都市計画マスタープラン・立地適正化計画等の策定・推進

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（都市計画マスタープラン・立地適正化計画を取り巻く環境）

• 自治体が都市計画マスタープラン・立地適正化計画を策定・推進する意義は、「人口減少・超高齢社会という構造的変化への適応」と「大規模災害等の将来リスクに耐えうる持続可能な都市構造の構築」にあります。
• 都市計画マスタープランは、市町村が主体となって定める都市の将来像や土地利用、都市施設整備の基本方針を示す、いわば都市の「グランドデザイン」です。¹ 一方、立地適正化計画は、その実現に向けた具体的な実行計画であり、特に「コンパクトシティ・プラス・ネットワーク」の考え方に基づき、居住機能や医療・福祉・商業等の都市機能の立地を緩やかに誘導するための具体的な区域設定や施策を定めます。³
• 東京都特別区は、現在も転入超過が続き人口が増加している一方で、将来的には人口減少に転じ、特に75歳以上の後期高齢者人口の急増や単身世帯の増加といった深刻な人口構造の変化に直面することが予測されています。⁵ 加えて、高度経済成長期に集中的に整備された公共施設やインフラの一斉更新時期の到来による財政負担の増大、首都直下地震といった大規模災害のリスクなど、都市の持続可能性を脅かす課題が山積しています。⁸ このような状況下で、場当たり的な対応ではなく、長期的視点に立った戦略的な都市マネジメントが不可欠であり、その中核をなすのが都市計画マスタープランと立地適正化計画の策定・推進です。

意義

住民にとっての意義

生活利便性の維持・向上

• 医療・福祉施設や商業施設といった生活利便施設を、公共交通でアクセスしやすい「都市機能誘導区域」に集約することで、高齢者や子育て世帯をはじめとする住民が自家用車に過度に依存することなく、質の高い生活サービスを享受し続けられる環境が確保されます。¹⁰
• これは単なる利便性の向上に留まりません。特に高齢者にとって、徒歩圏内で日常の用事が済ませられることは、身体活動の維持、社会参加の促進、ひいては健康寿命の延伸に直結します。したがって、立地適正化計画は、都市計画の枠組みを通じて住民のウェルビーイングを向上させる、予防的な社会福祉政策としての側面も持ち合わせています。

安全な居住環境の確保

• 2020年に改正された都市再生特別措置法により、立地適正化計画には「防災指針」の策定が求められるようになりました。³ これに基づき、洪水浸水想定区域や土砂災害警戒区域といった災害ハザードエリアを原則として「居住誘導区域」から除外することが規定されています。これにより、住民は自らの居住地が行政によって安全と評価されたエリアであるかを客観的に把握でき、より安全な場所への居住を選択する際の重要な判断材料となります。

地域社会にとっての意義

持続可能なコミュニティの形成

• 無秩序な市街地の拡大（アーバン・スプロール）を抑制し、「居住誘導区域」へ緩やかに人口を誘導することで、一定の人口密度が維持されます。¹⁰ これは、地域の商店街、学校、町会・自治会といった地域コミュニティの基盤を維持するために不可欠です。
• 人口密度が維持されることで、住民同士の交流や支え合いといったソーシャル・キャピタル（社会関係資本）が育まれ、災害時の共助機能や日常的な見守り活動など、地域社会のレジリエンス（強靭性）が向上します。

防災力の向上

• 居住や都市機能をより安全なエリアに集約するとともに、木造住宅密集地域（木密地域）のような災害リスクの高い地域の整備を促進することは、地域全体の防災力を抜本的に強化することにつながります。¹⁵ 火災の延焼遮断帯となる都市計画道路の整備や、避難場所となる公園の確保などを計画的に進めることが可能となります。

行政にとっての意義

持続可能な行財政運営の実現

• 人口や都市機能がコンパクトに集約されることで、道路、上下水道、公園といった都市インフラの整備・維持管理を効率的に行うことが可能になります。¹³ 将来の人口減少を見据えたインフラのダウンサイジングや、投資の「選択と集中」が可能となり、中長期的な財政負担の軽減・平準化が図れます。
• これは、今後数十年にわたり約190兆円（全国）とも試算されるインフラ更新費用に直面する自治体にとって、避けては通れない財政マネジメント戦略です。¹⁹

