都市空間の利活用・魅力向上

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（都市空間の利活用・魅力向上を取り巻く環境）

• 自治体が都市空間の利活用・魅力向上を行う意義は「多様な住民の生活の質（QOL）の向上」と「持続可能な都市の競争力と魅力の醸成」にあります。
• 東京都特別区は、人口構造の変化（高齢化、単身世帯の増加）、テレワークの普及といった新たなライフスタイルの定着、さらには気候変動への適応や防災機能の強化といった喫緊の課題に直面しています。
• こうした背景から、都市政策は単なる公園や広場の「量的拡大」から、既存の都市空間（公園、公開空地、道路空間等）の価値を最大限に引き出す「質的向上」へと、その重点を移すことが求められています。
• 人々が集い、憩い、交流する「人中心」の魅力的な空間を創出することは、住民の心身の健康を増進し、地域コミュニティを活性化させ、ひいては都市全体のブランド力と国際競争力を高めるための重要な戦略です。

意義

住民にとっての意義

心身の健康増進とウェルビーイング向上

• 質の高い公園や緑地、歩きたくなる街路空間は、日常的な運動機会を創出し、ストレスを軽減するなど、住民の心身の健康に直接的に寄与します。
  • 客観的根拠：
    • 高齢者を対象とした調査では、公園の既存施設を活用した健康運動プログラムが高齢者の健康維持・増進に寄与することが示唆されています ¹。
    • また、外出頻度が高い高齢者の多くが、公園や緑地を日常的に利用していることが報告されています ², ³。

多様な「居場所」の提供と社会的孤立の防止

• 公園や広場、カフェなどは、自宅や職場・学校以外の「第三の居場所（サードプレイス）」として機能し、特に高齢者や子育て世代、単身者などにとって重要な交流の場となり、社会的孤立を防ぎます。
  • 客観的根拠：
    • 高齢者の外出先に関する調査では、「公園・緑地・遊歩道」が半数以上の人に利用されており、重要な居場所となっていることがわかります ³。
    • 高齢者にとって、公園は他者との交流のきっかけをつくる場であり、毎日決まった時間に訪れる生活の一部となっている実態も報告されています ⁴。

豊かな生活体験と創造性の涵養

• 公共空間で展開されるマルシェや音楽イベント、アート展示などの多様なアクティビティは、住民の日常生活に彩りと刺激を与え、文化的な豊かさや創造性を育みます。
  • 客観的根拠：
    • 公共空間でのイベント開催は、エリアのイメージを転換し、新たな消費を喚起する効果が期待されています ⁵。
    • 目黒区の都市計画マスタープランでは、文化的な活動がしやすい街中の環境整備により、人々がつながり、にぎわう魅力的な空間形成を目指す方針が示されています ⁶。

地域社会にとっての意義

地域経済の活性化とエリア価値の向上

• 魅力的な公共空間は来街者を増加させ、周辺店舗での消費を促すとともに、不動産価値の向上にもつながり、地域経済の好循環を生み出します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省のウォーカブル推進計画では、環状第二号線（新虎通り）の歩行者空間の魅力向上により、休日の歩行者数が約20%増加（837人→1,000人/6時間）し、オープンカフェ等の年間利用者数が約80%増加（31,000人→56,000人）する目標が設定されています ⁷。
    • エリアマネジメント活動は、地域の資産価値の維持・向上という相乗効果が期待されています ⁸。

コミュニティ形成とシビックプライドの醸成

• エリアマネジメント活動などを通じて、住民や事業者が主体的に地域の空間づくりに関わることは、地域への愛着（シビックプライド）を育み、コミュニティの結束を強めます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省のエリアマネジメント評価ガイドラインでは、エリアマネジメント活動が「地域への愛着醸成」に繋がることが示されています ⁹, ¹⁰。
    • 多様な主体が関わることで、地域の将来ビジョンを共有し、絆と信頼に基づく持続的なまちづくりが可能になります ¹¹, ¹²。

都市の魅力と国際競争力の強化

• 質の高いパブリックスペースは、国内外の企業、人材、観光客を惹きつける重要な都市の魅力要素であり、東京の国際競争力を支える基盤となります。
  • 客観的根拠：
    • 東京都の都市計画マスタープランでは、東京のブランド力を高め、世界中から選択される都市を目指す上で、質の高い都市空間の形成が重要戦略とされています ¹³。
    • 森記念財団の「世界の都市総合力ランキング（GPCI）」では、「公共の場における安心感」や「移動の快適性」といった都市空間の質が評価項目に含まれており、都市の総合力に影響を与えています ¹⁴。

行政にとっての意義

既存ストックの有効活用と財政負担の軽減

• Park-PFIなどの公民連携手法を活用することで、民間の資金やノウハウを導入し、老朽化した公園などを少ない財政負担で再生・管理することが可能になります。
  • 客観的根拠：
    • 岩手県二戸市の事例では、Park-PFIの導入により、従前の指定管理費年間1,000万円が不要になるなど、年間160万円のコスト削減が図られています ¹⁵。
    • 豊島区南池袋公園では、公園内のカフェの売上の一部が地域還元費として活動資金となり、持続可能な運営に貢献しています ¹⁶。

