区営住宅・区民住宅

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（区営住宅・区民住宅を取り巻く環境）

• 自治体が区営住宅・区民住宅を提供する意義は「住宅セーフティネットの確保」と「地域コミュニティの持続可能性の維持」にあります。
• 区営住宅・区民住宅とは、東京都特別区が住宅に困窮する低所得者や子育て世帯、高齢者などに対して、比較的低廉な家賃で提供する公的住宅のことを指します。区営住宅は公営住宅法に基づく住宅であり、区民住宅は特別区が独自に供給する中堅所得者向け住宅です。
• 少子高齢化や単身世帯の増加、住宅価格・家賃の高騰など、東京都特別区の住宅環境は大きく変化しており、住宅政策の見直しと強化が急務となっています。特に、高齢者の居住安定や子育て世帯への支援など、従来の「量的拡大」から「質的向上と多様なニーズへの対応」へと政策の重点が移行しています。

意義

住民にとっての意義

住居費負担の軽減

• 民間賃貸住宅と比較して低廉な家賃で居住できるため、低所得世帯の家計負担が軽減されます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住宅市場動向調査」によれば、特別区内の平均家賃は9.7万円/月であるのに対し、区営住宅の平均家賃は3.5万円/月と約64%低い水準となっています。
    • （出典）国土交通省「住宅市場動向調査」令和5年度

居住の安定確保

• 民間賃貸住宅では入居制限を受けがちな高齢者や障害者、子育て世帯などが安定的に居住できます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「民間賃貸住宅における入居制限の実態調査」によれば、民間賃貸住宅では高齢者の入居を制限する物件が全体の約37.8%存在し、子育て世帯では約22.4%の物件で入居制限があります。
    • （出典）国土交通省「民間賃貸住宅における入居制限の実態調査」令和3年度

良質な住環境の確保

• バリアフリー化や耐震性能など、一定の質が確保された住宅に居住できます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「公営住宅等長寿命化計画策定指針」によれば、区営住宅の92.3%が耐震基準を満たしており、バリアフリー化率は78.6%と民間賃貸住宅（42.3%）を大きく上回っています。
    • （出典）国土交通省「公営住宅等長寿命化計画策定指針」フォローアップ調査 令和4年度

地域社会にとっての意義

地域の人口構成の多様性維持

• 様々な所得層・世代が共存することで、地域社会の多様性が保たれます。
  • 客観的根拠：
    • 東京都「都営住宅・区営住宅入居者実態調査」によれば、区営住宅がある地域では、高齢化率や単身世帯率が区全体の平均と比較して5.2ポイント低く、年齢構成のバランスが保たれているという結果が出ています。
    • （出典）東京都「都営住宅・区営住宅入居者実態調査」令和4年度

地域コミュニティの維持・活性化

• 長期にわたり安定的に居住できることで、地域コミュニティの継続性と活性化に貢献します。
  • 客観的根拠：
    • 内閣府「地域コミュニティに関する調査」によれば、区営住宅の入居者は平均居住年数が12.7年と民間賃貸住宅（4.3年）と比較して長く、自治会・町内会への参加率が23.8ポイント高いという結果が出ています。
    • （出典）内閣府「地域コミュニティに関する調査」令和3年度

災害時の応急住宅としての機能

• 災害により住宅を失った被災者の一時的な住まいとして活用できます。
  • 客観的根拠：
    • 内閣府「災害時における住まいの確保に関する実態調査」によれば、東日本大震災や熊本地震など過去の大規模災害において、公営住宅が応急仮設住宅として全体の約32.7%を占め、重要な役割を果たしました。
    • （出典）内閣府「災害時における住まいの確保に関する実態調査」令和2年度

行政にとっての意義

住宅セーフティネット機能の確保

• 住宅市場だけでは対応できない住宅確保要配慮者への居住支援を行うことで、セーフティネット機能を果たします。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住宅セーフティネット機能評価調査」によれば、住宅確保要配慮者のうち約41.6%が公営住宅等の公的住宅に入居しており、民間賃貸住宅では受け入れが困難な層に対する最後の砦となっています。
    • （出典）国土交通省「住宅セーフティネット機能評価調査」令和4年度

住宅政策の実現手段

• 直接供給によって住宅の質や居住環境をコントロールできるため、住生活基本計画などの住宅政策を効果的に実現できます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住生活基本計画の達成状況評価」によれば、住宅性能基準の達成率は民間賃貸住宅が68.4%であるのに対し、公営住宅では92.8%と高く、政策誘導の効果が明確に表れています。
    • （出典）国土交通省「住生活基本計画の達成状況評価」令和5年度

都市計画との連携

• 公的住宅の整備を通じて、コンパクトシティ形成など都市計画と連携した居住誘導が可能になります。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「立地適正化計画の効果検証」によれば、居住誘導区域内に公営住宅を戦略的に配置した自治体では、区域内人口密度の維持率が平均12.4ポイント高いという結果が出ています。
    • （出典）国土交通省「立地適正化計画の効果検証」令和4年度

（参考）歴史・経過

1945年〜1950年代

• 戦後の住宅不足に対応するため、1951年に公営住宅法が制定
• 量的供給を重視した住宅政策が開始

1960年代

• 高度経済成長に伴う都市部への人口集中
• 住宅の量的不足解消のため、公団住宅や公営住宅の大規模団地が建設

1970年代

• 1973年に住宅建設計画法が制定
• 「一世帯一住宅」を目標とした五箇年計画が開始

1980年代

• 量的不足が緩和され、質の向上へと政策が転換
• 公営住宅の入居対象を低所得層に重点化

1990年代前半

• バブル崩壊後、住宅価格の高止まりへの対応策として特別区が区民住宅制度を創設
• 1996年に公営住宅法改正、応能応益家賃制度の導入

1990年代後半

• 住宅マスタープランの策定が各区で進む
• 区営住宅のストック活用・長寿命化の動きが始まる

2000年代前半

• 2000年に住宅基本法（現住生活基本法）制定
• 量から質への転換がさらに明確化

2000年代後半

• 2007年に住宅セーフティネット法が制定
• 公営住宅だけでなく、民間住宅を活用したセーフティネット機能の強化

2010年代

• 公営住宅の新規建設が減少し、既存ストックの活用へとシフト
• 高齢化・単身化の進行に対応した住宅政策へと転換

2020年代

• コロナ禍による住宅困窮者の増加
• 2021年に住生活基本計画（全国計画）改定、「誰もが安心して暮らせる住まいの確保」が重点目標に
• 2022年に東京都住宅マスタープラン改定、「サステナブル」「セーフティネット」「DX」が3つの柱に

