳細

支援策①：持続可能で質の高い都市構造への戦略的誘導

目的

• 区の将来像とまちづくりの目標を明確に示し、個別の都市計画や開発事業が、長期的かつ総合的な視点から整合性のとれたものとなるよう誘導します。
• 全ての都市計画関連施策の最上位に位置する計画として、行政運営の透明性と計画性を確保し、住民や事業者との共通認識を形成します。
  • 客観的根拠：
    • 都市計画法第18条の2に規定される「市町村の都市計画に関する基本的な方針」として、法的な位置づけを持つ計画です。
    • （[出典]国土交通省「都市計画マスタープランについて」 ⁷）

主な取組①：都市計画マスタープランの策定・推進

• 都市計画法に基づき、区の都市づくりの基本的な方針を定める「都市計画マスタープラン」を策定・改定し、社会経済情勢の変化に対応します。
• 計画には、区全体の将来都市構造、土地利用、都市施設（道路・公園等）、防災などに関する部門別の方針を定めます。
• さらに、地域ごとの特性や課題に応じた「地域別構想」をきめ細かく設定し、住民にとって身近なまちづくりの指針とします。
• 策定プロセスにおいては、公聴会やパブリックコメントを実施し、住民意見を十分に反映させることが法定されています。
  • 客観的根拠：
    • 都市計画マスタープランは、上位計画である東京都の「都市計画区域マスタープラン」に即して策定する必要があります。現在、東京都は「未来の東京」戦略ビジョンなどを踏まえた改定を進めており、区の計画もこれと整合性を図る必要があります。
    • （[出典]国土交通省「都市計画区域マスタープラン」 ⁷）、（[出典]文京区「東京都の都市計画区域マスタープランの改定について」 ²⁸）

主な取組②：立地適正化計画制度の検討（ただし特別区では非適用）

• 平成26年の都市再生特別措置法改正で創設された、人口減少社会に対応するための制度です。
• 医療・福祉・商業等の都市機能を集約する「都市機能誘導区域」と、居住を誘導する「居住誘導区域」を設定し、コンパクトシティの形成を目指します。
• 【重要】東京都特別区では、この制度は採用されていません。 理由は、地方都市とは異なり、人口減少や市街地の拡散が課題ではなく、むしろ過密状態の管理と防災性向上が最大のテーマであるためです。したがって、特別区の行政運営においては、本制度の導入よりも、既存の都市計画マスタープランや用途地域制の適切な運用が中心となります。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省の資料によると、令和6年3月末時点で全国568市町村が立地適正化計画を策定していますが、東京都特別区は含まれていません。
    • （[出典]LIFULL HOME’S PRESS「立地適正化計画とは」 ²⁹）、（[出典]株式会社タス「コンパクトシティ・プラス・ネットワークとは」 ³⁰）

主な取組③：都市デザインの誘導（用途地域の適正管理）

• 都市計画マスタープランで示された土地利用方針に基づき、13種類の用途地域を適切に指定・見直しします。
• 住居系、商業系、工業系の地域を明確に区分し、用途の混在による環境悪化を防ぎ、それぞれの地域の特性に応じた良好な市街地を形成します。
• 例えば、低層住居専用地域では静かな住環境を、商業地域では賑わいを創出するなど、地域の将来像を実現するための最も基本的な規制誘導手法です。
  • 客観的根拠：
    • 用途地域は、都市計画法に基づき、建物の種類、建ぺい率、容積率、高さなどを規制する根幹的な制度です。その指定は、市町村のマスタープランに示される将来像と一致している必要があります。
    • （[出典]国土交通省「用途地域」 ³¹）、（[出典]アットホーム「用途地域とは」 ³²）

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 区民の居住満足度：80%以上
    • データ取得方法： 定期的に実施する区民意識調査
• KSI（成功要因指標）
  • 都市計画マスタープランの認知度：区民の50%以上
    • データ取得方法： 区民意識調査における設問
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • マスタープランに基づく用途地域見直し件数：計画期間中に目標件数を設定（例：5地区）
    • データ取得方法： 都市計画課における決定案件の集計
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 都市計画マスタープランに関する住民説明会・意見交換会の開催回数：年10回以上
    • データ取得方法： 都市計画課の事業実施記録