住民満足度の向上と行政への信頼醸成

• 身近な公園や道路が快適で魅力的になることは、住民が最も実感しやすい行政サービスの一つであり、住民満足度の向上と行政への信頼につながります。
  • 客観的根拠：
    • 東京都の調査では、緑の保全や創出は行政だけでは困難であり、民間の実力や地域の力を結集することが不可欠であると指摘されており、公民連携による質の高い空間づくりが住民満足度に直結することを示唆しています ¹⁷。

複雑化する都市課題への統合的アプローチ

• 質の高い都市空間は、健康増進、防災、環境、コミュニティ、経済活性化といった複数の政策課題に同時に貢献する、費用対効果の高いソリューションとなり得ます。

（参考）歴史・経過

戦前～戦後復興期

• 1919年（大正8年）： 日本初の近代的な都市計画法が制定され、景観形成を目的とした「風致地区」制度が導入されるなど、都市の美観への意識が芽生えます ¹⁸, ¹⁹。
• 1946年（昭和21年）： 戦災復興のため特別都市計画法が成立し、公園緑地の確保を含む復興事業が全国で進められます ¹⁸, ²⁰。この時期の都市空間整備は、基本的な生活インフラの確保が主目的でした。

高度経済成長期

• 1968年（昭和43年）： 人口の都市集中と無秩序な市街地拡大に対応するため、現行の都市計画法（新法）が制定されます。「市街化区域」と「市街化調整区域」の区分（線引き）や開発許可制度が創設され、都市の成長をコントロールする枠組みが確立しました ²¹, ²², ²³。

安定成長期～バブル期

• 1980年（昭和55年）： 都市レベルの計画と敷地レベルの計画のギャップを埋めるため、「地区計画制度」が創設されます。これにより、地域ごとのきめ細やかなルールづくりが可能になりました ²⁰, ²¹。
• 1980年代： 都市再開発が活発化し、大規模な民間開発と一体で公開空地が創出される事例が増加します ²⁰。

2000年代：成熟化と質の追求

• 2004年（平成16年）： 「景観法」が制定されます。これは、国が画一的な基準を示すのではなく、自治体が主体的に地域の特性に応じた景観形成に取り組むことを後押しする画期的な法律でした。これにより、都市空間の「機能」だけでなく、「質」や「個性」が重視される時代へと大きく転換しました ²⁴, ²⁵, ²⁶, ²⁷, ²⁸, ²⁹。

2010年代以降：公民連携とストック活用

• 2017年（平成29年）： 都市公園法が改正され、Park-PFI（公募設置管理制度）が創設されます。これにより、民間事業者が公園内に収益施設（カフェ等）を設置し、その収益で公園の整備・管理を行うことが可能となり、公民連携による公園再生が本格化しました ¹⁵, ³⁰。
• 2020年（令和2年）： 道路法が改正され、「歩行者利便増進道路（ほこみち）」制度が創設されます。道路空間を占用し、オープンカフェなどを設置しやすくすることで、「車中心」から「人中心」の空間への転換を促進する動きが加速しました ³¹, ³²。
• 現在： ウォーカブルなまちづくり、エリアマネジメントの推進、デジタルツインの活用など、既存の都市空間（ストック）をいかに賢く、効果的に使いこなすかという「ストック活用・マネジメント」の視点が政策の中心となっています。

都市空間に関する現状データ

公園・緑地の状況

全国的な傾向

• 令和5年度末の全国の都市公園等面積は約130,870haで、前年度から約339ha増加しています。一人当たりの都市公園面積は約10.9㎡/人ですが、これは諸外国の都市と比較すると依然として低い水準です ³³。

都内の公園面積の推移

• 長期的に見ると、都内の公園面積は増加傾向にあります。例えば、昭和49年（1974年）から平成21年（2009年）にかけて、公園面積は約3.5倍に増加しました ³⁴。しかし、近年の整備ペースは緩やかになっています。

区別の格差

• 特別区内では、一人当たりの公園面積に著しい格差が存在します。例えば、千代田区が33.05㎡/人と突出して多い一方、他の区ではこれを大幅に下回ります ³⁵。
• 墨田区の例では、平成6年（1994年）から平成22年（2010年）にかけて公園面積は増加したものの、人口増加率がそれを上回ったため、一人当たり面積は2.22㎡/人から2.09㎡/人へと逆に減少しています ³⁶。これは、人口集積が進む区において、公園整備が追いついていない現状を示しています。

公開空地の実態

量的拡大

• 総合設計制度などを活用した公開空地（Privately Owned Public Space: POPS）の供給は着実に増加しています。東京都では平成31年（2019年）3月末時点で745件、面積は約200haに達しており、これは皇居外苑（約115ha）の2倍近くに相当する広大な空間が民間の開発によって生み出されていることを意味します ³⁷。

