良好な市街地形成の促進(開発行為の適正指導)

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目次
  1. はじめに
  2. 良好な市街地形成に関する現状データ
  3. 課題
  4. 行政の支援策と優先度の検討
  5. 先進事例
  6. 参考資料［エビデンス検索用］
  7. まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（良好な市街地形成を取り巻く環境）

  • 自治体が良好な市街地形成の促進（開発行為の適正指導）を行う意義は「安全で快適な生活環境の確保」と「持続可能で魅力ある都市空間の創出」にあります。
  • 開発行為の適正な指導は、都市計画法に基づく開発許可制度を根幹としつつ、無秩序な市街化を抑制し、道路・公園・下水道といった都市基盤の整備を担保することで、質の高い市街地を計画的に形成するための行政の根幹的役割です（出典）国土交通省「都市計画法に基づく開発許可制度の概要」、横浜市「都市計画法（開発許可制度）の概要」、福岡県「開発許可制度の概要」。
  • 特に、人口が高密度に集積し、土地利用の高度化と更新が絶えず行われる東京都特別区において、個々の開発行為を適切にコントロールし、地域全体の利益に繋がるよう誘導することは、喫緊の政策課題となっています。

意義

住民にとっての意義

良好な生活環境の確保
生活利便性の向上

地域社会にとっての意義

無秩序な市街化の防止（スプロール現象の抑制）
  • 開発許可制度は、都市計画区域における「線引き制度」（市街化区域と市街化調整区域の区分）を実効性あらしめるための重要な制度です。これにより、都市の郊外部への無秩序な市街地の拡大（スプロール化）を防ぎ、計画的な都市形成を促します（出典）国土交通省「都市計画法に基づく開発許可制度の概要」、福岡県「開発許可制度の概要」。
都市基盤の計画的整備
  • 個別の開発事業者に道路、公園、排水施設等の公共施設の整備を義務付けることで、行政の財政負担を補完しつつ、地域に必要なインフラを計画的に整備することが可能になります（出典）愛媛県「都市計画法に基づく開発許可制度」、新宿区「開発許可の手引き」。
地域コミュニティの維持・育成
  • 地域の特性や住民の意向を反映した開発指導を行うことで、地域の景観やコミュニティの維持に貢献し、愛着の持てるまちづくりを促進します。

行政にとっての意義

計画的な行政運営の実現
  • スプロール化を防ぐことで、公共サービスの提供が非効率になることを未然に防ぎ、持続可能な行政運営に寄与します。
財政負担の適正化
  • 開発事業者にインフラ整備を求めることで、公共投資を重点的・効率的に行うことができ、財政負担を軽減する効果が期待できます（出典）愛媛県「都市計画法に基づく開発許可制度」。
開発紛争の未然防止
  • 明確な基準と透明性の高い手続きを通じて開発行為を指導することで、事業者と周辺住民との間の紛争を未然に防ぎ、調整する役割を果たします。

