東京都心部における不動産投機・短期売買

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

1. エグゼクティブサマリー：行政が直面する「居住」の危機

　東京都特別区（23区）、とりわけ都心部に位置する自治体において、住宅価格の高騰はもはや単なる経済現象ではなく、地域コミュニティの存続を揺るがす深刻な行政課題へと変貌を遂げました。本記事は、2024年から2025年にかけて明らかになった最新の統計データと、世界各国で進行する投機抑制策の動向を俯瞰し、特別区が採るべき政策の方向性を提示するものです。

　国土交通省が実施した初の実態調査によれば、2024年上半期における東京23区の新築マンション購入分のうち、9.3%が1年以内に転売される「短期売買」であることが判明しました。さらに、都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷）に限ればその比率は12.2%に達します。これは、供給される住宅の1割以上が、実需（居住）ではなく、純粋な金融商品としての「キャピタルゲイン（転売益）」目的で取引されていることを示唆しています。

　一方で、世界に目を転じれば、シンガポールは外国人購入者に対して60%という懲罰的な追加印紙税（ABSD）を課し、カナダは外国人による住宅購入そのものを2027年まで禁止する措置を延長しました。オーストラリアもまた、2025年より外国人居住者のキャピタルゲイン源泉徴収税率を引き上げ、課税逃れを許さない姿勢を鮮明にしています。

　これら諸外国の強硬な姿勢と比較して、日本の、そして東京都の規制は極めて脆弱です。円安を背景とした海外資金の流入と、国内富裕層による投機的取引が、一般勤労世帯を区外へと押し出す「ジェントリフィケーション」を加速させています。

　本記事では、これらのデータを精緻に分析し、京都市の「非居住住宅利活用促進税」などの国内先進事例も交えながら、特別区が条例制定や課税自主権の行使を通じて市場の適正化を図るための論拠（エビデンス）を提供します。公務員の皆様が、議会対応や政策決定の場で直ちに活用できる論点を網羅しました。

2. 東京23区における不動産市場の変容と投機の実態

2.1 価格高騰の構造的要因：実需なき上昇

　不動産市場は本来、居住ニーズ（実需）と供給のバランスによって価格が決定されるべきですが、現在の東京23区においては、そのメカニズムが機能不全に陥っています。

　不動産経済研究所のデータによれば、2024年に東京23区で販売された新築分譲マンションの平均価格は1億1,181万円となり、2年連続で1億円の大台を突破しました。さらに、2024年10月の単月データでは、平均価格が前年同月比18.3%上昇の1億5,313万円という異常値を記録しています。

　この価格帯は、平均的な給与所得者が購入可能な水準（年収の5〜7倍）を遥かに超えています。ニッセイ基礎研究所の算出する「新築マンション価格指数（2005年=100）」は、2024年時点で312.4に達しており、前年比で25%もの急上昇を見せました。賃金上昇率が数パーセントにとどまる中での25%の資産価格上昇は、労働による富の蓄積を無効化するほどのインパクトを持ちます。

表1：東京23区におけるマンション市場指標の推移

2.2 「短期売買（フリッピング）」の脅威

　今回、国交省が初めて明らかにした「短期売買率」は、行政にとって極めて重い意味を持ちます。短期売買とは、登記上の所有権移転から1年以内に再び売買が行われる取引を指します。

　都心6区における12.2%という数字は、8件に1件が「住むため」ではなく「右から左へ流して利益を得るため」に購入されていることを示唆します。特にタワーマンションにおいては、竣工前に購入権利を売買するケースや、引き渡し直後に未入居のまま転売市場に出すケースが散見されます。

　このような取引は、以下の理由から地域社会に負の外部性をもたらします。

1. 価格の吊り上げ効果： 転売業者は利益を乗せて再販するため、周辺相場が実勢以上に吊り上がります。これが固定資産税評価額の上昇を招き、古くからの住民の税負担を増大させます。
2. コミュニティの希薄化： 短期所有者は自治会や管理組合に参加するインセンティブが皆無です。大規模修繕の積立金不足や、防災組織の機能不全といった将来リスクを増大させます。
3. 実需層の排除： ファミリー世帯が本来購入できたはずの物件が投機対象となることで、子育て世代が区外へ流出し、学校や保育ニーズの予測を困難にします。