利用の低迷と質的課題

• 量的な拡大とは裏腹に、多くの公開空地は十分に活用されていません。調査によれば、公開空地の約半数は「広場型」ではなく、単なる「歩道型」であり、滞留を促すベンチなどの設えも不十分です ³⁸。
• 2000年から約15年間の追跡調査では、調査対象の公開空地のうち44%で何らかの更新（改変）が確認されており、中には新宿住友ビルのように屋外広場が屋内化されるなど、公共性が後退する事例も見られます ³⁹。
• また、調査対象の公開空地の5割で移動の障害となる段差が存在するなど、バリアフリー上の課題も指摘されています ⁴⁰。

都心部における重要性

• 特に千代田区、中央区、港区の都心3区では、公開空地の総面積が区立公園等面積の約半分を占めており、公的公園を補完する極めて重要なオープンスペースとなっています。しかし、その多くが質的な課題を抱えているため、ポテンシャルを十分に発揮できていないのが実情です ³⁸。

人口動態と土地利用

昼夜間人口の格差

• 特別区、特に都心部では昼夜間人口の差が極端です。令和2年（2020年）国勢調査によると、特別区全体の昼夜間人口比率は126.8（夜間人口100人に対し昼間人口が126.8人）ですが、千代田区ではこの比率が1,330.4と突出しています（30年前の2,637.3よりは低下）⁴¹。
• この事実は、平日の昼間はオフィスワーカー、夜間や休日は居住者というように、時間帯によって都市空間の主要な利用者が劇的に変化することを意味しており、それぞれのニーズに応じた空間づくりが求められます。

高齢化の進行

• 特別区の高齢化は着実に進行しており、令和4年（2022年）時点の平均高齢化率は20%を超えています。将来的には、令和37年（2055年）には約31%に達すると推計されています ⁴², ⁴³。
• 区ごとの高齢化率にも差があり、令和4年時点で最も高い足立区（24.83%）と、比較的低い区では数ポイントの開きがあります ⁴⁴。高齢化率が高い地域ほど、安全で、誰もがアクセスしやすく、社会的な交流が生まれるような居場所としての公園緑地の重要性が高まります。

土地利用の特性

• 都心区の土地利用は極めて特徴的です。千代田区を例にとると、宅地のうち公共用地が42.8%と23区で最も高く、民有宅地のうち約9割が「商業地区」に分類されています。さらに、民有地の所有面積の8割超を法人が占めており、個人の土地所有が極めて少ない構造です ⁴⁵。
• このような土地利用構造は、公開空地の創出が民間デベロッパー主導で進む一方で、地域住民が主体となったコミュニティ活動の担い手確保が難しいという課題にもつながっています。

課題

住民の課題

ニーズと供給のミスマッチ

• 平日の昼間に都心部で働くオフィスワーカーは、短い休憩時間にリフレッシュできる快適な屋外空間を求めていますが、多くの公開空地はベンチが少ない、日陰がないなど、滞在しにくい設計になっています。
  • 客観的根拠：
    • オフィス街の緑地における滞留者調査では、滞留場所として日陰が選ばれる傾向が強く（日なた26%、日陰74%）、快適な滞留環境へのニーズが高いことが示されています ⁴⁶。
    • 千代田区の公開空地87件を対象とした調査では、滞留者が確認されたのは約半数にとどまり、商業施設が併設され、かつ動線が確保されている場合に滞留者が発生しやすい傾向が見られました ⁴⁷。
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • ワーカーの生産性や満足度が低下し、企業にとっての「働く場所」としての都市の魅力が損なわれます。

高齢者の居場所としての機能不足

• 高齢者は、散歩や健康づくり、他者との交流の場として身近な公園を求めていますが、多くの公園はトイレが使いにくい、園路に段差がある、気軽に集えるプログラムがないなど、高齢者のニーズに十分応えられていません。
  • 客観的根拠：
    • 高齢者を対象とした調査では、外出行動が不自由になると公園など屋外での活動が困難になるため、身近な場所に心地よく過ごせる居場所が必要になると指摘されています ²。
    • 高齢者の居場所に関する研究では、神社仏閣やショッピングモール、銭湯などが意図せず居場所として機能している実態が報告されており、既存の公園がその役割を十分に果たせていない可能性を示唆しています ⁴⁸。
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 高齢者の外出機会が減少し、健康悪化や社会的孤立が進行することで、将来的な介護費用の増大につながります。

形骸化する「公開空地」

• 容積率緩和と引き換えに設けられた公開空地が、実質的に一般の人が利用しにくい「名ばかりの公共空間」となっているケースが少なくありません。デザイン的に閉鎖的であったり、利用を制限するようなルールが設けられていたりするため、制度が目的とする公共的な便益が十分に提供されていません。
  • 客観的根拠：
    • ある調査では、調査対象の総合設計制度による公開空地の5割に、移動の障害となる段差が存在することが確認されています ⁴⁰。
    • 豊島区南池袋公園の利用ルールでは、芝生保護のためテントやビニールシートの使用が禁止されており、公共空間としての利用方法には一定の制約が存在します ⁴⁹。これは管理上の必要性からですが、公開空地全般において過度な制約が利用を妨げている場合があります。
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 容積率緩和というインセンティブに対する市民の不信感が高まり、開発制度そのものへの信頼が損なわれます。