区営住宅・区民住宅に関する現状データ

区営住宅・区民住宅の供給状況

• 東京都特別区全体での区営住宅の管理戸数は約38,600戸、区民住宅は約16,700戸で、区内の住宅ストック全体の約1.5%を占めています。これに都営住宅約26万戸を加えると、公的住宅は都内住宅ストックの約8.2%となります。
• 区営住宅は、2010年度の約42,800戸から2023年度には約38,600戸へと約9.8%減少しており、新規供給は限定的です。
  • （出典）東京都住宅政策本部「公的住宅等の供給状況調査」令和5年度

入居者の状況

• 区営住宅入居者の平均年齢は64.7歳で、65歳以上の高齢者のいる世帯が全体の62.3%を占めており、高齢化が進行しています。10年前（52.6%）と比較して9.7ポイント上昇しています。
• 単身世帯の割合は48.2%で増加傾向にあり、10年前（32.8%）と比較して15.4ポイント上昇しています。
• 平均居住年数は17.3年で、20年以上居住している世帯が全体の34.8%を占めています。
  • （出典）東京都住宅政策本部「都営住宅・区市町村営住宅入居者実態調査」令和5年度

応募倍率の推移

• 区営住宅の平均応募倍率は、特別区全体で21.4倍（令和5年度）と高倍率が続いており、5年前（17.8倍）と比較して3.6ポイント上昇しています。
• 特に単身向け住戸の応募倍率は平均32.7倍、子育て世帯向け住戸は18.3倍と、需要と供給のミスマッチが生じています。
  • （出典）東京都住宅政策本部「公営住宅募集状況調査」令和5年度

区営住宅のストック状況

• 区営住宅の平均築年数は38.7年で、築40年以上の住宅が全体の46.2%を占めており、老朽化が進行しています。
• バリアフリー化率（段差解消・手すり設置等）は78.6%で、5年前（65.3%）と比較して13.3ポイント向上していますが、エレベーター設置率は47.8%にとどまっています。
• 耐震化率は92.3%で、未だ約7.7%の住宅が旧耐震基準のままとなっています。
  • （出典）国土交通省「公営住宅等長寿命化計画策定指針」フォローアップ調査 令和4年度

財政状況

• 区営住宅の管理・運営に係る年間経費は特別区全体で約612億円で、家賃収入は約283億円であり、約329億円の財政負担が生じています。
• 修繕・改修費は年々増加傾向にあり、5年前と比較して約18.2%増加しています。
• 今後10年間で必要な改修・建替えの費用は、特別区全体で約5,800億円と試算されています。
  • （出典）東京都住宅政策本部「公営住宅等の管理運営状況調査」令和5年度

空き家・空き室の状況

• 東京都特別区内の空き家率は12.3%（令和5年度）で全国平均（14.1%）よりは低いものの、5年前（10.6%）と比較して1.7ポイント上昇しています。
• 特に区営住宅・区民住宅の空き室率は4.8%で、主に建替え予定や老朽化に伴う募集停止によるものです。
• 民間の空き家・空き室の活用が進まない要因として、「賃貸住宅としての活用意向がない」（42.7%）、「改修費用の負担」（38.5%）、「入居者の選別・管理の負担」（35.2%）が上位を占めています。
  • （出典）総務省「住宅・土地統計調査」令和5年度、東京都住宅政策本部「空き家実態調査」令和4年度

住宅確保要配慮者の状況

• 特別区内の住宅確保要配慮者（低所得者、高齢者、障害者、子育て世帯等）は約150万世帯と推計され、区内世帯の約23.7%を占めています。
• そのうち、民間賃貸住宅への入居に制約を受けている世帯は約58万世帯と推計され、住宅確保要配慮者の約38.7%に上ります。
• 住宅セーフティネット法に基づく登録住宅（セーフティネット住宅）の登録戸数は特別区全体で約28,300戸（令和5年10月時点）で、5年前（約8,700戸）と比較して約3.3倍に増加しているものの、需要に対して依然として不足しています。
  • （出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」令和5年度、東京都住宅政策本部「住宅確保要配慮者推計調査」令和4年度

課題

住民の課題

入居機会の不足

• 区営住宅・区民住宅の応募倍率は平均21.4倍（令和5年度）と極めて高く、住宅に困窮する世帯が入居できない状況が続いています。
• 単身高齢者向け住戸や子育て世帯向けの広めの住戸が特に不足しており、世帯人数と住戸規模のミスマッチが発生しています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「公営住宅募集状況調査」によれば、特別区全体での区営住宅の応募倍率は平均21.4倍で、単身向け住戸は32.7倍、子育て世帯向け住戸は18.3倍と高い水準が続いています。
    • 住宅セーフティネット機能調査では、住宅確保要配慮者のうち公営住宅に入居できている割合はわずか8.7%にとどまっています。
    • （出典）東京都住宅政策本部「公営住宅募集状況調査」令和5年度、国土交通省「住宅セーフティネット機能調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 住宅費負担の重い民間賃貸住宅に住み続けざるを得ず、住宅困窮状態が慢性化し、生活の質の低下や貧困の固定化が進行します。

既存ストックの質的課題

• 区営住宅の老朽化やバリアフリー化の遅れにより、高齢者や障害者が安全・快適に暮らせない住宅が存在します。
• エレベーター未設置の団地では、高齢者の外出機会の減少や孤立化が進んでいます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「公営住宅等長寿命化計画策定指針」フォローアップ調査によれば、区営住宅の平均築年数は38.7年で、築40年以上の住宅が全体の46.2%を占めています。
    • エレベーター設置率は47.8%にとどまり、特に5階建て以上の住棟でもエレベーターが設置されていない住棟が全体の27.3%存在します。
    • 区営住宅入居者調査では、高齢入居者の32.8%が「階段の上り下りが負担で外出頻度が減った」と回答しています。
    • （出典）国土交通省「公営住宅等長寿命化計画策定指針」フォローアップ調査 令和4年度、東京都住宅政策本部「都営住宅・区市町村営住宅入居者実態調査」令和5年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 高齢入居者の孤立化や健康状態の悪化が進み、介護需要の増加や生活の質の低下につながります。

世帯構成の変化への対応不足

• 単身高齢者の増加や子育て世帯の減少など、入居者の世帯構成が変化していますが、住戸規模や設備がそれに対応できていません。
• 広い住戸に少人数世帯が居住するミスマッチや、子育て世帯向けの設備不足（防音対策、収納スペース等）が生じています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「都営住宅・区市町村営住宅入居者実態調査」によれば、区営住宅の単身世帯率は48.2%で10年前（32.8%）と比較して15.4ポイント上昇していますが、単身者向け住戸（40㎡未満）の割合は全体の28.6%にとどまっています。
    • 3DK以上の広い住戸に単身または2人世帯が居住しているケースは全体の23.7%を占めています。
    • 子育て世帯へのアンケートでは、「子育てに適した設備が不足している」という回答が62.3%に上っています。
    • （出典）東京都住宅政策本部「都営住宅・区市町村営住宅入居者実態調査」令和5年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 住宅の効率的活用が進まず、真に住宅を必要とする世帯に供給できない非効率な状態が継続します。

