はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

序論：年間4000万人時代の到来と都市型民泊の限界

2025年、日本の観光行政が直面する「質的転換点」

　2025年、日本のインバウンド（訪日外国人旅行）市場は、かつてない規模での拡大と、それに伴う構造的な変容の真っ只中にあります。日本政府観光局（JNTO）が発表した最新の統計データによれば、2024年の年間訪日外客数は3,600万人を突破し、過去最多記録を更新しました。さらにその勢いは2025年に入っても衰えることなく、むしろ加速の一途をたどっています。

• （出典）日本政府観光局（JNTO）「2024年 訪日外客数統計」2025年度

　2025年10月の単月データを見ると、訪日外客数は推計で389万6,300人に達しており、これは前年同月比で17.6%もの驚異的な伸びを示しています。1月から10月までの累計数値はすでに3,554万7,200人を数え、年間4,000万人という未踏の領域への到達が確実視される状況となりました。

• （出典）日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数（2025年10月推計値）」2025年度

　この「量的拡大」は、地域経済、とりわけ宿泊業や飲食業、小売業に対して計り知れない経済効果をもたらしています。しかし一方で、東京都心部においては、宿泊施設の供給不足という深刻なボトルネックを顕在化させました。既存のホテルや旅館だけでは急増する需要を吸収しきれず、その調整弁として「住宅宿泊事業（民泊）」への依存度が急速に高まっています。

新宿区における事態の深刻化と本レポートの目的

　東京都特別区の中でも、新宿区は極めて特殊な地位を占めています。世界的な知名度を誇るエンターテインメント地区「歌舞伎町」を擁する一方で、その至近距離には静謐な住環境が求められる住宅街が広がっています。この「観光地」と「住居」の近接性は、民泊事業において最も深刻な摩擦を生む土壌となります。

　2025年後半、新宿区はこの摩擦に対し、極めて強硬な手段に打って出ました。9月および11月に連続して発令された民泊事業者への「業務停止命令」および、その先に見据えられた「廃止命令」の可能性は、単なる一自治体の行政処分にとどまらず、日本の民泊行政における重大なパラダイムシフトを示唆しています。

　本レポートは、新宿区で発生したこれら一連の行政処分事例を詳細に分析し、その法的根拠、背景にある条例の構造、そして今後の自治体行政に求められる政策立案の視座を提供するものです。特に、違法事業者に対する「業務廃止」という最強硬手段が持つ意味と、そこに至るまでの行政プロセスの設計について、実務的な観点から徹底的に論じます。

• （出典）新宿区「民泊事業者に対する行政処分について」2025年度

観光統計から読み解く「民泊需要」の爆発的背景

　行政処分という「対症療法」の不可避性を理解するためには、まずその背景にある「原因」、すなわち圧倒的な宿泊需要の圧力を定量的に把握する必要があります。

インバウンド市場の過熱を示す主要指標

　JNTOのデータに基づき、2025年の訪日市場の動向を整理します。この数字の羅列は、単なる統計ではなく、自治体の現場にかかる負荷の大きさを物語っています。

• （出典）日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数（2025年10月推計値）」2025年度

　このデータから読み取れるのは、「東アジアからの短距離客（韓国・中国・台湾）」と「欧米豪からの長距離客（米国等）」の双方が、二桁成長で増加しているという事実です。特に10月は紅葉シーズンや各国の連休が重なり、需要がピークに達しました。

宿泊需給の逼迫と民泊への波及

　観光庁の宿泊旅行統計等を参照するまでもなく、都内のホテル稼働率は高止まりしており、宿泊単価（ADR）も高騰しています。これにより、比較的安価で、かつ大人数での滞在が可能な「民泊」への需要が、かつてないほど高まっています。

　観光庁のデータによれば、住宅宿泊事業法（民泊新法）に基づく届出住宅件数は、コロナ禍の一時的な減少を経て、再び増加局面にあります。2024年度の届出件数は2万3,142件となり、2019年度比で64%増を記録しました。このうち、東京都が都道府県別で最も多くの届出数を抱えており、その中でも新宿区は主要な激戦区となっています。

• （出典）観光庁「住宅宿泊事業法に基づく届出件数等の推移」2024年度

　需要の急増は、事業者にとって「利益の最大化」を追求するインセンティブとなります。その結果、本来であれば住宅地としての平穏が守られるべき地域において、ルールを無視した営業や、脱法的な運営を行う事業者が後を絶たない状況が生まれています。これが、今回の新宿区による厳しい処分の背景にある構造的な要因です。

法的・制度的枠組みの解剖：新宿区の「上乗せ条例」と法の建付け

　新宿区の行政処分を理解する上で欠かせないのが、2018年の「住宅宿泊事業法（民泊新法）」施行時に制定された、同区独自の厳しい条例（上乗せ規制）です。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の基本原則

