耐震改修促進・耐震診断助成・改修助成

masashi0025
目次
  1. はじめに
  2. 耐震化に関する現状データ
  3. 課題
  4. 行政の支援策と優先度の検討
  5. 先進事例
  6. 参考資料［エビデンス検索用］
  7. まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（耐震化を取り巻く環境）

  • 自治体が耐震改修促進・耐震診断助成・改修助成を行う意義は「首都直下地震等の大規模災害から住民の生命と財産を保護すること」及び「都市機能の維持と迅速な復旧・復興を実現すること」にあります。
  • 日本、特に首都圏は、マグニチュード7クラスの首都直下地震が今後30年以内に約70%の確率で発生すると予測されており、建物の耐震化は喫緊の課題です。過去の大規模地震では、建物の倒壊が死因の大部分を占めており、特に1981年の建築基準法改正（新耐震基準）以前に建てられた「旧耐震基準」の建築物に被害が集中しています。行政による支援は、個人の自助努力だけでは乗り越えがたい経済的・技術的障壁を解消し、都市全体の安全性を体系的に向上させるために不可欠です。

意義

住民にとっての意義

生命・身体の安全確保
財産の保護と生活の継続
経済的負担の軽減

地域社会にとっての意義

二次災害の防止
避難体制の確保と共助機能の維持
地域経済の早期回復

行政にとっての意義

災害対応コストの削減
都市機能の維持
計画的な都市防災の推進

（参考）歴史・経過

耐震化に関する現状データ

全国の住宅耐震化率の推移
  • 全国の住宅の耐震化率は、平成20年（2008年）の約79%から、平成25年（2013年）に約82%、平成30年（2018年）には約87%へと着実に上昇しています。しかし、国の目標であった令和2年（2020年）までの95%達成は困難な状況です。
  • この進捗の鈍化は、比較的容易な耐震化（意識の高い所有者や築年数の浅い建物など）が一巡し、対策が困難なケース（高齢者世帯、経済的困窮、合意形成が難しいマンションなど）が残存していることを示唆しています。今後の施策は、こうした「取り残された層」に的を絞った、よりきめ細やかなアプローチが求められます。
  • 平成30年時点で耐震性が不十分な住宅は全国に約700万戸存在すると推計されています。このうち、特に危険性の高い旧耐震基準（昭和56年以前）の住宅が約270万戸を占めています。
東京都の住宅耐震化率の推移
耐震診断義務付け対象建築物の耐震化状況
  • 全国の耐震診断義務付け対象建築物全体の耐震化率は、令和6年3月末時点で約71.6%です。国の目標である「令和7年（2025年）までにおおむね解消」の達成は困難な見通しです。
  • 内訳を見ると、病院や店舗等の「要緊急安全確認大規模建築物」の耐震化率は約92.5%と高い一方、自治体が指定する避難路沿道等の「要安全確認計画記載建築物」の耐震化率は約40.1%と著しく低い状況です。これは、自治体による指定が進むことで分母が増加し、進捗が実態より低く見えるという指標上の課題も指摘されています。
首都直下地震の被害想定（令和4年公表）