2.3 外国人・海外居住者による取得の実像

　国交省調査による「海外居住者による取得比率 3.5%」という数字は、一見すると低いように見えます。しかし、この解釈には慎重であるべきです。

• 統計の限界：
  • この数字は「登記簿上の住所が海外」であるケースのみを捕捉しています。日本国内に設立した資産管理会社（ペーパーカンパニー）名義での購入や、国内在住の代理人名義での購入は含まれていません。
• 価格帯による偏在：
  • 全体では3.5%であっても、1億円を超える「億ション」や、港区・千代田区の特定エリアに限れば、その比率は数倍に跳ね上がると推測されます。
• 円安によるバイアス：
  • 2024年から2025年にかけての為替相場は、海外投資家にとって日本の不動産を「割安なバーゲン品」に見せています。実需に基づかない資金流入は、為替変動によって一気に引き上げられるリスク（キャピタルフライト）も孕んでいます。

　高市早苗首相（2025年当時）が指示した「外国人政策に関する閣僚会議」での実態把握指示は、安全保障上の懸念のみならず、こうした都市部の住宅問題への危機感が背景にあります。

3. 海外の先進政策分析：特別区が参照すべき「規制の強度」

　日本は不動産取引に関して、世界的に見ても「最も自由で、最も安価に参入できる市場」となっています。これに対し、諸外国は自国民の居住権を守るため、極めて強力な規制措置を講じています。これらの事例は、特別区が国に対して法整備を要望する際、あるいは独自の条例を設計する際の重要なベンチマークとなります。

3.1 シンガポール：ABSD（追加購入者印紙税）による市場凍結

　シンガポールは、都市国家として土地資源が限られているため、不動産投機に対して世界で最も厳しい姿勢を貫いています。

制度の概要と強化の歴史

　シンガポール政府は「Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD)」と呼ばれる追加印紙税を用いて需要をコントロールしています。2023年4月の改定により、その税率は衝撃的な水準へ引き上げられました。

• 外国人（Foreigners）：
  • いかなる住宅購入であっても、物件価格に対して一律60%の税金が課されます。
• 法人（Entities）：
  • 原則65%が課されます。
• 国民（Citizens）：
  • 2軒目購入時に20%、3軒目以降は30%が課されます。

政策効果の検証：「価格」と「量」の乖離

　この「60%税率」導入後の市場データは、規制の有効性と限界の双方を示唆しています。

1. 外国人取引の激減： 外国人によるコンドミニアム購入比率は、2022年の4.7%から、2024年には1.8%へと劇的に低下しました。特に中国系バイヤーの減少が顕著であり、彼らはABSDの対象外である商業物件（オフィスや店舗）への投資へシフトする動きも見られます。
2. 高級物件市場の変質： 1000万ドル（約11億円）を超える超高級物件の取引件数は、2022年の56件から2024年には21件へと半減しました。
3. 価格への影響（限定的）： 興味深いことに、取引量が激減したにもかかわらず、中心部（CCR）の高級物件価格は暴落していません。むしろ、新規供給が絞られたことや、ABSDの影響を受けない永住権保持者（PR）や新規国民（New Citizens）が買い支え手となり、価格は高止まりしています。

特別区への示唆

　シンガポールの事例は、「60%という懲罰的な税率を課せば、外国人の投機マネーは確実に排除できる」ことを証明しました。しかし同時に、「外国人だけを排除しても、国内富裕層や永住権保持者が投機を行えば価格は下がらない」という現実も突きつけています。特別区が規制を行う場合、対象を「外国人」に限定するのではなく、「非居住（住まないこと）」そのものに焦点を当てる必要があるでしょう。

3.2 カナダ：外国人購入禁止法とその延長

　カナダは、課税によるコントロールではなく、「禁止」という直接的な法的措置を選択しました。

制度の概要

• 法律名：
  • Prohibition on the Purchase of Residential Property by Non-Canadians Act（非カナダ人による住宅購入禁止法）。
• 期間延長：
  • 当初は2025年1月までの時限措置でしたが、住宅価格の高騰が収まらないため、2027年1月1日まで2年間の延長が決定されました。
• 内容：
  • カナダ市民権や永住権を持たない者による住宅購入を原則禁止。違反者には1万カナダドルの罰金と物件の強制売却命令が出されます。

