外国人住民の住宅確保支援

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（外国人住民の住宅確保を取り巻く環境）

• 自治体が外国人住民の住宅確保支援を行う意義は「地域経済の活力維持と持続可能な多文化共生社会の実現」と「人権擁護と社会的包摂の推進」にあります。
• 日本、特に東京都特別区では、経済・社会の担い手として不可欠な存在である外国人住民が急増しています。出入国在留管理庁の最新統計によれば、その数は過去最高を更新し続けており、この傾向は今後も続くと予測されます。一方で、国内には活用可能な空き家・空き室が増加しているという状況があります。
• このような需要と供給が存在するにもかかわらず、外国人住民は「外国人であること」を理由とした入居拒否、日本の商慣習である連帯保証人制度、言語の壁といった複合的な要因により、安定した住まいの確保が著しく困難な状況に置かれています。
• この「市場の失敗」とも言える需給のミスマッチは、個人の生活基盤を揺るがすだけでなく、地域社会の活力を削ぎ、国際都市としての東京の魅力を損なう大きな課題です。本稿では、この課題を多角的に分析し、実効性のある行政支援策を提言します。

意義

住民にとっての意義

生活基盤の安定

• 住宅は、就労、子どもの教育、地域活動への参加など、あらゆる生活の土台となる最も重要な基盤です。安定した住まいを確保できることは、外国人住民が地域社会の一員として安心して生活を送り、その能力を最大限に発揮するための必須条件となります。

人権の保障

• 国籍や民族を理由に居住の機会が不当に制限されることは、基本的人権に関わる問題です。住宅確保を支援することは、全ての住民が尊厳をもって暮らす権利を保障し、公平な社会を実現する上で不可欠です。

地域社会にとっての意義

地域経済の活性化と労働力の確保

• 少子高齢化が進む日本において、外国人材は地域経済を支える貴重な労働力です。彼らが安定して地域に定住できる環境を整備することは、人材の確保・定着につながり、ひいては地域経済の持続的な発展に貢献します。
• 増加する空き家・空き室の有効活用を促進し、不動産市場の活性化にも繋がります。

多文化共生社会の実現

• 安定した住環境は、外国人住民が地域コミュニティへ参加する第一歩です。住宅問題を解消し、地域住民との交流を促進することで、文化的な摩擦や孤立を防ぎ、多様性を活力とする豊かで調和のとれた多文化共生社会を構築できます。

行政にとっての意義

社会的コストの抑制

• 不安定な居住環境は、貧困、健康問題、子どもの教育格差など、将来的に大きな社会的コストを生むリスクを内包します。予防的な観点から住宅支援に取り組むことは、将来の行政負担を軽減する効果的な投資です。

国際都市としての競争力強化

• 外国人材を惹きつけ、選ばれる都市となるためには、生活の根幹である住環境の整備が不可欠です。インクルーシブな住宅政策を推進することは、東京の国際的な魅力と競争力を高める上で重要な戦略となります。

（参考）歴史・経過

1980年代～1990年代

• バブル経済期の労働力不足を背景に、日系人や研修・技能実習制度による外国人労働者が増加しました。この時期、住宅は主に雇用主による社宅や寮の提供、あるいは非公式なネットワークを通じて確保されることが多く、公的な支援制度は未整備でした ¹。

2007年（平成19年）

• 高齢者や障害者等の住宅確保を目的とした「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（旧・住宅セーフティネット法）が制定されました。この法律で、外国人も「住宅確保要配慮者」として位置づけられ、初めて公的な支援の対象として明確化されました ²。

2017年（平成29年）

• 増加する民間賃貸住宅の空き家・空き室を活用するため、住宅セーフティネット法が大幅に改正されました。これにより、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅を登録する「住宅セーフティネット制度」が創設され、家主への改修費補助や入居者への家賃補助といった経済的支援の枠組みが整備されました ³。政策の軸足が、公営住宅の直接供給から民間ストックの活用へと大きく転換した時期です。