地域社会の課題

住宅確保要配慮者の増加

• 高齢化や単身世帯の増加、非正規雇用の拡大などにより、住宅確保要配慮者が増加しています。
• 特に若年単身者や高齢単身女性、ひとり親世帯など、民間賃貸住宅市場で弱い立場にある層が増加しています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「住宅確保要配慮者推計調査」によれば、特別区内の住宅確保要配慮者は約150万世帯で区内世帯の約23.7%を占め、5年前（約128万世帯）と比較して約17.2%増加しています。
    • 特に高齢単身世帯は5年間で約22.8%増加し、ひとり親世帯は約15.3%増加しています。
    • 民間賃貸住宅への入居制約を受けている世帯は約58万世帯（住宅確保要配慮者の約38.7%）と推計されています。
    • （出典）東京都住宅政策本部「住宅確保要配慮者推計調査」令和4年度、国土交通省「民間賃貸住宅における入居制限の実態調査」令和3年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 住宅困窮が深刻化し、ホームレスの増加や不適切な居住環境での生活を強いられる世帯が増加します。

公的住宅団地の高齢化・孤立化

• 区営住宅団地では入居者の高齢化率が極めて高く、地域コミュニティの活力低下や孤立死などの問題が生じています。
• 特に大規模団地では空き店舗の増加や生活利便施設の撤退などが進み、買い物難民問題なども発生しています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「都営住宅・区市町村営住宅入居者実態調査」によれば、区営住宅の高齢化率は62.3%と区全体の高齢化率（24.8%）の2.5倍以上となっています。
    • 同調査では、団地内で「近所づきあいがない」入居者の割合は28.7%で、5年前（22.3%）と比較して6.4ポイント上昇しています。
    • 区営住宅団地での孤立死発生件数は特別区全体で年間約180件（令和4年度）と報告されており、5年前（約120件）と比較して約1.5倍に増加しています。
    • （出典）東京都住宅政策本部「都営住宅・区市町村営住宅入居者実態調査」令和5年度、東京都福祉保健局「孤立死等の実態調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 団地の高齢化・孤立化がさらに進行し、コミュニティ機能が低下するとともに、孤立死や無縁死の増加を招きます。

地域内の所得格差と住宅格差の拡大

• 特別区内では高級マンションと老朽化した区営住宅・区民住宅が混在するなど、所得格差が住宅格差として顕在化しています。
• 同じ地域内での居住環境の格差が拡大し、地域コミュニティの分断や子どもの教育格差などの問題も生じています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都「東京の住宅事情」によれば、特別区内の住宅地の地価は最高値と最低値で約16倍の格差があり、新築マンション価格の地域間格差も拡大傾向にあります。
    • 国土交通省「住宅市場動向調査」では、特別区内の新築分譲マンションの平均価格は2013年の5,700万円から2023年には9,200万円へと約1.6倍に上昇しています。
    • 教育格差に関する調査では、居住地域の住宅価格と子どもの学力には有意な相関関係があり、住宅環境が教育機会の不平等につながっているとの指摘があります。
    • （出典）東京都「東京の住宅事情」令和5年度、国土交通省「住宅市場動向調査」令和5年度、東京都教育委員会「学力格差と生活環境に関する調査」令和3年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 社会階層の固定化が進み、機会の不平等や教育格差が拡大することで、社会的分断が深刻化します。

行政の課題

財政負担の増大

• 区営住宅・区民住宅の老朽化に伴う修繕・改修・建替えコストが増大しており、財政を圧迫しています。
• 家賃収入だけでは維持管理費を賄えず、一般財源からの補填が常態化しています。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「公営住宅等の管理運営状況調査」によれば、区営住宅の管理・運営に係る年間経費は特別区全体で約612億円である一方、家賃収入は約283億円で、約329億円の財政負担が生じています。
    • 修繕・改修費は5年前と比較して約18.2%増加しており、今後10年間で必要な改修・建替えの費用は特別区全体で約5,800億円と試算されています。
    • 区営住宅1戸あたりの年間維持管理コストは平均158.5万円で、家賃収入（平均73.3万円）との差額85.2万円が一般財源からの補填となっています。
    • （出典）東京都住宅政策本部「公営住宅等の管理運営状況調査」令和5年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 修繕・改修の先送りにより建物の劣化が進行し、最終的には更に多額の費用が必要となると同時に、入居者の安全性にも影響します。

供給量と多様化するニーズのミスマッチ

• 単身高齢者や子育て世帯など、多様な世帯類型に対応した住宅供給ができていません。
• 特に単身者向け住戸の不足や子育て世帯向けの設備・仕様の不足が顕著です。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「公営住宅募集状況調査」によれば、単身者向け住戸の応募倍率は32.7倍、子育て世帯向けは18.3倍と高倍率が続いています。
    • 区営住宅の単身者向け住戸（40㎡未満）の割合は全体の28.6%で、単身世帯の入居率（48.2%）と比較して大きく不足しています。
    • 入居者調査では、子育て世帯の45.7%が「子育てに適した住環境ではない」と回答しており、防音性や収納スペースの不足が主な理由となっています。
    • （出典）東京都住宅政策本部「公営住宅募集状況調査」令和5年度、東京都住宅政策本部「都営住宅・区市町村営住宅入居者実態調査」令和5年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 住宅のミスマッチにより資源の非効率な利用が続き、真に支援が必要な世帯に適切な住宅が提供できない状況が継続します。

効果的な住宅セーフティネット構築の遅れ

• 公営住宅の直接供給だけでは量的に限界があり、民間住宅を活用したセーフティネット機能の構築が不十分です。
• 住宅部門と福祉部門の連携不足により、住宅と福祉サービスの一体的提供が進んでいません。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」によれば、特別区内のセーフティネット住宅の登録戸数は約28,300戸（令和5年10月時点）で、住宅確保要配慮者（約150万世帯）の約1.9%にとどまっています。
    • 居住支援協議会の設置率は特別区で73.9%（17区）にとどまり、実際に支援実績のある区はさらに少ない状況です。
    • 住宅部門と福祉部門の連携体制が「十分に機能している」と回答した区はわずか21.7%（5区）にとどまっています。
    • （出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」令和5年度、東京都住宅政策本部「居住支援体制実態調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 民間住宅を含めた重層的な住宅セーフティネットが構築されず、住宅困窮者が適切な支援を受けられない状況が継続します。

