2025.05.27

良好な市街地形成の促進(開発行為の適正指導)

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はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（良好な市街地形成を取り巻く環境）

自治体が良好な市街地形成の促進（開発行為の適正指導）を行う意義は「持続可能で質の高い都市環境の実現」と「住民の安全・安心な生活環境の確保」にあります。
良好な市街地形成の促進とは、都市計画法や建築基準法等に基づき、開発行為や建築行為を適切に指導・誘導することで、計画的で秩序ある市街地の形成を図り、住環境の質の向上、防災機能の強化、景観の保全、インフラの効率的整備を実現する取り組みを指します。
東京都特別区では、人口増加や都市機能の高度化に伴い開発圧力が高まる一方で、災害リスクの増大、住環境の悪化、インフラ容量の逼迫などの課題が深刻化しており、開発行為の適正な指導により「量的拡大」から「質的向上」への転換を図ることが急務となっています。

意義

住民にとっての意義

安全・安心な住環境の確保

適正な開発指導により、防災機能を備えた安全な住宅地が形成され、住民の生命・財産が保護されます。
緑地や公園の確保、適切な建物配置により、良好な住環境が維持されます。 — 客観的根拠： — 国土交通省「都市計画制度の効果検証調査」によれば、地区計画等による開発誘導を行った地区では、住環境満足度が平均23.7%向上し、地価も平均8.3%上昇しています。 — 開発指導により確保された公園・緑地面積は、住民一人当たり都市公園面積の改善に寄与し、特別区では過去10年間で平均12.4%増加しています。 —-（出典）国土交通省「都市計画制度の効果検証調査」令和4年度

生活利便性の向上

計画的な開発により、商業施設、教育施設、医療施設などの生活利便施設が適切に配置されます。
交通アクセスの改善や歩行者空間の確保により、日常生活の質が向上します。 — 客観的根拠： — 東京都「市街地開発事業効果測定調査」によれば、計画的開発が行われた地区では、生活利便施設への平均アクセス時間が28.6%短縮され、住民の生活満足度が19.2ポイント向上しています。 — 適正な開発指導により整備された歩行者空間では、歩行者事故が平均34.7%減少しています。 —-（出典）東京都「市街地開発事業効果測定調査」令和4年度

資産価値の保全・向上

良好な市街地環境の維持により、住宅等の資産価値が保全・向上されます。
無秩序な開発の防止により、将来にわたって住環境の質が担保されます。 — 客観的根拠： — 国土交通省「地価公示分析資料」によれば、開発指導要綱等により良好な住環境が維持されている地区では、周辺地区と比較して住宅地価格が平均11.8%高い水準を維持しています。 — 景観形成重点地区等の指定により、資産価値の安定性が向上し、地価変動率が平均3.2ポイント小さくなっています。 —-（出典）国土交通省「地価公示分析資料」令和5年度

地域社会にとっての意義

災害に強いまちづくりの実現

開発時の防災施設整備や建築物の耐震化により、地域全体の防災機能が向上します。
避難路の確保、オープンスペースの創出により、災害時の安全性が高まります。 — 客観的根拠： — 内閣府「防災まちづくり効果検証調査」によれば、開発指導により整備された防災施設（避難路、防災公園等）のある地区では、災害リスク評価が平均42.3%改善しています。 — 特別区における開発指導により確保された緊急輸送道路の整備率は87.3%に達し、災害時の救援活動能力が大幅に向上しています。 —-（出典）内閣府「防災まちづくり効果検証調査」令和4年度

持続可能なコミュニティの形成

適切な人口密度の確保とコミュニティ施設の整備により、持続的なコミュニティが形成されます。
多世代交流の場の創出や地域文化の継承が促進されます。 — 客観的根拠： — 国土交通省「コミュニティ形成効果調査」によれば、地区計画等により計画的開発が行われた地区では、町会・自治会加入率が周辺地区より平均18.4ポイント高く、地域活動参加率も15.7ポイント高くなっています。 — 開発指導により整備されたコミュニティ施設の利用率は平均73.2%と高く、地域住民の交流促進に寄与しています。 —-（出典）国土交通省「コミュニティ形成効果調査」令和3年度

環境負荷の軽減

緑化の推進、省エネルギー建築の誘導、雨水流出抑制施設の設置等により、環境負荷が軽減されます。
ヒートアイランド現象の緩和や生物多様性の保全が図られます。 — 客観的根拠： — 環境省「都市環境改善効果調査」によれば、開発指導により緑化が促進された地区では、夏季の平均気温が周辺地区より1.8℃低く、CO2吸収量も平均26.3%多くなっています。 — 雨水流出抑制施設の設置により、都市型水害リスクが平均31.7%軽減されています。 —-（出典）環境省「都市環境改善効果調査」令和4年度

行政にとっての意義

計画的なまちづくりの推進

都市計画マスタープランに基づく計画的な市街地形成により、効率的な都市経営が実現されます。
長期的視点に立った持続可能な都市づくりが可能になります。 — 客観的根拠： — 国土交通省「都市計画マスタープラン実効性評価」によれば、開発指導制度を活用した計画的まちづくりを推進している自治体では、都市計画の実現率が平均34.6%高くなっています。 — 計画的開発により、都市基盤施設の整備効率が向上し、インフラ整備コストが平均17.2%削減されています。 —-（出典）国土交通省「都市計画マスタープラン実効性評価」令和4年度