　2018年に施行されたこの法律は、それまで「グレーゾーン」であった民泊を適法化しつつ、一定のルールを課すものでした。

• 届出制:
  • 許可制ではなく、都道府県知事（保健所設置市等の長）への届出で営業可能。
• 営業日数制限:
  • 年間180日以内（正午から翌日正午までの期間を一泊として計算）。
• 衛生管理・安全確保:
  • 宿泊者名簿の備え付け、定期的な清掃等の義務。
• 周辺環境への配慮:
  • 騒音防止のための説明、苦情対応。
• （出典）観光庁「住宅宿泊事業法（民泊新法）の概要」2018年度

新宿区条例による「住居専用地域」での鉄壁の規制

　新宿区は、国の法律が認める第18条（条例による実施の制限）に基づき、「新宿区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」を制定し、住居専用地域での営業を極めて厳しく制限しています。

新宿区条例の核心的規制（住居専用地域）

この規制内容は、事業の採算性に直結する致命的な制約を含んでいます。

• （出典）新宿区「新宿区住宅宿泊事業の適正な運営の確保に関する条例」2018年度

　「月曜から金曜の正午まで営業禁止」というルールは、事実上、ビジネス・出張需要や長期滞在客の受け入れを不可能にします。これは、新宿区が「住居専用地域では民泊を原則として望まない」という強力なメッセージを条例化したものと解釈できます。

違反の誘因

　しかし、インバウンド需要の爆発により、平日であっても宿泊需要は旺盛です。ここに、「バレなければいいだろう」という心理や、「報告をごまかせば年間180日を超えても、あるいは平日営業してもわからないだろう」というモラルハザードが生まれる余地があります。これに対し、新宿区は行政としての「執行力」を見せつける必要に迫られていました。

事例研究：2025年新宿区における行政処分の全貌

　2025年下半期、新宿区はこれまでの指導ベースの対応から、法的拘束力のある「行政処分」へと明確に舵を切りました。

【事例1】9月の大量処分：定期報告義務違反への鉄槌

　2025年9月、新宿区は民泊事業者12社に対し、一斉に業務停止命令を行いました。

• 処分対象:
  • 12社
• 処分内容:
  • 30日間の業務停止（9月12日～10月11日）
• 違反内容:
  • 住宅宿泊事業法に基づく「定期報告義務」違反
• （出典）新宿区「民泊事業者に対する業務停止命令について」2025年度

分析:

　民泊新法では、事業者は2ヶ月ごとに「宿泊させた日数」「宿泊者数」等を報告する義務があります。これは、年間180日ルールが守られているかを監視するための唯一の基礎データです。

　多くの自治体では、報告の遅延に対して電話やメールでの督促にとどまるケースが多い中、新宿区がこれを「業務停止」の対象としたことは画期的です。「報告を行わない＝行政の監視を拒否する行為」とみなし、形式犯であっても厳格に処分する姿勢を示しました。

【事例2】11月の処分強化：改善命令違反と実名公表

　続く2025年11月18日、区はさらに踏み込んだ処分を公表しました。

• 処分対象:
  • 9事業者（個人6名、法人3社）、計16施設
• 処分期間:
  • 11月15日正午～12月15日正午（30日間）
• 違反事実:
  • 住宅宿泊事業法第15条に基づく「業務改善命令」への違反
• （出典）新宿区「民泊事業者に対する業務停止命令の公表」2025年度

処分の対象となった事業者一覧（公表資料に基づく）

分析（改善命令違反の重大性）:

　この事例が9月の事例と決定的に異なるのは、これらが「改善命令に従わなかった」ことに対する制裁である点です。

1. 違反の認知:
   • 区が違反（騒音、ゴミ、帳簿不備、あるいは定期報告不履行など）を把握。
2. 改善命令:
   • 区が法第15条に基づき「是正せよ」と命令。
3. 命令無視:
   • 事業者がこれを無視、あるいは不十分な対応しか行わなかった。
4. 業務停止:
   • 法第16条に基づく処分発動。

　これは行政の手続き的正当性を完全に満たした上での処分であり、事業者側には弁解の余地がほとんどありません。特に法人だけでなく、個人の実名も公表されたことは、社会的信用に対する強力なペナルティとなります。

「廃止命令」へのカウントダウンと欠格事由

　本レポートの主題でもある「廃止命令」について解説します。今回の処分は「業務停止」ですが、これは「廃止」の一歩手前です。

　住宅宿泊事業法第16条では、以下の場合に事業の廃止を命ずることができると規定されています。

• 不正の手段で届出をしたとき。
• 業務停止命令に違反したとき。

　つまり、今回業務停止命令を受けた事業者が、停止期間中（11月15日～12月15日）に隠れて営業を行った場合、あるいは停止期間明けに再び違反を繰り返した場合、次は「事業廃止命令」が下される法的ロジックが完成しています。

廃止命令の致命的影響（欠格事由）:

　廃止命令を受けると、単にその物件での営業ができなくなるだけではありません。

　法第4条（欠格事由）により、「廃止を命じられ、その命令の日から3年を経過しない者」は、新たな住宅宿泊事業の届出ができなくなります。

　これは、その事業者が新宿区だけでなく、日本全国どこであっても、3年間民泊ビジネスから排除されることを意味します。実質的な「業界追放処分」であり、事業者にとっては死活問題です。新宿区の今回の措置は、この「伝家の宝刀」を抜く寸前であるという最強の警告なのです。

• （出典）国土交通省「住宅宿泊事業法 欠格事由に関する解説」

データに基づく政策立案の示唆：行政はいかに動くべきか

　新宿区の事例は、他の特別区や全国の自治体にとって、極めて実践的なケーススタディとなります。ここでは、データと事例に基づき、自治体職員が取り組むべき政策立案のポイントを提示します。

違反検知システムの構築と「定量的監視」

　違反を見つけるためには、マンパワーに頼らない仕組みが必要です。

• 定期報告データの突合:
  • 届出上の「宿泊日数」と、実際の予約サイト（OTA）上の「予約可能カレンダー」を自動的あるいは定期的に照合する仕組みを導入すべきです。新宿区の9月の処分は、この定期報告の欠落を端緒としています。
• OTAレビューの分析:
  • 「騒がしかった」「ゴミが散乱していた」等のレビューは、運営管理不全の証拠となります。

「段階的処分フロー」の標準化と周知

　行政処分を躊躇する最大の要因は、「訴訟リスク」や「手続きの煩雑さ」です。これを乗り越えるためには、手続きをマニュアル化し、淡々と執行する体制が必要です。

推奨される処分フローモデル:

1. 指導（Guidance）:
   • 口頭・文書による注意。任意の協力要請。
2. 勧告（Recommendation）:
   • 条例等に基づく、より強い要請。
3. 命令（Order） – 法第15条:
   • 法的義務の賦課。ここでの違反を証拠化する。
     • 新宿区の事例はここで留まらず、次へ移行した点が重要です。
4. 業務停止命令（Suspension） – 法第16条:
   • 期間を区切った強制的な営業停止。
     • 同時に実名公表（Publicity）を行い、社会的制裁を加える。
5. 廃止命令（Abolition）:
   • 最終処分。欠格事由への該当。

　このフローをあらかじめ事業者に周知（「ガイドライン」等で明記）しておくことで、実際に処分を行う際の「予見可能性」を担保し、行政側の正当性を補強できます。

住民との協働：監視の目のネットワーク化

　新宿区の条例において、近隣住民への「事前説明」と「公表」がセットになっている点は非常に重要です。

• 情報の透明化:
  • どこで誰が民泊をやっているかを住民が知ることができれば、違法な「平日営業」や「夜間騒音」が発生した際、即座に通報が入ります。
• 通報窓口の整備:
  • 24時間対応のコールセンターや、Webフォームによる通報受付を整備し、住民からの情報をデータベース化することで、悪質事業者を効率的に特定できます。

観光公害（オーバーツーリズム）対策としてのゾーニング

　新宿区のように「住居専用地域では平日禁止」という強力なゾーニング（上乗せ条例）は、都市の平穏を守るための強力な武器です。

　インバウンドが4,000万人に達する現在、すべてのエリアで無制限に民泊を認めることは不可能です。都市計画部門と連携し、「観光振興エリア」と「住環境保全エリア」を明確に分け、後者については条例による厳しい制限（法第18条の活用）を検討する時期に来ています。

まとめ：持続可能な観光都市の実現に向けて

　本レポートでは、2025年におけるインバウンド需要の爆発的増加と、それに対応する新宿区の厳格な民泊行政処分の実態について詳述しました。

　結論として、新宿区が下した一連の「業務停止命令」およびその背景にある「廃止命令への意思」は、無法地帯化しかねない民泊市場に対する行政の「最後の砦」としての機能を果たしています。

1. 数の論理への対抗:
   • 3,600万人を超える訪日客という「数」の圧力に対し、行政は「法」と「ルール」で対抗しなければなりません。
2. 形式犯の厳罰化:
   • 「報告義務違反」のような形式的な違反を看過せず、厳正に対処することが、結果として重大なトラブルを未然に防ぎます。
3. 退場の明確化:
   • 悪質な事業者には、3年間の欠格期間を伴う「廃止命令」という切り札があることを示し、市場からの退出を促す勇気が必要です。

　各自治体職員の皆様におかれましては、本レポートで紹介した新宿区の事例を「対岸の火事」と捉えるのではなく、明日の自区の課題として受け止め、実効性のある条例運用と処分体制の構築に着手されることを強く推奨いたします。それが、住民の生活を守りながら、真に持続可能な観光立国を実現する唯一の道だからです。

添付資料：データサマリー（Markdown形式）

表1: 2025年10月 訪日外客数（推計値）主要国別内訳

• （出典）日本政府観光局（JNTO）「訪日外客数（2025年10月推計値）」2025年度

表2: 住宅宿泊事業法に基づく行政処分の法的根拠一覧

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