（参考）歴史・経過

  • 戦後復興期～高度経済成長期（1950年代～1960年代）
    • 急速な都市化と大都市圏への人口集中に対応するため、住宅供給が最優先課題となりました。しかし、都市基盤の整備が追いつかず、公共施設が不十分なまま市街地が虫食い状に拡大する「スプロール現象」が全国で深刻化しました。
  • 1968年（昭和43年）：新・都市計画法の制定
    • 無秩序な市街化に歯止めをかけるため、都市計画区域を計画的に市街化を図るべき「市街化区域」と、市街化を抑制すべき「市街化調整区域」に区分する「線引き制度」が導入されました。
    • この線引き制度の実効性を担保する目的で、一定規模以上の土地の区画形質の変更に対して知事等の許可を必要とする「開発許可制度」が創設されました。これは、日本の都市計画における大きな転換点となりました（出典）福岡県「開発許可制度の概要」、国土交通省「都市計画法に基づく開発許可制度の概要」。
  • 1970年代～1980年代：開発指導要綱の登場と展開
    • 開発許可制度が定める基準は、全国一律の最低基準（ナショナル・ミニマム）であったため、良好な都市環境を形成するには不十分であるとの認識が各自治体で広がりました。
    • そこで、法律の基準に上乗せする形で、公園や教育施設の整備、一定の寄付（教育施設負担金など）を事業者に求める独自の「開発指導要綱」を策定する自治体が急増しました。
    • しかし、これらの要綱は法的な拘束力を持たない「行政指導」であり、その妥当性を巡って事業者との間で深刻な紛争が発生しました。特に、武蔵野市では、指導要綱に従わない事業者への水道供給を市長が拒否したことが裁判で違法とされ、行政指導の限界が明らかになりました（出典）最高裁判所判例集「民集 第47巻2号574頁」、神戸大学大学院法学研究科 角田（門田）レポート「宅地開発指導要綱と行政法学」。
  • 1990年代～2000年代：規制緩和と都市再生
    • バブル経済の崩壊後、国際的な都市間競争の激化を背景に、都市の活力向上が課題となりました。
    • これを受け、民間活力を活用した都市再生を促進するため、都市再生特別措置法（2002年）などが制定され、容積率緩和などを伴う都心部での大規模な再開発が活発化しました（出典）横浜市「都市計画法（開発許可制度）の概要」。
  • 2010年代～現在：コンパクトシティとストック活用、防災・減災
    • 人口減少・超高齢社会の到来を迎え、都市機能や居住機能を一定のエリアに集約する「コンパクトシティ」の理念が国の都市政策の根幹に据えられました。
    • 空き家問題の深刻化に対応するため、既存の建物を活用するリノベーションまちづくりや、空き家対策と連携した開発誘導が新たな政策課題として浮上しています（出典）株式会社ジェクトワン「アキサポ」、リフォーム産業新聞「リノベーションまちづくり」。
    • また、東日本大震災や頻発する豪雨災害等を教訓に、防災・減災の観点からのまちづくりが重視されるようになり、2022年には宅地造成等規制法が抜本的に改正され、危険な盛土等を全国一律の基準で規制する「盛土規制法」が施行されました（出典）足立区「開発行為の手引き」、新宿区「開発許可の手引き」、目黒区「開発行為許可申請の手引き」。