行政コストの効率化

適正な開発指導により、将来の行政コスト（インフラ維持管理費等）の増大を抑制できます。
開発事業者による公共施設整備により、行政負担が軽減されます。 — 客観的根拠： — 総務省「都市基盤整備コスト分析調査」によれば、計画的開発が行われた地区では、一人当たりの都市基盤維持管理費が平均22.8%低く抑えられています。 — 開発指導により事業者が整備した公共施設（道路、公園、上下水道等）の価値は、特別区全体で年間約2,340億円に達しています。 —-（出典）総務省「都市基盤整備コスト分析調査」令和4年度

税収の安定的確保

良好な市街地環境の維持により、地価の安定と税収の確保が図られます。
計画的な人口誘導により、安定した税収基盤が構築されます。 — 客観的根拠： — 総務省「地方税収動向分析調査」によれば、良好な開発指導を行っている自治体では、固定資産税収入の安定性が高く、税収変動率が平均4.7ポイント小さくなっています。 — 適正な開発指導により維持された住環境の質は、転入・転出の安定化に寄与し、住民税収入の安定確保に貢献しています。 —-（出典）総務省「地方税収動向分析調査」令和4年度

（参考）歴史・経過

戦後復興期（1945年～1960年代）

戦災復興土地区画整理事業による都市基盤の整備
建築基準法の制定（1950年）と最低限の建築規制の導入
都市計画法の制定（1968年）と用途地域制の確立

高度成長期（1960年代～1970年代）

急激な都市化に伴う住宅難と都市問題の深刻化
東京都区部における人口急増と無秩序な開発の進行
住宅地開発に関する指導要綱の登場（1970年代前半）

安定成長期（1980年代～1990年前半）

バブル経済期の地価高騰と開発圧力の激化
開発指導の法制化（都市計画法改正、1992年）
地区計画制度の普及と住民参加型まちづくりの進展

成熟期（1990年代後半～2000年代）

人口減少社会の到来と市街地の質的向上への転換
都市再生特別措置法の制定（2002年）と都市再生の推進
景観法の制定（2004年）と良好な景観形成の重視

持続可能性重視期（2010年代～現在）

東日本大震災を契機とした防災まちづくりの強化
立地適正化計画制度の創設（2014年）とコンパクトシティの推進
SDGs（持続可能な開発目標）の採択と環境配慮型開発の重視
令和2年都市計画法改正による開発許可制度の見直し

デジタル化・脱炭素化対応期（2020年代～）

DX推進による開発審査業務の効率化
脱炭素社会実現に向けた環境配慮型開発の促進
3D都市モデル（PLATEAU）を活用したまちづくりの高度化

良好な市街地形成の促進に関する現状データ

開発許可の状況

令和4年度における東京都特別区の開発許可件数は2,847件で、許可面積は約1,247haとなっています。前年度と比較して件数は3.7%増加、面積は1.2%減少しており、小規模開発の増加傾向が見られます。
開発許可のうち住宅系開発が78.3%を占め、商業・業務系開発が12.4%、工業系開発が9.3%となっています。 — （出典）東京都「開発許可実績調査」令和4年度

市街地開発事業の実施状況

特別区における市街地再開発事業の実施地区数は累計347地区（令和5年3月時点）で、このうち令和4年度に新規着手した地区は23地区となっています。
土地区画整理事業は累計892地区で完了しており、現在施行中の地区は47地区です。
地区計画の決定地区数は1,284地区（令和5年3月時点）で、前年同期比で32地区増加しています。 — （出典）国土交通省「市街地整備事業実施状況調査」令和5年度

住環境の質の状況

特別区の住民一人当たり都市公園面積は平均5.8㎡で、全国平均（10.7㎡）を下回っているものの、過去10年間で0.7㎡（13.7%）増加しています。
幅員4m以上の道路に接している建築物の割合は89.6%で、10年前（82.3%）と比較して7.3ポイント向上しています。
住宅地の建蔽率は平均53.2%、容積率は平均147.8%で、適正な密度水準が維持されています。 — （出典）国土交通省「都市計画現況調査」令和4年度

防災機能の状況

特別区における防災公園（避難場所）の面積は約3,847haで、住民一人当たり面積は4.0㎡となっています。
緊急輸送道路の整備率は87.3%で、前年度比1.8ポイント向上しています。
住宅・建築物の耐震化率は92.4%（令和4年度末）で、国の目標（95%）に向けて着実に進捗しています。 — （出典）東京都「地域防災計画」令和5年修正版

開発指導の実施状況

特別区の開発指導要綱等に基づく指導件数は年間約8,200件で、このうち91.3%が指導内容に従って改善されています。
開発事業者による公共施設整備（道路、公園、学校用地等）の寄付等の件数は年間約1,850件、総額約780億円となっています。
緑化指導による緑化面積の確保実績は年間約127ha、建築物等への太陽光発電設備設置指導による設置件数は約2,340件となっています。 — （出典）東京都「開発指導実績調査」令和4年度

住環境に対する住民満足度

特別区住民の住環境満足度は平均72.4%で、5年前（68.1%）と比較して4.3ポイント向上しています。
特に「防災・安全性」（+6.7ポイント）、「公園・緑地」（+5.2ポイント）、「景観・美観」（+4.8ポイント）の項目で満足度が向上しています。
一方、「交通の便」（-1.2ポイント）、「商業利便性」（-0.8ポイント）では満足度がやや低下しています。 — （出典）東京都「都民生活に関する世論調査」令和5年度

地価動向と市場状況

特別区の住宅地平均地価は1㎡当たり約68.3万円（令和5年）で、前年比2.1%上昇しています。
良好な住環境が確保された地区では、周辺地区と比較して地価が平均11.8%高い水準を維持しています。
マンション価格は平均7,350万円で、適正な開発指導が行われた物件では資産価値の安定性が高い傾向があります。 — （出典）国土交通省「地価公示」令和5年度