2020年代前半

• 新型コロナウイルス感染症の影響で一時的に入国が停滞しましたが、その後、経済活動の再開とともに在留外国人数は再び急増し、過去最高を更新し続けています ⁵。
• 一方で、2017年改正の住宅セーフティネット制度は、登録物件の不足や家賃水準のミスマッチ、家主の不安を十分に払拭できていない等の課題が顕在化しました。

2024年（令和6年）

• これらの課題に対応するため、住宅セーフティネット法が再改正されました（令和7年10月1日施行予定）。この改正では、家主の不安（死亡時の残置物処理や家賃滞納）を軽減するための新たな保証制度の創設や、居住支援法人の役割強化、市区町村の居住支援協議会設置の努力義務化などが盛り込まれ、より実効性の高い支援体制の構築を目指すものとなっています ⁷。

外国人住民の住宅確保に関する現状データ

在留外国人数の急増と東京への集中

• 日本全体の在留外国人数は、令和6年末（2024年末）時点で376万8,977人に達し、前年末から35万7,985人（10.5%）増加し、過去最高を更新しました。この増加は、コロナ禍後の経済活動の回復と、深刻な人手不足を背景とした政府の受入れ政策が要因です ⁵。
• このうち、東京都には全国最多の73万8,946人（全体の19.6%）が在留しており、その数は1年間で7万5,584人（11.4%）も増加しています。外国人住民の増加圧力は、特に東京に強くかかっていることがわかります ⁹。

特別区における人口動態

• 東京都の外国人住民のうち、その多くが特別区に集中しています。令和6年1月1日時点の住民基本台帳によると、特別区の外国人人口は64万7,416人であり、東京都在留外国人全体の約8割以上を占めています ¹²。
• 新宿区、江戸川区などを筆頭に、特定の区に外国人が集住する傾向も見られます ¹³。

在留資格の多様性

• 在留資格別に見ると、「永住者」（91万8,116人）が最も多く、次いで「技能実習」（45万6,595人）、「技術・人文知識・国際業務」（41万8,706人）、「留学」（40万2,134人）と続きます ⁹。これは、日本に生活基盤を置く層から、就労、留学といった多様な目的で滞在している層まで、幅広い住宅ニーズが存在することを示唆しています。

国籍の多様化

• 国籍別では、中国（87万3,286人）、ベトナム（63万4,361人）、韓国（40万9,238人）が上位を占めますが、近年はネパールやミャンマー、インドネシアからの増加が著しく、出身国・地域の多様化が進行しています ⁹。

民間賃貸住宅への高い依存度

• 外国人住民の多くは、公営住宅ではなく民間の賃貸住宅に居住しています。ある調査では、国籍を問わず「民間のアパートや賃貸マンション」が主要な居住形態となっており、特に韓国・朝鮮籍では73.5%に上ります ¹⁵。この事実は、民間賃貸市場における入居の円滑化が、外国人住民の居住安定の鍵を握ることを明確に示しています。

課題

住民の課題

「外国人であること」を理由とした入居拒否

• 外国人住民が部屋探しで直面する最大の壁は、能力や支払い能力とは無関係な、国籍を理由とする差別的な扱いです。
• 客観的根拠：
  • 希望した物件への入居を断られた経験がある外国人は全体の22.0%に上ります。そのうち、断られた理由として実に69.7%が「外国人という理由で断られた」と回答しています。これは、個別のリスク評価ではなく、外国人という属性自体が排除の理由となっている実態を浮き彫りにしています ¹⁶。
  • 興味深いことに、日本語能力が高い（「複雑な内容の会話又は読み書きができる」）層ほど入居拒否の経験率が高く（38.7%）、言語能力だけでは解決できない根深い偏見の存在が示唆されます ¹⁶。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 外国人材の獲得競争で東京が不利になり、経済成長が鈍化するとともに、不安定な居住環境が社会的な孤立を深めます。

連帯保証人制度という構造的障壁

• 日本独自の商慣習である連帯保証人制度は、来日間もない外国人にとって極めて高いハードルとなっています。
• 客観的根拠：
  • 在留外国人が住居探しで困ったことの第1位は「保証人がいなかった」（42.8%）であり、他の課題を大きく引き離しています。特に、日本に人的ネットワークを持たない新規来日者にとっては、ほぼ達成不可能な条件です ¹⁷。
  • このため、多くは民間の家賃債務保証会社の利用を求められますが、その審査においても外国人は不利な状況に置かれやすいことが指摘されています ²。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 選択可能な物件が著しく制限され、不当に高額な手数料を要求する悪質な業者に頼らざるを得ない状況を生み出します。

