災害復旧・復興支援体制の整備
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行政情報ポータル
分譲マンション維持管理支援
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目次
はじめに
※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。
概要（分譲マンションを取り巻く環境）
- 自治体が分譲マンションの維持管理支援を行う意義は、「都市の居住基盤の維持による住民の資産価値と安全な生活の保護」と「将来的な社会コストの増大を抑制する予防的都市経営の実践」にあります。
- 分譲マンションは、東京都特別区における居住形態の根幹をなし、国民の1割以上が居住する重要な社会基盤です。
- しかし現在、多くのマンションは「建物の高経年化」と「居住者の高齢化」という「二つの老い」に同時に直面しています。この二つの課題が複合的に絡み合うことで、適切な維持管理が行われない「管理不全マンション」が急増するリスクが高まっています。
- 管理不全マンションの増加は、個々の住民の生活の質や資産価値を損なうだけでなく、外壁の剥落などによる周辺地域への安全上の脅威や、景観の悪化による地域価値の低下を招きかねません。
- したがって、行政による維持管理支援は、単なる個別財産への介入ではなく、これらの重要な都市ストックを安全かつ持続可能な形で次世代に継承するための、極めて重要な予防的投資と位置づけられます。
意義
住民にとっての意義
資産価値の維持・向上
- 適切な維持管理は、住民にとって最大の資産であるマンションの価値を直接的に保護し、市場での評価を高めます。
安全・安心な居住環境の確保
- 計画的な修繕は、外壁タイルの落下や給排水管の漏水といった老朽化に起因する事故を未然に防ぎ、地震などの災害に対する建物の安全性を確保します。
良好なコミュニティの形成
- 管理が適切に行われているマンションでは、住民間のコミュニケーションが円滑になり、より質の高い居住環境が育まれる傾向にあります。
地域社会にとっての意義
都市景観の維持とスラム化の防止
- 管理不全による建物の荒廃を防ぐことは、地域の景観を維持し、不動産価値の低下を防ぎます。放置されたマンションは、周辺地域に負の影響を及ぼす「外部不経済」の源泉となり得ます。
地域防災力の向上
- 構造的に健全で、適切に維持管理されたマンション群は、災害に強い都市を構成する上で不可欠な要素です。
地域コミュニティの活性化
- マンション内のコミュニティが地域の町会・自治会と連携することで、地域全体のつながりが強化され、防災や福祉活動の担い手として機能することが期待されます。
行政にとっての意義
将来的な行政コストの抑制
- 予防的な支援は、管理不全が深刻化し、危険な建築物への対応や、倒壊後の緊急的な住民支援といった事後対応に要する莫大な行政コストを抑制する上で、はるかに効率的です。
- 実際に、行政代執行によるマンション取り壊しには1億円以上の費用がかかった事例も報告されています。
持続可能な都市経営の実現
- 既存の住宅ストックを有効に長寿命化させることは、大規模な再開発に伴う社会的・経済的コストを回避し、持続可能な都市経営を実現するための核心的な取り組みです。
政策目標の達成
- マンションの維持管理支援は、各区が策定する住宅マスタープランなどに掲げられた、安全な住環境の確保、良質な住宅ストックの形成、コミュニティの活性化といった政策目標の達成に直接的に貢献します。
（参考）歴史・経過
- 1962年
- 「建物の区分所有等に関する法律（区分所有法）」が制定され、日本における分譲マンション所有の法的基盤が確立されました。
- 1981年
- 建築基準法が改正され、より厳しい耐震基準（新耐震基準）が導入されました。これにより、それ以前の「旧耐震」マンションと「新耐震」マンションという、現代の管理における重要な区分が生まれました。
- 2001年
- 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律（マンション管理適正化法）」が施行されました。これにより、区分所有者で構成される「管理組合」が管理の主体として法的に明確化され、専門家である「マンション管理士」の国家資格が創設されるなど、管理の枠組みが整備されました。
- 2002年
- 「マンションの建替え等の円滑化に関する法律（マンション建替え円滑化法）」が施行され、建替え事業の法的な手続きが定められました。しかし、5分の4以上という高い合意形成のハードルから、活用は限定的です。