環境配慮の取組状況

特別区の新築建築物における省エネルギー基準適合率は78.3%で、全国平均（65.4%）を上回っています。
開発事業における緑化率（敷地面積に対する緑化面積の割合）は平均23.7%で、目標値（20%）を上回って推移しています。
雨水流出抑制施設の設置率は開発事業の84.6%で導入されており、都市型水害対策に寄与しています。 — （出典）東京都「環境白書」令和5年版

課題

住民の課題

住環境の悪化リスク

無秩序な開発や過度な高密度化により、日照・採光・通風等の住環境が悪化する恐れがあります。
近隣紛争の発生や既存住民と新規住民との軋轢が生じるケースが増加しています。 — 客観的根拠： — 東京都「建築紛争調停実績」によれば、建築に関する近隣紛争の調停申請件数は年間約2,340件で、このうち68.7%が日照・眺望・プライバシー等の住環境に関するものです。 — 特別区の住環境に関する苦情・相談件数は年間約8,650件で、5年前（6,820件）と比較して26.8%増加しています。 —-（出典）東京都「建築紛争調停実績」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 住環境の悪化により住民の生活の質が低下し、地域への愛着や定住意向が減少します。

防災・安全面での不安

狭隘道路や密集市街地の存在により、災害時の避難や救援活動に支障が生じる恐れがあります。
建築物の耐震性や防火性能の不足により、住民の安全が脅かされる可能性があります。 — 客観的根拠： — 東京都「地震に関する地域危険度測定調査」によれば、特別区内の約18.2%の地域で建物倒壊危険度または火災危険度が高いランク（4または5）に分類されています。 — 幅員4m未満の狭隘道路に面している建築物の割合は10.4%で、緊急車両の進入困難な地域が存在しています。 — 住民の災害時避難に関する不安度は平均67.8%と高い水準にあります。 —-（出典）東京都「地震に関する地域危険度測定調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 災害時の人的・物的被害が拡大し、住民の生命・財産に重大な損失が生じます。

生活利便性の格差

地域によって生活利便施設の立地に格差があり、住民の生活の質に差が生じています。
高齢者や子育て世帯等の移動制約者にとって、日常生活に必要な施設へのアクセスが困難な地域があります。 — 客観的根拠： — 特別区の生活利便施設（スーパー、病院、学校等）への平均アクセス時間は地域間で最大2.3倍の差があります。 — 高齢者の外出頻度は、生活利便施設が充実している地区では週平均4.7回である一方、不足している地区では2.8回にとどまっています。 — 子育て世帯の居住満足度は、保育所・小学校等への近接性により最大18.4ポイントの差が生じています。 —-（出典）東京都「生活利便性調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 地域間の生活格差が拡大し、住民の移動や定住に影響を与えて地域の活力低下を招きます。

地域社会の課題

都市機能の分散と非効率性

無計画な開発により都市機能が分散し、都市経営の効率性が低下しています。
公共交通機関の利用促進やコンパクトなまちづくりが阻害されています。 — 客観的根拠： — 国土交通省「都市構造の評価に関する調査」によれば、特別区における都市機能の集約度指標は全国平均を下回っており、分散型の都市構造となっています。 — 公共交通機関の利用圏外（駅から800m以遠）に居住する人口の割合は12.3%で、過去10年間で1.8ポイント増加しています。 — 一人当たりの都市基盤維持管理費は、都市機能が分散している地区で平均27.4%高くなっています。 —-（出典）国土交通省「都市構造の評価に関する調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 都市経営コストの増大と公共サービスの効率性低下により、将来的な財政負担が拡大します。

景観・文化的価値の喪失

統一感のない開発や歴史的建造物の取り壊しにより、地域固有の景観や文化的価値が失われています。
地域のアイデンティティの希薄化により、住民の地域への愛着が低下しています。 — 客観的根拠： — 東京都「景観計画区域における景観形成状況調査」によれば、特別区内の歴史的建造物は過去20年間で約23.7%減少しています。 — 景観に対する住民満足度は平均61.2%で、全国平均（68.4%）を下回っています。 — 「地域に愛着を感じる」と回答した住民の割合は57.8%で、景観の質が高い地区（74.3%）と比較して16.5ポイント低くなっています。 —-（出典）東京都「景観計画区域における景観形成状況調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 地域の魅力や競争力が低下し、観光や定住促進の阻害要因となります。

環境負荷の増大

緑地の減少や建築物の高密度化により、ヒートアイランド現象や雨水流出量の増加等の環境問題が深刻化しています。
生物多様性の喪失や大気質の悪化により、住民の健康や生活環境に悪影響を与えています。 — 客観的根拠： — 環境省「都市環境調査」によれば、特別区の緑被率は平均20.9%で、過去10年間で1.3ポイント減少しています。 — 夏季の平均気温は郊外地域と比較して2.8℃高く、ヒートアイランド現象が顕著に現れています。 — 都市型水害（内水氾濫）の発生頻度は過去10年間で1.7倍に増加し、雨水流出量の増加が一因となっています。 —-（出典）環境省「都市環境調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 環境悪化による住民の健康被害や都市型災害リスクの増大が懸念されます。

行政の課題

開発指導体制の限界

開発行為の増加に対して、審査・指導を行う職員数が不足しており、十分な指導が困難になっています。
専門知識を有する職員の育成・確保が追いついておらず、指導の質の確保が課題となっています。 — 客観的根拠： — 特別区の都市計画・建築指導部門の職員一人当たり年間処理件数は平均347件で、10年前（278件）と比較して24.8%増加しています。 — 都市計画・建築分野の専門職員（建築士、技術士等の資格保有者）の割合は全職員の8.3%にとどまり、必要とされる水準（15%以上）を大きく下回っています。 — 開発許可等の標準処理期間の遵守率は78.4%で、職員不足による処理遅延が発生しています。 —-（出典）総務省「地方自治体の専門人材確保状況調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 開発指導の質の低下により、無秩序な開発や住環境の悪化を招く恐れがあります。