（参考）歴史・経過

• 1992年（平成4年）
  • 都市計画法が改正され、「市町村の都市計画に関する基本的な方針」（通称：市町村マスタープラン）制度が創設されました。これにより、住民に最も身近な市町村が、自らの創意工夫に基づき、主体的に都市計画のビジョンを策定する法的根拠が与えられました。²⁰
• 2014年（平成26年）
  • 人口急減・超高齢化という社会情勢の変化に対応するため、都市再生特別措置法が改正され、「立地適正化計画」制度が創設されました。¹¹ これは、市町村マスタープランが描く将来像を具現化するため、「コンパクトシティ・プラス・ネットワーク」の理念に基づき、居住や都市機能の立地を誘導する具体的なツールとして位置づけられました。
• 2020年（令和2年）
  • 頻発・激甚化する自然災害に対応するため、都市再生特別措置法が再度改正されました。³ この改正では、立地適正化計画に「防災指針」を定めることを必須とし、災害ハザードエリアにおける開発抑制を強化するなど、安全性の確保をコンパクトシティ政策の根幹に据える方向性が明確に示されました。

都市計画・立地適正化計画に関する現状データ

人口・世帯構造の動態

総人口の推移

• 日本の総人口が減少局面にある中、東京都の総人口（外国人含む）は増加を続けており、2024年10月1日時点で前年比0.66%増の1,417万8,000人に達しました。⁵ しかし、これは主に社会増によるものであり、東京都の長期人口推計によれば、この増加傾向は2025年頃をピークに、その後は緩やかな減少に転じると予測されています。⁶

高齢化の進行

• 2024年（令和6年）時点の特別区の高齢化率（65歳以上人口の割合）は21.0%であり、全国平均の29.3%と比較すると低い水準にあります。²³
• しかし、注目すべきは後期高齢者（75歳以上）人口の動向です。全国的に後期高齢者人口（2,077万7千人）は前期高齢者（65～74歳）人口を上回り、急速に増加しています。²⁴ 特別区においても、2055年にかけて15～74歳人口が減少する一方、75歳以上人口が急増する区が半数以上を占めると見込まれています。⁷ これは、医療や介護といった、より専門的で集中的なサービスの需要が将来的に爆発的に増加することを示唆しており、65歳以上を一括りに「高齢者」として捉えるだけでは、この構造変化を見誤る危険性があります。

単身高齢世帯の急増

• 東京都における65歳以上の単身世帯数は、2020年の81万1,400世帯から2040年には132万900世帯へと、20年間で約62%も増加すると推計されています。²⁵ この傾向は、社会的孤立のリスクを高めるとともに、個々の世帯へのきめ細かなサービス提供をより複雑かつ困難にします。

土地利用・住宅の状況

土地利用の変化

• 三大都市圏の地価は2024年（令和6年）時点で3年連続の上昇を示しており、都心部への需要が依然として高いことがうかがえます。²⁶ 各区の土地利用現況調査によれば、住宅地や商業地としての利用が中心ですが、地域によってその構成は大きく異なります。²⁷

空き家問題の深刻化

• 東京都の空き家率は2023年時点で10.93%と全国平均（13.84%）より低いものの、空き家の絶対数は約90万戸と全国で最も多くなっています。²⁹
• 特に問題なのは、賃貸用や売却用ではない「その他の空き家」の増加です。東京都では、この「その他の空き家」が1993年の11.0万戸から2023年には21.4万戸へと約2倍に増加しており、管理不全による周辺環境への悪影響や、防災上のリスクが懸念されています。³¹

公共施設・インフラの老朽化

更新費用の増大

• 特別区が管理する公共施設の多くは、高度経済成長期に建設され、一斉に更新時期を迎えています。³² ある区の試算では、今後40年間の公共施設等にかかる経費は年平均約127億円に上り、これは過去10年間の平均投資額（約101億円）を大幅に上回ります。⁸ 全国ベースでは、今後30年間のインフラ維持管理・更新費は、予防保全に取り組んだ場合でも約190兆円と推計されており、現行のままでは財政的に維持不可能であることが明らかです。¹⁹