良好な市街地形成に関する現状データ

新設住宅着工戸数の動向
  • 国土交通省「建築着工統計調査」によると、令和5年度の東京都の新設住宅着工戸数は約14万戸にのぼり、全国の約17%を占めています。これは、東京都、特に特別区において依然として住宅開発が極めて活発であることを示しています。
  • 利用関係別に見ると、分譲住宅（マンション・一戸建て）が着工戸数全体の大きな割合を占めており、民間事業者による開発が市場を牽引している構造がうかがえます（出典）（公社）東京都宅地建物取引業協会「24年度の新設住宅着工、3年ぶり増加の81万戸」。
  • 一方で、資材価格の高騰や金融政策の動向といった外部の経済情勢が着工数に与える影響は大きく、年度や調査機関によって増減の評価が異なる場合がある点には留意が必要です（出典）（公社）東京都宅地建物取引業協会「24年度の新設住宅着工、3年ぶり増加の81万戸」、株式会社コアブレインズ「令和6年度の新設住宅着工戸数」、国土交通省「建築着工統計調査報告（令和6年度計分）」。
市街地再開発事業の動向
  • 国土交通省のデータによると、市街地再開発事業の施行主体は、かつて地方公共団体が中心でしたが、近年では組合施行が約83%を占めるなど、民間主導の事業が完全に主流となっています（出典）（公社）全国市街地再開発協会「最近の再開発事業の動向について」。
  • 事業の主たる用途も大きく変化しています。平成初期までは商業施設や事務所が中心でしたが、平成7年以降は住宅を主用途とする地区が増加し、近年では住宅が全体の6～7割を占めるようになっています。これは、都市の産業拠点としての再開発から、都心居住を促進する再開発へとシフトしていることを示しています（出典）（公社）全国市街地再開発協会「最近の再開発事業の動向について」。
  • 令和4年度には全国で27地区の事業が認可されており、渋谷駅周辺の宮益坂地区のように、特別区内でも大規模な再開発が継続的に進められています。こうした計画的な大規模開発が都市の風景を大きく変える一方で、後述する小規模な開発が住宅地で進行するという二極化が見られます（出典）（公社）全国市街地再開発協会「最近の再開発事業の動向について」、Yahoo!ニュース「宮益坂地区市街地再開発組合の設立を認可」。
空き家数の推移
  • 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最高を更新し、深刻な社会問題となっています（出典）総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」。
  • 東京都の空き家数は約89.7万戸と、絶対数では全国で最も多く、日本の全空き家の約1割が東京に集中している計算になります。空き家率自体は10.9%と全国平均より低いものの、これは活発な住宅供給によって分母である住宅総数が増え続けているためであり、ストック数としての問題の大きさを示唆しています（出典）株式会社グローバル・リンク・マネジメント「これからどうなる？東京の空き家」。
  • 特に問題となるのは、管理不全に陥りやすく、ミニ開発の温床ともなる「賃貸・売却用及び二次的住宅を除くその他の空き家」（いわゆる放置空き家）です。東京都内におけるこの種の空き家は21.4万戸にのぼり、平成30年の調査（18.0万戸）からわずか5年で約19%も増加しており、対策が急務となっています（出典）総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」、株式会社グローバル・リンク・マネジメント「これからどうなる？東京の空き家」。
建築紛争相談件数の推移
  • 公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが公表している「住宅相談統計年報2024」によると、令和5年度の新規電話相談件数は全国で32,569件にのぼります（出典）（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅相談統計年報2024」。
  • 相談内容の内訳を見ると、「住宅のトラブルに関する相談」が全体の約7割を占めており、中でも新築住宅に関するトラブル相談の割合が高い水準で推移しています（出典）（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住宅相談統計年報2024」。これは、年間数万件規模で開発・建築行為が周辺住民との間で何らかの摩擦を生んでいる実態を浮き彫りにしています。

課題

住民の課題

ミニ開発による住環境の悪化
  • 特に住居系の用途地域において、相続等をきっかけに市場に出た比較的広い敷地が、不動産業者によって3～4筆程度に細分化され、狭小な住宅が密集して建設される「ミニ開発」が後を絶ちません。
  • このような開発は、隣家との間隔が極端に狭くなるため、日照や通風の阻害、窓が向かい合うことによるプライバシーの侵害といった直接的な問題を引き起こします。さらに、建物が密集することで火災時の延焼リスクが増大し、狭い道路や行き止まりの通路では消防活動や避難も困難になるなど、地域全体の防災性を著しく低下させる要因となっています。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 地域の防災性が低下し、災害時の被害が拡大するとともに、良好な住環境が損なわれ地域の資産価値が低下します。
建設工事に伴う近隣紛争の多発
  • 開発行為に伴う建設工事中の騒音・振動、工事車両の通行による危険や道路の汚損、作業員の視線によるプライバシー侵害などを巡り、事業者と近隣住民との間で紛争が多発しています。
  • （公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターへの相談件数は毎年3万件を超える高水準で推移しており、令和5年度も32,569件の新規相談が寄せられています。これは、開発・建築行為が地域社会に与える負のインパクトの大きさを示しています。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 地域コミュニティに関係悪化や不信感が生じ、円滑な地域運営が阻害されます。