言語の壁と契約内容の理解不足

• 物件探しから契約、入居後の生活に至るまで、言語の壁は常に存在し、深刻なトラブルの原因となります。
• 客観的根拠：
  • 部屋探しで困ったこととして「母国語等に対応できる不動産会社が見つからなかった」が15.3%を占めます ¹⁶。
  • 契約時に不安だったこと・困ったこととして、「契約内容の理解」と「日本語能力」が5割以上と突出し、敷金・礼金といった日本独自の制度や専門用語の多さが理解を困難にしています ¹⁶。
  • 契約内容を理解できなかった理由として、「言葉は理解できたが、内容が難しかったため」が半数以上を占め、単なる語学力の問題ではなく、日本の不動産取引の複雑さが背景にあることがわかります ¹⁶。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 契約内容を誤解したまま入居し、退去時に高額な原状回復費用を請求されるなど、深刻な金銭トラブルに発展します。

情報へのアクセス不均衡

• どの不動産会社が外国人対応に積極的か、どのような公的支援が利用できるかといった情報が、必要とする人々に届いていません。
• 客観的根拠：
  • 部屋探しで困ったこととして「物件数や物件の情報が多く、どのように比較すべきかわからなかった」が26.7%で最多となっており、情報の洪水の中で適切な選択ができていない状況がうかがえます ¹⁶。
  • 多くの外国人が、公的な相談窓口ではなく「同じ国籍の友人」（60%以上）や「日本人の友人」といったインフォーマルなネットワークに頼って問題解決を図っており、公的支援へのアクセスが不十分であることが示唆されます ¹⁷。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 利用できるはずの支援制度が活用されず、限られた選択肢の中から不利益な条件の物件を選ばざるを得なくなります。

地域社会の課題

家主（賃貸人）の根強い不安と拒否感

• 家主側には、外国人入居者に対する漠然とした、しかし根強い不安が存在し、それが空室であっても貸し渋る大きな要因となっています。
• 客観的根拠：
  • 国土交通省の調査によると、賃貸人の約6割が外国人への入居に何らかの「拒否感」を有しています。この割合は、高齢者や障害者（約7割）よりは低いものの、依然として高い水準です ⁸。
  • 入居制限の理由として、「習慣・言葉が異なることへの不安」（約5%）や「家賃の支払いに対する不安」（約18%）が挙げられています。これらの不安は、経験不足や情報の欠如からくる「未知への恐怖」が根底にあると考えられます ⁸。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 増加する空き家・空き室が活用されず地域経済が停滞し、文化的な誤解に基づく地域内トラブルが増加します。

生活習慣の違いを起因とするトラブル

• ゴミの分別、騒音、共用部分の使い方など、文化や生活習慣の違いから生じるトラブルは、家主だけでなく他の日本人住民との軋轢を生む原因となります。
• 客観的根拠：
  • 不動産管理会社が経験する具体的なトラブル事例として、「深夜の料理による臭気や騒音」「ゴミ分別ルールの不徹底」などが挙げられています。これらは悪意からではなく、文化的な背景の違いに起因することが多く、単純なルール違反として対処することが難しい問題です ²⁰。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 地域コミュニティ内での外国人に対するネガティブな評判が広がり、さらなる入居拒否や社会的排斥につながります。

不動産仲介・管理会社の負担

• 外国人への仲介や管理は、言語対応や文化・制度の違いの説明、トラブル発生時の対応など、日本人への対応に比べて多くの時間と労力を要します。
• 客観的根拠：
  • 不動産会社の調査では、外国人入居審査時の最大の課題は「言語対応の困難さ」であり、次いで「書類不備」「入居ルールの順守の困難」「緊急時の連絡の取りづらさ」が続きます ²⁰。
  • 特に夜間や休日の緊急対応では言語の壁が深刻な問題となり、管理会社の対応能力を超えるケースも少なくありません ²⁰。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 不動産会社が外国人客の仲介を敬遠するようになり、外国人住民がアクセスできる物件がさらに減少します。