課題

住民の課題

高額な費用負担と経済的不安
  • 耐震改修には多額の費用がかかり、住民にとって最大の障壁となっています。木造住宅の耐震改修工事費用の平均は約150万円から160万円とされています。
  • 特に年金生活者や低所得世帯にとっては、助成金を利用しても自己負担分を捻出することが困難です。
  • 客観的根拠：
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 経済的理由で耐震化を断念する世帯が多数残り、地震発生時に所得格差が生命の格差に直結します。
耐震化への意識と行動の乖離（モチベーションの欠如）
  • 首都直下地震のリスク認知度は9割を超える一方、自宅の耐震化を具体的に実施した住民は1割程度にとどまり、意識と行動に大きな乖離があります。
  • これは単なる無関心ではなく、個人の視点からは合理的な判断の結果である場合があります。確実で即時的な費用負担（数百万円）と、不確実で将来的な便益（災害時の安全）を天秤にかけた際、特に経済的余裕のない高齢者などにとっては、現状維持が合理的な選択に見えてしまう「合理的不作為」のジレンマが存在します。
  • 「費用がかかる」「面倒くさい」「効果が実感しにくい」といった理由から、行動が先延ばしにされる傾向があります。
  • 客観的根拠：
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 危険性を認識しつつも対策が講じられない「分かっているけどやらない」状態が蔓延し、防げるはずの被害が拡大します。
情報不足と相談先の不明確さ
  • どの業者に依頼すれば良いか分からない、助成金の手続きが複雑で分かりにくいなど、情報不足や手続きの煩雑さが行動を阻害しています。
  • 悪質なリフォーム業者の存在も、住民の不安を煽る一因となっています。
  • 客観的根拠：
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 住民が適切な専門家や制度にアクセスできず、耐震化の機会を逸するか、不適切な工事による被害を受けるリスクが高まります。

地域社会の課題

分譲マンションにおける合意形成の困難さ
  • 分譲マンションの耐震化は、区分所有者間の合意形成が極めて困難です。これは、多数の住民が集中して居住する高リスク建築物であるにも関わらず、意思決定が個々の所有者の利害に左右される「共有地の悲劇」の典型例です。
  • 改修には多額の費用がかかるため、修繕積立金の不足や、所有者間の経済状況・年齢・価値観の違い（例：永住目的の居住者と投資目的の所有者）が合意を妨げます。
  • 全国に約104万戸ある旧耐震基準のマンションの多くで、耐震化が進んでいないのが現状です。
  • 客観的根拠：
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 多くの住民が居住する大規模なマンションが耐震化されずに放置され、一棟の倒壊が地域に壊滅的な被害をもたらします。
木造住宅密集地域（木密地域）の複合的リスク
  • 特別区には、古い木造住宅が密集し、道路が狭い「木密地域」が多数存在します。これらの地域では、地震時の建物倒壊に加え、火災の延焼拡大、避難・救助活動の困難化といった複合的なリスクを抱えています。
  • 高齢化が進んでいる地域も多く、住民自身による建替えや改修が困難な状況です。
  • 客観的根拠：
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 一つの建物倒壊や火災が地域全体に連鎖し、都市型災害として被害が爆発的に拡大します。
担い手不足と高齢化
  • 住宅所有者の高齢化が進み、耐震化の必要性を認識していても、情報収集や業者との交渉、ローンの手続きといった行動を起こす体力・気力がないケースが増えています。
  • 特に単身高齢者世帯などでは、相談相手がおらず、孤立しがちです。
  • 客観的根拠：
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 最も支援を必要とする高齢者層が制度から取り残され、災害弱者が最も危険な住居に住み続けるという状況が固定化します。

行政の課題

助成制度の限界と目標の未達
  • 現行の助成制度は、耐震化を促進する上で一定の効果を上げてきましたが、費用負担の課題を完全に解消するには至っていません。
  • 国や東京都が掲げる耐震化率の目標（住宅95%、義務付け対象建築物のおおむね解消）は、現在のペースでは達成が困難な状況です。これは、画一的な助成金という「マクロ」な政策ツールが、個々の世帯が抱える「ミクロ」な課題（費用、合意形成、情報不足など）に対応しきれていない「政策とターゲットのミスマッチ」が生じていることを示しています。
  • 客観的根拠：
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 行政が目標を達成できないことは、都市の脆弱性が計画通りに改善されていないことを意味し、被害想定を上回る被害が発生するリスクを容認することになります。
受動的な支援体制と申請主義の壁
  • 多くの助成制度は、所有者からの申請を待つ「申請主義」に基づいており、意欲や情報を持たない所有者には支援が届きにくい構造になっています。
  • 特に、課題を多く抱える高齢者や分譲マンションの管理組合など、能動的に動きにくい層へのアプローチが不足しています。
  • 客観的根拠：
    • 各自治体の助成制度は、申請者が自ら診断機関を探し、契約し、完了報告を行うプロセスが基本となっており、情報収集や手続きの負担が所有者側に大きくかかっています。
    • （出典）小平市「木造住宅耐震診断費用補助制度」
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 支援制度が「知る人ぞ知る」ものとなり、最も支援が必要な層に届かず、制度の形骸化と行政資源の非効率な配分を招きます。
「新耐震基準」の木造住宅という新たな課題
  • これまでの施策は主に昭和56年以前の「旧耐震基準」の建築物に重点が置かれてきましたが、平成12年の基準改正以前に建てられた「新耐震基準」の木造住宅にも、現行基準に照らすと耐震性が不足しているものが多数存在することが明らかになっています。
  • これらの住宅は法的な診断義務がなく、所有者の危機意識も低いため、対策が遅れがちです。
  • 客観的根拠：
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 「新耐震だから安全」という誤解が広がり、対策が手付かずのまま放置され、想定外の被害を生む一因となります。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

