学生入居による公営住宅の再生と多世代共生型コミュニティ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

エグゼクティブサマリー

　本記事は、東京都特別区（２３区）をはじめとする都市部自治体が直面する、公営住宅ストックの老朽化および入居者の高齢化という構造的課題に対し、地域の大学・学生との連携を通じた解決策を提示するものです。

　高度経済成長期に大量供給された公的賃貸住宅（公営住宅・公社住宅・ＵＲ都市機構住宅）は、現在、建物の物理的な劣化と、居住者の著しい高齢化という「二つの老い」に直面しています。特に、エレベーターのない中層階段室型住棟（いわゆる「団地」）においては、空き家率の上昇が顕著であり、コミュニティ機能の低下や孤独死リスクの増大が喫緊の課題となっています。一方で、都市部で学ぶ学生にとっては、近年の物価高騰や学費負担の増加、さらには民間賃貸住宅の家賃上昇が、安定的な修学環境を脅かす要因となっています。

　本記事で詳述する「公営住宅への学生入居モデル」は、これら行政・地域・学生の三者が抱える課題を、「住まい」と「地域貢献」を媒介として同時に解決へ導く、極めて費用対効果の高い政策パッケージです。具体的には、行政または住宅供給公社が、空き住戸を学生に対して市場価格よりも安価に提供し、その対価として学生は自治会活動への参加や高齢者の見守り、団地内イベントの企画運営といった「コミュニティ・ワーク」に従事する仕組みです。

　先行する東京都北区や横浜市、群馬県などの事例分析、および国土交通省や厚生労働省の統計データに基づく検証の結果、本施策は単なる空室対策にとどまらず、地域防災力の向上、社会的孤立の防止、若者の定住促進、さらには将来の地域リーダーの育成といった多面的な社会的インパクト（クロス・セクター・ベネフィット）を創出することが確認されました。

　特別区においては、大学キャンパスの集積度が高く、かつ民間家賃相場が高いという地域特性から、本モデルの導入による政策効果は地方都市以上に高いと推測されます。本記事では、政策立案の背景となる歴史的経緯から、最新のデータ分析、導入に向けた具体的なロードマップ、そして想定される課題への対応策までを網羅的に整理しました。特別区職員の皆様が、既存の縦割り行政の壁を越え、住宅政策と福祉政策、そして教育政策を融合させた新たな都市政策を立案するための実務的指針となることを目指しています。

概要

　本セクションでは、公営住宅等への学生入居施策の基本的なスキーム、対象となる物件、およびその政策的な位置づけについて詳細に解説します。

施策の基本スキーム

　本施策は、主に築３０年から４０年以上が経過し、一般市場での競争力が低下した団地（公営住宅・公社住宅・ＵＲ賃貸住宅）を対象とします。これらの物件の空き住戸について、近隣の大学や専門学校と連携協定を結び、学生に対して優先的かつ安価に入居を認めるものです。

　家賃設定については、通常家賃の半額程度に減額するケースや、リノベーション費用を補助する代わりに一定期間の家賃を無料化するケースなど、自治体によって多様な設計が見られます。しかし、共通しているのは、これが単なる「安価な学生寮の提供」ではないという点です。入居の必須要件（コンディション）として、既存の自治会（町内会）への加入、および月数回程度の地域活動への参加が義務付けられます。

具体的な活動内容

　学生に求められる活動は多岐にわたります。

　・定例活動：
　団地内の清掃活動（クリーン作戦）、自治会の定例会への出席、広報誌の配布など。

　・イベント活動：
　夏祭りや餅つき大会の設営・運営、高齢者向けスマホ教室の開催、子供向け学習支援など。

　・見守り活動：
　日常的な挨拶運動、ＬＩＮＥ等を活用した安否確認システムの構築、災害時の避難誘導補助など。

政策的位置づけ

　行政にとっては、大規模な改修コスト（ハード整備費）を抑制しながら空き家を埋め、歳入（家賃収入）を確保しつつ、高齢者の見守り機能（ソフト事業）を補完できる手法です。これは、従来の「ハコモノ行政」から、既存ストックを活用した「マネジメント行政」への転換を象徴する施策と言えます。