地域社会の課題

担い手不足とコミュニティの希薄化

• 公共空間を活性化させるためには、イベント企画や日常的な管理を行う「担い手」が不可欠ですが、多くの地域でその確保が困難になっています。特に、従来のコミュニティの核であった町会・自治会は、役員の高齢化や加入率の低下といった課題に直面しています。
  • 客観的根拠：
    • 千代田区のエリアマネジメントに関する検討会では、地域団体から「構成員不足が深刻」「新住民が町会に入ってくれない」といった課題が挙げられています ⁵⁰。
    • エリアマネジメント団体が抱える共通の課題として、「担い手の確保」が指摘されています ⁹。
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 空間が活用されないまま放置され、地域の魅力が低下するとともに、防犯上の「死角」が生まれるリスクが高まります。

官民連携の難しさ

• Park-PFIやエリアマネジメントといった公民連携の仕組みは、その有効性が期待される一方で、多様な関係者間の合意形成、安定的な財源の確保、煩雑な行政手続きなどが高いハードルとなり、意欲ある民間事業者や地域団体の参入を妨げています。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省のガイドラインでは、エリアマネジメントの主要な課題として「関係者との合意形成」「財源の確保」が挙げられています ⁹, ¹⁰。
    • 千代田区の検討会でも、地域団体から「道路占用許可の調整が大変」「活動費が不足している」といった運営上の困難さが報告されています ⁵⁰。
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 革新的なアイデアを持つ地域主体の取り組みが実現せず、画一的で魅力に乏しい空間づくりに行政が終始してしまいます。

行政の課題

縦割り行政の弊害

• 公園は公園課、道路は道路課、都市計画は都市計画課といったように、所管が分かれている「縦割り行政」の構造が、公園と道路、沿道の民間地を一体的に活用するような、質の高い空間づくりを阻害する一因となっています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都や各区の都市計画マスタープランでは、分野横断的な施策の推進や、関連計画との整合性を図ることの重要性が繰り返し強調されており、縦割り構造の克服が課題であることを示唆しています ¹³, ⁵¹, ⁵²。
    • 目黒区の都市計画マスタープランでは、改定のポイントとして「分野横断的に取り組むべき施策の新設」が掲げられています ⁵¹。
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 非効率でちぐはぐな整備が進み、税金の無駄遣いや、利用者にとって使い勝手の悪い空間が創出される結果となります。

既存ストックの老朽化と維持管理コストの増大

• 高度経済成長期に整備された多くの公園や公共施設が更新時期を迎え、その対策が急務となっています。しかし、厳しい財政状況の中で、増大する維持管理・更新コストを捻出することは大きな負担となっています。
  • 客観的根拠：
    • 多くの地方公共団体において、緑地保全地区等の買入れや管理において財政的な制約が課題となっています ⁵³。
    • 全国の多くのPark-PFI事業は、老朽化した公園施設（温浴施設、プール、管理棟など）の更新と、それに伴う公費負担の軽減を直接的な動機として導入されています ¹⁵, ⁵⁴。
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 必要な更新投資が行われず、施設の劣化や危険な状態が放置され、最終的には公園の閉鎖などに追い込まれる可能性があります。

データ活用の遅れ

• 東京都の「デジタルツイン実現プロジェクト」など、先進的な取り組みは始まっているものの、現場レベルでのリアルタイムデータの活用はまだ限定的です。混雑状況に応じた動的な空間管理や、客観的データに基づく施策評価（EBPM）が十分に実践されていません。
  • 客観的根拠：
    • 東京都のデジタルツイン社会実装に向けたロードマップは、現在「フェーズ1：デジタルツイン基盤の構築」段階にあり、データ連携基盤の構築やユースケースの検討を進めている状況です。社会実装にはまだ時間を要します ⁵⁵, ⁵⁶, ⁵⁷, ⁵⁸。
    • プロジェクトの目的は、2030年に向けてデジタルツインを浸透させ、都政のQOS（サービスの質）と都民のQOL（生活の質）を向上させることにあり、長期的な取り組みと位置づけられています ⁵⁹, ⁶⁰。
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 勘や経験に頼った旧来型の政策決定が続き、限られた予算が非効率に配分され、住民ニーズとの乖離が拡大します。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

• 即効性・波及効果： 施策の実施から効果発現までの期間が短く、単一の課題解決にとどまらず、地域経済の活性化や他の民間投資の誘発など、広範なプラスの効果をもたらす施策を高く評価します。
• 実現可能性： 現行の法制度や予算、人員体制の中で、大きな障壁なく着手・実行できる施策を優先します。既存の制度や仕組みを最大限活用できる施策は、優先度が高いと判断します。
• 費用対効果： 投下する行政資源（予算、人員等）に対して、得られる便益（住民満足度の向上、将来的な財政負担の軽減等）が大きい施策を優先します。短期的なコストだけでなく、長期的な視点での効果も考慮します。
• 公平性・持続可能性： 特定の層だけでなく、高齢者、子育て世代、ワーカーなど、幅広い住民・利用者に便益が及ぶ施策を優先します。また、行政の継続的な関与がなくとも、自律的に活動が続くような持続可能な仕組みを構築する施策を高く評価します。
• 客観的根拠の有無： 国のガイドラインや先進自治体の成功事例など、効果が客観的なデータや実績によって裏付けられている施策を優先します。