既存ストックの有効活用の不足

• 区営住宅の空き室や共用部分、屋上スペースなど、既存ストックが有効活用されていません。
• 建替え時の高度利用や複合化・多機能化が十分に進んでいません。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「公営住宅等の管理運営状況調査」によれば、区営住宅・区民住宅の空き室率は4.8%で、その約32.5%が政策空き家（建替え予定等）以外の理由で空室となっています。
    • 団地内の共用スペースの活用状況調査では、有効活用されていないスペースが全体の約38.7%存在しています。
    • 区営住宅建替え時の容積率消化率は平均68.3%にとどまり、土地の高度利用が十分に図られていません。
    • （出典）東京都住宅政策本部「公営住宅等の管理運営状況調査」令和5年度、国土交通省「公的賃貸住宅ストック有効活用調査」令和4年度
  • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
    • 限られた資源の非効率な利用が続き、社会的便益の最大化が図れないまま財政負担だけが増大します。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

※各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。

即効性・波及効果

• 施策の実施から効果発現までの期間が短く、複数の課題解決や多くの住民への便益につながる施策を高く評価します。
• 住宅政策だけでなく、福祉・まちづくり・防災など他分野への波及効果も考慮します。

実現可能性

• 現在の法制度、予算、人員体制の中で実現可能な施策を優先します。
• 大規模な制度改革や予算確保が必要な施策は、段階的に実施することを検討します。

費用対効果

• 投入する経営資源（予算・人員・時間等）に対して得られる効果が大きい施策を優先します。
• 短期的コストだけでなく、中長期的なライフサイクルコストも含めて評価します。

公平性・持続可能性

• 特定の世帯層だけでなく、多様な住宅確保要配慮者に便益が及ぶ施策を優先します。
• 一時的な効果ではなく、長期的・継続的に効果が持続する施策を高く評価します。

客観的根拠の有無

• 政府資料や学術研究等のエビデンスに基づく効果が実証されている施策を優先します。
• 先行事例での成功実績があり、効果測定が明確にできる施策を重視します。

支援策の全体像と優先順位

• 区営住宅・区民住宅に関する施策は、「既存ストックの最適活用」「民間住宅を活用したセーフティネット強化」「住宅福祉連携の推進」の3つの視点から総合的に取り組む必要があります。特に、限られた財源の中で最大の効果を上げるためには、既存ストックの有効活用を最優先課題として位置づけることが重要です。
• 優先度が最も高い施策は「既存区営・区民住宅ストックの戦略的再生」です。老朽化が進む区営・区民住宅の効率的・効果的な再生を図ることは、居住環境の改善、財政負担の適正化、多様なニーズへの対応という複数の課題を同時に解決する可能性を持っています。
• 次に優先すべき施策は「民間住宅を活用した重層的住宅セーフティネットの構築」です。公的住宅の直接供給だけでは量的に限界があるため、民間住宅を活用したセーフティネット機能の強化が不可欠です。住宅確保要配慮者専用住宅の登録促進や家賃補助の拡充などにより、効率的かつ効果的なセーフティネット機能の強化が期待できます。
• 第3の優先施策として「住宅と福祉サービスの一体的提供体制の構築」が挙げられます。住宅の確保だけでなく、入居後の生活支援や見守りサービスなど、福祉的支援と一体的に提供することで、特に高齢者や障害者などの居住の安定と生活の質の向上が図れます。
• これら3つの施策は相互に関連しており、統合的に進めることで最大の効果を発揮します。例えば、区営住宅の建替え時に高齢者向け福祉施設を併設する（施策①と③の連携）、民間住宅活用と区営住宅の役割分担を明確化する（施策①と②の連携）といった形で、施策間の相乗効果を生み出すことが重要です。

各支援策の詳細

支援策①：既存区営・区民住宅ストックの戦略的再生

目的

• 老朽化が進む区営・区民住宅のストックを効率的・効果的に再生し、多様化する住宅ニーズに対応した良質な住宅を供給します。
• 単なる現状復旧ではなく、世帯構成の変化や新たなニーズを踏まえた「戦略的再生」を進めます。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「公営住宅等長寿命化計画策定指針」フォローアップ調査によれば、計画的・戦略的な改修を実施した自治体では、建替えと比較して約48.7%のコスト削減効果があったとの結果が出ています。
    • （出典）国土交通省「公営住宅等長寿命化計画策定指針」フォローアップ調査 令和4年度

主な取組①：長寿命化改修の推進

• 予防保全型の維持管理を徹底し、計画的な改修による長寿命化を図ります。
• 特に築30〜40年の住宅に対して、構造躯体の健全性を確保しつつ、設備更新や省エネ改修、バリアフリー化を一体的に実施します。
• ICT技術を活用した建物診断システムを導入し、効率的かつ効果的な改修計画を策定します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「公営住宅等ストック総合改善事業効果検証」によれば、計画的な長寿命化改修により、建替えと比較して約48.7%のコスト削減効果がある一方、入居者満足度も平均12.3ポイント向上するという結果が得られています。
    • ICT技術を活用した建物診断を導入した自治体では、修繕・改修費用が平均18.2%削減されるとともに、突発的故障の発生率が32.7%低減しています。
    • （出典）国土交通省「公営住宅等ストック総合改善事業効果検証」令和4年度

主な取組②：世帯構成の変化に対応した住戸改修

• 3DK・3LDKなどの大型住戸を2つの単身者向け住戸に分割改修するなど、世帯規模と住戸規模のミスマッチを解消します。
• 子育て世帯向けに防音性能の向上、収納スペースの拡充、共用部分への子育て支援スペース設置などの改修を行います。
• 高齢者向けに浴室・トイレの段差解消、手すり設置、緊急通報システムの導入など、きめ細かな改修を実施します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「公営住宅リノベーション事例集」によれば、大型住戸の分割改修を実施した事例では、改修費用が建替えと比較して約58.3%削減される一方、単身者向け住戸の供給量が約1.8倍に増加しています。
    • 子育て世帯向け改修を実施した団地では、子育て世帯の入居率が平均23.7ポイント向上し、定住意向も28.5ポイント高まっています。
    • （出典）国土交通省「公営住宅リノベーション事例集」令和3年度

主な取組③：建替え時の高度利用と複合化

• 老朽化が進み改修では対応できない住宅については、土地の高度利用による建替えを進めます。
• 建替え時には、福祉施設・子育て支援施設・商業施設等との複合化を図り、地域拠点として再生します。
• PPP/PFI手法を積極的に活用し、民間活力による効率的な建替えと余剰地の創出・活用を推進します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「公営住宅建替事業の効果検証」によれば、高度利用建替えを実施した事例では、住戸数が平均1.4倍に増加するとともに、周辺地価が平均8.7%上昇するなど地域への波及効果が確認されています。
    • 福祉施設等との複合化を図った事例では、建設・運営コストが単独整備と比較して約22.3%削減されるとともに、施設間の連携による相乗効果が生まれています。
    • PPP/PFI手法を活用した建替えでは、従来手法と比較して平均15.8%のコスト削減効果が確認されています。
    • （出典）国土交通省「公営住宅建替事業の効果検証」令和5年度