意義

　本施策が現代の都市政策において持つ多層的かつ複合的な意義について、行財政改革、地域福祉、教育支援の３つの視点から深掘りします。

ストック活用と財政の健全化（行財政改革の視点）

　人口減少社会において、新たな公営住宅を建設することは財政的に困難であり、既存ストックの長寿命化と有効活用が至上命題です。特に、エレベーターのない４階・５階の住戸は、高齢者や子育て世帯からは敬遠されがちですが、体力のある若者にとっては大きな障壁となりません。

　これらの「不人気住戸」を学生という新たなターゲット層にマッチングさせることで、空き家率を改善し、共益費等の収入を安定させることができます。また、空き家が放置されることで生じるスラム化（窓ガラスの破損、不法投棄、放火リスク等）を未然に防ぎ、防犯コストや管理コストを抑制する効果も期待できます。

地域コミュニティの再構築（地域福祉・多世代交流の視点）

　多くの団地では、居住者の高齢化率が５０％を超え、自治会役員のなり手不足や、冠婚葬祭などの互助機能の低下が深刻化しています。いわゆる「限界集落」化しつつある団地に若者が流入することで、物理的な活気が戻るだけでなく、心理的な安心感が醸成されます。

　学生が「よそ者・若者」としての視点を持ち込むことで、硬直化していた自治会活動に新たなアイデアが生まれ、住民同士の交流が再活性化する触媒（カタリスト）としての機能が期待できます。例えば、学生が企画したイベントをきっかけに、引きこもりがちだった高齢者が外出するようになったり、学生との会話を通じて認知機能の低下予防につながったりするなど、地域包括ケアシステムの補完的な役割も果たします。

若者の貧困対策と人材育成（教育・若者支援の視点）

　「奨学金破産」や「ブラックバイト」が社会問題化する中、生活費の固定費の大部分を占める住居費を低減することは、学生の学習時間を確保し、健全な生活を守るセーフティネットとして機能します。

　また、多様な背景を持つ高齢者との交流や、地域課題の解決プロセスに関わる経験は、大学の講義室では得られない実践的な社会教育の場（ＰＢＬ：Project Based Learning）となります。合意形成の難しさや、世代間ギャップの乗り越え方を学ぶことは、次世代の地域リーダーや公務員、ソーシャルワーカー等の人材育成に直結します。

歴史・経過

　公営住宅における学生入居の取り組みがどのように形成され、政策として定着してきたか、その変遷を時系列で整理します。

高度成長期の大量供給と「団地」の形成（１９６０年代〜１９７０年代）

　戦後の住宅不足と都市部への人口集中に対応するため、日本住宅公団（現ＵＲ都市機構）や地方自治体によって、郊外に大規模な団地が建設されました。当時は、標準世帯（夫婦と子供２人）を想定した２ＤＫや３ＤＫの間取りが大量に供給され、「団地族」という言葉が生まれるほど、憧れの住まいとして機能していました。

一斉高齢化とオールド・ニュータウン問題（１９９０年代〜２０００年代）

　入居から３０年〜４０年が経過し、子供世代が独立して都心や他の地域へ流出した結果、団地には親世代のみが残されました。建物も老朽化し、エレベーターがない５階建ての中層住宅は、足腰の弱った高齢者にとって「陸の孤島」と化しました。

　２０００年代に入ると、孤独死の発生や空き家の増加が社会問題化し、団地は「若々しいニュータウン」から「高齢化と孤立のオールド・ニュータウン」へと変貌しました。

「地域医療福祉拠点化」構想と学生連携の萌芽（２０１０年代前半）

　２０１０年代中盤、国土交通省と厚生労働省は連携し、団地を単なる住宅ではなく、医療・介護・福祉の拠点として再定義する「地域医療福祉拠点化」の方針を打ち出しました。この文脈の中で、地域の大学と連携し、学生を呼び込むことでコミュニティを活性化させるアイデアが浮上しました。

　ＵＲ都市機構は「団地シェアハウス」プロジェクトを開始し、無印良品等の民間企業とコラボレーションして、古い内装を若者好みにリノベーションする取り組みを始めました。

地方創生と大学連携の本格化（２０１５年〜現在）

　２０１５年頃から、地方創生の流れの中で、文部科学省が推進する「地（知）の拠点大学による地方創生推進事業（ＣＯＣ＋事業）」等により、大学と地域社会の連携が加速しました。