- 2022年
- 改正マンション管理適正化法が施行されました。最大のポイントは、地方公共団体が主体的に関与する仕組みとして「管理計画認定制度」と「マンション管理適正化推進計画」が創設された点です。これにより、行政がマンション管理の質向上に積極的に働きかける法的根拠が強化され、政策の大きな転換点を迎えました。
分譲マンション維持管理に関する現状データ
1. 建物の高経年化と居住者の高齢化の進行
築40年超マンションの急増
- 全国のマンションストック総数約686万戸のうち、築40年を超える高経年マンションは2021年末時点で115.6万戸存在します。
- この数は今後爆発的に増加し、10年後（2031年末）には2.2倍の249.1万戸、20年後（2041年末）には3.7倍の425.4万戸に達すると推計されています。これは、対策が急務であることを示す最も重要なデータです。
居住者の高齢化
- 居住者の高齢化も深刻です。世帯主の年齢構成を見ると、70歳以上の割合は平成30年度調査の22.2%から令和5年度調査では25.9%へと3.7ポイント増加しました。
- 特に、昭和59年（1984年）以前に完成したマンションでは、世帯主が70歳以上の割合は55.9%に達しており、建物の老朽化と居住者の高齢化が完全にリンクしている状況が浮き彫りになっています。
永住意識の変化
- 「永住するつもりである」と回答した区分所有者の割合は、平成30年度の62.8%から令和5年度には60.4%へとわずかに減少しています。これは、長期的な管理へのコミットメントが低下する可能性を示唆しています。
2. 管理組合の財政的脆弱性
修繕積立金の不足
- 長期修繕計画を持つ管理組合のうち、「現在の修繕積立金の残高が計画に対して不足していない」と回答したのはわずか39.9%に留まります。これは、裏を返せば約6割の管理組合が、既に資金不足に陥っているか、将来的に不足するリスクを抱えていることを意味します。
不適切な積立方式の普及
- 積立方式を見ると、将来の負担が急増するリスクのある「段階増額積立方式」が47.1%と、負担が平準化される「均等積立方式」（40.5%）を上回っています。
- この「段階増額積立方式」は、新築時の販売促進のために初期の負担を低く見せる目的で採用されることが多く、築年数が経過し大規模修繕が必要となる頃には、高齢化や収入減に直面した住民が大幅な値上げに応じられず、資金不足の直接的な原因となります。
管理費等の滞納
- 管理費や修繕積立金を3ヶ月以上滞納している住戸があるマンションの割合は、平成30年度の24.6%から令和5年度には29.7%へと5.1ポイント増加しており、財政基盤をさらに悪化させる要因となっています。この傾向は、完成年次が古いマンションほど顕著です。
3. 管理組合の運営課題
長期修繕計画の不備
- 計画期間が25年以上の長期修繕計画を策定している割合は59.8%まで増加しましたが、そのうち約37%は「5年ごと」といった定期的な見直しが行われていません。近年の資材費や人件費の高騰を反映できていない計画は、実質的に機能不全と言えます。
担い手不足と役員の高齢化
- 管理組合運営における将来の不安として、「理事の選任が困難」と回答した組合は27.1%に上ります。
- 役員を引き受けない理由としては、「高齢のため」（36.4%）、「仕事等が忙しく時間的に無理だから」（22.7%）が上位を占めており、担い手不足が構造的な問題であることがわかります。
外部専門家の活用状況
- 外部専門家を活用している管理組合は41.4%ですが、その理由は「大規模修繕等の実施」（47.4%）や「管理費の滞納等への法的措置」（30.5%）など、問題が発生してからの事後対応が中心であり、予防的なガバナンス強化のための活用はまだ少ない状況です。
所有者の無関心と非居住化
- 賃貸住戸のあるマンションの割合は77.8%と高く、特に古いマンションほどその割合は高まります。非居住所有者は管理への関心が低い傾向があります。
- さらに、マンション購入時に長期修繕計画を「よく確認した」と回答した区分所有者は、新築・中古を問わず1割にも満たないという衝撃的なデータもあり、所有者自身の管理意識の低さが根深い課題であることを示しています。
課題
住民の課題
深刻な担い手不足と役員の高齢化
- 管理組合の運営を担うべき役員のなり手が枯渇しています。特に居住者の高齢化が著しいマンションでは、役員を輪番で選出する仕組みすら機能不全に陥り、特定の個人に負担が集中するか、最悪の場合は役員が不在となる事態も発生しています。