支援策②：良好な市街地形成と生活環境の向上

目的

• 個別の建築・開発行為が、周辺環境との調和を保ち、安全基準を満たし、良好な市街地環境の形成に寄与するよう、適切に指導・管理します。
• 道路や公園が未整備で、老朽建築物が密集する既存の住宅市街地において、総合的な整備事業を実施し、居住環境と防災性を抜本的に改善します。
  • 客観的根拠：
    • 住宅市街地総合整備事業は、既成市街地において、快適な居住環境の創出、都市機能の更新、密集市街地の整備改善等を図ることを目的としています。
    • （[出典]国土交通省「住宅市街地総合整備事業とは」 ³³）、（[出典]神奈川県「住宅市街地総合整備事業の概要」 ³⁴）

主な取組①：開発行為の適正指導（開発許可制度）

• 都市計画法に基づき、一定規模以上（例：特別区では通常500㎡以上）の土地の区画形質の変更を伴う開発行為に対して、区長の許可を義務付けます。
• 許可申請にあたり、道路・公園・排水施設などの公共施設の整備計画や、擁壁設置などの防災措置が技術基準に適合しているか審査し、無秩序で危険な開発を未然に防ぎます。
• これにより、スプロール化を防止し、計画的な市街化を担保します。
  • 客観的根拠：
    • 開発許可制度は、市街化区域と市街化調整区域の線引き制度を実効性あるものとし、良好かつ安全な市街地の形成を目的としています。
    • （[出典]国土交通省「開発許可制度の概要」 ⁴）、（[出典]長野県「開発許可制度の概要」 ³⁵）

主な取組②：宅地造成及び特定盛土等規制法（盛土規制法）に基づく指導

• 令和5年5月に施行された新法に基づき、宅地造成だけでなく、土石の一次的な堆積なども含め、危険な盛土等を広範に規制します。
• 規制区域内（世田谷区などでは区内全域を指定）での一定規模以上の盛土・切土工事には許可が必要となり、安全基準への適合が求められます。
• 工事の施工状況に関する定期報告や、中間検査・完了検査を義務付け、工事の安全性を継続的に確認します。また、違反者には厳しい罰則が科されます。
  • 客観的根拠：
    • 世田谷区では令和6年7月31日から区内全域が規制区域に指定され、従来の約4.2%から規制対象面積が大幅に拡大しました。これにより、高さ2m超の盛土など、より小規模な工事も許可対象となります。
    • （[出典]ローカログ「世田谷区の宅地造成規制が強化！」 ³⁶）、（[出典]世田谷区「盛土規制法への移行に伴う手続きについて」 ³⁷）

主な取組③：住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）の活用

• 国の補助事業である本事業を活用し、木密地域など特に改善が必要な地区を「整備地区」として指定し、集中的な環境整備を行います。
• 事業メニューには、老朽建築物の除却、共同建替えの促進、細街路（生活道路）の拡幅整備、小公園の設置、コミュニティ住宅の整備などが含まれます。
• 複数の施策をパッケージ化して総合的に実施することで、単独の事業では解決できない地域の複合的な課題に対応します。
  • 客観的根拠：
    • 本事業は、老朽住宅の建替えと公共施設の整備を一体的に促進することで、住環境の改善と防災性の向上を同時に図ることを目的としています。神戸市など、多くの自治体で密集市街地の再生に活用されています。
    • （[出典]国土交通省「住宅市街地総合整備事業（密集住宅市街地整備型）」 ³⁸）、（[出典]神戸市「住宅市街地総合整備事業」 ³⁹）

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 整備地区における災害時（震度6強）の建物倒壊・焼失棟数：30%削減
    • データ取得方法： 東京都の地震被害想定シミュレーションへの地区データ入力による算出
• KSI（成功要因指標）
  • 開発許可基準適合率：100%
    • データ取得方法： 開発指導課における許可案件の記録
  • 住宅市街地総合整備事業の計画達成率：90%以上
    • データ取得方法： 事業進捗管理台帳
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 整備地区内の幅員4m未満道路の延長距離：20%削減
    • データ取得方法： 道路台帳およびGISデータによる計測
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 開発許可申請件数・許可件数：年間の実績値
    • データ取得方法： 開発指導課の受付・許可台帳
  • 住宅市街地総合整備事業による老朽建築物除却戸数：年間目標値（例：50戸）
    • データ取得方法： 事業実施地区の除却実績報告