  • 各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。
    • 即効性・波及効果： 短期間で効果が現れ、多くの住民の安全確保や他の課題解決にもつながる施策を高く評価します。
    • 実現可能性： 現行の法制度や予算、人員体制の中で、比較的速やかに実行可能な施策を優先します。
    • 費用対効果： 投じる行政コストに対し、人命救助や被害軽減といった効果が最も大きい施策を優先します。
    • 公平性・持続可能性： 特定の層だけでなく、支援を必要とする幅広い住民に裨益し、長期的に効果が持続する施策を高く評価します。
    • 客観的根拠の有無： 過去の災害の教訓や各種データ、先進事例で効果が示されている施策を重視します。

支援策の全体像と優先順位

  • これまでの課題分析から、従来の画一的な助成制度だけでは限界があることは明らかです。したがって、支援策は「①リスクに応じたメリハリのある経済的支援」「②行動障壁を取り除く能動的サポート」「③意識変容を促す継続的な情報戦略」の3本柱で再構築する必要があります。
  • 優先度が最も高い施策は、**支援策①「助成制度の戦略的再編と手続きのワンストップ化」**です。費用負担という最大の障壁に直接対応し、利用しやすさを抜本的に改善することで、即効性のある効果が期待できます。
  • 次に優先すべきは、**支援策②「マンション等への合意形成支援と専門家派遣の強化」**です。一棟あたりの人命リスクが極めて高いマンションの耐震化は、都市防災上の最重要課題であり、合意形成という特殊な課題に特化した支援は波及効果が絶大です。
  • これらと並行して、中長期的な視点で**支援策③「個別リスクの『見える化』とプッシュ型情報提供」**を進めることが重要です。住民一人ひとりの当事者意識を醸成し、持続可能な耐震化文化を育むための基盤となります。