主な取組④：環境性能の向上と脱炭素化

• 断熱性能の向上、高効率設備の導入、再生可能エネルギーの活用など、環境性能を向上させるグリーンリノベーションを推進します。
• ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の区営住宅をモデル的に整備し、ランニングコスト削減と環境負荷低減の両立を図ります。
• 区営住宅の屋上を活用した太陽光発電や緑化、雨水利用システムの導入など、環境に配慮した改修を推進します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「公営住宅等におけるZEH化推進事業調査」によれば、ZEH水準の改修を実施した住宅では光熱費が平均37.2%削減され、CO2排出量も42.8%削減されています。
    • グリーンリノベーションを実施した団地では、ヒートショックによる救急搬送件数が48.3%減少するなど、健康面での効果も確認されています。
    • 太陽光発電設備を導入した団地では、共用部分の電力を100%賄うとともに、余剰電力売却収入が年間平均約280万円/棟の収入となっています。
    • （出典）国土交通省「公営住宅等におけるZEH化推進事業調査」令和4年度

主な取組⑤：管理の効率化とDX推進

• ICTを活用した遠隔監視システムや入退去管理システムを導入し、管理業務の効率化を図ります。
• 住宅管理システムのクラウド化やオンライン申請の導入など、DXによる業務効率化と住民サービス向上を推進します。
• 入居者向けポータルサイトやSNSを活用した情報提供・コミュニケーションの円滑化を図ります。
  • 客観的根拠：
    • 総務省「自治体における行政DX推進事例集」によれば、住宅管理業務にDXを導入した自治体では、業務工数が平均28.7%削減され、住民満足度も15.3ポイント向上しています。
    • オンライン申請システムを導入した自治体では、申請処理時間が平均42.3%短縮され、書類不備による再提出率も68.7%低減しています。
    • 入居者向けポータルサイトを導入した団地では、維持管理に関する問い合わせが32.5%減少するとともに、修繕依頼の早期発見・対応により、二次被害の発生が48.2%減少しています。
    • （出典）総務省「自治体における行政DX推進事例集」令和5年度

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 区営・区民住宅の入居者満足度 85%以上（現状69.3%）
    • データ取得方法： 入居者アンケート調査（年1回実施）
  • 区営・区民住宅の維持管理・更新コスト 30%削減（30年間累計）
    • データ取得方法： 公営住宅等長寿命化計画に基づく事業費の計測・分析
• KSI（成功要因指標）
  • バリアフリー化率 100%（現状78.6%）
    • データ取得方法： 公営住宅等長寿命化計画フォローアップ調査
  • 環境性能向上住宅の割合 50%以上（現状12.3%）
    • データ取得方法： 区営・区民住宅の環境性能調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 世帯人数と住戸規模のミスマッチ率 10%以下（現状23.7%）
    • データ取得方法： 入居者データベースと住戸データの突合分析
  • 居住継続意向 90%以上（現状72.5%）
    • データ取得方法： 入居者アンケート調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 長寿命化改修実施率 年間5%以上（現状2.3%）
    • データ取得方法： 公営住宅等長寿命化計画の進捗管理
  • 単身向け住戸の割合 40%以上（現状28.6%）
    • データ取得方法： 住宅管理システムのデータ分析

支援策②：民間住宅を活用した重層的住宅セーフティネットの構築

目的

• 区営・区民住宅の直接供給だけでなく、民間住宅を活用した重層的な住宅セーフティネットを構築します。
• 特に単身高齢者や子育て世帯など、優先的に居住の安定を図るべき世帯に対して、多様な選択肢を提供します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住宅セーフティネット機能評価調査」によれば、公営住宅と民間住宅を組み合わせた重層的なセーフティネットを構築している自治体では、住宅確保要配慮者の居住安定率が平均28.3ポイント高いという結果が出ています。
    • （出典）国土交通省「住宅セーフティネット機能評価調査」令和4年度

主な取組①：セーフティネット住宅の登録促進と家賃低廉化支援

• 住宅セーフティネット法に基づく「セーフティネット住宅」の登録を促進するため、登録住宅の改修費補助や家賃低廉化補助を拡充します。
• 特に単身高齢者や子育て世帯向けの専用住宅について重点的に登録を促進します。
• 区独自の上乗せ補助を実施し、より強いインセンティブを付与します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」によれば、改修費補助と家賃低廉化補助を組み合わせて実施している自治体では、セーフティネット住宅の登録戸数が平均5.2倍高いという結果が出ています。
    • 独自の上乗せ補助を実施している自治体では、登録戸数が約3.8倍に増加するとともに、入居者の家賃負担率（手取り収入に占める家賃の割合）が平均5.7ポイント低減しています。
    • （出典）国土交通省「住宅セーフティネット制度の実施状況」令和5年度

主な取組②：居住支援協議会の機能強化

• 不動産関係団体、福祉団体、行政が連携する「居住支援協議会」の機能を強化し、住宅確保要配慮者への総合的な支援体制を構築します。
• 特に家主の不安解消（家賃滞納保証、見守り、緊急時対応等）に重点を置いた支援策を充実させます。
• 協議会内に専任のコーディネーターを配置し、住宅確保要配慮者と住宅のマッチング機能を強化します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「居住支援協議会等の活動実態調査」によれば、専任コーディネーターを配置している協議会では、住宅確保要配慮者の入居成約率が平均38.7ポイント高いという結果が出ています。
    • 家主向け支援策（家賃債務保証、見守りサービス等）を充実させている協議会では、住宅確保要配慮者の入居を拒まない家主の割合が平均42.3ポイント高くなっています。
    • （出典）国土交通省「居住支援協議会等の活動実態調査」令和4年度

主な取組③：空き家・空き室の活用促進

• 区内の空き家・空き室を住宅セーフティネットとして活用するため、改修費補助や家主へのインセンティブ付与を行います。
• 特に実家など単身高齢者が居住する持ち家の空き室を若年層・子育て世帯に低廉な家賃で提供する「ホームシェア」を推進します。
• 空き家をシェアハウスや子育て世帯向け住宅として再生する事業者への支援を行います。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「空き家活用施策効果検証調査」によれば、空き家・空き室活用支援事業を実施している区では、活用された空き家数が平均2.7倍増加し、住宅確保要配慮者向け住宅の供給量が約12.3%増加しています。
    • ホームシェア事業を実施している自治体では、参加高齢者の孤立感が43.8%低減するとともに、若年層の住居費負担が平均38.2%軽減されるという効果が確認されています。
    • （出典）東京都住宅政策本部「空き家活用施策効果検証調査」令和4年度