施設数の現状

• 各区は数百から数千に及ぶ公共建築物や道路、橋梁、上下水道といったインフラ施設を保有しており、これらの老朽化対策は待ったなしの状況です。公共施設等総合管理計画に基づき、統廃合や長寿命化が進められていますが、その進捗は十分とは言えません。

課題

住民の課題

高齢者等の移動・アクセス困難

• 後期高齢者人口の増加に伴い、日常生活における移動の困難性が大きな課題となります。公共交通が整備されていても、駅から自宅までの「ラストワンマイル」がバリアとなり、外出機会が減少する高齢者が増える可能性があります。
• 客観的根拠：
  • 富山市の市民意識調査では、バス停からの距離が300mを超えると公共交通に対する満足度が大きく低下する結果が示されており、徒歩圏の重要性が浮き彫りになっています。³⁸
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 高齢者の社会的孤立や健康悪化を招き、結果として介護費や医療費の増大につながります。

災害時における安全確保の不安

• 木造密集地域や河川沿いの低地など、災害リスクの高い地域に居住する住民は、首都直下地震や大規模水害発生時の生命・財産の安全に大きな不安を抱えています。
• 客観的根拠：
  • 東京都が2022年に公表した被害想定では、都心南部直下地震（冬の夕方、風速8m/sの場合）で死者最大約6,100人、建物全壊・焼失棟数最大約19万4,000棟という甚大な被害が予測されています。⁹
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 大規模災害発生時に壊滅的な人的・物的被害が生じ、首都機能が長期間にわたり麻痺します。

地域社会の課題

木造密集地域における防災性の欠如

• 特別区内に広く存在する木密地域は、地震時の建物倒壊や火災延焼のリスクが極めて高く、地域社会全体の脆弱性となっています。権利関係の複雑さ、住民の高齢化、建て替えコストの負担などから、個々の敷地レベルでの更新が進まず、地域全体の改善が遅々として進まない構造的な問題を抱えています。
• 客観的根拠：
  • 東京都が重点的に整備を進める「不燃化特区」においても、依然として不燃領域率が目標の70%に遠い地域が多数存在しており、対策の難しさを示しています。⁴¹
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 地震火災発生時に大規模な延焼火災へと発展し、消火・救助活動も困難を極め、被害が甚大化します。

低密度化によるコミュニティ機能の低下

• 都心部への人口集中の一方で、一部の郊外部や古い住宅団地では人口の流出や高齢化が進み、人口密度が低下しています。これにより、地域の商店や診療所、さらには町会・自治会といったコミュニティ活動の維持が困難になりつつあります。
• 客観的根拠：
  • 国土交通省の調査では、都市機能の維持には一定の人口規模が必要であることが示されており、人口密度が一定水準を下回ると、生活サービスの提供が困難になることが指摘されています。¹⁸
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 地域の活力が失われ、防犯や防災、高齢者の見守りといった共助機能が低下し、地域社会が衰退します。

行政の課題

財政の硬直化と将来負担の増大

• 増加の一途をたどる社会保障関係経費と、一斉に更新時期を迎える膨大な公共施設・インフラの維持管理費という二つの構造的な歳出圧力により、区財政は極めて硬直化しています。
• 客観的根拠：
  • 各区の予算において、扶助費などの義務的経費の割合は年々増加傾向にあります。⁸
  • 公共施設の将来更新費用は、現在の投資レベルでは到底賄いきれない規模であり、対策を先送りすればするほど、将来世代への負担は雪だるま式に増大します。⁸
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 財政硬直化が進み、新たな行政需要への対応や質の高い住民サービスの提供が困難となり、都市の魅力や競争力が低下します。