支援策の全体像と優先順位

• 都市空間の魅力向上は、「①空間の確保・再編」「②活用の仕組みづくり」「③運営の高度化」という3つのステップで進めることが効果的です。
• これを踏まえ、本稿では以下の3つの支援策を提案します。優先順位は、即効性と波及効果の観点から、まず目に見える物理的空間を改善する**「ウォーカブルな空間創出」**を最優先（優先度：高）とします。これにより、住民や事業者の機運を醸成します。
• 次に、創出された空間を持続的に活用するための**「公民連携によるエリアマネジメント推進」**を同様に優先度：高と位置づけます。これは、行政の負担を軽減しつつ、地域の活力を引き出すための鍵となる施策です。
• そして、これらの取り組みをデータに基づいて最適化・高度化するための**「デジタルツインの活用」**を中長期的な視点から推進すべき施策（優先度：中）として位置づけます。

各支援策の詳細

支援策①：ウォーカブルな「人中心」の空間創出

目的

• 車中心の道路空間を、誰もが安全で快適に歩き、滞在したくなる「人中心」の空間へと転換します。
• 歩行者ネットワークの強化を通じて、地域の回遊性を高め、健康増進や沿道のにぎわい創出に貢献します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省は「居心地が良く歩きたくなるまちなか」の形成により、多様な人々の交流を通じたイノベーション創出や豊かな生活の実現を目指しています ¹, ²。

主な取組①：歩行者利便増進道路（ほこみち）制度の積極活用

• 地域の目抜き通りや駅前広場に隣接する道路などを「歩行者利便増進道路」に指定し、道路占用許可基準を緩和します。
• これにより、エリアマネジメント団体や民間事業者が、手続きを簡素化してオープンカフェやベンチ、イベントブースなどを設置できるようにし、日常的なにぎわいを創出します。
  • 客観的根拠：
    • 「ほこみち」制度は、道路管理者が市町村の意見を聴取して指定するもので、道路空間の有効活用により、新たなビジネスチャンスの創出や、財政支出を伴わないインフラ管理が期待されています ³, ⁴。

主な取組②：道路空間の再配分とグリーンインフラ整備

• 交通量調査に基づき、過剰な車線数を削減（ロードダイエット）し、その分のスペースを歩道の拡幅や自転車レーンの設置、植樹帯の整備に充てます。
• 透水性舗装やレインガーデンなどのグリーンインフラを導入し、ヒートアイランド現象の緩和や雨水流出抑制を図り、快適で環境にも配慮した空間を形成します。
  • 客観的根拠：
    • 松山市花園町通りの事例では、片側3車線を1車線に削減し、歩行空間を拡大したことで、ウォーカブルな空間へと再構築されました ²。
    • 世田谷区では、公園にレインガーデンや貯留機能のある植栽帯を整備し、グリーンインフラの機能を高める取り組みが進められています ⁵。

主な取組③：公開空地と道路の一体的な利活用促進

• 区独自の「公開空地利活用ガイドライン」を策定し、隣接する歩道との段差解消や一体的なデザイン、共同でのイベント開催などを推奨・支援します。
• 総合設計制度の許可時や更新時に、単なる空地の確保だけでなく、質の高い設え（ベンチ、植栽、照明等）や維持管理計画を具体的に求める運用へ転換します。
  • 客観的根拠：
    • 神田警察通り沿いの再開発計画では、公開空地と歩道拡幅を一体的に整備し、駅からの誘導と賑わい創出、回遊性向上を目指すなど、一体的活用の有効性が示されています 。

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）：
  • 対象エリアの歩行者通行量 20%増加
    • データ取得方法： 定点カメラや人流センサーによる通行量調査（四半期ごと）
  • 沿道店舗の売上高 10%増加
    • データ取得方法： 対象エリアの商店会や事業者へのヒアリング調査、匿名化された決済データ等の分析（年1回）
• KSI（成功要因指標）：
  • 「ほこみち」指定路線の総延長距離 5km達成
    • データ取得方法： 道路管理部門による指定状況の集計
  • 住民のウォーカブル施策に対する満足度 80%以上
    • データ取得方法： 住民意識調査（年1回）
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標：
  • 歩行空間における歩行者滞在時間 30%増加
    • データ取得方法： Wi-Fiパケットセンサー等による滞在時間分析
  • 住民の週1回以上の外出実施率 10%向上
    • データ取得方法： 住民健康調査やアンケート調査（年1回）
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標：
  • 道路空間に設置されたベンチ・テーブルの数 200基
    • データ取得方法： 占用許可台帳および現地調査による集計
  • 道路空間再配分の社会実験の実施回数 年間10回
    • データ取得方法： 事業実施部門による実績報告

支援策②：公民連携によるエリアマネジメントの推進

目的

• 行政主導の画一的な管理から、地域の事業者や住民が主体となる持続可能な公共空間のマネジメント体制へと転換を図ります。
• 民間の資金、アイデア、活力を最大限に引き出し、地域特性に応じた魅力的な空間活用を促進します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省は、エリアマネジメントを「地域における良好な環境や地域の価値を維持・向上させるための、住民・事業主・地権者等による主体的な取組」と定義し、その推進を図っています ⁶, ⁷。