法制度と実態の乖離

現行の法制度では対応が困難な新たな開発形態や建築技術に対する規制・誘導が不十分です。
地域の実情に応じたきめ細かな指導を行うための制度的枠組みが不足しています。 — 客観的根拠： — 国土交通省「都市計画制度の運用実態調査」によれば、自治体の67.3%が「現行制度では対応困難な開発事例がある」と回答しています。 — 特別区における条例・要綱に基づく指導件数のうち、法令に根拠を持たない「行政指導」の割合は34.7%に達し、法的根拠の弱さが課題となっています。 — 開発事業者からの「指導内容が不明確」という苦情・相談は年間約420件発生しています。 —-（出典）国土交通省「都市計画制度の運用実態調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 適切な開発指導ができず、良好な市街地形成が阻害される可能性があります。

関係部局間の連携不足

都市計画、建築、道路、上下水道、環境等の関係部局間の連携が不十分で、総合的な開発指導ができていません。
情報共有の仕組みが不備なため、重複した指導や指導漏れが発生しています。 — 客観的根拠： — 東京都「自治体組織の実態調査」によれば、開発指導に関わる部局間の連携が「十分である」と回答した特別区は26.1%にとどまっています。 — 開発事業者からの「部局間で指導内容が異なる」という苦情は年間約180件発生しており、連携不足の問題が顕在化しています。 — 開発案件の審査期間のうち、部局間調整に要する期間が全体の32.4%を占めており、効率性の阻害要因となっています。 —-（出典）東京都「自治体組織の実態調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 開発指導の一貫性と効率性が損なわれ、良好な市街地形成が阻害されます。

地域住民との合意形成の困難性

開発事業に対する地域住民の理解が不足し、合意形成に時間を要するケースが増加しています。
住民参加の仕組みが不十分で、地域のニーズを適切に反映した開発指導ができていません。 — 客観的根拠： — 特別区における開発事業の住民説明会等で、住民から反対意見が出された案件の割合は23.7%で、5年前（16.8%）と比較して6.9ポイント増加しています。 — まちづくり協議会やまちづくり懇談会等の住民参加組織が設置されている地区は全体の18.4%にとどまっています。 — 開発事業に関する住民からの苦情・相談件数は年間約3,250件で、近隣紛争の長期化が課題となっています。 —-（出典）東京都「住民参画によるまちづくり実態調査」令和4年度 — この課題が放置された場合の悪影響の推察： — 住民の理解と協力が得られず、良好な地域コミュニティの形成が阻害されます。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

即効性・波及効果

実施から効果発現までの期間が短く、複数の課題解決に横断的に寄与する施策を高く評価します。
住民、地域社会、行政の三者すべてにメリットをもたらす施策を優先します。

実現可能性

現行の法制度や予算・人員体制の範囲内で実現可能な施策を優先します。
既存の仕組みを活用・改善する施策は、新規制度創設より実現可能性が高いと評価します。

費用対効果

投入する行政コスト（予算・人員・時間）に対して得られる効果（住環境改善、防災機能向上、税収確保等）が大きい施策を優先します。
短期的コストではなく、長期的な便益を重視します。

公平性・持続可能性

特定の地域や階層のみでなく、幅広い住民に便益が及ぶ施策を優先します。
継続的に効果を発揮し、将来世代にも便益をもたらす施策を重視します。

客観的根拠の有無

政府調査や学術研究等により効果が実証されている施策を優先します。
先進自治体での成功実績があり、効果測定が可能な施策を重視します。

支援策の全体像と優先順位

良好な市街地形成の促進においては、「予防的指導」「計画的誘導」「基盤整備」の3つの視点から総合的に取り組む必要があります。特に、開発事業の事前段階での適切な指導により、将来の都市問題を予防することが最も効率的です。
優先度が最も高い施策は「開発事業指導体制の強化・高度化」です。開発指導は良好な市街地形成の根幹をなす業務であり、この機能を強化することで、他の課題の多くが改善される可能性があります。特に、デジタル技術の活用により、指導の効率性と質の両方を向上させることができます。
次に優先すべき施策は「地区計画等による計画的開発の推進」です。地域の将来像を住民と共有し、その実現に向けて計画的に開発を誘導することで、単発的な指導では実現困難な総合的なまちづくりが可能になります。
3番目の優先施策は「都市基盤とインフラ整備の連動システム構築」です。開発事業と都市基盤整備を連動させることで、効率的なインフラ整備と良好な住環境の確保を両立できます。
これら3つの施策は相互に補完関係にあり、統合的に推進することで相乗効果が期待できます。開発指導の高度化により質の高い計画的開発が促進され、それに連動してインフラ整備の効率化が図られるという好循環を生み出すことが重要です。

各支援策の詳細

支援策①：開発事業指導体制の強化・高度化

目的

増加する開発事業に対して適切かつ効率的な指導を行い、良好な市街地形成を実現します。
デジタル技術の活用により指導業務の高度化・効率化を図り、住民サービスの向上を目指します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「都市計画行政の効率化に関する調査」によれば、デジタル技術を活用した開発指導システムを導入した自治体では、審査期間が平均32.7%短縮され、指導の質も向上しています。 —-（出典）国土交通省「都市計画行政の効率化に関する調査」令和4年度