地域社会の課題

管理不全空き家の増加とそれに伴う開発圧力
  • 東京都内に約21.4万戸も存在する「その他の空き家」は、所有者の高齢化や相続関係の複雑化により、適切な管理が行われずに放置されるケースが増えています。
  • 管理不全の空き家は、建物の倒壊リスク、雑草の繁茂による景観の悪化、ごみの不法投棄による衛生問題、放火や犯罪の誘発といった防犯上の問題など、地域社会に様々な悪影響を及ぼします。
  • さらに、これらの空き家敷地は、周辺の土地相場より安価に取得できるため、ミニ開発を主とする不動産業者の格好のターゲットとなります。結果として、管理不全空き家の存在が、地域の住環境をスプロール的に悪化させる質の低い開発を呼び込むという悪循環を生み出しています。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 地域の安全性が低下し、負の外部性（治安悪化、景観阻害）が周辺に拡散することで、スラム化を招く恐れがあります。
地域の景観や特性との不調和
  • 個々の事業者の利益や効率が優先される開発では、その地域が持つ歴史や文化、形成されてきた街並みの特性といった無形の価値が考慮されず、画一的で魅力のない市街地が形成される傾向があります。
  • この問題は単純な規制強化では解決が難しい側面を持っています。例えば、全国で最も厳しい景観政策を導入した京都市の事例では、厳格な数値基準やデザインコードが、かえって紋切り型の「和風もどき」建築を増産させ、デザインの多様性や創造性を損なっているとの批判もなされています。これは、ルールの内容そのものと、それを運用する行政の専門性が問われる根深い課題であることを示しています。

行政の課題

開発指導要綱の法的拘束力の限界
  • 多くの特別区を含む地方自治体は、都市計画法が定める最低基準を補うため、独自の「開発指導要綱」を定めています。しかし、これらはあくまで事業者の任意協力を求める「行政指導」の範囲内のものであり、法的な拘束力を持ちません。
  • 事業者が指導に従わない場合でも、行政は許可を拒否したり、工事を差し止めたりする強制力のある対抗手段を持たないのが実情です。過去の最高裁判例では、指導に従わないことを理由に水道の供給を停止するといった実力行使は違法であるとの判断が確定しており、行政指導の実効性確保は長年の課題となっています。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 実効性のある開発コントロールが困難となり、質の低い開発を容認せざるを得ない状況が続きます。
縦割り行政による連携不足
  • 一つの開発事業には、開発許可（都市計画部局）、建築確認（建築指導部局）、道路管理（土木部局）、ごみ集積所（清掃部局）、緑化（環境部局）、消防水利（消防署）など、多岐にわたる許認可や協議が関係します。
  • これらの手続きが複数の部署にまたがるため、事業者にとっては手続きが煩雑で時間を要するだけでなく、行政内部でも各部署の視点が優先され、プロジェクト全体を総合的な視点で捉えた一貫性のある指導が難しいという課題があります。特別区の各手引きを見ても、多くの関連部署との事前協議が求められており、調整の複雑さがうかがえます。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 審査の長期化や判断の不統一が生じ、事業者の予測可能性を損なうとともに、総合的な視点での指導が欠如します。
専門人材の不足と審査能力のばらつき
  • 開発指導には、都市計画、法律、土木、建築、さらには景観デザインといった高度で複合的な専門知識が求められます。しかし、定期的な人事異動がある自治体の組織において、これらの専門知識を持つ職員を継続的に確保・育成することは容易ではありません。
  • 特に、景観やデザインといった定性的な評価が求められる分野では、担当者の知識や経験に審査の質が大きく依存しやすく、客観性や一貫性を担保することが困難です。京都市の事例でも、詳細なデザイン基準を設けたものの、それを適切に審査・指導する行政側の体制が追いついていないとの指摘があります。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 質の低い開発計画が見過ごされたり、逆に過剰な指導が行われたりするなど、行政指導への信頼が低下します。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

  • 即効性・波及効果： 施策の実施から効果発現までの期間が短く、複数の課題解決や多くの住民への便益につながる施策を高く評価します。
  • 実現可能性： 現行の法制度、予算、人員体制の中で、大きな障壁なく実施できる施策を優先します。
  • 費用対効果： 投じる経営資源（予算・人員・時間等）に対して得られる効果が大きい施策を優先します。
  • 公平性・持続可能性： 特定の地域・年齢層だけでなく、幅広い住民に便益が及び、一時的な効果ではなく、長期的・継続的に効果が持続する施策を高く評価します。
  • 客観的根拠の有無： 先行事例や調査研究により、その有効性が示されている施策を優先します。