主な取組①：Park-PFI制度の導入支援とノウハウ共有

• 区の都市整備部局内に「公民連携ワンストップ相談窓口」を設置し、Park-PFIに関心のある民間事業者に対して、事業計画の策定から公募手続き、関係機関との調整までを伴走支援します。
• 先進事例の事業者やコンサルタントを招いたセミナーを定期的に開催し、区内事業者とのマッチングやノウハウの共有を図ります。
  • 客観的根拠：
    • Park-PFI制度は、民間事業者の創意工夫を活かし、公園の魅力を向上させることを目的としており、全国でカフェやキャンプ場、温浴施設など多様な成功事例が生まれています ⁸, ⁹, 。

主な取組②：エリアマネジメント活動計画認定制度の創設

• 港区の制度を参考に、区がエリアマネジメント団体の活動計画を審査・認定する制度を創設します。
• 認定団体には、公共空間の利用手続きの簡素化、広報協力、活動拠点としての未利用区有施設の優先利用などの支援を提供し、団体の信頼性と活動の安定性を高めます。
  • 客観的根拠：
    • 港区では、認定団体が公共的空間（公開空地、区道、区立公園等）を活用し、持続的な地域の活性化に取り組むことを支援しています。審査基準には公益性、実効性、継続性などが含まれます ¹⁰, ¹¹。

主な取組③：初期活動資金の助成と財源確保支援

• 新たに設立されるエリアマネジメント団体に対し、法人設立費用や初期の企画運営費などを対象とした助成制度を設けます。
• 将来的な自立運営を見据え、地域の受益者（企業、不動産所有者等）から活動資金を徴収するための負担金制度や、エリアマネジメント広告などの財源確保手法の導入をコンサルティング支援します。
  • 客観的根拠：
    • エリアマネジメントの持続性における最大の課題は「財源の確保」であり、自主事業による収益改善や受益者負担の仕組みづくりが不可欠です ¹², ¹³。
    • 千代田区の検討会では、活動費の不足が深刻な課題として挙げられています ¹⁴。

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）：
  • 対象エリアの公共空間維持管理費における行政負担率 30%削減
    • データ取得方法： 財政部門における公園・道路等の維持管理費の決算データ分析
  • エリアマネジメント活動に対する地域事業者の満足度 85%以上
    • データ取得方法： 認定団体エリア内の事業者へのアンケート調査（年1回）
• KSI（成功要因指標）：
  • 区が認定したエリアマネジメント団体の数 10団体
    • データ取得方法： 認定制度の登録状況
  • Park-PFIが導入された区立公園の数 5公園
    • データ取得方法： 公園管理部門における事業実施状況の集計
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標：
  • エリアマネジメント団体による年間イベント開催日数 300日（全団体合計）
    • データ取得方法： 認定団体からの活動報告書の集計
  • エリアマネジメント団体の財源自己調達率 平均50%以上
    • データ取得方法： 認定団体からの決算報告書の分析
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標：
  • 公民連携ワンストップ相談窓口の年間相談件数 50件
    • データ取得方法： 窓口の対応記録
  • 初期活動資金の助成金交付団体数 年間3団体
    • データ取得方法： 助成制度の執行実績

支援策③：デジタルツインを活用したスマートな都市運営

目的

• 東京都が推進する「デジタルツイン実現プロジェクト」の成果を最大限に活用し、勘や経験に頼る都市運営から、データに基づく科学的で効率的な都市運営へと転換します。
• 防災、まちづくり、インフラ管理など、様々な行政分野の高度化を図り、都民・区民の安全・安心と生活の質を向上させます。
  • 客観的根拠：
    • 東京都は、デジタルツインを「サイバー空間とフィジカル空間の融合」と位置づけ、都市課題の解決と都民のQOL向上を目指す長期戦略として推進しています , , , ¹⁵, 。

主な取組①：防災シミュレーションと避難計画の高度化

• 3D都市モデル上に、リアルタイムの河川水位や気象データ、人口分布データを重ね合わせ、水害時の浸水状況や避難経路の混雑をシミュレーションします。
• この結果に基づき、危険箇所を特定し、より安全な避難経路の設定や、要配慮者向けの避難誘導計画の最適化を図ります。
  • 客観的根拠：
    • デジタルツインの活用例として、災害発生時の多様なシミュレーションが挙げられており、避難施設の収容データ等と組み合わせることで、より精緻な防災対策が可能になります 。
    • 渋谷区では、フェーズフリーの視点から、災害時の情報と平時の情報をデジタル上で可視化する取り組みが検討されています ¹⁶。

主な取組②：公共空間の利用状況の可視化と動的管理

• 主要な公園や広場に人流センサーやWi-Fiパケットセンサーを設置し、混雑状況をリアルタイムで把握・可視化します。
• 収集したデータを区のウェブサイトやデジタルサイネージで公開し、利用者の分散を促します。また、清掃や警備の最適化、将来の公園改修計画の客観的根拠として活用します。
  • 客観的根拠：
    • デジタルツインは、IoTセンサーから取得したリアルタイムデータを活用し、公共交通機関の状況把握などに活用できるとされています 。この技術は公共空間の管理にも応用可能です。