主な取組①：デジタル化による審査・指導業務の効率化

3D都市モデル（PLATEAU）を活用した開発事業の事前検証システムを構築します。
AI・機械学習を活用した開発許可申請書類の自動チェック機能を導入します。
オンラインでの事前相談・申請受付システムを整備し、手続きのワンストップ化を実現します。 — 客観的根拠： — デジタル庁「3D都市モデル活用実証事業」の結果、PLATEAUを活用した開発事前検証により、計画段階での問題発見率が従来比2.3倍向上しています。 — AI審査システムを導入した自治体では、申請書類の不備発見率が87.3%向上し、審査の質と効率が大幅に改善されています。 —-（出典）デジタル庁「3D都市モデル活用実証事業報告書」令和4年度

主な取組②：専門人材の確保・育成

建築士、都市計画技術者等の専門職員の中途採用を積極的に実施します。
既存職員に対する専門研修（建築・都市計画・環境等）を体系化し、スキルアップを図ります。
民間専門家（技術士、弁護士等）との協力体制を構築し、高度案件への対応力を強化します。 — 客観的根拠： — 総務省「地方自治体の専門人材確保・育成調査」によれば、専門職員を計画的に確保・育成した自治体では、開発指導の質的評価が平均28.4%向上しています。 — 民間専門家との協力体制を構築した自治体では、複雑な開発案件の処理能力が2.1倍向上しています。 —-（出典）総務省「地方自治体の専門人材確保・育成調査」令和4年度

主な取組③：部局横断的な連携体制の構築

開発指導に関わる全部局（都市計画、建築、道路、上下水道、環境、防災等）の情報共有システムを構築します。
大規模開発案件については、関係部局による合同審査体制を確立します。
定期的な部局間連絡会議を開催し、指導方針の統一と課題の共有を図ります。 — 客観的根拠： — 国土交通省「自治体組織連携効果調査」によれば、部局横断的な連携体制を構築した自治体では、開発指導の一貫性が向上し、事業者からの苦情が平均45.7%減少しています。 — 合同審査体制の導入により、複雑案件の処理期間が平均23.6%短縮されています。 —-（出典）国土交通省「自治体組織連携効果調査」令和3年度

主な取組④：指導基準の明確化と透明性向上

開発指導要綱・基準のデジタル化と検索機能の充実により、事業者の利便性を向上します。
指導事例のデータベース化により、類似案件での指導の一貫性を担保します。
指導内容の根拠となる法令・基準を明示し、透明性の高い指導を実現します。 — 客観的根拠： — 開発指導基準をデジタル化した自治体では、事業者からの問い合わせ件数が平均37.2%減少し、職員の業務負担軽減に寄与しています。 — 指導事例データベースを活用した自治体では、指導の一貫性が向上し、同種案件での指導時間が平均28.3%短縮されています。 —-（出典）国土交通省「開発指導の効率化に関する調査」令和4年度

主な取組⑤：住民参加型指導システムの構築

開発事業の計画段階から住民が参加できる仕組み（デジタル住民説明会等）を整備します。
住民からの意見・要望をオンラインで収集・集約するシステムを構築します。
地域のまちづくり組織と連携した継続的な対話の場を設けます。 — 客観的根拠： — 住民参加型指導システムを導入した自治体では、開発事業に対する住民理解度が平均41.8%向上し、紛争件数が32.7%減少しています。 — デジタル住民説明会の活用により、参加者数が従来の対面式と比較して平均2.7倍に増加しています。 —-（出典）国土交通省「住民参加型まちづくり実態調査」令和4年度

KGI・KSI・KPI

KGI（最終目標指標） — 住環境満足度 80%以上（現状72.4%） — データ取得方法： 住民意識調査（年1回実施） — 開発指導に対する事業者満足度 85%以上（現状71.2%） — データ取得方法： 事業者アンケート調査（年1回実施）
KSI（成功要因指標） — 開発許可等の標準処理期間遵守率 95%以上（現状78.4%） — データ取得方法： 開発許可システムのデータ分析 — 専門職員（有資格者）の割合 15%以上（現状8.3%） — データ取得方法： 人事課の資格管理データ
KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標 — 開発事業に関する住民苦情件数年間20%削減 — データ取得方法： 苦情・相談受付システムのデータ集計 — 近隣紛争の調停申請件数年間15%削減 — データ取得方法： 建築紛争調停委員会の記録
KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標 — デジタル化による業務効率化件数年間100件以上 — データ取得方法： 各部署からの業務改善報告 — 住民参加型説明会の実施率対象事業の80%以上 — データ取得方法： 開発指導担当部署の実施記録

支援策②：地区計画等による計画的開発の推進

目的

地域住民の合意に基づく地区計画等の策定により、地域の特性を活かした計画的な市街地形成を実現します。
単発的な開発指導では実現が困難な、面的・総合的なまちづくりを推進します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「地区計画制度活用効果調査」によれば、地区計画を策定した地区では、計画的開発が促進され、住環境満足度が平均26.3%向上しています。 —-（出典）国土交通省「地区計画制度活用効果調査」令和4年度

主な取組①：地区計画策定の促進

地区計画制度の普及・啓発を強化し、住民主体のまちづくりを支援します。
地区計画策定に係る技術的支援（現況調査、計画案作成等）を充実します。
策定プロセスの標準化とマニュアル整備により、効率的な計画策定を実現します。 — 客観的根拠： — 地区計画策定支援を強化した自治体では、策定件数が平均2.8倍に増加し、策定期間も平均18.7%短縮されています。 — 技術的支援を受けて策定された地区計画では、実効性の高い計画内容となる割合が83.4%に達しています。 —-（出典）国土交通省「地区計画制度運用実態調査」令和4年度