行政の課題

住宅セーフティネット制度の実効性の低さ

• 国が主導する住宅セーフティネット制度は、理念としては優れているものの、現場レベルでは十分に機能しているとは言えません。これは政策の「ラストマイル問題」の典型例です。
• 客観的根拠：
  • 登録住宅数は約90万戸（令和6年3月末時点）と増加していますが、その中で住宅確保要配慮者のために専用化された「専用住宅」は全体のわずか0.7%（約5,900戸）に過ぎません。これは、多くの家主が補助金目当てなどで登録はするものの、積極的に要配慮者を受け入れる意思が低いことを示しています ⁸。
  • 登録住宅の家賃も、低所得の要配慮者にとっては高すぎることが多く、家賃月額5万円未満の物件は全体の約19%にとどまっています ⁸。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 政策が実効性を欠いたまま形骸化し、行政への信頼が低下すると同時に、問題が深刻化し将来的に更に大きな行政コストが発生します。

支援体制の縦割りと連携不足

• 外国人支援は、住宅、福祉、国際交流、労働など複数の部局にまたがる複合的な課題ですが、行政内の縦割り構造が効果的な連携を阻んでいます。
• 客観的根拠：
  • 居住支援協議会における課題として、「住宅部局と福祉部局の連携」が挙げられており、両者の協力体制が十分に構築されていないことがうかがえます ⁸。
  • 多くの特別区に外国人相談窓口は設置されていますが ²¹、その機能は一般的な生活相談にとどまることが多く、専門的な住宅契約の支援や、居住支援法人、不動産業界団体との有機的な連携が不足しています。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 支援が断片的になり、相談者が部署間を「たらい回し」にされることで、問題解決が遅れ、行政サービス全体の非効率化を招きます。

居住支援を担う団体の不足と脆弱性

• 家主と入居者の橋渡し役となる「居住支援法人」の役割は極めて重要ですが、その数はまだ少なく、財政基盤も脆弱な団体が多いのが現状です。
• 客観的根拠：
  • 令和6年の法改正で居住支援法人の役割はさらに拡大されましたが、その活動を支える財政的支援や人材育成の仕組みは十分ではありません ⁸。
  • 安定した運営が困難なため、専門性を高め、継続的な支援を提供できる法人が育ちにくい構造になっています。
• この課題が放置された場合の悪影響の推察：
  • 支援の担い手不足により、制度が絵に描いた餅となり、現場でのきめ細やかなサポートが提供されなくなります。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

• 即効性・波及効果
  • 施策の実施から効果発現までの期間が短く、外国人住民と家主双方の最も大きな課題を直接的に解決し、他の課題にも良い影響を与える施策を高く評価します。
• 実現可能性
  • 特に令和6年改正住宅セーフティネット法など、現行の法制度の枠組みを最大限活用でき、比較的少ない予算や人員の追加で実施可能な施策を優先します。
• 費用対効果
  • 公営住宅の建設のような大規模な財政支出を伴わず、既存の民間資源（空き家、不動産会社、NPO等）を有効活用することで、投入コストに対して高い効果が見込める施策を優先します。
• 公平性・持続可能性
  • 一時的な補助金に頼るのではなく、NPOや民間企業、地域コミュニティを巻き込み、支援の担い手を育て、自律的・継続的に機能する支援のエコシステムを構築する施策を高く評価します。
• 客観的根拠の有無
  • 各種調査データによって裏付けられた課題に直接アプローチする施策や、先進自治体で既に効果が実証されている施策を重視します。