　東京都北区の「北区・大学連携公的住宅活用事業」や、横浜市の「横浜市住宅供給公社・大学連携学生入居モデル」など、自治体が主体となって制度設計を行い、組織的に学生を送り込むモデルが確立されました。近年では、群馬県のように、学生自身がＤＩＹで部屋を改修することを認めるなど、より自由度の高いプログラムも登場しています。

現状データ

　政策立案の根拠となる客観的データを提示します。ここでは、公営住宅の現状と学生の経済状況の推移に焦点を当て、可能な限り数値の変化を示します。

公営住宅の空き家率の上昇

　全国的な傾向として、公営住宅の管理戸数に対する空き家の割合は上昇を続けています。

　例えば、特定の地方都市の事例ではありますが、２００８年（平成２０年）時点では３〜５％程度であった空き家率が、２０１８年（平成３０年）には１０％〜１５％近くまで上昇しているケースが散見されます。特に、大都市圏の郊外に位置するエレベーターなしの５階建て住棟では、４階・５階部分の入居率低下が顕著であり、部分的には空き家率が２０％を超える住棟も存在します。

　（出典）国土交通省「公営住宅等に係るデータの状況」２０２０年度

入居者の高齢化率の深刻化

　公営住宅における高齢化の進行スピードは、一般居住区よりも遥かに速いです。

　全国の公営住宅における入居名義人の年齢構成を見ると、６５歳以上の割合は、２００５年（平成１７年）には約３５％でしたが、２０１５年（平成２７年）には５０％を突破し、２０２０年（令和２年）時点では約６０％に達する自治体も多く見られます。

　特に東京都内の一部の都営住宅や区営住宅では、７５歳以上の後期高齢者が世帯主の過半数を占める「超高齢団地」も出現しており、孤独死のリスク管理が限界に達しつつあります。

　（出典）総務省「住宅・土地統計調査」各年版、および東京都「都営住宅団地再生に向けた取組」関連資料

家庭からの給付額の減少

　大学生の経済環境は厳しさを増しています。家庭からの年間給付額（仕送り額）の推移を見ると、１９９０年代後半をピークに長期的な減少傾向にあります。

　具体的な数値として、家庭からの年間給付額は、２０００年（平成１２年）度調査では約１５５万円であったのに対し、２０２０年（令和２年）度調査では約１１４万円まで減少しています。この約２０年間で約４０万円、月額にして約３万円強の支援が減少したことになります。

　（出典）独立行政法人日本学生支援機構「学生生活調査」２０２２年度公表

住居費負担と生活費の圧迫

　仕送りが減少する一方で、都市部の家賃相場は高止まり、あるいは上昇傾向にあります。

　全国大学生活協同組合連合会のデータによれば、東京圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）の下宿生の平均家賃は、２０１０年代を通じて６万円台後半から７万円台前半で推移しており、地方圏と比較して１．５倍〜２倍近い負担となっています。

　また、学生の収入に占めるアルバイト収入の割合が増加しており、「ブラックバイト」に追われて学業がおろそかになる、あるいは経済的理由で退学を余儀なくされるケースも後を絶ちません。

　（出典）全国大学生活協同組合連合会「第５８回学生生活実態調査」２０ ২০২৩年度

政策立案の示唆

　これまでの分析を踏まえ、特別区の公務員が実際に本政策を立案・実行する際に考慮すべきポイントを、ロジックモデルの形式で整理します。

この取組を行政が行う理由（Why Government?）

市場の失敗への介入

　民間市場の論理だけでは、築古の団地と学生のマッチングは成立しません。

　学生側には「団地は古くてダサい」「入居手続きが複雑で分からない」という情報の非対称性があり、高齢者中心の自治会側には「若者は生活リズムが違って迷惑」「どこの誰かわからない学生を受け入れるのは不安」という心理的な参入障壁が存在します。

　行政が仲介役（プラットフォーム）となり、大学との協定締結によって「身元の確かな学生」であることを保証し、リフォーム費用の助成や活動内容のコーディネートを行うことで、初めてこのマッチングシステムは機能します。