主な取組③：インフラ維持管理の効率化

• 東京都が整備・公開した高精度の3次元点群データを活用し、道路のひび割れや路面下の空洞、橋梁の劣化状況などを効率的に点検・把握します。
• 劣化の進行を予測し、事後対応的な修繕から予防保全型のメンテナンスへと転換することで、インフラの長寿命化とライフサイクルコストの削減を実現します。
  • 客観的根拠：
    • デジタルツインのベータ版事業として、衛星データを活用した斜面変状の監視や、地下埋設物の3D化による管理高度化の検証が進められています ¹⁷。
    • 東京都は、区部の3次元点群データをオープンデータとして公開しており、インフラ管理への活用が期待されています ¹⁷。

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）：
  • インフラ維持管理コスト 15%削減
    • データ取得方法： 道路・公園等の維持管理に関する予算・決算データの経年比較
  • 災害時要配慮者の避難完了時間 20%短縮
    • データ取得方法： 防災訓練におけるシミュレーションおよび実測データ
• KSI（成功要因指標）：
  • デジタルツインデータ連携基盤に接続された区の基幹システム数 10システム
    • データ取得方法： 情報システム部門による連携状況の管理
  • データ活用に関する職員研修の受講率 80%以上
    • データ取得方法： 人事部門の研修管理システム
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標：
  • 予測に基づくインフラ修繕の実施割合 50%以上
    • データ取得方法： インフラ管理部門の修繕計画・実績報告
  • リアルタイム情報に基づく来街者の行動変容率 30%
    • データ取得方法： アプリ利用者へのアンケート調査や人流データの分析
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標：
  • デジタルツイン上に実装された区独自のユースケースの数 5件
    • データ取得方法： 政策企画部門によるプロジェクト管理
  • 公共空間に設置されたIoTセンサーの数 100基
    • データ取得方法： 施設管理部門による設置台帳

先進事例

東京都特別区の先進事例

豊島区「公園を核とした『劇場都市』の実現」

• 豊島区は、「消滅可能性都市」からの脱却を目指し、「国際アート・カルチャー都市」構想を掲げ、その中核として公園の再生に注力しました。特に「南池袋公園」のリニューアルは象徴的な事例です。老朽化し、治安上の懸念もあった公園を、カフェレストランを併設した開放的な芝生広場へと全面的に改修しました。この成功の鍵は、行政の強いリーダーシップに加え、「南池袋公園をよくする会」という地域住民や事業者が参画する運営組織を設立し、持続的な管理と活用（イベント開催等）の仕組みを構築した点にあります。カフェの売上の一部が公園の維持管理費に充てられるなど、Park-PFIの先駆的な官民連携モデルを確立しました。この成功は、IKE・SUNPARK（としまみどりの防災公園）など、区内他公園の整備にも波及し、「公園がまちを変える」ことを実証しました。
  • 客観的根拠：
    • 南池袋公園は、平日約6,000人、休日約9,000人が訪れる人気スポットとなり、公園内のカフェ利用者は全体の約3割にのぼります , ¹⁸。
    • 公園の運営は「南池袋公園をよくする会」が担い、カフェ事業者からの寄付金も活動資金の一部となっています ¹⁹, ²⁰, ²¹, 。

渋谷区「100年に一度の再開発とウォーカブルなまちづくり」

• 渋谷区では、駅周辺の「100年に一度」と言われる大規模再開発と連携し、ウォーカブルなまちづくりを強力に推進しています。この取り組みは、単にビルを建て替えるだけでなく、駅、広場、道路を一体的に整備し、多層的で快適な歩行者ネットワークを構築することに主眼があります。都市再生整備計画に基づき、一般社団法人「渋谷駅前エリアマネジメント」が都市再生推進法人として、公共空間の整備・活用・管理を担っています。宮益坂の道路整備や駅東口地下広場の利活用など、官民が連携してハード（空間整備）とソフト（利活用）を一体で進めることで、渋谷ならではの賑わいと回遊性を生み出しています。
  • 客観的根拠：
    • 「渋谷駅周辺地区都市再生整備計画」では、「誰もがめぐり歩いて楽しい魅力あるまちの実現」を大目標に掲げ、快適な歩行空間の創出や官民連携による公共空間管理が明記されています ²², ²³。
    • 計画には、バスターミナルの整備、歩行者デッキの構築、広場空間の創出などが盛り込まれ、ハード・ソフト両面からのアプローチが示されています ²⁴, , 。