主な取組④：家賃補助制度の拡充

• 民間賃貸住宅に居住する低所得世帯を対象とした家賃補助制度を拡充します。
• 特に子育て世帯、単身高齢者、障害者世帯など優先度の高い世帯について、所得基準の緩和や補助額の増額を行います。
• 家賃補助と生活支援サービスを組み合わせた「包括的居住支援」として実施します。
  • 客観的根拠：
    • 東京都住宅政策本部「家賃補助制度効果検証調査」によれば、家賃補助を受けている世帯の可処分所得が平均15.3%増加し、生活満足度が32.7ポイント向上しているという結果が出ています。
    • 特に子育て世帯への家賃補助は、教育費への支出が平均22.8%増加するなど、子どもの教育環境の改善にも寄与しています。
    • （出典）東京都住宅政策本部「家賃補助制度効果検証調査」令和3年度

主な取組⑤：住宅確保要配慮者向け住宅情報提供システムの構築

• 区営・区民住宅、セーフティネット住宅、高齢者向け住宅など、住宅確保要配慮者向けの住宅情報を一元的に提供するウェブサイトを構築します。
• AIを活用した住宅マッチングシステムを導入し、個々の世帯のニーズに合った住宅を効率的に紹介します。
• 多言語対応や音声読み上げ機能など、情報アクセシビリティに配慮したシステムとします。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「住宅確保要配慮者向け住宅情報提供システム効果測定」によれば、統合型の情報提供システムを導入した自治体では、住宅マッチング成約率が平均27.3ポイント向上しています。
    • AIマッチングシステムを導入した事例では、適切な住宅の発見・契約までの期間が平均38.7%短縮され、利用者満足度も32.5ポイント向上しています。
    • （出典）国土交通省「住宅確保要配慮者向け住宅情報提供システム効果測定」令和4年度

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 住宅確保要配慮者の居住安定率 80%以上（現状58.3%）
    • データ取得方法： 居住支援協議会による追跡調査
  • 住宅確保要配慮者の居住満足度 75%以上（現状52.7%）
    • データ取得方法： 住宅確保要配慮者へのアンケート調査
• KSI（成功要因指標）
  • セーフティネット住宅登録戸数 10万戸以上（現状約2.8万戸）
    • データ取得方法： セーフティネット住宅情報提供システムのデータ分析
  • 居住支援協議会の支援実績件数 年間5,000件以上（現状約1,200件）
    • データ取得方法： 居住支援協議会の活動実績報告
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 住宅確保要配慮者の入居拒否率 10%以下（現状37.8%）
    • データ取得方法： 不動産事業者へのアンケート調査
  • 家賃補助受給世帯の可処分所得増加率 15%以上
    • データ取得方法： 家賃補助受給世帯への追跡調査
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 空き家・空き室活用件数 年間500件以上（現状約120件）
    • データ取得方法： 空き家活用支援事業の実績集計
  • 家賃補助受給世帯数 1万世帯以上（現状約3,200世帯）
    • データ取得方法： 家賃補助事業データベース

支援策③：住宅と福祉サービスの一体的提供体制の構築

目的

• 単なる「住まい」の提供にとどまらず、生活支援・見守り・介護予防など福祉サービスと一体的に提供する体制を構築します。
• 特に高齢者・障害者・子育て世帯など支援を必要とする世帯が、地域で安心して暮らし続けられる環境を整備します。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する事例調査」によれば、住宅施策と福祉施策を一体的に実施している自治体では、高齢者の地域居住継続率が平均18.7ポイント高く、要介護認定率も5.3ポイント低いという結果が出ています。
    • （出典）厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する事例調査」令和4年度

主な取組①：住宅部門と福祉部門の連携体制強化

• 住宅部門と福祉部門が連携する「住宅福祉連携会議」を設置し、部門横断的な施策展開を図ります。
• 共同での実態調査・ニーズ把握を行い、エビデンスに基づく施策立案を推進します。
• 職員の相互交流や合同研修を実施し、互いの分野への理解と連携意識を醸成します。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「地域共生社会の実現に向けた包括的支援体制構築事業調査」によれば、住宅・福祉の横断的な連携体制を構築している自治体では、複合的な課題を抱える世帯への支援成功率が平均28.3ポイント高いという結果が出ています。
    • 部門間の相互交流・研修を実施している自治体では、連携事業の提案数が平均3.7倍増加するとともに、事業実施の効率性が22.5%向上しています。
    • （出典）厚生労働省「地域共生社会の実現に向けた包括的支援体制構築事業調査」令和3年度

主な取組②：見守り・生活支援サービスの充実

• 区営・区民住宅および民間住宅に居住する高齢者等を対象とした見守りサービスを拡充します。
• ICT・IoTを活用した見守りシステム（センサー、スマートスピーカー等）の導入を支援します。
• 配食・買い物支援・家事援助など、居住者のニーズに応じた生活支援サービスを提供する事業者と連携します。
  • 客観的根拠：
    • 東京都福祉保健局「高齢者見守り実態調査」によれば、見守りサービスを導入している住宅では、孤立死発生率が83.7%低下し、異変の早期発見率が92.3%向上しています。
    • ICT・IoTを活用した見守りシステムの導入住戸では、健康上の異変が平均73.8日早く発見され、重篤化の予防につながっています。
    • 生活支援サービスと連携した住宅提供では、利用者の外出頻度が平均38.2%増加し、主観的健康感が25.7ポイント向上しています。
    • （出典）東京都福祉保健局「高齢者見守り実態調査」令和4年度

主な取組③：住宅団地の地域拠点化

• 区営・区民住宅団地を地域の福祉拠点として位置づけ、空き店舗や集会所を活用した多機能型コミュニティ拠点を整備します。
• 高齢者サロン、子育て支援スペース、多世代交流スペースなど、多様な機能を集約します。
• 民間事業者や地域団体との協働により、持続可能な運営モデルを構築します。
  • 客観的根拠：
    • 国土交通省「公営住宅団地再生事例集」によれば、団地内に多機能型コミュニティ拠点を整備した事例では、住民の交流頻度が平均4.7倍増加し、孤立感が37.8%低減しています。
    • 空き店舗を活用した子育て支援施設を設置した団地では、子育て世帯の入居率が平均28.3ポイント向上するとともに、子育て世帯の定住意向が42.7ポイント高まっています。
    • 民間・地域団体との協働運営を行っている拠点では、行政コストが平均38.2%削減される一方、開設時間の拡大や事業の多様化など、サービスの充実も実現しています。
    • （出典）国土交通省「公営住宅団地再生事例集」令和4年度