支援策の全体像と優先順位

  • 良好な市街地形成を促進するためには、個別の開発を規制する「ミクロの視点」と、地域全体の将来像を描く「マクロの視点」を統合したアプローチが不可欠です。
  • 優先度【高】：支援策① 開発許可制度の運用強化と手続のDX化
    • これは全ての開発行為に影響する行政運営の基盤であり、手続きの透明化・効率化は、事業者・行政双方の負担を軽減し、紛争の未然防止に直結するため即効性が高い施策です。他の施策の効果を高める土台としても機能するため、最優先で取り組むべきです。
  • 優先度【中】：支援策② 地域特性に応じた「まちづくりルール」の策定支援
    • 画一的な規制から脱却し、地域の価値を高めるための重要な施策です。住民の合意形成に時間はかかりますが、一度ルールが定まれば持続的な効果が期待できます。行政指導の限界という課題に対する本質的な解決策であり、波及効果が大きいため中核的な施策と位置づけられます。
  • 優先度【中】：支援策③ 空き家・低未利用地の活用を促す開発誘導
    • 開発指導を、単なる「規制」から、都市課題（空き家問題）解決のための「誘導」へと転換する先進的な施策です。空き家対策と連携することで相乗効果が期待でき、増加し続けるストック問題に対応する持続可能な都市経営に不可欠です。

各支援策の詳細

支援策①：開発許可制度の運用強化と手続のDX化

目的
  • 開発許可手続きの透明性、公平性、迅速性を向上させ、事業者・住民・行政間の円滑なコミュニケーションを促進します。
  • 行政内部の審査プロセスを標準化・効率化し、専門知識の属人化を防ぎ、一貫性のある指導を実現します。
主な取組①：開発指導内容の標準化と「見える化」
  • 各区で個別に運用されている「開発指導要綱」や「手引き」の内容を比較分析し、道路隅切りの形状、ごみ集積所の仕様、標識の様式など、共通化できる基準については、特別区間で標準モデルを策定し共有します。
  • 各区独自の基準についても、その目的や根拠となる条例をウェブサイト等で明確に紐づけて公開し、指導内容の透明性と予測可能性を高めます。
主な取組②：オンライン申請・協議プラットフォームの構築
  • 開発許可申請から、複数の関連部署との協議、手数料納付、完了検査の予約までをオンラインで一元的に管理できるプラットフォームを構築します。
  • これにより、事業者は区役所に来庁することなく手続きを進められ、進捗状況をリアルタイムで確認できます。行政内部では、部署間の情報共有が円滑化され、縦割り行政の弊害を解消します。
主な取組③：GISを活用した審査支援システムの導入
  • 都市計画情報（用途地域、防火地域、高さ制限、日影規制等）、インフラ情報（上下水道管、道路台帳）、ハザードマップ等を重層的に表示できるGIS（地理情報システム）を構築します。
  • 申請地の情報を入力するだけで、関連する法規制や基準を自動で抽出し、リストアップする機能を搭載します。これにより、審査の迅速化と人的ミスの防止、審査能力の標準化を図ります。
主な取組④：3Dモデルによる計画の可視化と合意形成支援
  • 事業者から提出される開発計画のデータを基に、建物の3Dモデルを自動生成し、周辺の街並みとの関係性や、日影、景観への影響をシミュレーションするツールを導入します。
  • この3Dモデルを住民説明会や建築審査会の場で活用し、専門家でなくとも計画内容を直感的に理解できるようにすることで、感情的な対立を減らし、建設的な議論に基づく円滑な合意形成を支援します。
    • 客観的根拠：
      • （出典）京都市「新景観政策」における風環境シミュレーションの事例
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 開発許可申請から許可までの平均処理期間を30%短縮する。
      • データ取得方法： 開発許可管理システム上の申請日・許可日の記録。
    • 開発行為に関する近隣紛争の相談件数を20%削減する。
      • データ取得方法： 区の相談窓口及び（公財）住宅リフォーム・紛争処理支援センターの統計データ。
  • KSI（成功要因指標）
    • 行政手続きのオンライン化率を80%以上にする。
      • データ取得方法： オンライン申請プラットフォームの利用率データ。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • 開発事業者による行政指導への満足度を80点以上（100点満点）にする。
      • データ取得方法： 許可交付時に実施する事業者向け匿名アンケート。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • GIS審査支援システムの導入区の割合を100%にする。
      • データ取得方法： 各区への導入状況調査。
    • オンライン申請プラットフォームの構築完了。
      • データ取得方法： 事業進捗管理。