縦割り行政による施策連携の不足

• 立地適正化計画が目指す「コンパクトシティ・プラス・ネットワーク」の実現には、都市計画、福祉、防災、交通、施設管理といった多様な分野の施策を一体的に推進することが不可欠です。しかし、現実には部署間の縦割り意識が強く、分野横断的な連携が十分に進んでいないのが実情です。
• 客観的根拠：
  • 国レベルでも、コンパクトシティ関連の支援制度が国土交通省、厚生労働省、環境省など複数の省庁にまたがって存在しており、自治体がそれらを統合的に活用するには多大な調整コストを要します。⁴³
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 施策間の重複や非効率が生じ、限られた行政資源が無駄になるとともに、複合的な地域課題の解決が遅れます。

増加する空き家への対応の遅れ

• 空き家、特に権利関係が複雑な「その他の空き家」への対応は、所有者の特定や意向確認に多大な労力を要し、行政の対応が後手に回りがちです。
• 客観的根拠：
  • 空き家問題の深刻化を受け、2023年に空家等対策特別措置法が改正され、行政がより早期に介入できる「管理不全空家」制度が創設されました。これは、従来の枠組みでは対応が不十分であったことを示しています。⁴⁶
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 管理不全な空き家が地域の景観や安全性を損ない、スラム化を招くことで地域全体の資産価値を低下させます。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

• 各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。
• 即効性・波及効果
  • 施策の実施から効果発現までの期間が短く、複数の課題解決や多くの住民への便益につながる施策を高く評価します。
• 実現可能性
  • 現在の法制度、予算、人員体制の中で実現可能な施策を優先します。既存の体制・仕組みを活用できる施策を重視します。
• 費用対効果
  • 投入する経営資源（予算・人員・時間等）に対して得られる効果が大きい施策を優先します。
• 公平性・持続可能性
  • 特定の地域・層だけでなく、幅広い住民に便益が及び、一時的ではなく長期的に効果が持続する施策を高く評価します。
• 客観的根拠の有無
  • 政府資料や先行事例等で効果が実証されている、エビデンスに基づく施策を優先します。

支援策の全体像と優先順位

• これからの都市経営は、場当たり的な問題解決から、将来を見据えた戦略的な都市マネジメントへの転換が求められます。そのために、以下の3つの支援策を相互に関連させながら、統合的に推進することが不可欠です。
• 優先度【高】：支援策① 防災・減災を核とした立地適正化計画の戦略的運用
  • 首都直下地震という最大のリスクに直接対応し、住民の生命と財産を守るという行政の根源的責務を果たすため、最優先で取り組むべき施策です。
• 優先度【中】：支援策② 持続可能な都市経営に向けた公共施設マネジメントと官民連携の強化
  • 目前に迫る財政危機を回避し、持続可能な行政サービスを提供するための基盤を構築する施策であり、防災と並行して強力に推進する必要があります。
• 優先度【低】：支援策③ DXとデータ連携による計画策定・推進プロセスの高度化
  • 上記2つの施策の効果を最大化し、効率化するための横断的な基盤整備です。優先度は他の2つに譲りますが、中長期的な都市経営の高度化には不可欠な要素です。

各支援策の詳細

支援策①：防災・減災を核とした立地適正化計画の戦略的運用

目的

• 立地適正化計画の土地利用誘導機能と、各種ハザード情報を完全に連動させることで、都市構造レベルでの防災対策を体系的に推進します。
• 木造密集地域のような高リスク地域の改善を加速させ、安全な市街地の形成を図ります。

主な取組①：防災指針の徹底とハザードマップの重ね合わせ

• 立地適正化計画の策定・見直しにあたり、地震の揺れやすさ、液状化、火災延焼、洪水・高潮・内水氾濫といったあらゆるハザードマップをGIS上で重ね合わせ、リスクを総合的に評価することを必須とします。
• 2020年の法改正の趣旨を徹底し、建物倒壊等危険度が高い区域や、浸水深3m以上の区域など、生命に危険が及ぶ可能性が高い災害レッドゾーンを「居住誘導区域」に設定することを厳格に禁止します。
• 客観的根拠：
  • 改正都市再生特別措置法では、災害レッドゾーンを原則として居住誘導区域から除外することが規定されています。³
  • 沼津市や倉敷市など、全国の先進自治体では、水害リスクを詳細に分析し、居住誘導区域の設定に反映させる取り組みがすでに行われています。⁴⁹