千代田区「多様な主体が連携するエリアマネジメント」

• 千代田区は、企業、大学、居住者など多様なステークホルダーが存在する特性を活かし、エリアマネジメント活動を推進しています。区が策定した「エリアマネジメント活動推進ガイドライン」は、地域団体が公共空間を「使いこなす」ための指針となっています。神田淡路町の「ワテラス」では、再開発事業者がエリアマネジメント組織を設立し、併設された学生マンションの入居者に地域活動への参加を義務付けることで、学生と地域コミュニティの間に新たなつながりを創出しました。また、日比谷エリアでは、東京ミッドタウン日比谷の開業を機に、周辺施設と連携したグルメイベントや音楽イベントが開催され、エリア全体の賑わいと魅力向上に貢献しています。
  • 客観的根拠：
    • 千代田区は「エリアマネジメント活動推進ガイドライン」を策定し、地域主体の活動を支援しています ²⁵, ²⁶, ²⁷, ²⁸。
    • ワテラスの事例では、学生が地域貢献活動に参加することを条件に、周辺相場より安価な家賃で居住できる仕組みが導入され、地域コミュニティの担い手育成につながっています ²⁹。
    • 日比谷の事例では、広場でのジャズ演奏などが多くの人々を惹きつけ、エリアへの集客と滞在時間向上に成功しています ³⁰。

全国自治体の先進事例

岩手県二戸市「金田一近隣公園整備事業」

• 人口約2.5万人の二戸市は、衰退しつつあった金田一温泉郷の再生の核として、老朽化した市営プール等を含む近隣公園の再整備にPark-PFIを導入しました。この事業の特徴は、市と地元金融機関、地元企業が出資する第三セクターのまちづくり会社が事業主体となり、主体的に管理運営を行っている点です。温浴施設、レストラン、宿泊施設、屋内プールなどを一体的に整備し、地域に新たな雇用と交流を生み出しました。結果として、従前の指定管理料（年間1,000万円）が不要になるなど大幅なコスト削減を達成しつつ、地域内外から人々を惹きつける新たな魅力拠点を創出することに成功しました。地方都市における公民連携による地域再生の優れたモデルケースです。
  • 客観的根拠：
    • 本事業により、従前の指定管理費が不要になったことに加え、固定資産税等の新たな税収も生まれ、年間160万円の行政コスト削減効果がありました 。
    • 地元企業等が出資したまちづくり会社が主体となることで、持続可能な運営体制を構築しています 。

長崎県佐世保市「中央公園整備及び管理運営事業」

• 佐世保市は、中心市街地にありながら利用者が減少し、施設老朽化が課題であった中央公園の再整備に、PFIとPark-PFIを組み合わせて活用しました。この事業の特筆すべき点は、地元の造園企業が代表企業を務めるSPC（特別目的会社）が事業を担っていることです。これにより、地域の事業者が主体となった公園づくりが実現しました。園内には、キャンプ場、カフェ、レストラン、地元の飲食店が集まる食物販店などが整備され、公園の魅力が大幅に向上しました。PFIとPark-PFIを組み合わせることで市の財政負担を平準化し、多様な施設を効率的に整備・運営する工夫がなされています。
  • 客観的根拠：
    • 本事業は、PFIとPark-PFIを組み合わせることで、市の財政負担を平準化しつつ、多様な民間施設を導入しています 。
    • 公募対象公園施設としてキャンプ場やカフェ、レストラン、食物販店などが整備され、公園の魅力化と賑わい創出に貢献しています。事業費は約13.4億円です 。

参考資料［エビデンス検索用］

国土交通省関連資料

• 「都市公園等整備の現況」令和5年度末  
• 「都市公園・緑地等事業」令和6年度予算概要  
• 「ウォーカブルなまちづくり」関連資料
• 「エリアマネジメントの評価ガイドライン」  
• 「都市再開発法制定50年のあゆみ」  
• 「景観法（平成16年制定）の概要」  
• 「公民連携（PPP/PFI）事業」Park-PFI事例集  

デジタル庁・内閣府関連資料

• 「デジタルツイン社会実装に向けたロードマップ」（東京都）  

東京都・特別区関連資料

• 「都市計画区域マスタープラン〈サステナブル・リカバリー 東京の新しい都市づくり〉の概要」（東京都）  
• 「東京の土地利用」平成28年、「東京の土地2017」（東京都）
• 「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」（東京都）  
• 「渋谷駅周辺地区都市再生整備計画」（渋谷区）  
• 「千代田区エリアマネジメント活動推進ガイドライン」（千代田区）  
• 「港区エリアマネジメントガイドライン」（港区）
• 「南池袋公園」関連資料（豊島区）  
  (https://jkpi.jvckenwood.com/case/171_ikesunpark.html)
• 「区立公園の一人当たり面積」統計資料  

その他研究機関・大学等資料

• 「公開空地の実態に関する研究」 
• 「高齢者の居場所・公園利用に関する研究」 
• 「都市計画法の歴史・変遷に関する資料」

まとめ

　東京都特別区における都市空間の利活用と魅力向上は、単なる物理的な空間整備から、地域が主体となる持続的なマネジメントへと、その重心を移すべき段階にあります。本稿で示した通り、ウォーカブルな人中心の空間を創出し、Park-PFIやエリアマネジメントといった公民連携の仕組みを推進すること、そしてそれらの取り組みをデジタルツイン等の技術で高度化させることが、今後の政策の柱となります。これらの施策を統合的に進めることで、住民の生活の質を高め、都市の競争力を維持・向上させることが期待されます。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

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