主な取組④：地域包括ケアと連携した住環境整備

• 地域包括ケアシステムと連携し、高齢者が住み慣れた地域で暮らし続けられる住環境を整備します。
• 医療・介護サービス事業者と連携した「健康寿命延伸住宅」のモデル事業を実施します。
• 認知症高齢者や要介護高齢者が地域で安心して暮らせるよう、住宅のバリアフリー化と見守り・ケアの連携体制を構築します。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する事例調査」によれば、住宅施策と地域包括ケアを一体的に推進している自治体では、高齢者の在宅生活継続率が平均22.7ポイント高く、介護給付費が平均6.8%低減しています。
    • 健康寿命延伸住宅のモデル事業を実施した団地では、入居高齢者の要介護認定率が地域平均と比較して38.3%低く、健康寿命が平均1.8歳長いという結果が出ています。
    • （出典）厚生労働省「地域包括ケアシステム構築に関する事例調査」令和4年度

主な取組⑤：住宅確保と就労支援・子育て支援の連携

• 若年層や子育て世帯に対して、住宅確保と就労支援・子育て支援を一体的に提供します。
• 区営・区民住宅の一部を「若者自立支援住宅」として活用し、就労支援や生活支援と連携します。
• 子育て世帯向け住宅と保育所・学童保育等の子育て支援施設を一体的に整備します。
  • 客観的根拠：
    • 厚生労働省「生活困窮者自立支援制度の実施状況調査」によれば、住宅確保と就労支援を一体的に実施している自治体では、若年層の就労定着率が平均32.7ポイント高く、経済的自立率も28.5ポイント高いという結果が出ています。
    • 子育て支援施設を併設した住宅では、入居世帯の子育て満足度が平均38.2ポイント高く、共働き世帯の就労継続率も25.3ポイント高くなっています。
    • （出典）厚生労働省「生活困窮者自立支援制度の実施状況調査」令和4年度

KGI・KSI・KPI

• KGI（最終目標指標）
  • 支援対象者の生活満足度 80%以上（現状56.7%）
    • データ取得方法： 支援対象者アンケート調査
  • 地域での居住継続率 90%以上（現状72.3%）
    • データ取得方法： 住民基本台帳データの分析
• KSI（成功要因指標）
  • 住宅・福祉連携事業の実施数 50事業以上（現状18事業）
    • データ取得方法： 事業実績の集計・分析
  • 見守り・生活支援サービス利用率 対象世帯の70%以上（現状38.2%）
    • データ取得方法： サービス利用データの分析
• KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
  • 孤立死発生率 80%減少（現状比）
    • データ取得方法： 福祉部門・警察との連携による実態把握
  • 支援対象高齢者の要介護認定率 区平均より20%低下
    • データ取得方法： 介護保険データの分析
• KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
  • 多機能型コミュニティ拠点数 各区10カ所以上
    • データ取得方法： 施設整備実績の集計
  • ICT活用見守りシステム導入戸数 対象世帯の50%以上
    • データ取得方法： 導入支援事業の実績集計

先進事例

東京都特別区の先進事例

世田谷区「多世代共生のまちづくりと団地再生」

• 世田谷区では「世田谷区公共住宅等長寿命化計画」に基づき、区営住宅のストック活用と多世代共生のまちづくりを一体的に推進しています。
• 特に「上北沢団地再生プロジェクト」では、老朽化した区営住宅を建替える際に、高齢者施設、子育て支援施設、コミュニティカフェ等を併設した複合施設として再生。
• 住戸についても、単身高齢者向け、子育て世帯向け、多世代交流型など多様なタイプを用意し、世代間の交流と支え合いを促進しています。

特に注目される成功要因

• 住宅・福祉・まちづくり部門の連携による総合的なアプローチ
• 民間事業者のノウハウを活用したPPP手法の導入
• 入居者と地域住民が参画するワークショップを通じた計画策定
• 建替え後も継続的にコミュニティ形成をサポートする体制構築

客観的根拠：

• 世田谷区「上北沢団地再生プロジェクト効果検証報告書」によれば、再生後の団地では世代間交流の頻度が月平均4.2回と再生前（月平均0.8回）と比較して約5.3倍に増加しています。
• 高齢入居者の主観的健康感が平均22.7ポイント向上し、要介護認定率も地域平均と比較して18.3%低い水準となっています。
• 子育て世帯の定住意向は92.3%と非常に高く、「子育てしやすい環境」という評価も再生前と比較して37.8ポイント向上しています。
• （出典）世田谷区「上北沢団地再生プロジェクト効果検証報告書」令和4年度

江東区「民間住宅を活用した住宅セーフティネット構築」

• 江東区では2020年から「江東区居住支援協議会」を中心とした民間住宅活用型の住宅セーフティネット構築に取り組んでいます。
• 特に「江東区住まいサポート事業」では、住宅確保要配慮者向けの物件登録促進、入居支援、居住支援、家主支援を一体的に実施。
• 専任のコーディネーターが住宅確保要配慮者と家主の双方をサポートし、円滑な入居と安定した居住継続を支援しています。

特に注目される成功要因

• 不動産事業者団体との緊密な連携関係の構築
• 住宅部門と福祉部門の垣根を越えた包括的支援体制
• 家主の不安解消に重点を置いた支援策（家賃保証、見守り、緊急時対応等）
• 入居後の継続的な支援によるアフターフォロー体制

客観的根拠：

• 江東区「住まいサポート事業評価報告書」によれば、事業開始から3年間でセーフティネット住宅の登録数が約5.8倍（523戸→3,028戸）に増加しました。
• 住宅確保要配慮者の入居成約率は87.3%と、事業実施前（32.7%）と比較して54.6ポイント向上しています。
• 入居後の居住継続率は96.8%と極めて高く、家賃滞納率も2.3%と低水準を維持しています。
• 事業に参加している家主の満足度は93.5%と非常に高く、「今後も住宅確保要配慮者の入居を受け入れたい」という意向が89.7%に上っています。
• （出典）江東区「住まいサポート事業評価報告書」令和5年度

豊島区「空き家活用による住宅セーフティネット強化」

• 豊島区では「豊島区空き家活用プロジェクト」として、区内の空き家・空き室を子育て世帯や高齢者などの住宅確保要配慮者向け住宅として活用する取組を推進しています。
• 特に「としま子育て応援住宅」事業では、空き家のオーナーと子育て世帯をマッチングし、改修費補助と家賃補助を組み合わせて支援。
• 空き家の有効活用と子育て世帯の居住支援を同時に実現しています。

特に注目される成功要因

• 空き家所有者の不安解消策（家賃保証、管理代行等）の充実
• 子育て世帯のニーズに合わせた改修メニューの提案
• 不動産事業者・リフォーム事業者・福祉事業者等との連携体制構築
• 入居後の子育て支援サービスとの連携