政策効果の検証：「政治的アピール」対「実効性」

　カナダ政府は「住宅は金融資産ではなく、家族が住むためのものだ」という強いメッセージを発信していますが、市場の反応は冷ややかです。

1. 価格への影響の欠如： 専門家の分析によれば、禁止法の施行後も住宅価格は上昇を続けています。特にリゾート地や地方都市では、国内需要の回帰（Buy Canadian）により価格が反発しています。
2. 抜け穴と供給不足： 多くの専門家は、価格高騰の真因は「外国人」ではなく「圧倒的な供給不足」にあると指摘しています。外国人の購入比率は元々数パーセントに過ぎず、これを禁止しても市場全体へのインパクトは軽微であり、むしろ賃貸住宅の供給源となっていた外国人投資家を排除したことで、賃料上昇を招くリスクも指摘されています。

特別区への示唆

　「外国人購入禁止」は、政治的には有権者への強いアピールとなりますが、それ単独では住宅価格を下げる特効薬にはなり得ません。供給サイドの改革（ゾーニングの見直しや容積率緩和による中間層向け住宅の供給促進）とセットで行わなければ、単なるポピュリズム政策に終わるリスクがあります。

3.3 オーストラリア：キャピタルゲイン課税の源泉徴収強化

　オーストラリアは、税の「取りはぐれ」を防ぐ実務的なアプローチを強化しています。

制度の概要（2025年改定）

• 制度名：
  • Foreign Resident Capital Gains Withholding (FRCGW)。
• 2025年1月からの変更点：
  • 源泉徴収税率を12.5%から15%へ引き上げ。
  • 適用対象となる物件価格の閾値（以前は75万豪ドル以上）を撤廃し、すべての価格帯の物件に適用。

政策の意図と効果

　この制度の肝は、外国人が不動産を売却した際、買主が売買代金の15%を強制的に天引きして国税局（ATO）に納める点にあります。

　これにより、外国人が転売益（キャピタルゲイン）を得たまま納税せずに資金を海外へ持ち出すことを物理的に阻止します。また、閾値の撤廃により、少額の投資用マンションもすべて捕捉対象となりました。これは、短期売買を行う外国人投資家にとって、キャッシュフロー上の大きな痛手となります。

特別区への示唆

　日本には、非居住者が不動産を売却した際の源泉徴収制度（所得税法第161条等）がありますが、適用範囲や税率の面でオーストラリアほど網羅的ではありません。特別区として、国に対し「短期譲渡所得に対する源泉徴収税率の引き上げ」や「適用要件の厳格化」を要望することは、税収確保と投機抑制の両面で合理的です。

4. 国内先進事例の深掘り：京都市・神戸市の挑戦

　法的制約の多い日本国内においても、自治体の裁量で可能な「限界への挑戦」が始まっています。

4.1 京都市「非居住住宅利活用促進税」の制度設計

　京都市が導入を決定した通称「空き家税」は、全国の自治体が注目する最大の政策イノベーションです。

• 導入の背景：
  • 京都市中心部では地価高騰により若年層・子育て世代が市外へ流出しており、地域コミュニティの維持が困難になっていました。
• 課税のロジック：
  • 「住んでいない家（非居住住宅）」は、地域のインフラを利用する一方で、地域経済やコミュニティ活動には貢献していません。その「ただ乗り（フリーライド）」コストを税として徴収し、空き家の流通促進（売却または賃貸）を促すものです。
• 仕組み：
  • 課税客体：
    • 市街化区域内の空き家、別荘、セカンドハウス。
  • 免除規定：
    • 事業用（賃貸など）に供されている物件は除外。これにより、所有者が「課税されたくないから賃貸に出そう」という行動変容を促します。
  • 税収の使途：
    • 空き家対策や、若年層の住宅取得支援に充当。

4.2 神戸市：タワーマンション空室への課税検討

　神戸市では、特にタワーマンションの「居住実態のない空室」に焦点を当てた課税が検討されています。

• 問題意識：
  • 投資目的で購入されたタワマンの空室は、将来の大規模修繕時の合意形成を阻害する要因となります。所有者が不明、あるいは連絡がつかないケースが増えれば、建物自体のスラム化リスクが高まります。
• 特別区との親和性：
  • 東京23区、特に湾岸エリア（中央区、港区、江東区）が抱える課題は、京都市の「町家」問題よりも、神戸市の「タワマン」問題に近いです。区分所有法制の不備を補完する意味でも、自治体による管理状況のモニタリングと課税は有効な手段となります。