- 客観的根拠：
- 管理組合運営の将来不安として「区分所有者の高齢化」（53.1%）、「理事の選任が困難」（27.1%）が上位に挙げられています。
- 役員を引き受けない理由として「高齢のため」（36.4%）が最多となっています。
- この課題が放置された場合の悪影響の推察：管理組合の機能停止により、必要な意思決定（修繕工事の実施、管理費の見直し等）が行えず、建物の老朽化が急速に進行します。
- 客観的根拠：
修繕積立金の値上げに対する合意形成の困難さ
- 長期修繕計画に基づき、将来の工事に備えて修繕積立金の値上げが必要な局面においても、住民の経済的負担への懸念や、賃貸に出している所有者の無関心などから、総会での可決に必要な合意形成が極めて困難な状況にあります。
- 客観的根拠：
- 計画に対し修繕積立金が不足している管理組合が約35%存在します。
- 分譲時の販売促進のために修繕積立金が意図的に低く設定され、住民の反発を恐れて管理組合が増額をためらう傾向が見られます。
- この課題が放置された場合の悪影響の推察：資金不足により計画的な大規模修繕が実施できず、建物の寿命が縮まり、最終的には資産価値が著しく毀損します。
- 客観的根拠：
管理運営に関する専門知識の不足
- 多くの区分所有者は、区分所有法や会計、建築技術といった、マンション管理に不可欠な専門知識を持っていません。そのため、管理会社や施工業者の提案を鵜呑みにしてしまい、その内容が妥当であるかを客観的に評価・判断することが困難です。
- 客観的根拠：
- 中古マンション購入時に共用部分の維持管理状況を考慮して購入した区分所有者は、わずか1割にとどまります。
- 外部専門家を活用する理由として「知識・ノウハウの不足」が32.7%を占めており、専門知識へのニーズが高いことがうかがえます。
- この課題が放置された場合の悪影響の推察：管理会社等に過度に依存し、不適切な契約や高額な工事費を見抜けず、管理組合の財産が不利益を被るリスクが高まります。
- 客観的根拠：
地域社会の課題
管理不全マンションのスラム化と外部不経済
- 適切な管理が行われず老朽化したマンションは、外壁の剥落、放置されたゴミ、設備の故障など、物理的に周辺地域の安全を脅かす存在となります。また、廃墟のような外観は地域の景観を著しく損ない、近隣の不動産価値をも引き下げる「負の外部性」をまき散らします。
- 客観的根拠：
- 管理不全が極限まで進行すると、行政代執行による取り壊しに至るケースがあり、その費用回収も困難となります。
- 高経年マンションでは、外壁の剥落や給排水管の老朽化など、人命や財産に直接影響を及ぼす問題が多く見られます。
- この課題が放置された場合の悪影響の推察：周辺住民の安全を脅かし、地域全体の不動産価値を低下させ、最終的には行政による介入コストを発生させます。
- 客観的根拠：
地域コミュニティとの断絶
- マンション住民は、その匿名性の高さから内部のコミュニティが希薄になりがちであることに加え、地域の町会・自治会への加入率も低い傾向にあります。これにより、マンションが一つの独立した「島」のようになり、地域活動や防災訓練への参加が期待できず、地域から孤立してしまいます。
- 客観的根拠：
- タワーマンションなどでは、独自のコミュニティが形成される一方で、周辺の既存地域社会との連携が課題となる事例が報告されています。
- 千葉市や西東京市では、管理組合を町内会と同様に位置づけ、事務委託料や補助金を支給することで、地域コミュニティへの参加を促す先進的な取り組みが行われています。
- この課題が放置された場合の悪影響の推察：災害時における安否確認や救助活動といった共助機能が著しく低下し、地域全体のレジリエンスが損なわれます。
- 客観的根拠：
行政の課題
増大する相談への対応と介入の限界
- 管理不全に関する住民からの相談件数は年々増加していますが、マンションはあくまで私有財産であるため、行政が直接的に管理組合の運営に介入できる範囲には法的な制約が存在します。
- 客観的根拠：
- 2022年に改正されたマンション管理適正化法により、地方公共団体による助言・指導・勧告が可能となりましたが、これはあくまで間接的な関与であり、強制力を持つものではありません。
- 各特別区では無料の相談窓口や専門家派遣制度を設けていますが、限られた予算と人員で増え続ける全てのマンションに対応することは物理的に困難です。