支援策②：地域特性に応じた「まちづくりルール」の策定支援

目的
  • 都市計画法等の全国一律の規制では対応できない、地域固有の景観、文化、コミュニティといった無形の価値を維持・向上させます。
  • 住民が主体的に自分たちの住む地域の将来像を考え、ルール作りに参画するプロセスを通じて、地域への愛着と自治意識を醸成します。
主な取組①：「地区計画」策定プロセスの伴走支援
  • 住民から「地区計画」を策定したいという機運が高まった地域に対し、区が専門家（都市計画コンサルタント、建築家等）を派遣し、勉強会の開催、地域の課題・魅力の洗い出し、ルール案の作成などを支援する制度を創設します。
  • 特に、法的拘束力を持つルールを定めるためには、土地所有者等の3分の2以上の同意といった高いハードルがあるため、粘り強い合意形成のプロセスを丁寧に支援することが重要です。
主な取組②：世田谷区「地区街づくり計画」のモデル展開
  • 都市計画法に基づく「地区計画」よりも柔軟で、地域の意向を幅広く反映できる世田谷区独自の「地区街づくり計画」制度をモデルケースとして、他の区でも同様の条例制定を検討・支援します。
  • この制度を活用することで、建築物のデザインや色彩、素材、緑化の方法、生垣の設置など、法律では定められない、よりきめ細やかなルールを地域の実情に合わせて定めることが可能になります。
主な取組③：「景観協定」や「建築協定」の活用促進
  • 地区計画よりも小規模なエリアや、住民間の合意形成がより熟している地域に対しては、住民同士が自主的に結ぶ「景観協定」や「建築協定」の締結を促進します。
  • 協定の締結に向けた法的な手続きの支援や、協定に基づいて行われる緑化や修景活動（外壁の修繕など）に対する助成制度を拡充します。
    • 客観的根拠：
主な取組④：まちづくりルールのデジタルアーカイブ化
  • 各地域で策定された「地区計画」や「景観協定」などのルールを、地図情報と連携させたデータベースとして整備し、ウェブ上で誰もが容易に閲覧できるようにします。
  • これにより、その地域に住みたい人や開発を検討している事業者が、事前に地域のルールを正確に理解できるようになり、ルールの実効性を高めるとともに、無用な紛争を未然に防ぎます。
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 住民による「地域の景観や街並みへの満足度」を80%以上にする。
      • データ取得方法： 定期的な住民意識調査。
  • KSI（成功要因指標）
    • 「地区計画」等の地域ルールが定められた区域の面積を、区市街地面積の10%以上にする。
      • データ取得方法： 都市計画決定状況の集計。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • 地域ルール策定地域における、基準違反のない開発行為の割合を95%以上にする。
      • データ取得方法： 建築確認申請・開発許可申請の審査記録。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • 地域ルール策定支援を実施した地区数（年間5地区以上）。
      • データ取得方法： 事業実施報告。
    • まちづくりルールのデジタルアーカイブの構築完了。
      • データ取得方法： 事業進捗管理。