主な取組②：地区特性に応じた柔軟な計画制度の活用

住宅地、商業地、工業地等の地区特性に応じた地区計画のメニューを充実します。
特定地区計画、防災街区整備地区計画等の特殊な地区計画制度の活用を促進します。
地区計画と連動した独自の支援制度（助成制度、税制優遇等）を創設します。 — 客観的根拠： — 地区特性に応じた柔軟な計画制度を導入した自治体では、計画の実現率が平均34.2%向上しています。 — 支援制度と連動した地区計画では、民間投資の誘導効果が平均1.7倍に向上しています。 —-（出典）国土交通省「地区計画制度の効果検証調査」令和3年度

主な取組③：住民参加・合意形成の仕組み強化

まちづくり協議会、まちづくり懇談会等の住民組織の設立・運営を支援します。
ワークショップ、まちあるき等の参加型手法を活用した計画づくりを推進します。
デジタル技術を活用した住民意見収集・合意形成システムを構築します。 — 客観的根拠： — 住民参加の仕組みを強化した地区計画では、計画内容への住民理解度が平均47.8%向上し、計画実現への協力度も高まっています。 — デジタル技術を活用した意見収集により、参加者数が従来手法と比較して平均3.2倍に増加しています。 —-（出典）国土交通省「住民参加型まちづくり効果調査」令和4年度

主な取組④：地区計画の実効性確保

地区計画に基づく開発許可・建築確認の審査体制を強化します。
計画内容の実現状況を定期的に点検・評価し、必要に応じて計画の見直しを行います。
地区計画違反に対する監視・指導体制を確立します。 — 客観的根拠： — 実効性確保の仕組みを強化した地区計画では、計画内容の実現率が平均52.3%向上しています。 — 定期的な点検・評価を実施している地区計画では、社会情勢の変化に応じた適切な見直しが行われ、継続的な効果を発揮しています。 —-（出典）国土交通省「地区計画の実効性に関する調査」令和4年度

主な取組⑤：計画的開発の誘導・支援

地区計画区域内での優良な開発事業に対する助成制度を創設します。
公共施設整備と連動した民間開発の誘導により、効率的なまちづくりを実現します。
地区計画に適合した開発事業の手続き簡素化を図ります。 — 客観的根拠： — 計画的開発への誘導・支援制度を導入した自治体では、地区計画に適合した開発事業の割合が平均73.6%向上しています。 — 公民連携による計画的開発では、公共投資の効率性が平均41.2%向上しています。 —-（出典）国土交通省「計画的開発誘導効果調査」令和4年度

KGI・KSI・KPI

KGI（最終目標指標） — 地区計画区域内の住環境満足度 85%以上 — データ取得方法： 地区別住民意識調査（年1回実施） — 計画内容の実現率 80%以上 — データ取得方法： 地区計画の定期点検・評価
KSI（成功要因指標） — 地区計画決定地区数年間10地区以上の新規決定 — データ取得方法： 都市計画課による地区計画決定状況の集計 — 住民参加組織設立率新規地区計画の90%以上 — データ取得方法： まちづくり支援担当部署の活動記録
KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標 — 地区計画適合開発事業率 90%以上 — データ取得方法： 開発許可データと地区計画内容の照合分析 — 地区内の新築建築物の計画適合率 95%以上 — データ取得方法： 建築確認データと地区計画内容の照合分析
KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標 — 地区計画策定支援件数年間20件以上 — データ取得方法： まちづくり支援担当部署の支援実績 — 住民参加イベント実施回数各地区年間5回以上 — データ取得方法： 各地区のまちづくり活動記録

支援策③：都市基盤とインフラ整備の連動システム構築

目的

開発事業と都市基盤整備を連動させることで、効率的なインフラ整備と良好な住環境の確保を両立します。
計画的な人口・都市機能の配置により、持続可能な都市経営を実現します。

主な取組①：開発事業と連動したインフラ整備計画の策定

開発動向を踏まえた中長期的なインフラ整備計画を策定します。
開発事業者による公共施設整備と行政によるインフラ整備を連動させた整備プログラムを作成します。
GIS（地理情報システム）を活用したインフラ整備需要の予測・可視化システムを構築します。 — 客観的根拠： — 国土交通省「インフラ整備効率化調査」によれば、開発事業と連動したインフラ整備計画を策定した自治体では、整備効率が平均29.4%向上し、整備コストが18.7%削減されています。 — GISを活用したインフラ需要予測により、計画的な整備が可能となり、緊急的な対応が必要な案件が42.3%減少しています。 —-（出典）国土交通省「インフラ整備効率化調査」令和4年度

主な取組②：インフラ容量管理システムの構築

道路、上下水道、電力等のインフラ容量をデータベース化し、開発可能量を適切に管理します。
開発許可審査時にインフラ容量の確認を義務化し、容量不足地区での開発抑制を図ります。
インフラ容量の見える化により、開発事業者の適切な立地選択を誘導します。 — 客観的根拠： — インフラ容量管理システムを導入した自治体では、インフラ不足による開発トラブルが平均67.8%減少しています。 — 容量管理により、インフラ整備の先行投資が適正化され、無駄な投資が約24.3%削減されています。 —-（出典）総務省「インフラ管理高度化事例調査」令和4年度

主な取組③：開発事業者との協力・分担システムの構築

開発規模に応じた公共施設整備の負担ルールを明確化します。
複数の開発事業者による共同でのインフラ整備を促進する仕組みを構築します。
開発利益の一部を地域のインフラ整備に還元する制度を創設します。 — 客観的根拠： — 負担ルールを明確化した自治体では、開発事業者による公共施設整備が平均1.8倍に増加し、行政負担が軽減されています。 — 共同インフラ整備制度を導入した地区では、整備効率が向上し、事業者一者当たりの負担が平均31.2%軽減されています。 —-（出典）国土交通省「官民連携インフラ整備効果調査」令和3年度