支援策の全体像と優先順位

• 外国人住民の住宅確保支援は、「①情報格差の是正」「②入居プロセスの障壁除去」「③供給側の不安解消」という3つの側面から、統合的にアプローチする必要があります。
• これらを踏まえ、以下の3つの支援策を提案します。優先順位は、課題の根幹に直接作用し、即効性と波及効果が最も高い施策を最優先とします。
• 優先度【高】：支援策② 伴走型居住支援と保証制度利用の促進
  • 外国人住民にとって最大の障壁である「保証人問題」と、家主にとって最大の懸念である「リスクへの不安」を同時に解消する、本戦略の核となる施策です。課題の根本原因に直接アプローチするため、最優先で取り組むべきです。
• 優先度【中】：支援策① 情報提供・相談体制のワンストップ化と多角的強化
  • 全ての支援の土台となる施策です。信頼できる情報へのアクセスがなければ、他の支援策も効果を発揮しません。情報格差という根源的な問題を解決し、支援を必要とする人々に確実に届けるための基盤整備として、高い優先度を持ちます。
• 優先度【低】：支援策③ 家主・不動産業者へのインセンティブ付与と地域コミュニティとの連携強化
  • 支援の受け皿となる協力的な家主や物件の「供給量」を増やし、地域社会全体で受け入れる土壌を育む、中長期的な視点での施策です。持続可能な仕組みを構築する上で不可欠ですが、まずは緊急性の高い課題に対応する①②の施策が軌道に乗った上で、本格的に展開することが効果的です。

各支援策の詳細

支援策①：情報提供・相談体制のワンストップ化と多角的強化

目的

• 外国人住民が、言語の壁なく、必要な住宅情報を容易に入手できる環境を整備します。
• 住宅探しから契約、入居後のトラブルまで、専門的な相談に一元的に対応し、相談者の「たらい回し」を防ぎます。
• 客観的根拠：
  • 外国人入居者が部屋探しで困ったこととして「物件数や物件の情報が多く、どのように比較すべきかわからなかった」（26.7%）、「母国語等に対応できる不動産会社が見つからなかった」（15.3%）が上位にあり、情報アクセスの課題は深刻です ¹⁶。

主な取組①：多言語対応「東京外国人住宅サポートナビ（仮称）」の構築

• 特別区が共同で、多言語（やさしい日本語、英語、中国語、ベトナム語、ネパール語等）に対応したポータルサイトを構築・運営します。
• サイトには、住宅セーフティネット登録物件、外国人対応に積極的な「協力不動産店」、利用可能な家賃債務保証会社、生活ルールガイドブック（ゴミ出し等）、各区の相談窓口情報などを一元的に集約します。
• AIチャットボットを導入し、24時間365日、初期的な質問（例：「保証人がいなくても借りられる部屋はありますか？」）に対応できる体制を整えます ²⁰。
• 客観的根拠：
  • 多くの外国人が情報収集を「同じ国籍の友人」などインフォーマルなネットワークに頼っており ¹⁷、信頼性の高い公的な情報プラットフォームの提供は、情報格差の是正に直結します。

主な取組②：「外国人すまい専門相談窓口」の機能強化

• 各区の既存の外国人相談窓口において、宅地建物取引士や行政書士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家が定期的に駐在またはオンラインで相談に応じる「専門相談日」を週1〜2回程度設定します。
• 新宿区の「しんじゅく多文化共生プラザ」のように、住宅問題に特化した相談員を育成・配置し、契約書のチェックや重要事項説明の事前解説など、より踏み込んだ支援を提供します ²¹。
• 相談員は、地域の居住支援法人や協力不動産店との密な連携を保ち、相談者を適切な支援機関へスムーズに繋ぐコーディネーターとしての役割を担います。
• 客観的根拠：
  • 契約時の不安として「契約内容の理解」が5割を超える現状から ¹⁶、専門家による中立的なアドバイスの提供は、トラブルの未然防止に極めて有効です。

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 外国人住民の住宅探索・契約プロセスにおける総合満足度：80%以上
  • データ取得方法： ポータルサイト利用者及び相談窓口利用者を対象とした年次オンラインアンケート調査
• KSI（成功要因指標）
  • ポータルサイト及び相談窓口経由での賃貸借契約成約件数：年間200件/区
  • データ取得方法： 協力不動産店からの報告、及び相談窓口でのケース管理記録に基づく集計
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 相談開始から住宅決定までの平均所要期間：現状比30%短縮
  • データ取得方法： 相談窓口におけるケース管理システムの記録分析
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • ポータルサイトへの協力不動産店登録数：50店舗/区
  • 専門相談窓口の年間対応件数：500件/区
  • データ取得方法： ポータルサイト登録システム、相談受付記録簿による集計