支援策③：首都直下地震に備える強靭な都市の構築

目的

• 首都直下地震による火災の延焼拡大を阻止し、住民の安全な避難路を確保するとともに、建物の倒壊による直接的な被害を最小化するため、市街地の不燃化と耐震化を強力に推進します。
• これらの施策は独立したものではなく、一体的に推進されるべきです。古い木造住宅は耐震性が低いと同時に燃えやすいため、耐震化のための建替えは、不燃化を実現する絶好の機会となります。行政は、住民に対して「耐震化」と「不燃化」の助成制度をワンストップで提供し、総合的な「防災まちづくり支援」として展開することが極めて効果的です。

主な取組①：都市防災不燃化促進事業の実施

• 地域防災計画で定められた避難路や延焼遮断帯の沿道などを「不燃化促進区域」に指定します。
• 区域内で、既存の建物を除却して耐火建築物や準耐火建築物に建て替える所有者に対し、建築費や除却費、仮住まい費用の一部を助成します。
• これにより、延焼を食い止める「燃えない壁」を面的に形成し、避難者の安全を確保します。
  • 客観的根拠：
    • 本事業は、避難路沿道30mの範囲などを対象に、概ね10年間の時限的な事業として実施され、集中的な不燃化を促します。
    • （[出典]東京都都市整備局「都市防災不燃化促進事業」 ¹）、（[出典]目黒区「都市防災不燃化促進事業について」 ²⁵）

主な取組②：不燃化特区制度の重点的活用

• 東京都の「木密地域不燃化10年プロジェクト（令和7年度まで延長）」に基づき、木密地域の中でも特に危険性の高い地区を「不燃化特区」として指定します。
• 特区内では、通常の不燃化促進事業よりも手厚い支援策を集中投下します。
  • 老朽建築物の除却費助成（建替えを伴わなくても可）
  • 耐火建築物等への建替えにかかる建築設計費・工事監理費・工事費の助成
  • 弁護士、税理士、建築士などの専門家を無料で派遣し、権利調整や資金計画などの課題解決を支援
  • 建替え後の建物や除却後の土地に対する固定資産税・都市計画税の減免（最長5年間）
  • 客観的根拠：
    • 不燃化特区制度は、令和7年度までの時限措置として、都と区が連携して強力に不燃化を推進する制度です。渋谷区、豊島区など多くの区で活用されています。
    • （[出典]東京都都市整備局「不燃化特区制度とは」 ⁵）、（[出典]渋谷区「不燃化特区とは」 ⁴⁰）

主な取組③：建築物の耐震診断助成

• 建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）に基づき、昭和56年5月31日以前に着工された旧耐震基準の建築物の所有者に対し、耐震診断費用の大部分（区によっては全額）を助成します。
• 所有者が自らの建物の危険性を正確に把握することが耐震化の第一歩であるため、診断の普及を最優先で進めます。
  • 客観的根拠：
    • 耐震診断は、地震に対する安全性を評価するものであり、その結果に基づき改修の要否を判断します。新宿区などでは、診断結果に応じた多様な支援メニューを用意しています。
    • （[出典]葛飾区「葛飾区耐震改修促進計画」 ²⁰）、（[出典]新宿区「耐震改修促進計画（令和6年度改定）の概要」 ⁴¹）

主な取組④：耐震改修・建替え・除却助成

• 耐震診断の結果、倒壊の危険性があると判断された建築物について、耐震改修工事、建替え、または除却（解体）にかかる費用の一部を助成します。
• 特に、多数の人が利用する特定建築物や、緊急輸送道路沿道建築物については、より手厚い助成や指導を行い、重点的に耐震化を図ります。
• マンションなどの区分所有建築物については、改修の合意形成を容易にするため、耐震改修の必要性に関する認定制度（決議要件が4分の3から過半数へ緩和）の活用を促します。
  • 客観的根拠：
    • 国は、耐震診断が義務付けられた建築物について、令和7年までの耐震化をおおむね完了させる目標を掲げています。各区はこれに基づき、助成制度を拡充しています。
    • （[出典]国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」 ²）、（[出典]神奈川県「耐震改修促進法の概要」 ⁴²）