主な取組②：木造密集地域整備事業と連動した誘導策の強化

• 木造密集地域を「居住誘導区域」から除外し、積極的な「居住非誘導エリア」として位置づけます。
• 東京都や区が実施している「木造住宅密集地域整備事業」等の既存制度と連携し、区域外の安全な居住誘導区域内への移転・建て替えに対する助成を手厚くするインセンティブ策を導入します。
• 具体的には、木密地域からの移転者に対して、移転先の住宅取得費用の補助、公的賃貸住宅への優先入居、引越し費用の助成などをパッケージで提供します。
• 客観的根拠：
  • 東京都や各区には、老朽建築物の除却や共同建て替え、生活道路の拡幅等を支援する「木造住宅密集地域整備事業」が存在します。¹⁶ これらの既存事業の支援対象や要件を、立地適正化計画の区域設定と連動させることで、施策効果の最大化が期待できます。

主な取組③：空き家対策特別措置法を活用した危険家屋の除却促進

• 木密地域や災害ハザードエリア内に存在する管理不全な空き家に対し、改正空家法に基づき、早期に「管理不全空家」として指導・勧告を行い、所有者に適正管理や除却を促します。
• 倒壊等の危険が切迫している「特定空家」については、所有者による改善が見込めない場合、行政代執行による除却を迅速に実施できる体制を整備します。
• 客観的根拠：
  • 2023年の改正空家法により、特定空家になる前の段階で行政が介入できる「管理不全空家」制度が創設され、市町村の権限が強化されました。⁴⁶

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 災害レッドゾーン（浸水深3m以上、建物倒壊危険度ランク4・5等）における居住人口の20%削減（計画期間20年）
  • データ取得方法： 国勢調査・住民基本台帳のメッシュデータとハザードマップのGIS分析による経年比較
• KSI（成功要因指標）
  • 木造密集地域（整備地域）の面積を30%削減
  • データ取得方法： （出典）東京都都市整備局「防災都市づくり推進計画」に基づく整備地域の進捗状況調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 居住誘導区域外から区域内への移転・建て替えに対する助成制度の申請件数 年率5%増
  • データ取得方法： 各区の建築・住宅関連部署の助成金支給実績データ
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 防災指針に基づく開発行為等への勧告件数
  • データ取得方法： 都市計画担当部署の開発許可申請・届出管理記録
  • 管理不全空家に対する指導・勧告件数
  • データ取得方法： 建築指導・空き家対策担当部署の行政指導記録

支援策②：持続可能な都市経営に向けた公共施設マネジメントと官民連携の強化

目的

• 公共施設の維持管理・更新に係る中長期的な財政負担を計画的に削減・平準化します。
• 施設の統廃合・複合化や民間活力の導入を通じて、行政サービスの質的向上と効率化を両立させます。
• 客観的根拠：
  • 総務省は全国の自治体に対し、公共施設等総合管理計画の策定を要請しており、計画的な施設マネジメントの重要性を強調しています。⁴⁵

主な取組①：公共施設等総合管理計画と立地適正化計画の完全連動

• 公共施設の建て替えや大規模改修を行う際は、立地適正化計画に定める「都市機能誘導区域」内での実施を原則とします。
• 区域外に立地する施設については、原則として現地での建て替えは行わず、区域内への移転・複合化、または機能廃止を検討するルールを明確化します。
• 客観的根拠：
  • 全ての自治体で「公共施設等総合管理計画」が策定済みであり、この計画に立地適正化計画という「空間戦略」を組み合わせることで、実効性を飛躍的に高めることができます。⁵³