- この課題が放置された場合の悪影響の推察：深刻な事態に陥るまで行政が有効な手を打てず、問題が顕在化した時点では対応コストが膨大になります。
- 客観的根拠：
支援制度の周知と利用促進の難しさ
- 行政がセミナー開催や助成金など、様々な支援メニューを用意しても、最も支援を必要としている管理意識の低いマンションの役員や住民には、その情報が届きにくいというジレンマがあります。
- 客観的根拠：
- 東京都は毎年10月を「分譲マンション維持管理促進キャンペーン」期間と定め、集中的な周知活動を行っていますが、既に関心を持っている層以外への浸透が課題です。
- 管理計画認定制度は、住宅ローン金利優遇など新築購入者へのメリットは大きいものの、既存マンションの居住者にとっては直接的なメリットが感じられにくく、申請へのインセンティブが弱いという指摘があります。
- この課題が放置された場合の悪影響の推察：支援制度が十分に活用されず形骸化し、税金を投入した施策の効果が上がらないという結果に終わります。
- 客観的根拠：
行政の支援策と優先度の検討
優先順位の考え方
- 各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。
- 即効性・波及効果
- 施策の実施から効果発現までの期間が短く、複数の課題解決や多くの住民への便益につながる施策を高く評価します。
- 実現可能性
- 現在の法制度、予算、人員体制の中で実現可能な施策を優先します。既存の体制・仕組みを活用できる施策は優先度が高くなります。
- 費用対効果
- 投入する経営資源（予算・人員・時間等）に対して得られる効果（問題解決、将来コスト削減）が大きい施策を優先します。
- 公平性・持続可能性
- 特定の地域・年齢層だけでなく、幅広い住民に便益が及び、一時的な効果ではなく、長期的・継続的に効果が持続する施策を高く評価します。
- 客観的根拠の有無
- 国の調査や先進事例等で効果が示されており、効果測定が明確にできる施策を重視します。
- 即効性・波及効果
支援策の全体像と優先順位
- 支援策は、マンションの管理レベルに応じて段階的に提供されるべきです。無関心な「予防層」、課題を認識し始めた「早期発見層」、そして深刻な問題を抱える「要介入層」に分け、それぞれに最適な支援を届けるアプローチが効果的です。
- 最優先すべきは、管理の基盤を強化し、管理組合の自走を促す「予防・早期発見」に関する施策です。特に、2022年の法改正で導入された**「管理計画認定制度」の普及促進**を全ての支援策の核に据えるべきです。この制度は、管理状況を客観的な基準で可視化し、市場での評価に繋げ、管理組合に自ら管理を改善しようとするインセンティブを与える最も強力なツールとなり得ます。
- 以上の考え方に基づき、以下の優先順位で支援策を提案します。
- 優先度（高）：支援策① 管理組合のガバナンス強化と担い手育成支援
- 優先度（中）：支援策② 計画的な維持管理・再生の促進
- 優先度（低）：支援策③ コミュニティ形成と多世代共生の推進（※管理基盤が整ってからの発展的施策と位置づけます）
各支援策の詳細
支援策①：管理組合のガバナンス強化と担い手育成支援
目的
- 深刻化する担い手不足を解消し、管理組合の意思決定機能を維持・強化します。
- 役員の専門知識不足を補い、管理運営全体の質を向上させることで、管理不全への移行を予防します。
主な取組①：外部専門家（第三者管理者方式等）の活用促進
- 役員のなり手がいない、あるいは高齢化により運営が困難な管理組合に対し、マンション管理士等の専門家を管理者や役員として導入する「第三者管理者方式」や「外部役員方式」の活用を積極的に推進します。
- これらの方式の導入を検討する管理組合への専門家派遣（相談・助言）や、導入にかかる初期費用（規約改正コンサルティング費用、専門家との契約金等）の一部を助成する制度を創設します。
- 客観的根拠：
- 役員のなり手不足は深刻な課題であり、国土交通省も「外部専門家の活用ガイドライン」を策定し、その活用を推奨しています。
- 先進的な管理会社の中には、従来の理事会を非設置とし、区分所有者全員が参加する新しい形の受託管理サービス（例：長谷工コーポレーションの「smooth-e」）も登場しており、外部の専門的管理へのニーズが高まっています。
- 客観的根拠：
主な取組②：管理計画認定制度の普及促進とインセンティブ付与
- 区独自の「マンション管理適正化推進計画」を早期に策定し、管理計画認定制度の申請受付体制を整備します。