5. 特別区が講ずべき具体的政策パッケージ：実効性あるロードマップ

　以上の分析を踏まえ、特別区職員の皆様が検討すべき政策を「フェーズ1：実態把握」「フェーズ2：制度的介入」「フェーズ3：供給構造の転換」の3段階で提案します。

フェーズ1：デジタル・ガバメントによる「不可視な投機」の可視化

　現状の国交省調査のようなサンプル調査や、年に一度の統計では、ハイスピードな投機取引に追いつけません。

施策1：特別区版「不動産保有実態ダッシュボード」の構築

　各区が保有する課税台帳データと、外部の登記情報データを突合し、リアルタイムに近い形でのモニタリングシステムを構築します。

• 実施内容：
  • 固定資産税納税通知書の送付先が「海外」または「区外（法人含む）」となっている物件の割合を、町丁別・マンション別にヒートマップ化する。
  • 新築マンションの竣工後1年〜3年の期間における所有権移転登記の発生頻度（回転率）を自動監視する。
• 期待効果：
  • 「どのエリアの」「どのマンションが」投機のターゲットになっているかを特定でき、ピンポイントでの行政指導や啓発活動が可能になります。

フェーズ2：条例による「投機抑制」と「地域貢献」の義務化

　法律の壁を超えない範囲で、事業者や所有者に行動変容を迫る条例を検討します。

施策2：「住宅市場の健全化及び地域居住の推進に関する条例（仮称）」の制定

　強制力のある「禁止」は困難ですが、「手続的負担」と「金銭的負担」を課すことは可能です。

• 要件1（届出義務）：
  • 区内で一定規模以上のマンションを購入した法人または非居住者に対し、保有目的（居住用、賃貸用、転売用）の届出を義務付ける。虚偽の届出には氏名公表等のペナルティを課す。
• 要件2（地域協力金）：
  • 京都市の事例を参考に、正当な理由なく長期間（例：6ヶ月以上）空室となっている住戸に対し、法定外税（空き家税）または協力金の納付を求める条項を設ける。
    • ロジック： 「地域コミュニティに参加しないことによる社会的費用の負担」として正当化する。

施策3：管理規約への「転売防止条項」設定指導

　大規模開発（タワーマンション等）の建築確認や開発許可の際、行政指導として以下の要件を求めます。

• 管理規約に「竣工後一定期間（例：1年〜3年）の転売には、管理組合への解決金支払いを要する」等の条項を盛り込むよう、デベロッパーに強力に働きかける。これは私的自治の範囲内での契約であり、行政が「望ましい管理規約のモデル」として推奨することは可能です。

フェーズ3：ファミリー世帯を呼び戻す「供給構造の転換」

　投機を抑えるだけでは、価格は下がりません。実需層向けの良質な住宅供給を誘導する必要があります。

施策4：附置義務住宅の「質」的転換

　従来のワンルーム条例を見直し、ファミリー向け住戸の附置義務を強化します。

• 内容：
  • 大規模マンション開発において、総戸数の一定割合（例：30%）以上を、70平米以上のファミリータイプとし、かつ「所有者居住限定（オーナーチェンジ不可）」とする条件付き分譲を誘導する。
• インセンティブ：
  • その条件を満たした住戸については、容積率のボーナスを与えることで、デベロッパーの収益性を担保しつつ、投機対象になりにくい物件を市場に供給させる。

6. 結論と今後の展望

　本報告書において、以下の事実と論点が明らかになりました。

1. 危機の現在地： 東京23区の新築マンション市場は、1割が短期転売され、価格指数が前年比25%上昇するという異常事態にあります。これは「市場の失敗」であり、行政介入の正当性が十分に認められる局面です。
2. 海外の教訓： シンガポールやオーストラリアの事例から、中途半端な規制は効果がなく、課税ベースでの強力な介入（15%〜60%の税率）が必要であることが示唆されました。一方で、カナダの事例は、供給不足を解消せずに「禁止」だけを行っても、価格抑制効果は限定的であることを教えています。
3. 国内の可能性： 京都市の「非居住住宅税」は、地方自治体が課税自主権を行使して住宅政策に介入できる新たな道を切り開きました。特別区においても、このモデルを都市型（タワマン型）に応用する余地は十分にあります。

　特別区職員の皆様におかれましては、本記事で提示したデータを基に、まずは管内の詳細な実態調査に着手されることを強く推奨します。「データがないから動けない」のではなく、「データを自ら作り、国を動かす」気概こそが、今の東京の行政に求められています。

　不動産は、単なる金融資産ではありません。それは市民の生活の基盤であり、子供たちが育つ「ホーム」です。投機マネーによる侵食から地域コミュニティを守り抜くため、今こそ政策の舵を切るべき時です。

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