主な取組②：施設の複合化・多機能化の原則化

• 図書館、地域区民センター、保育園、高齢者施設といった複数の公共施設を、一つの建物に集約する「複合化」を、施設更新時の標準的な手法として位置づけます。
• これにより、土地の有効活用、建設コスト・維持管理コストの削減、利用者利便性の向上（ワンストップ化）、世代間交流の促進といった多面的な効果を狙います。
• 客観的根拠：
  • 江東区の事例では、5施設を1つの複合施設に集約した結果、延床面積を削減しつつ、年間維持管理コストを約32%削減し、利用者満足度を向上させることに成功しています。（参考事例より）

主な取組③：PPP/PFI手法の積極的活用

• 庁内に、分野横断的な「PPP/PFI推進デスク」を設置し、各事業所管部署に対するノウハウ提供や、民間事業者との対話の窓口機能を担わせます。
• 比較的小規模な施設運営やサービス提供においても、指定管理者制度の成果連動型インセンティブの導入や、民間事業者からの事業提案を積極的に受け入れる仕組みを構築します。
• 客観的根拠：
  • 豊島区の新庁舎整備は、民間マンションとの一体型開発という公民連携手法により、財政負担ゼロで実現した代表的な成功事例です。⁵⁴
  • 国は、都市再生整備計画事業などを通じて、立地適正化計画に基づく民間事業者の施設整備を支援する制度を設けています。⁴³

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 公共施設等の維持管理・更新に係る将来費用（今後40年間）の20%削減
  • データ取得方法： 公共施設等総合管理計画に基づく長期費用推計の定期的な見直し・評価
• KSI（成功要因指標）
  • 公共施設の総延床面積の10%削減
  • データ取得方法： 固定資産台帳に基づく施設データの集計・分析
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 複合化・集約化された施設の利用者数 前年比5%増
  • データ取得方法： 各施設の利用者統計データ
  • 施設利用者アンケートにおける満足度（利便性・快適性） 10ポイント向上
  • データ取得方法： 定期的な利用者アンケート調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • PPP/PFI手法を導入した事業の実施件数
  • データ取得方法： 財産管理・契約担当部署の事業契約実績
  • 公共施設等総合管理計画と立地適正化計画の整合性に関する年次評価レポートの公表
  • データ取得方法： 企画・行財政改革担当部署による年次レポート作成・公表

支援策③：DXとデータ連携による計画策定・推進プロセスの高度化

目的

• 勘や経験に頼った政策判断から脱却し、客観的データに基づく政策立案（EBPM）を都市計画分野で確立します。
• 計画の策定から進捗管理、評価・見直しに至るPDCAサイクルを効率化・高度化し、計画の実効性を高めます。

主な取組①：都市計画ダッシュボードの構築

• GIS（地理情報システム）を基盤とし、人口、世帯、土地利用、ハザード情報、公共施設配置、空き家分布、都市計画決定状況といった関連データを一元的に可視化する「都市計画ダッシュボード」を構築します。
• 庁内向けには詳細な分析機能を、住民向けには分かりやすい情報公開ツールとして活用し、計画策定プロセスの透明性を向上させます。
• 客観的根拠：
  • 国は「都市計画基礎調査」情報のオープンデータ化を推進しており、自治体がデータを利活用する基盤が整いつつあります。⁵⁶

主な取組②：計画進捗モニタリングの自動化

• 立地適正化計画で定めたKPI（居住誘導区域内の人口推移、都市機能誘導区域内への施設立地状況など）を、ダッシュボード上で自動的に集計・可視化する仕組みを構築します。
• これにより、数年ごとの手作業による評価から、リアルタイムに近い状況把握へと移行し、迅速な政策判断を可能にします。
• 客観的根拠：
  • 立地適正化計画制度は、計画の達成状況を評価し、不断に見直しを行う「時間軸をもったアクションプラン」として運用することが求められています。⁴ デジタル技術の活用は、この要請に応えるための最も効果的な手段です。

主な取組③：部門横断データ連携基盤の整備

• 個人情報保護に最大限配慮した上で、都市計画部門が、福祉部門の「要援護者情報」、防災部門の「詳細なハザード情報」、資産管理部門の「未利用公有地情報」などを、分析に必要な範囲で連携・活用できる庁内データ連携基盤を整備します。
• これにより、より精度の高いリスク分析や、きめ細かなニーズに対応した施策立案が可能となります。
• 客観的根拠：
  • 複雑化する行政課題に対応するためには、縦割り行政の弊害を打破し、分野横断で情報を共有・活用することが不可欠です。デジタル庁も、自治体におけるデータ連携基盤の構築を推進しています。