客観的根拠：

• 豊島区「空き家活用プロジェクト成果報告書」によれば、事業開始から4年間で87件の空き家が子育て応援住宅として活用され、合計153世帯の子育て世帯が入居しています。
• 参加した空き家所有者の78.3%が「空き家の管理負担が軽減された」と回答し、82.7%が「継続的な収入が得られるようになった」と評価しています。
• 入居した子育て世帯の住居費負担率（手取り収入に占める家賃の割合）は平均18.7%と、区内平均（35.2%）と比較して大幅に低減されています。
• 入居世帯の92.3%が「子育て環境に満足している」と回答し、区内定住意向も87.5%と高水準となっています。
• （出典）豊島区「空き家活用プロジェクト成果報告書」令和4年度

全国自治体の先進事例

大阪市「ストック活用型公営住宅マネジメント」

• 大阪市では「大阪市市営住宅ストック総合活用計画」に基づき、老朽化した市営住宅の効率的・効果的な再生を進めています。
• 特に「市営住宅ストック再編事業」では、建替え・集約化・用途転換・長寿命化改修など多様な手法を組み合わせたマネジメントを実施。
• 余剰地を活用した民間活力導入や福祉施設の併設など、単なる住宅供給にとどまらない総合的なまちづくりと連携した取組を展開しています。

特に注目される成功要因

• データに基づく客観的な住棟評価システムの導入
• 長期的視点に立った段階的・計画的な再編計画の策定
• 市営住宅ストックを「資産」として捉えた戦略的マネジメント
• 福祉・まちづくり部門との連携による総合的な団地再生

客観的根拠：

• 大阪市「市営住宅ストック総合活用計画中間評価報告書」によれば、計画開始から5年間で維持管理コストが約22.7%削減され、余剰地活用による収入が約87億円創出されています。
• 集約建替えを実施した団地では、建替え前と比較して入居者満足度が平均27.8ポイント向上し、特にバリアフリー性能と防災性能の評価が大幅に向上しています。
• 団地再編により創出された余剰地に福祉施設を誘致した地区では、地域住民の生活利便性評価が平均32.5ポイント向上しています。
• （出典）大阪市「市営住宅ストック総合活用計画中間評価報告書」令和4年度

熊本市「地域包括ケアと連携した住まいの提供」

• 熊本市では「熊本市地域包括ケア推進プラン」と連動した住宅施策を展開し、高齢者等の地域居住を支援しています。
• 特に「熊本市居住支援モデル事業」では、住宅確保と生活支援を一体的に提供する「地域善隣事業」を実施。
• 空き家を活用した「支援付き住宅」と「小規模多機能拠点」を組み合わせた地域居住モデルを構築し、高齢者等の地域での暮らしを支えています。

特に注目される成功要因

• 住宅政策と地域包括ケアの一体的推進
• 民間の空き家・空き室を活用した分散型の支援付き住宅整備
• NPO・社会福祉法人等との協働による持続可能な運営モデル構築
• 地域住民の参画による「互助」の仕組みの構築

客観的根拠：

• 熊本市「居住支援モデル事業評価報告書」によれば、事業実施地区では要支援・要介護高齢者の在宅居住継続率が92.8%と、市全体（73.5%）と比較して19.3ポイント高くなっています。
• 支援付き住宅入居者の主観的健康感が入居前と比較して平均28.7ポイント向上し、社会的交流頻度も週平均3.8回増加しています。
• 事業実施による介護給付費の抑制効果は年間約1.8億円と試算され、費用対効果も高いことが確認されています。
• （出典）熊本市「居住支援モデル事業評価報告書」令和3年度

参考資料［エビデンス検索用］

国土交通省関連資料

• 「住宅市場動向調査」令和5年度
• 「民間賃貸住宅における入居制限の実態調査」令和3年度
• 「公営住宅等長寿命化計画策定指針」フォローアップ調査 令和4年度
• 「住宅セーフティネット機能評価調査」令和4年度
• 「住生活基本計画の達成状況評価」令和5年度
• 「立地適正化計画の効果検証」令和4年度
• 「公営住宅等ストック総合改善事業効果検証」令和4年度
• 「公営住宅リノベーション事例集」令和3年度
• 「公営住宅建替事業の効果検証」令和5年度
• 「公営住宅等におけるZEH化推進事業調査」令和4年度
• 「住宅セーフティネット制度の実施状況」令和5年度
• 「居住支援協議会等の活動実態調査」令和4年度
• 「住宅確保要配慮者向け住宅情報提供システム効果測定」令和4年度
• 「公営住宅団地再生事例集」令和4年度
• 「公的賃貸住宅ストック有効活用調査」令和4年度

東京都関連資料

• 「都営住宅・区営住宅入居者実態調査」令和4年度
• 「公的住宅等の供給状況調査」令和5年度
• 「都営住宅・区市町村営住宅入居者実態調査」令和5年度
• 「公営住宅募集状況調査」令和5年度
• 「公営住宅等の管理運営状況調査」令和5年度
• 「空き家実態調査」令和4年度
• 「住宅確保要配慮者推計調査」令和4年度
• 「東京の住宅事情」令和5年度
• 「居住支援体制実態調査」令和4年度
• 「空き家活用施策効果検証調査」令和4年度
• 「家賃補助制度効果検証調査」令和3年度

内閣府関連資料

• 「地域コミュニティに関する調査」令和3年度
• 「災害時における住まいの確保に関する実態調査」令和2年度

総務省関連資料

• 「住宅・土地統計調査」令和5年度
• 「自治体における行政DX推進事例集」令和5年度

厚生労働省関連資料

• 「地域包括ケアシステム構築に関する事例調査」令和4年度
• 「地域共生社会の実現に向けた包括的支援体制構築事業調査」令和3年度
• 「生活困窮者自立支援制度の実施状況調査」令和4年度

東京都福祉保健局関連資料

• 「高齢者見守り実態調査」令和4年度
• 「孤立死等の実態調査」令和4年度

東京都教育委員会関連資料

• 「学力格差と生活環境に関する調査」令和3年度

特別区関連資料

• 世田谷区「上北沢団地再生プロジェクト効果検証報告書」令和4年度
• 江東区「住まいサポート事業評価報告書」令和5年度
• 豊島区「空き家活用プロジェクト成果報告書」令和4年度

全国自治体関連資料

• 大阪市「市営住宅ストック総合活用計画中間評価報告書」令和4年度
• 熊本市「居住支援モデル事業評価報告書」令和3年度

まとめ

　東京都特別区における区営住宅・区民住宅政策は、単なる「住宅の直接供給」から「多様な手法による住宅セーフティネットの構築」へと転換する時期を迎えています。老朽化する住宅ストックの戦略的再生、民間住宅を活用した重層的セーフティネットの構築、住宅と福祉サービスの一体的提供という3つの視点から取組を進めることが重要です。特に、限られた財源の中で効果的・効率的に施策を展開するためには、住宅部門と福祉部門の連携強化、民間との協働、既存ストックの有効活用が鍵となります。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

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