各支援策の詳細

支援策①：助成制度の戦略的再編と手続きのワンストップ化

目的
  • 住民の最大の障壁である経済的負担を、リスクの高さに応じて重点的に軽減します。
  • 複雑な申請手続きを簡素化し、住民が支援制度を利用しやすくすることで、耐震化の実行率を向上させます。
  • 客観的根拠：
主な取組①：リスク連動型の助成率・助成額設定
  • 木密地域や緊急輸送道路沿道など、倒壊・延焼リスクが特に高い地域の旧耐震木造住宅に対し、助成率を大幅に引き上げ（例：費用の4/5→全額補助）、自己負担ゼロを目指す重点支援を導入します。
  • 高齢者や所得の低い世帯に対しては、所得制限を緩和し、助成額を上乗せする制度を拡充します。
  • 1981年～2000年築の「新耐震」木造住宅に対しても、耐震診断費用の助成を標準化し、改修が必要と判断された場合の工事費助成制度を新設・拡充します。
  • 客観的根拠：
主な取組②：ワンストップ相談窓口の設置と手続きの電子化
  • 区役所に「耐震化ワンストップ相談窓口」を設置し、制度説明から業者紹介、申請代行支援までを一貫して行います。
  • 申請手続きを全面的に電子化し、住民がスマートフォンやPCから容易に申請できる仕組みを構築します。
  • 客観的根拠：
主な取組③：耐震改修と一体で行うリフォームへの助成拡充
  • 耐震改修工事と同時に、キッチン・浴室の改修やバリアフリー化など、住民の関心が高いリフォームを行う場合に、助成額を加算する制度を創設します。
  • これにより、「せっかくなら」という動機付けを創出し、耐震化への心理的ハードルを下げます。
  • 客観的根拠：
主な取組④：除却（解体）助成の拡充
  • 耐震改修が困難なほど老朽化した住宅については、除却（解体）費用への助成を拡充し、更地化を促進します。
  • 特に木密地域においては、除却後の土地を防災空地として活用する場合に、固定資産税の減免措置とセットでインセンティブを強化します。
  • 客観的根拠：
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 旧耐震基準の住宅の耐震化率：98%以上（令和12年度末）
    • データ取得方法： 住宅・土地統計調査、及び各区の耐震化事業実績に基づく推計値
  • KSI（成功要因指標）
    • 助成制度の利用申請件数：対前年度比20%増
    • データ取得方法： 区の助成事業受付システムのデータ
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • 助成制度利用者の満足度：90%以上
    • データ取得方法： 助成制度利用者へのアンケート調査（年1回）
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • ワンストップ窓口の相談件数：年間500件以上
    • データ取得方法： 窓口相談記録の集計
    • 電子申請の利用率：全申請の50%以上
    • データ取得方法： 電子申請システムの利用ログ分析

支援策②：マンション等への合意形成支援と専門家派遣の強化

目的
主な取組①：「マンション耐震化支援チーム」の創設
  • 建築士、マンション管理士、弁護士等で構成される専門家チームを区が組織し、要請のあった管理組合へ無料で派遣します。
  • チームは、勉強会の開催、管理規約の見直し、長期修繕計画の策定支援、住民説明会の運営補助など、合意形成プロセスを初期段階から一貫してサポートします。
  • 客観的根拠：
    • 品川区では、理事会や総会に建築士を無料で派遣する「耐震化アドバイザー派遣制度」を実施し、専門的見地からの助言を行っています。この取組を多職種連携チームへと発展させます。
    • （出典）品川区「耐震化支援事業」令和7年
主な取組②：段階的合意形成プロセスの導入支援
  • 「まず耐震診断の実施」「次に補強設計の実施」「最終的に工事の実施」といったように、意思決定を段階的に進める「段階的合意形成」の手法を導入・支援します。
  • 一度に全工程の合意を目指すのではなく、スモールステップで進めることで、合意形成のハードルを下げます。
  • 客観的根拠：
主な取組③：管理組合向け融資制度のあっせん・利子補給
  • 耐震改修費用の一時的な負担が困難な管理組合に対し、区が金融機関の低利融資をあっせんし、さらに利子の一部を補給する制度を創設します。
  • これにより、修繕積立金が不足しているマンションでも、資金調達の選択肢を広げることができます。
  • 客観的根拠：
    • 品川区では、耐震改修工事に対する費用の融資あっせん制度を設けています。これを利子補給まで拡充することで、より実効性を高めます。
    • （出典）品川区「耐震化支援事業」令和7年
主な取組④：耐震化成功事例の共有と管理組合ネットワーキング
  • 区内の耐震化に成功したマンションの事例集を作成・配布し、理事長等による体験談発表会や意見交換会を定期的に開催します。
  • 管理組合間のネットワークを構築し、悩みやノウハウを共有できる場を提供することで、孤立を防ぎ、モチベーションを維持します。
  • 客観的根拠：
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 旧耐震基準の分譲マンションの耐震化実施棟数：年率5%増
    • データ取得方法： 区の助成事業実績及び建築確認台帳による進捗管理
  • KSI（成功要因指標）
    • 耐震診断を実施する管理組合の割合：旧耐震マンションの50%以上
    • データ取得方法： 専門家派遣実績及び助成金申請状況からの推計
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • 専門家派遣を利用した管理組合の耐震化決議（診断・設計・工事）の成立率：70%以上
    • データ取得方法： 派遣後の追跡調査（アンケート・ヒアリング）
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • 専門家チームの派遣回数：年間50回以上
    • データ取得方法： 派遣実績の集計
    • 管理組合向け説明会・意見交換会の開催数：年4回以上
    • データ取得方法： 事業実施記録