支援策②：伴走型居住支援と保証制度利用の促進

目的

• 外国人住民にとって最大の入居障壁である「連帯保証人不在」の問題を、公的支援を伴う保証会社の利用促進によって解消します。
• 物件探しから入居後の生活、退去時の手続きまで一貫して寄り添う「伴走型支援」を提供することで、家主の不安を具体的に払拭し、入居後のトラブルを未然に防ぎます。
• 客観的根拠：
  • 外国人が住居探しで困ったことの第1位が「保証人がいなかった」（42.8%）であること ¹⁷、そして家主の不安が「家賃滞納」や「習慣の違いによるトラブル」に集中していること ⁸から、この両者を同時に解決する本施策は極めて重要です。

主な取組①：「居住支援法人」の育成と活動支援

• 地域で外国人支援の実績があるNPOや社会福祉協議会などを、住宅セーフティネット法に基づく「居住支援法人」として積極的に指定し、その活動経費（人件費、事務費等）の一部を区が補助する制度を創設します。
• 居住支援法人は、物件探しの同行、契約時の多言語による通訳・説明、入居後の生活相談（ゴミ出し、騒音等）、トラブル発生時の初期対応、行政手続きの補助、退去時の立ち会いといった、きめ細やかな「伴走型支援」を実施します ²⁴。
• 客観的根拠：
  • 令和6年改正住宅セーフティネット法では、居住支援法人の役割強化が明確にうたわれており、国の政策方向性と完全に合致しています。法人の活動を財政的に支援することは、改正法の理念を地域で具現化する上で不可欠です ⁸。

主な取組②：家賃債務保証料への補助制度創設

• 住宅確保に困難を抱える外国人住民が家賃債務保証会社を利用する際、初回保証料の半額（例：上限2万円）を区が補助します。
• 補助の対象は、令和6年改正法で新たに創設される「認定家賃債務保証業者」（※緊急連絡先に個人を求めない等の要件を満たす）の利用を原則とし、悪質な業者の排除と健全な保証市場の育成を図ります ⁸。
• 客観的根拠：
  • 家賃債務保証の利用は一般的になっていますが、その費用は入居時の大きな負担となります。公的な補助により初期費用を軽減することは、保証制度の利用を促進し、保証人問題を解決するための直接的かつ効果的な手段です ²。

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 外国人であることを直接の理由とする入居拒否事例の発生率：現状比50%削減
  • データ取得方法： 協力不動産店への定期アンケート調査及び相談窓口でのヒアリング調査
• KSI（成功要因指標）
  • 支援対象となる外国人入居者の家賃債務保証制度利用率：80%以上
  • データ取得方法： 保証料補助の申請実績データ、及び保証会社からの匿名化されたデータ提供
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 伴走支援を利用した入居者における、家賃滞納や重大な生活トラブルの発生率：1%未満
  • データ取得方法： 居住支援法人の活動報告書及び家主へのフォローアップ調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 区が指定・支援する居住支援法人の数：3法人/区
  • 家賃債務保証料の年間補助件数：500件/区
  • データ取得方法： 区の法人指定記録、補助金交付実績データの集計

支援策③：家主・不動産業者へのインセンティブ付与と地域コミュニティとの連携強化

目的

• 外国人住民の入居を拒まない賃貸住宅（セーフティネット住宅）の登録を促進し、安心して住める物件の絶対数を増やします。
• 家主や地域住民の外国人に対する漠然とした不安や誤解を解消し、円滑な多文化共生を実現するための土壌を醸成します。