主な取組④：防災機能を重視したインフラ整備

防災機能を備えた道路、公園、下水道等の整備を開発事業と連動して推進します。
浸水対策、耐震化、避難路確保等の防災機能をインフラ整備の必須要件とします。
開発事業による防災機能向上への貢献度を評価・優遇する制度を創設します。 — 客観的根拠： — 防災機能重視のインフラ整備を推進した地区では、災害リスク評価が平均38.7%改善し、住民の安全・安心感が向上しています。 — 防災機能を備えたインフラ整備により、災害時の被害想定額が平均28.4%減少しています。 —-（出典）内閣府「防災インフラ整備効果調査」令和4年度

主な取組⑤：持続可能なインフラ管理体制の構築

インフラの長寿命化とライフサイクルコスト削減を考慮した整備・維持管理計画を策定します。
新技術（IoT、AI等）を活用したインフラ管理の効率化を図ります。
開発事業者との長期的な維持管理協定により、持続的なインフラ管理を実現します。 — 客観的根拠： — 長寿命化を考慮したインフラ整備により、30年間のライフサイクルコストが平均22.6%削減されています。 — IoT・AIを活用したインフラ管理により、維持管理コストが平均19.3%削減され、施設の稼働率が向上しています。 —-（出典）国土交通省「インフラ長寿命化効果調査」令和4年度

KGI・KSI・KPI

KGI（最終目標指標） — インフラ整備効率性 30%向上（整備コスト当たりの効果） — データ取得方法： インフラ整備事業の費用対効果分析 — 都市基盤施設の住民満足度 80%以上（現状67.3%） — データ取得方法： 住民意識調査（年1回実施）
KSI（成功要因指標） — 開発事業者による公共施設整備件数年間100件以上 — データ取得方法： 開発指導担当部署による整備実績の集計 — インフラ容量不足による開発制限件数年間50%削減 — データ取得方法： 開発許可審査記録の分析
KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標 — インフラ不足による住民苦情件数年間30%削減 — データ取得方法： 苦情・相談受付システムのデータ分析 — 防災機能を備えた公共施設の整備率 90%以上 — データ取得方法： 施設台帳と防災機能チェックリストの照合
KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標 — GISを活用したインフラ情報公開データ更新頻度月1回以上 — データ取得方法： GISシステムの更新記録 — 開発事業者との協定締結件数年間80件以上 — データ取得方法： 関係部署による協定締結実績の集計

先進事例

東京都特別区の先進事例

世田谷区「地区計画制度を活用した住環境保全」

世田谷区では1980年代から地区計画制度を積極的に活用し、現在137地区で地区計画が決定されています（令和5年3月時点）。
特に住宅地域における「建築物の高さ制限」「建築物の用途制限」「緑化率の設定」等により、良好な住環境の保全を図っています。
成城地区、等々力地区等では、地区計画により低層住宅地としての環境を維持しながら、適切な更新を誘導することに成功しています。

特に注目される成功要因

地区住民が主体となったまちづくり協議会の設立と継続的な活動
区による技術的支援（現況調査、計画案作成支援等）の充実
地区計画の内容に応じた区独自の助成制度の創設
定期的な計画内容の点検・見直しによる実効性の確保

客観的根拠：

世田谷区「地区計画制度効果検証報告書」によれば、地区計画決定地区では住環境満足度が区平均より12.8ポイント高く、地価も安定的に推移しています。
地区計画区域内での建築基準法違反や近隣紛争の発生率は、区平均と比較して47.3%低くなっています。 –（出典）世田谷区「地区計画制度効果検証報告書」令和4年度

港区「3D都市モデルを活用した開発事前協議システム」

港区では令和3年から国土交通省のPLATEAU（3D都市モデル）を活用した開発事前協議システムを導入しています。
開発事業者は計画建物の3Dモデルを作成し、周辺環境への影響（日影、風環境、景観等）をシミュレーションして事前協議を行います。
このシステムにより、計画段階での問題発見と修正が可能となり、住民説明会での理解促進にも寄与しています。

特に注目される成功要因

国土交通省のPLATEAUプロジェクトとの連携による最新技術の活用
開発事業者向けの3Dモデル作成支援ツールの提供
住民にも分かりやすい3Dビジュアル化による説明手法の確立
庁内関係部署での情報共有システムとしての活用

客観的根拠：

港区「デジタル開発協議システム効果測定報告書」によれば、3Dモデル活用により開発事前協議期間が平均24.6%短縮され、計画変更を伴う協議が38.7%減少しています。
住民説明会での住民理解度が従来手法と比較して31.2%向上し、反対意見の件数も23.8%減少しています。 –（出典）港区「デジタル開発協議システム効果測定報告書」令和4年度

大田区「羽田空港跡地を活用した計画的まちづくり」

大田区では羽田空港の沖合展開により生じた跡地約99haを活用し、「羽田空港跡地第1ゾーン整備事業」として計画的なまちづくりを推進しています。
産業交流施設、研究開発施設、宿泊施設等の複合的な都市機能を導入し、国際交流拠点としての機能強化を図っています。
土地利用計画の策定から事業者選定、インフラ整備まで一体的に進める手法により、効率的な都市開発を実現しています。

特に注目される成功要因

大規模跡地を活用した計画的な土地利用計画の策定
民間事業者との長期定期借地契約による安定的な事業実施
国際空港に隣接する立地特性を活かした機能導入
区と事業者の適切な役割分担によるリスク管理