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 都市計画マスタープラン・立地適正化計画の見直しに要する期間を30%短縮
  • データ取得方法： 業務プロセス分析による所要時間の計測
• KSI（成功要因指標）
  • 計画策定・進捗管理に必要な主要データのダッシュボードへの統合率100%
  • データ取得方法： システム開発仕様の達成状況評価
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • データ分析に基づく政策提案・改善提案の件数 年率10%増
  • データ取得方法： 政策企画部門における会議資料・議案等の記録
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 都市計画ダッシュボードの庁内アクティブユーザー数
  • データ取得方法： システムのアクセスログ分析
  • 職員向けデータリテラシー研修の実施回数および受講者数
  • データ取得方法： 人事・研修担当部署の研修実施記録

先進事例

東京都特別区の先進事例

豊島区「『国際アート・カルチャー都市』を核とした公民連携による都市再生」

• 2014年に「消滅可能性都市」と指摘されたことをバネに、「国際アート・カルチャー都市」という明確なビジョンを掲げ、強力なリーダーシップのもとで都市再生を推進しました。⁵⁷ 旧区庁舎跡地を民間事業者と連携して再開発し、8つの劇場を持つ文化複合施設「Hareza池袋」を誕生させるなど、公民連携（PPP）を大胆に活用したことが特徴です。⁵⁴ マンガ・アニメといった地域固有の文化資源を最大限に活用し、都市のブランド価値と魅力を飛躍的に向上させました。
• 成功要因は、①明確な都市ビジョンの共有、②トップダウンの意思決定とスピード感、③区有地を戦略的に活用した公民連携スキームの構築、にあります。この結果、「区民であることに誇りを持っている」と回答した区民の割合が5ポイント向上するなど、シビックプライドの醸成と経済の活性化に成功しています。⁵⁸
• 客観的根拠：
  • （出典）豊島区「東アジア文化都市2019豊島 事業成果報告書」令和2年度

世田谷区太子堂地区「住民主体のインクリメンタルな防災まちづくり」

• 木造密集地域であった太子堂地区において、大規模な再開発ではなく、住民が主体となり、行政と協働しながら40年以上にわたり、きめ細かなまちづくりを継続してきました。⁵⁹ その手法は、行き止まりの道を少しずつ解消して通り抜けられるようにしたり、小さな空き地を「ポケットパーク」として整備したりするなど、インクリメンタル（漸進的）な環境改善を積み重ねるものです。⁶⁰
• 成功要因は、①行政主導ではない、住民参加による徹底した合意形成、②「楽働クラブ」のような高齢者の知恵や技術を生かす仕組みづくり、③長期的な視点での継続的な取り組み、にあります。結果として、2011年度には不燃領域率63%を達成するなど、地域の防災性を着実に向上させるとともに、住民の愛着とコミュニティが育まれるまちを実現しました。⁶¹
• 客観的根拠：
  • （出典）世田谷区「太子堂地区の街づくり」令和2年度
  • （出典）一般財団法人世田谷トラストまちづくり「まちづくり活動事例 太子堂」

品川区豊町・二葉地区「『燃えない・燃え広がらない』まちを目指した防災街区整備」

• 地震時の火災危険度が高い密集市街地において、「燃えない・燃え広がらないまち」を目標に、防災街区整備事業をUR都市機構と連携して推進しています。⁶² この事業では、延焼遮断帯となる補助29号線の整備と一体的に、老朽建築物を除却し、防災広場や従前居住者のための賃貸住宅を整備しています。⁶²
• 成功要因は、①延焼遮断帯の形成という明確な防災目標の設定、②事業協力者の生活再建を支援する「従前居住者用賃貸住宅」の提供、③UR都市機構という専門機関との連携による事業推進、にあります。これにより、権利者の合意形成を円滑に進めながら、地域の防災性を計画的に向上させるモデルとなっています。
• 客観的根拠：
  • （出典）(https://www.ur-net.go.jp/aboutus/publication/web-urpress75/special4.html)