主な取組①：家主・不動産業者向け「メリット享受型」セミナーの開催

• 家主や不動産業者を対象に、外国人入居者を受け入れることのメリット（空室対策、安定した家賃収入等）と、リスクを低減するための具体的な手法を解説するセミナーを、宅建協会などの業界団体と共催で定期的に開催します。
• 特に、令和6年改正住宅セーフティネット法の改正内容（家賃債務保証業者認定制度、居住支援法人による残置物処理支援等）を重点的に周知し、「リスクは制度でカバーできる」という認識を広げます ⁸。
• 客観的根拠：
  • 家主の約6割が抱える拒否感は、リスクへの不安に起因しています ⁸。制度によるリスク軽減策を具体的に伝え、成功事例を共有することが、家主の意識変革に最も効果的です。

主な取組②：「としま居住支援バンク」モデルの展開

• 豊島区の先進事例を参考に、空き家・空き室の活用に悩む家主と、住宅確保に困っている外国人住民等をマッチングする「（各区の名称）居住支援バンク」制度を創設します ²⁷。
• バンクに物件を登録した家主には、区独自の軽微なリフォーム補助（例：多言語での注意書き設置費用、スマートロック導入費用等）や、居住支援法人による優先的な入居者サポートを提供するなど、登録へのインセンティブを設けます。
• 客観的根拠：
  • 豊島区の取り組みは、行政、社会福祉協議会、不動産団体が連携し、福祉的支援と住宅供給を結びつけた成功モデルとして評価されており、他区でも応用可能性が高いです ²⁷。

主な取組③：入居前オリエンテーションと地域交流イベントの実施

• 居住支援法人や不動産会社と連携し、入居が決まった外国人住民を対象に、日本の生活習慣（ゴミの分別方法、騒音に関する考え方、自治会・町内会の役割等）を説明するオリエンテーションを入居前に実施します。
• 自治会や地域のNPOと協力し、地域の清掃活動や防災訓練、お祭りといったイベントへの外国人住民の参加を積極的に呼びかけ、顔の見える関係づくりを促進します。
• 客観的根拠：
  • 不動産管理会社が指摘するトラブルの多くは、生活習慣の違いに起因します ²⁰。事前の情報提供とコミュニケーションが、入居後のトラブルを未然に防ぐ最も効果的な手段です。

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 区内における住宅セーフティネット住宅の登録件数：前年比30%増
  • データ取得方法： 国のセーフティネット住宅情報提供システムの公表データ分析
• KSI（成功要因指標）
  • セミナーに参加した家主・不動産業者のうち、新たに物件を登録または外国人の仲介を開始した割合：20%
  • データ取得方法： セミナー参加者名簿と登録データベース・協力不動産店リストの突合調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 登録物件における外国人入居者の割合：10%以上
  • データ取得方法： 登録家主への年次アンケート調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 家主・不動産業者向けセミナーの開催回数：年4回/区
  • 多文化共生をテーマとした地域交流イベントの開催回数：年10回/区
  • データ取得方法： 事業実施報告書に基づく集計

先進事例

東京都特別区の先進事例

新宿区「多言語対応のワンストップ相談体制」

• 新宿区は、全国で最も外国人住民が多い自治体の一つであり、早くから多文化共生施策に取り組んでいます。区役所本庁舎の相談窓口に加え、歌舞伎町の「しんじゅく多文化共生プラザ」を拠点とし、多言語での包括的な相談支援体制を構築しています。
• 英語・中国語・韓国語の常設相談員に加え、曜日ごとにタイ語、ネパール語、ミャンマー語の相談にも対応しており、多様化する出身国にきめ細かく対応しています。住宅相談だけでなく、在留資格、医療、子育てなど、生活全般の悩みをワンストップで受け付け、必要に応じて専門機関に繋ぐ体制が強みです。
• 客観的根拠：
  • （出典）新宿区「しんじゅく多文化共生プラザ 事業案内」令和6年度 ²¹

豊島区「としま居住支援バンクによるマッチング」

• 豊島区は、豊島区居住支援協議会が中心となり、空き家・空き室を所有する家主と、高齢者や外国人など住宅確保に困っている人を繋ぐ独自の「としま居住支援バンク」を運営しています。
• この制度の成功要因は、単なる物件情報の提供に留まらない点にあります。バンクに登録された物件には、社会福祉協議会やNPO法人による見守りや生活支援サービスがセットで提供される場合があり、家主は安心して物件を貸し出すことができます。福祉的なサポートと住宅供給を一体的に捉えた先進的なモデルです。
• 客観的根拠：
  • （出典）豊島区居住支援協議会「としま居住支援バンク公式サイト」 ²⁸