公的資産の目的外使用の正当性

　公営住宅は本来、住宅に困窮する低所得者向けのセーフティネット（住宅のセーフティネット法に基づく）です。学生を「低所得者」として位置付けるだけでなく、「地域貢献者」として位置付け、目的外使用（または特定入居）を認めることは、行政裁量と条例改正等の手続きを伴う高度な政策判断です。これは民間不動産業者には不可能な、行政ならではの権限行使です。

行政側の意図（Administrative Intent）

　行政がこの施策を推進する真の意図（政策目標）は、以下の３点に集約されます。

地域包括ケアシステムの重層化

　介護保険サービスや民生委員などの「公助・共助」のリソースは限界を迎えています。ここに、学生による緩やかな「互助」の機能を組み込むことで、見守りネットワークを重層化させたいという意図があります。学生が「おはようございます」と声をかけるだけで、孤立を防ぐ効果があります。

公営住宅のイメージ刷新（リブランディング）

　「暗い・古い・高齢者ばかり」というネガティブなレッテルを貼られた団地を、「若者が活動し、多世代が交流する開かれた場所」へとイメージ転換し、将来的には子育て世帯等の多様な層を呼び込むための呼び水とする狙いがあります。

大学との連携強化（Town & Gown構想）

　区内にキャンパスを持つ大学は、極めて重要な地域資源（アンカー・インスティテューション）です。学生を地域に定着させることで、大学と自治体の結びつきを強め、「学生の街」「若者を応援する街」としての自治体ブランド力を向上させる意図があります。

期待される効果（Expected Outcomes）

定量的効果（ハード・金銭面）

　・空き家率の改善：
　長期間空室だった住戸が埋まることによる、直接的な稼働率向上。

　・歳入の確保：
　減額したとしても、空室（収入ゼロ）よりは家賃収入が得られます。また、共益費が入ることで自治会財政が潤います。

　・社会的コストの抑制：
　孤独死の早期発見や未然防止、特殊詐欺被害の防止（若者が相談に乗ることによる抑止）などによる、事後対応コストの削減効果。

定性的効果（ソフト・心理面）

　・コミュニティの活性化：
　参考記事にあるように、学生が企画運営に携わることで、マンネリ化していた夏祭りや餅つき大会等の行事に新しい風が吹き込みます。

　・住民の安心感・生きがい：
　高齢者にとっては、「学生に挨拶される」「若者の話し声が聞こえる」こと自体が、生活の張り合いや防犯上の安心感につながります。「頼られること」で高齢者の自己肯定感が高まる効果も報告されています。

　・学生の教育効果：
　親元を離れて「地域の大人」と接し、多様な価値観に触れることで、社会性や規範意識、コミュニケーション能力が醸成されます。

課題・次のステップ（Issues & Roadmap）

学生の活動継続性と負担のバランス

　学生の本分はあくまで学業です。試験期間や就職活動期、卒業論文の時期には、地域活動への参加が物理的に難しくなります。

　対応策：
　行政は、活動ノルマ（例：月〇時間以上）を厳格にしすぎず、柔軟な運用（チーム制にして、誰か一人が参加すれば良いとする「シェアハウス型当番制」等）を設計する必要があります。

世代間ギャップと生活トラブル

　生活時間帯の違い（学生の深夜帰宅、友人を呼んでの騒ぎ等）による騒音トラブルや、ゴミ出しルールの不徹底などが懸念されます。既存住民の中には「静かな生活を乱されたくない」と拒否反応を示す層もいます。

　対応策：
　入居前のオリエンテーション（マナー講習）の徹底に加え、トラブル発生時に行政職員や大学職員、自治会役員が協議する「調整会議（連絡協議会）」を定期的に開催する仕組みが不可欠です。

ノウハウの継承とコーディネーターの不足

　学生は２年〜４年で卒業し、入れ替わります。せっかく築いた人間関係やイベント運営のノウハウが、卒業とともにリセットされてしまう問題があります。

　対応策：
　ＯＢ・ＯＧがメンターとして関わる仕組みや、活動内容をマニュアル化して引き継ぐ仕組みが必要です。また、行政と学生、住民の間に入る「コミュニティ・コーディネーター」の配置が成功の鍵を握ります。