支援策③：空き家・低未利用地の活用を促す開発誘導

目的
  • 地域のお荷物と見なされがちな空き家・低未利用地を、良好な市街地形成のための貴重な資源と捉え直し、その有効活用を開発行為と連動させて促進します。
  • 敷地の細分化を伴うミニ開発のような質の低い開発を抑制し、地域の価値向上に資する開発を積極的に誘導します。
主な取組①：空き家等活用型開発に対する容積率等緩和インセンティブ
  • 隣接する複数の空き家敷地を一体的に利用してゆとりのある開発を行う場合や、管理不全空き家を除却して地域に必要な公園や広場を整備する場合など、地域の課題解決に貢献する開発行為に対し、条例により容積率や高さ制限を一定の範囲で緩和するインセンティブ制度を導入します。
  • これにより、事業者が単なる利益追求だけでなく、積極的に空き家問題の解決に貢献するような付加価値の高い開発計画を立てることを奨励します。
主な取組②：「リノベーションまちづくり」との連携
  • 豊島区の先進事例のように、空き店舗や空きビルをリノベーションして新たな価値（ブックカフェ、シェアキッチン、クリエイターのアトリエ等）を生み出す「リノベーションまちづくり」の取組を、区が積極的に支援します。
  • 区が主体となり、空き家所有者と、その空間を活用して事業を始めたいと考える起業家やクリエイター等をマッチングさせるためのプラットフォームを運営し、初期投資にかかる費用の一部を補助します。
    • 客観的根拠：
主な取組③：空き家バンクと開発許可申請情報の連携
  • 区が運営する「空き家バンク」に登録された物件情報と、開発許可申請の情報をシステム上で連携させます。
  • 開発事業者が、計画地の近隣にある空き家情報を地図上で容易に入手できるようにすることで、事業用地の拡大や隣接地との一体的な開発の検討を促し、より計画的で質の高い開発へと誘導します。
    • 客観的根拠：
      • （出典）全国の空き家マッチングサービスの事例（出典：株式会社ジェクトワン「アキサポ」）
主な取組④：最低敷地面積基準の強化
  • ミニ開発を直接的に抑制するための最も効果的な手法として、地区計画が定められていない地域においても、条例によって宅地の最低敷地面積基準を強化することを検討します。
  • 足立区などでは既に用途地域ごとに70平方メートル等の基準が設けられており、こうした事例を参考に、他の区でも地域の特性や住宅規模の実態に応じて適切な基準を導入します。
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 区内の「その他の空き家」数を5年間で10%削減する。
      • データ取得方法： 住宅・土地統計調査および区独自の空家等実態調査。
    • ミニ開発（最低敷地面積基準未満の敷地分割）の発生件数を50%削減する。
      • データ取得方法： 開発許可・建築確認の記録。
  • KSI（成功要因指標）
    • 空き家活用型の開発プロジェクトの実施件数（年間10件以上）。
      • データ取得方法： インセンティブ制度の適用実績や事業報告。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • 空き家バンクを通じたマッチング成立件数（年間30件以上）。
      • データ取得方法： 空き家バンクの運営記録。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • 空き家活用インセンティブ制度の条例制定。
      • データ取得方法： 議会の議決。
    • 最低敷地面積基準を定めた区の割合を80%以上にする。
      • データ取得方法： 各区の条例制定状況調査。

先進事例

東京都特別区の先進事例

世田谷区「住民参加による『地区街づくり計画』」

  • 世田谷区は、都市計画法に基づく「地区計画」を補完する、区独自の「地区街づくり計画」制度を条例で定めています。この制度は、法律で定められた項目に縛られず、建物のデザインや緑化、垣・柵のあり方など、地域の特性に応じたきめ細やかなルールを住民参加で策定できる点が特徴です。代沢地区をはじめ、区内多くの地域でこの制度が活用され、住民の活発な議論と合意形成のもと、良好な住環境の保全・育成が図られています。
  • 成功要因： この取組の成功は、行政が専門家派遣などでルール作りを支援する「伴走型」の姿勢を徹底している点にあります。また、法的拘束力を持つ「地区計画」と、より柔軟で地域性の高い「地区街づくり計画」という二つのツールを、地域の成熟度に応じて使い分けることができる巧みな制度設計が、住民の自発的なまちづくり活動を効果的に引き出しています。