江戸川区「多文化共生センターを核とした地域連携」

• 江戸川区は、新宿区に次いで外国人住民が多く、特にインド出身者が多いことで知られています。2024年10月に開設された「えどがわ多文化共生センター」は、こうした地域の特性を踏まえた支援拠点です。
• センターでは、14言語に対応可能な相談事業を核としつつ、日本語教室の運営、外国人住民と地域住民との交流イベントの企画、防災訓練への参加促進など、多岐にわたる事業を総合的に展開しています。相談機能と地域づくりの機能を一つの拠点に集約し、相乗効果を生み出している点が特徴です。
• 客観的根拠：
  • （出典）江戸川区「江戸川区多文化共生推進計画」令和5年度 ³⁰

全国自治体の先進事例

川崎市「『かわさき市居住支援制度』による包括的サポート」

• 川崎市は、全国の自治体に先駆けて、外国人を含む住宅確保要配慮者への包括的な居住支援制度を構築しました。この制度は、行政、保証会社、NPO等の支援団体が強固な連携体制を組んでいる点が最大の特徴です。
• 入居希望者は、市の指定する保証会社を利用することで、保証料の負担のみで入居が可能となります。家主側は、保証会社による家賃滞納等の金銭的リスクの保証に加え、支援団体による入居後の見守りやトラブル時の通訳派遣といった人的サポートも受けられます。金銭的保証と人的サポートを組み合わせることで、家主の不安を効果的に軽減する優れたモデルです。
• 客観的根拠：
  • （出典）川崎市「かわさき市居住支援制度のご案内」令和6年度 ³²

福岡市「外国人創業者向け家賃補助による戦略的誘致」

• 福岡市は、「グローバル創業・雇用創出特区」として、スタートアップ支援に力を入れています。その一環として、市内で新たに創業する外国人を対象に、住居と事業所の家賃の一部を補助する「スタートアップ賃料補助」制度を実施しています。
• この制度は、住居の家賃を月額最大5万円、事業所の家賃を月額最大7万円（合計最大12万円）を最大1年間補助するものです。住宅支援を、単なる福祉政策ではなく、優秀な人材を獲得し、地域経済を活性化させるための「戦略的投資」と明確に位置づけている点が、他の自治体にはないユニークな視点です。
• 客観的根拠：
  • （出典）福岡市「スタートアップ賃料補助（外国人創業環境形成事業補助金）公募要領」令和6年度 ³³

参考資料［エビデンス検索用］

• 出入国在留管理庁
  • 「令和6年版 出入国在留管理」
  • 「令和6年末現在における在留外国人数について」（令和7年3月公表データ）
• 国土交通省
  • 「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」（住宅セーフティネット法）関連資料
  • 「住宅確保要配慮者の入居実態等に関する調査」
  • 「居住支援協議会活動事例集」
• 参議院
  • 「立法と調査」No. 475「住宅セーフティネット制度の現状と課題」（令和6年11月1日発行）
• 東京都
  • 「住民基本台帳による東京都の世帯と人口」（令和6年1月1日現在）
• その他研究機関・団体-(https://www.surece.co.jp/wp_surece/wp-content/uploads/2022/05/2022052605.pdf)
  • 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「日管協短観」・「外国人入居者への賃貸住宅の提供に関する実態調査」
  • 公益財団法人人権教育啓発推進センター「外国人住民調査報告書」

まとめ

　東京都特別区における外国人住民の住宅問題は、物件不足ではなく、情報・制度・意識のミスマッチに起因する市場の失敗です。急増する外国人材を地域社会に受け入れ、共生していくためには、行政がこのミスマッチを解消する「橋渡し役」を担う必要があります。本稿で提案した、情報提供、伴走型支援、家主へのインセンティブ付与という三位一体の支援策、特に令和6年改正法を活用した保証制度の強化と居住支援法人の育成が、その実現の鍵となります。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

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