住戸スペックのミスマッチ

　現代の学生にとって、インターネット環境の不備や、和式トイレ、風呂釜の旧式化（バランス釜等）、洗濯機置き場の欠如は、入居の決定的な阻害要因となります。

　対応策：
　行政側による最低限の水回りリフォーム（洋式化、給湯器交換）、Ｗｉ－Ｆｉ環境の整備支援、あるいは群馬県の事例のように「ＤＩＹ可能」として、学生の自由な改修を認める規制緩和が求められます。

特別区への示唆（Suggestions for Special Wards）

　特別区（東京２３区）は、地方都市とは異なる独自の都市構造を持っています。この特性を活かしたアプローチが必要です。

「職住近接」ならぬ「学住近接」のポテンシャル最大化

　特別区内には多数の大学キャンパスが立地していますが、地価の高さから、学生の多くは家賃の安い近隣県（埼玉、千葉、神奈川）から長時間かけて通学しています。

　区内の老朽化した公営・公社住宅を活用し、「キャンパスまで徒歩・自転車圏内」という圧倒的な時間的利便性を提供できれば、多少の設備の古さやエレベーターなしというデメリットは相殺されます。この「タイムパフォーマンス（タイパ）」を重視する現代学生の志向に訴求すべきです。

木密地域における「防災リーダー」としての期待

　特別区には、木造住宅密集地域（木密地域）が多く残されています。ＲＣ造（鉄筋コンクリート造）の団地は、災害時の延焼遮断帯や避難拠点としての機能を持ちます。

　学生を入居させる条件として、「防災リーダー」や「消防団員」への登録を促し、災害時には高齢者の避難誘導や、避難所運営の補助的役割（ＩＴ機器の操作、物資の搬送等）を担ってもらうスキームを構築することは、区の地域防災計画上、極めて高い合理性を持ちます。

単身高齢者の「ＩＣＴ見守り」への特化

　特別区は、地方に比べて近所付き合いが希薄で、単身高齢者世帯の孤立が深刻です。

　学生に対して、重い自治会活動（草むしりや役員業務）だけでなく、「ＬＩＮＥを活用した安否確認」や「高齢者へのタブレット操作支援」といった、デジタルネイティブである若者の強みを活かしたライトな貢献メニューを用意することで、参加のハードルを下げる工夫が有効です。

「東京モデル」の広域連携

　ある区の公営住宅に、隣接する区の大学に通う学生が入居するケースも想定されます。区の境界を越えて、広域的に大学と自治体がコンソーシアムを組み、「Ａ大学の学生は、Ｂ区とＣ区の団地に入居可能」といった柔軟な運用を行うことで、マッチングの機会を最大化できます。特別区長会などを通じた広域連携の枠組み作りが推奨されます。

まとめ

　本記事では、公営住宅の老朽化と空き家問題に対する戦略的な解決策として、学生入居と地域貢献をパッケージ化した施策の有効性と実装プロセスを論じてきました。

　この取り組みは、単なる空室対策という対症療法にとどまらず、人口減少・超高齢社会における「新しいコミュニティの維持装置」を発明する試みです。既存の社会資本ストック（公営住宅）というハードウェアと、学生という活力あるソフトウェアを組み合わせることで、巨額の税金を投入せずとも、地域の持続可能性を高めることが可能です。

　データが明確に示す通り、団地の高齢化と学生の経済的困窮は、今後も進行が避けられない確実な未来です。この二つの社会課題をマッチングさせ、互いに支え合う「互恵関係（Win-Win）」を構築することは、行政にしかできないコーディネートです。

　導入に際しては、法的な整理や予算措置だけでなく、既存住民（高齢者）の理解と納得を得るための丁寧な対話プロセス、そして学生を「お客様」扱いせず「パートナー」として遇する姿勢が不可欠です。また、一朝一夕に成果が出るものではなく、数年単位での試行錯誤とチューニングが必要となる息の長い施策です。

　特別区職員の皆様におかれましては、本記事で提示した論点や先行事例の教訓を参考に、各区の地域特性や保有資産の状況に合わせた独自のモデルを構想し、勇気を持って第一歩を踏み出していただくことを期待します。その小さな一歩が、孤独に震える高齢者を救い、未来ある若者の夢を支え、ひいては東京という都市の温かさと強さを取り戻す大きな一歩となることを確信しています。

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