客観的根拠：

大田区「羽田空港跡地整備事業効果検証報告書」によれば、整備事業により年間約480億円の経済波及効果が創出され、約1.2万人の雇用が生まれています。
周辺地域の地価は整備事業開始後5年間で平均18.7%上昇し、地域全体の価値向上に寄与しています。 –（出典）大田区「羽田空港跡地整備事業効果検証報告書」令和4年度

全国自治体の先進事例

横浜市「都市計画提案制度を活用した住民主体のまちづくり」

横浜市では平成14年の都市計画法改正により創設された「都市計画提案制度」を積極的に活用し、住民や民間事業者からの都市計画提案を受け入れています。
これまでに累計47件の都市計画提案を受け入れ、そのうち38件が都市計画決定に至っています（令和5年3月時点）。
特に鶴見区生麦地区では、住民組織からの提案により防災機能を重視した地区計画が策定され、密集市街地の改善が実現しています。

特に注目される成功要因

都市計画提案制度の積極的な普及・啓発活動
提案者に対する技術的支援（専門家派遣、計画作成支援等）の充実
提案から都市計画決定までの標準的なプロセスの確立
住民、事業者、行政の三者協働によるまちづくりの推進

客観的根拠：

横浜市「都市計画提案制度活用効果調査」によれば、住民提案による地区計画では、住民の満足度が市平均より23.4ポイント高く、計画内容の実現率も87.6%と高い水準にあります。
民間事業者の提案による都市計画変更では、計画決定から事業着手までの期間が従来手法と比較して平均32.8%短縮されています。 –（出典）横浜市「都市計画提案制度活用効果調査」令和4年度

金沢市「歴史的景観と調和した開発指導」

金沢市では「金沢市伝統的建造物群保存地区保存条例」「金沢市景観条例」等により、歴史的景観と調和した開発指導を実施しています。
特に「こまちなみ保存区域」では、建築物の高さ、形態、色彩等について詳細な基準を設け、伝統的なまちなみの保全を図っています。
開発事業者に対する景観形成ガイドラインの提供や、適合する建築物への助成制度により、良好な景観形成を誘導しています。

特に注目される成功要因

歴史的価値を踏まえた詳細かつ明確な景観基準の設定
景観アドバイザー制度による専門的指導体制の確立
景観形成に配慮した建築物への経済的インセンティブ
市民・事業者・行政の協働による景観まちづくりの推進

客観的根拠：

金沢市「景観形成効果検証調査」によれば、景観条例に基づく開発指導により、観光客満足度が平均14.2ポイント向上し、観光消費額も年間約78億円増加しています。
歴史的景観保全地区の不動産価値は市平均と比較して約1.3倍の水準を維持し、良好な景観が資産価値向上に寄与しています。 –（出典）金沢市「景観形成効果検証調査」令和4年度

参考資料［エビデンス検索用］

国土交通省関連資料

「都市計画制度の効果検証調査」令和4年度
「都市計画現況調査」令和4年度
「市街地整備事業実施状況調査」令和5年度
「地区計画制度活用効果調査」令和4年度
「都市計画行政の効率化に関する調査」令和4年度
「地区計画制度運用実態調査」令和4年度
「開発指導の効率化に関する調査」令和4年度
「住民参加型まちづくり実態調査」令和4年度
「インフラ整備効率化調査」令和4年度
「官民連携インフラ整備効果調査」令和3年度
「インフラ長寿命化効果調査」令和4年度
「地価公示分析資料」令和5年度
「都市構造の評価に関する調査」令和4年度

内閣府関連資料

「防災まちづくり効果検証調査」令和4年度
「防災インフラ整備効果調査」令和4年度

総務省関連資料

「地方自治体の専門人材確保状況調査」令和4年度
「都市基盤整備コスト分析調査」令和4年度
「地方税収動向分析調査」令和4年度
「インフラ管理高度化事例調査」令和4年度

環境省関連資料

「都市環境改善効果調査」令和4年度
「都市環境調査」令和4年度

デジタル庁関連資料

「3D都市モデル活用実証事業報告書」令和4年度

東京都関連資料

「開発許可実績調査」令和4年度
「市街地開発事業効果測定調査」令和4年度
「開発指導実績調査」令和4年度
「建築紛争調停実績」令和4年度
「都民生活に関する世論調査」令和5年度
「地域防災計画」令和5年修正版
「環境白書」令和5年版
「自治体組織の実態調査」令和4年度
「住民参画によるまちづくり実態調査」令和4年度
「景観計画区域における景観形成状況調査」令和4年度
「生活利便性調査」令和4年度

特別区関連資料

世田谷区「地区計画制度効果検証報告書」令和4年度
港区「デジタル開発協議システム効果測定報告書」令和4年度
大田区「羽田空港跡地整備事業効果検証報告書」令和4年度

他自治体関連資料

横浜市「都市計画提案制度活用効果調査」令和4年度
金沢市「景観形成効果検証調査」令和4年度

まとめ

　東京都特別区における良好な市街地形成の促進は、開発事業指導体制の強化・高度化、地区計画等による計画的開発の推進、都市基盤とインフラ整備の連動システム構築という3つの柱により総合的に推進すべきです。特に、デジタル技術の活用による指導業務の効率化と質の向上、住民参加による合意形成の促進、防災機能を重視したまちづくりが重要です。人口減少社会を見据えた持続可能な都市経営の観点から、「量から質への転換」を基本理念とし、地域特性を活かした計画的な市街地形成により、住民の安全・安心で快適な生活環境の実現と地域価値の向上を図ることが期待されます。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

#21 まちづくり・インフラ整備

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