支援策③：個別リスクの「見える化」とプッシュ型情報提供

目的
  • 住民一人ひとりが「自分ごと」として地震リスクを捉え、耐震化の必要性を実感できるよう、個別具体的な情報を提供します。
  • 行政からの「待ち」の姿勢を転換し、リスクの高い世帯へ積極的に働きかける「プッシュ型」の支援を展開します。
主な取組①：全戸対象「わが家の耐震カルテ」の作成・送付
  • 区が保有する建築台帳データやGIS（地理情報システム）データを活用し、住戸ごとに「建築年」「地域危険度」「想定震度」「液状化リスク」等を記載した「わが家の耐震カルテ」を作成し、全戸に送付します。
  • カルテには、対象となる助成制度や相談窓口の情報を明記し、具体的な行動へと誘導します。
  • 客観的根拠：
主な取組②：旧耐震住宅所有者への個別訪問・電話による相談勧奨
  • 特にリスクが高いと判断される旧耐震基準の木造住宅やマンションの所有者リストを作成し、職員や委託した専門家が個別訪問や電話で耐震診断の受診を直接働きかけます。
  • 「申請を待つ」のではなく「こちらから出向く」ことで、情報弱者や高齢者など、自ら行動しにくい層を掘り起こします。
  • 客観的根拠：
主な取組③：デジタルツールを活用した普及啓発
  • 区の公式LINEアカウントやSNSを活用し、耐震化に関する情報や助成制度の案内を定期的に発信します。
  • VR（仮想現実）技術を用いた地震体験シミュレーションや、自宅の倒壊リスクを簡易的にチェックできるウェブサイトを開発・提供し、若年層を含む幅広い世代の関心を喚起します。
  • 客観的根拠：
主な取組④：地域イベントと連携した出張相談会の開催
  • 地域の祭りや防災訓練、商店街のイベント等に「出張耐震相談ブース」を設け、住民が気軽に相談できる機会を創出します。
  • 町会・自治会と連携し、身近な場所で専門家のアドバイスを受けられる体制を整えます。
  • 客観的根拠：
    • 品川区では、地域団体と連携した住宅相談会を実施しており、住民との接点を増やす取り組みを行っています。
    • （出典）品川区住宅耐震化促進協議会
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 住民の耐震化実施意向率：50%以上（現状1割程度）
    • データ取得方法： 区民意識調査（年1回実施）
  • KSI（成功要因指標）
    • 「わが家の耐震カルテ」を読んだ住民の割合：80%以上
    • データ取得方法： 区民意識調査（カルテ送付後の調査）
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • 耐震診断の実施件数：対前年度比30%増
    • データ取得方法： 区の助成事業実績及び診断機関へのヒアリング
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • 旧耐震住宅所有者への個別訪問・電話実施件数：年間1,000件以上
    • データ取得方法： 業務委託先からの実績報告
    • 出張相談会の開催回数：年間20回以上
    • データ取得方法： 事業実施記録

先進事例

東京都特別区の先進事例

世田谷区「新耐震基準木造住宅への支援拡大と訪問相談事業」

  • 世田谷区は、多くの自治体が対象としてきた昭和56年以前の「旧耐震」住宅に加え、昭和56年6月1日から平成12年5月31日までに建築された「新耐震基準の木造住宅」も助成対象に拡大しました。これは、阪神・淡路大震災以降の知見を踏まえ、「新耐震だから安全」とは限らないという「隠れたリスク」に正面から向き合う先進的な取り組みです。また、区の無料耐震診断を受けた所有者を対象に、建築士が直接訪問して改修計画の相談に乗る「木造住宅耐震改修訪問相談事業」を実施しており、申請を待つだけでなく、具体的な行動を後押しする能動的な支援体制が成功要因となっています。
  • 客観的根拠：