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 区内の不燃領域率：70%達成（東京都目標）
    • データ取得方法： 固定資産税データや航空写真等を基にした東京都による定期的な計測
  • 区内の住宅の耐震化率：95%達成（東京都目標）
    • データ取得方法： 固定資産税データや建築年次からの推計、および耐震診断・改修実績の集計
• KSI（成功要因指標）
  • 不燃化特区内における老朽建築物の除却・建替え率：年間5%以上
    • データ取得方法： 不燃化特区事業の実績報告
  • 旧耐震基準の住宅に対する耐震診断実施率：80%以上
    • データ取得方法： 耐震診断助成の実績管理
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 助成制度を利用した耐震改修・建替え戸数：年間目標値（例：200戸）
    • データ取得方法： 各種助成制度の交付決定件数の集計
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 防災まちづくりに関する相談窓口の相談件数：年間500件以上
    • データ取得方法： 相談受付台帳
  • 専門家派遣の実施件数：年間100件以上
    • データ取得方法： 専門家派遣事業の実績報告

先進事例

東京都特別区の先進事例

品川区「東中延地区における不燃化特区の成果」

• 同地区は、狭隘道路が多く、一人当たり公園面積も区平均を大幅に下回るなど、防災・住環境の両面で課題を抱えていました。
• これに対し、区は不燃化特区制度を活用し、「不燃領域率を令和7年度までに52.0%から57.1%に引き上げる」という具体的な数値目標を設定しました。
• 成功要因は、単なる助成金交付にとどまらず、①区職員による全戸訪問での意識啓発、②公園整備や道路整備といった公共事業（密集事業）との連携、③共同化や区画整理による無接道敷地の解消支援、といった総合的なアプローチを実践した点にあります。
  • 客観的根拠：
    • （[出典]品川区「東中延一・二丁目、中延二・三丁目及び西中延三丁目地区 整備プログラム（令和3年3月改定）」 ⁴³）

葛飾区「特定整備路線と連携した防災まちづくり」

• 葛飾区は、木密地域の改善と、都市の骨格となる幹線道路の整備を一体的に進めています。
• 特に、延焼遮断帯として重要な役割を果たす「特定整備路線」の整備に注力していますが、その進捗報告からは用地取得の困難さがうかがえます。四つ木工区では、片側で用地取得率が78%に達する一方、もう片側では39%にとどまっています。
• この事例は、大規模なインフラ整備が、周辺の防災まちづくり（不燃化）と連携してこそ最大の効果を発揮すること、そしてその実現には粘り強い合意形成が不可欠であることを示しています。
  • 客観的根拠：
    • （[出典]葛飾区「かつしかのまちづくり通信 第23号」令和3年 ²⁷）、（[出典]尼崎市議会「視察報告書（葛飾区）」 ⁴⁴）

豊島区「大規模開発を起爆剤とした都市再生」

• 豊島区は、池袋副都心の再生、旧造幣局跡地の開発といった大規模プロジェクトを、周辺の木密地域改善の起爆剤として活用する戦略をとっています。
• 区内5地区を不燃化特区に、5路線を特定整備路線に指定し、大規模開発による地域価値の向上と、周辺の防災性向上を同時に推進しています。
• このアプローチは、大規模投資の効果を点から面へと波及させ、都市全体の質を底上げするモデルとして参考になります。
  • 客観的根拠：
    • （[出典]豊島区「不燃化特区制度」 ⁴⁵）、（[出典]豊島区議会「豊島副都心開発調査特別委員会資料」平成26年 ⁴⁶）