全国自治体の先進事例

富山市「公共交通を軸としたコンパクトシティの実現」

• 人口減少社会を見据え、全国に先駆けてコンパクトシティ政策に取り組んだモデル都市です。廃線寸前だったJR富山港線をLRT（次世代型路面電車）として再生させ、その沿線に居住や都市機能を集約する「公共交通を軸とした拠点集中型」のまちづくりを推進しました。⁶³
• 成功要因は、①LRTの整備という目に見える形での投資、②公共交通沿線への居住を促す補助金などの明確なインセンティブ設計、③「お団子と串」という分かりやすいコンセプトによる市民への理念の浸透、にあります。OECD（経済協力開発機構）から世界の先進5都市の一つとして評価されるなど、国内外から高い評価を受けています。⁶⁴
• 客観的根拠：
  • （出典）(https://wwwtb.mlit.go.jp/tohoku/content/000182792.pdf)
  • （出典）富山市「富山市立地適正化計画」令和元年

沼津市「水害リスクを反映した防災指針の策定」

• 立地適正化計画における「防災指針」の策定において、先進的な取り組みを行っている事例です。同市では、狩野川の洪水浸水想定、津波浸水想定など、複数のハザード情報を詳細に分析し、浸水深3m以上の区域や家屋倒壊等氾濫想定区域を居住誘導区域から明確に除外しています。⁴⁹
• 成功要因は、①科学的データに基づく徹底したリスク評価、②防災部局と都市計画部局の緊密な連携、③治水事業などのハード対策と土地利用規制というソフト対策を一体的に計画している点にあります。これにより、計画の実効性を高め、安全なまちづくりを具体的に誘導しています。
• 客観的根拠：
  • （出典）沼津市「沼津市立地適正化計画 防災指針」令和4年
  • （出典）国土交通省九州地方整備局「防災・減災対策等を推進するコンパクトなまちづくりの事例集」

参考資料［エビデンス検索用］

• （出典）内閣府「令和7年版 高齢社会白書」令和7年度
• （出典）国土交通省「令和6年版 国土交通白書」令和6年度
• （出典）国土交通省「都市計画現況調査」令和6年度
• （出典）国土交通省「立地適正化計画作成の取組状況」令和7年
• （出典）国土交通省「コンパクトシティ形成支援チーム」関連資料
• （出典）国土交通省「立地適正化計画と市町村マスタープランの連携・役割分担に関するQ&A」令和6年
• （出典）総務省「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」令和5年度
• （出典）総務省「住宅・土地統計調査」令和5年度
• （出典）総務省「公共施設等総合管理計画の策定状況」令和6年度
• （出典）東京都都市整備局「防災都市づくり推進計画」
• （出典）東京都都市整備局「東京の土地利用」令和3年度
• （出典）東京都総務局「東京都の人口（推計）」
• （出典）東京都防災会議「首都直下地震等による東京の被害想定」令和4年
• （出典）各特別区「都市計画マスタープラン」「立地適正化計画」「公共施設等総合管理計画」

まとめ

　東京都特別区が直面する人口構造の変化、財政的制約、災害リスクといった課題は、いずれも深刻かつ不可避なものです。これらに対応し、将来にわたって安全で質の高い住民生活を維持するためには、都市計画マスタープランと立地適正化計画を、単なる「計画」で終わらせず、実効性のある「都市経営戦略」として戦略的に運用することが不可欠です。本報告書で提言した、防災・減災を核とした計画運用、公共施設マネジメントの強化、そしてDXによるプロセスの高度化は、その実現に向けた具体的な道筋です。これらの施策を統合的に推進することで、持続可能で強靭な都市の実現が期待されます。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

行政情報ポータル

あらゆる行政情報を分野別に構造化

行政情報ポータルは、「情報ストックの整理」「情報フローの整理」「実践的な情報発信」の３つのアクションにより、行政職員のロジック構築をサポートします。