豊島区「リノベーションまちづくりによる空き家・空き店舗の再生」

  • 豊島区は、行政が積極的に介在し、空き家や空き店舗といった遊休不動産を新たな価値を持つ場所に再生させる「リノベーションまちづくり」を推進しています。具体的な事例として、長年空き店舗だった物件を起業家向けのシェアキッチン「コマワリキッチン」に、また、廃業した時計店を「マンガの街」という地域特性を活かしたブックカフェに再生するなど、民間事業者やクリエイターと連携してまちの賑わいを創出しています。
  • 成功要因： 単に規制をかけたり補助金を出すだけでなく、行政自らがプラットフォーマーとなり、遊休不動産という「資源」と、それを活用したいという熱意ある「人材」を能動的にマッチングさせている点にあります。これにより、空き家問題の解決と、新たなビジネスや文化が生まれる地域経済の活性化を同時に実現する好循環を生み出しています。

中央区「都心特性に対応した詳細な開発基準」

  • 中央区の開発許可の手引きは、一般的な郊外住宅地の分譲を前提とした基準ではなく、土地利用が高度化し、交通量も多い都心部特有の状況に対応した詳細な基準が設定されている点で特徴的です。例えば、幅員の狭い行き止まり道路における転回広場の具体的な設置基準や、歩行者と車両の安全を確保するための路面排水施設の構造など、現場レベルで判断に迷わないよう具体的な基準を明示しています。
  • 成功要因： 都心部という地域の特性を深く理解し、法律の画一的な基準を地域の現実に合わせて翻訳・具体化することで、安全で機能的な市街地形成を実務レベルで担保している点にあります。これは、担当者の裁量に頼るのではなく、ルールとして明文化することで、指導の公平性と一貫性を確保する姿勢の表れです。

全国自治体の先進事例

横浜市「開発事業の調整等に関する条例による統合的指導」

  • 横浜市は、開発事業に関する手続きや公共施設の整備基準などを包括的に定めた「開発事業の調整等に関する条例」を制定しています。この条例は、市独自のルールを定める「自治条例」としての側面と、都市計画法から委任されたルールを定める「委任条例」としての側面を一体化させたものです。開発構想の早期段階からの住民への情報提供や市との協議を義務付けるなど、開発プロセス全体を条例のもとで管理しています。
  • 成功要因： 法的拘束力のない行政指導の限界という長年の課題に対し、条例という法的根拠の強いツールを用いて、開発事業に関する調整プロセス全体を制度化した点です。これにより、事業者・住民・行政の役割と責任が明確になり、透明性が高く、実効性のある開発指導を実現しています。

京都市「新景観政策による都市デザインのコントロール」

  • 京都市は2007年、世界に誇る歴史的景観を保全・再生するため、市域の広範なエリアで建物の高さやデザイン、屋外広告物などを厳しく規制する「新景観政策」を導入しました。この政策は、都市全体のデザインを強力にコントロールしようとする先進的な試みとして全国的に注目されました。
  • 成功要因と課題： 市民の景観に対する高い意識を背景に、行政が強いリーダーシップを発揮して大胆な規制を導入した点は高く評価されます。一方で、厳格すぎる数値基準やデザインコードが、かえって画一的で魅力に欠けるデザインの建物を生み出しているとの専門家からの批判も存在します。この事例は、良いルールが良いデザインを自動的に生むわけではなく、それを運用する行政の専門性や、個別の事情に応じた柔軟な審査体制が不可欠であるという重要な教訓を示しています。

参考資料［エビデンス検索用］

政府（省庁）関連資料
東京都・特別区関連資料
シンクタンク・研究機関・その他

まとめ

　東京都特別区における良好な市街地形成は、単に開発許可制度を厳格に運用するだけでは達成できません。ミニ開発や空き家問題、地域特性の喪失といった現代的な課題に対応するには、行政指導を「規制」から「誘導」へと転換する視点が不可欠です。具体的には、DXによる手続きの効率化・透明化を基盤としつつ、住民参加による地域独自のルール作りを支援し、さらに開発行為を空き家問題解決のインセンティブと結びつける複合的な政策が求められます。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

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