全国自治体の先進事例

富山市「公共交通を軸としたコンパクトシティ政策」

• 富山市は、人口減少と中心市街地の空洞化という課題に対し、LRT（次世代型路面電車）の整備を核としたコンパクトなまちづくりを推進し、OECD（経済協力開発機構）から世界の先進5都市の一つとして高く評価されています。
• 立地適正化計画を活用し、公共交通沿線に居住や都市機能を集中的に誘導することで、高齢者などが自動車に依存せずとも暮らせるまちを実現し、行政コストの削減と中心市街地の活性化を両立させました。
• 【東京への示唆】 特別区は「コンパクト化」は不要ですが、富山市の事例は「土地利用計画と交通計画の徹底した一体化」の重要性を示しています。駅周辺の再開発と、そこから広がる住宅地の防災性・利便性向上を一体の政策として推進する上で、極めて重要な視点です。
  • 客観的根拠：
    • （[出典]東北地方整備局「富山市のコンパクトなまちづくり」 ⁴⁷）、（[出典]内閣官房「富山市の事例」 ⁴⁸）

神戸市「震災復興における防災まちづくり」

• 平成7年（1995年）の阪神・淡路大震災からの復興過程で、神戸市は単なる原状回復ではなく、将来の災害に備える「防災まちづくり」を都市計画の根幹に据えました。
• 具体的には、大規模な土地区画整理事業により、道路の拡幅や公園・緑地の創出、建物の不燃化・共同化を一体的に行い、安全で質の高い市街地へと再生させました。
• 【東京への示唆】 神戸市の経験は、「事前復興」の重要性を教えてくれます。災害は、既存の都市が抱える脆弱性を一気に解決する機会にもなり得ます。あらかじめ復興のビジョンや計画を準備しておくことで、万が一の際に、より安全な都市へと再生することが可能になります。
  • 客観的根拠：
    • （[出典]神戸市「阪神・淡路大震災」 ⁴⁹）、（[出典]神戸市震災復興本部「神戸市震災復興総括・検証報告書」 ⁵⁰）

参考資料［エビデンス検索用］

国土交通省関連資料

• 「都市計画区域の整備、開発及び保全の方針（都市計画区域マスタープラン）」（随時） ⁷
• 「市町村の都市計画に関する基本的な方針（市町村マスタープラン）」（随時） ⁵¹
• 「立地適正化計画制度」（随時） ⁶
• 「用途地域に関する指定状況」（随時） ³¹
• 「開発許可制度の概要」（随時） ⁴
• 「住宅市街地総合整備事業」（随時） ³⁸
• 「都市防災不燃化促進事業」（随時） ¹
• 「建築物の耐震改修の促進に関する法律（耐震改修促進法）の概要」（随時） ²
• 「令和6年都市計画現況調査」令和6年 ¹⁵
• 「令和7年版国土交通白書」令和6年 ⁹

東京都関連資料

• 「不燃化特区制度」東京都都市整備局（随時） ⁵
• 「木密地域不燃化10年プロジェクト」東京都都市整備局（令和3年終了、一部事業は延長） ²³
• 「東京都耐震改修促進計画」東京都都市整備局（令和5年3月改定） ⁵²
• 「防災都市づくり推進計画」東京都都市整備局（随時）
• 「東京の都市づくり通史」東京都都市づくり公社（令和元年） ¹⁰
• 「令和5年住宅・土地統計調査」東京都総務局統計部（令和5年） ¹⁷

特別区関連資料

• 各区「都市計画マスタープラン」（各区で随時策定・改定）
• 各区「耐震改修促進計画」（各区で随時策定・改定）
• 各区「不燃化特区関連事業・助成制度」（対象区で随時更新）
• 品川区「東中延一・二丁目、中延二・三丁目及び西中延三丁目地区 整備プログラム」平成29年・令和3年 ¹⁹
• 葛飾区「かつしかのまちづくり通信」令和3年 ²⁷
• 豊島区「不燃化特区制度」 ⁴⁵
• 渋谷区「渋谷区の土地と建物－令和3年度土地利用現況調査結果の概要－」令和4年 ¹⁶

その他

• (https://wwwtb.mlit.go.jp/tohoku/content/000182792.pdf)平成24年平成24年) ⁴⁷

まとめ

　東京都特別区における都市計画・土地利用の適正な誘導は、住民の安全確保と持続可能な都市の実現に不可欠です。特に、首都直下地震という最大の脅威に対し、不燃化特区や耐震改修促進といった施策を、計画と実行の乖離をなくし強力に推進することが最優先課題です。歴史的経緯から生まれた木密地域などの脆弱性を克服し、安全で質の高い都市空間を次世代に継承するため、総合的かつ実効性のある政策展開が求められます。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

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