品川区「メニューの多様化と手続きのデジタル化」

  • 品川区は、耐震診断、補強設計、改修工事、除却工事といった基本的な助成に加え、分譲マンション向けの「耐震化アドバイザー派遣」や、工事費用の「融資あっせん」など、多様な支援メニューを用意しています。特に、令和7年度からは補強設計と改修工事の同時申請制度を新設し、助成額を大幅に上乗せするなど、利用者のニーズに応じた柔軟な制度設計が特徴です。さらに、アドバイザー派遣の申し込みを電子申請に対応させるなど、手続きの利便性向上にも取り組んでおり、住民の利用しやすさを追求する姿勢が成功要因です。期間限定で助成を拡充するなど、時機を捉えた施策展開も行っています。
  • 客観的根拠：

大田区「道路拡幅と連携した耐震化促進」

  • 大田区は、木造住宅の耐震改修工事助成において、住宅の前面道路の幅員に応じて助成内容を変えるというユニークな制度を設けています。前面道路が4m未満の狭あい道路の場合でも、耐震改修と同時に道路拡幅に協力（セットバック等）すれば、助成率が3分の1から3分の2へ、助成上限額が75万円から150万円へと大幅に拡充されます。これは、個々の建物の安全確保と、地域全体の避難・消防活動路の確保という二つの防災課題を同時に解決しようとする戦略的な取り組みであり、都市計画と連携した総合的な防災まちづくりの好事例です。
  • 客観的根拠：

全国自治体の先進事例

静岡県「TOUKAI-0（東海・ゼロ）プロジェクト」

  • 東海地震の発生が危惧される静岡県では、県を挙げて「TOUKAI-0（東海・ゼロ）プロジェクト」を展開しています。特徴的なのは、無料の耐震診断制度をいち早く導入し、県民の意識啓発に努めてきた点です。さらに、診断結果に基づき、「評点」という分かりやすい指標で危険度を示し、評点1.0以上を目指す具体的な目標を提示しています。また、県と市町が協調して手厚い補助制度を設け、耐震補強工事だけでなく、シェルター設置や建替えにも補助対象を広げるなど、多様な選択肢を提供しています。県民の防災意識の高さと、行政の長年にわたる継続的かつ包括的な取り組みが成功要因です。
  • 客観的根拠：
    • プロジェクトでは、耐震診断から補強計画、工事までを一体的に支援する体制を構築しています。また、安価な工法の開発・普及にも力を入れています。
    • （出典）(https://www.pref.shizuoka.jp/kurashikankyo/kenchiku/kikaku/1002325/1002326.html)

神戸市「すまいの耐震化促進事業」

  • 阪神・淡路大震災を経験した神戸市では、その教訓を活かしたきめ細やかな支援が特徴です。特に、高齢者や障害者世帯など、自力での対応が困難な層に対する補助率の上乗せや、簡易耐震改修（住宅の一室のみを補強する等）への助成など、多様なニーズに対応するメニューを用意しています。また、震災の記憶を風化させないための啓発活動や、地域の工務店等と連携した相談体制の構築にも力を入れています。被災経験に基づく強い危機感と、災害弱者に寄り添う支援策の設計が成功要因です。
  • 客観的根拠：

参考資料［エビデンス検索用］

国（内閣府・国土交通省等）関連資料
東京都・特別区関連資料
その他研究機関・団体資料

まとめ

　東京都特別区における建築物の耐震化は、首都直下地震という避けられない国家的危機から都民の生命と財産、そして首都機能を守るための最重要課題です。現状の耐震化率は向上しつつも、目標達成には程遠く、特に費用負担や合意形成といった根深い課題が進行を阻んでいます。今後は、従来の画一的な助成制度から脱却し、リスクに応じた重点支援、マンションへの専門的介入、個々の住民に寄り添うプッシュ型の情報提供といった、より戦略的で多角的な支援策へと転換することが不可欠です。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

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