- 管理組合が認定を取得するために必要なコンサルティング費用（マンション管理士による計画作成支援等）を助成します。
- 港区の「みなと認定マンションプラス」のように、国の基準に加えて、防災対策や子育て支援など区独自の評価項目を設けた付加価値認定制度を創設します。認定マンションに対しては、粗大ごみ処理手数料の割引や区有施設の利用料割引など、住民がメリットを実感できる独自のインセンティブを付与することを検討します。
- 客観的根拠：
- 管理計画認定制度は、住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引き下げ、さらに「マンションすまい・る債」の利率上乗せといった、国が用意した財政的メリットと直結しています。
- 認定を受けることは、適正に管理されたマンションとして市場で客観的に評価され、資産価値の維持・向上に繋がる可能性があります。
- 客観的根拠：
主な取組③：ICT活用による運営効率化支援
- オンラインでの理事会・総会開催や、書面によらない電子投票システムの導入を支援します。
- これらのICTツールを導入するための初期費用の一部助成や、具体的な活用方法に関する実践的なセミナーを管理会社等と連携して実施します。
- 客観的根拠：
- オンラインでの会議開催は、遠隔地に居住する所有者や、多忙な現役世代の管理組合活動への参加を促し、担い手不足の緩和に直接的に貢献します。
- 先進的な管理会社では、オンライン理事会・総会、議事録の電子署名などを標準サービスとして提供しており、管理運営のデジタル化は業界の潮流となっています。
- 客観的根拠：
主な取組④：体系的な役員向け研修プログラムの提供
- 新しく役員に就任した人を対象に、管理組合の役割、会計の基礎知識、長期修繕計画の読み方、管理会社との付き合い方などを網羅した基礎研修を定期的に開催します。
- 時間や場所を選ばずに学べるよう、eラーニング形式の研修コンテンツを開発し、区のウェブサイトで提供します。
- 客観的根拠：
- 役員を引き受けない理由として「何をしたらよいかわからない」（13.6%）という知識不足が挙げられており、実践的な研修に対する潜在的なニーズは非常に高いと考えられます。
- 客観的根拠：
KGI・KSI・KPI
- KGI（最終目標指標）
- 区内の管理不全マンション（※）発生率を5年間で20%削減
- （※総会未開催、長期修繕計画なし、役員不在等の客観指標で定義）
- データ取得方法： 管理状況届出制度のデータ及び定期的なマンション実態調査により、管理不全の兆候があるマンションの割合を継続的にモニタリングする。
- 区内の管理不全マンション（※）発生率を5年間で20%削減
- KSI（成功要因指標）
- 管理計画認定マンションの割合を区内対象マンションの30%まで向上させる。
- データ取得方法： 区の認定台帳とマンションデータベースを照合し、認定率を算出する。
- KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
- 外部専門家（第三者管理者等）を導入した管理組合の割合を5%まで引き上げる。
- データ取得方法： 助成金申請実績及びマンション実態調査を通じて導入状況を把握する。
- KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
- 管理計画認定制度に関する相談・助成件数：年間100件
- 役員向け研修の延べ参加者数：年間500人
- データ取得方法： 窓口相談記録、助成金交付実績、研修参加者名簿から集計する。
支援策②：計画的な維持管理・再生の促進
目的
- 多くのマンションが抱える修繕積立金不足の問題を解消し、建物の計画的な修繕による長寿命化を確実に実行します。
- 耐震性不足など、老朽化が著しく安全上の問題があるマンションの再生（耐震改修・建替え）を円滑に進めるための道筋をつけます。
主な取組①：長期修繕計画の作成・見直し支援の拡充
- 長期修繕計画の新規作成や、5年ごとの定期的な見直しにかかるコンサルティング費用への助成制度を強化します。
- 特に、将来の合意形成が困難になりがちな「段階増額積立方式」から、負担が平準化される「均等積立方式」への移行を伴う計画見直しを重点的に支援し、助成率を上乗せするなどのインセンティブを設けます。
- 客観的根拠：
- 約37%の管理組合が長期修繕計画を定期的に見直しておらず、計画が実態と乖離している可能性が高いです。
- 修繕積立金不足の根本原因は、分譲時に低く設定された不適切な積立方式にある場合が多く、計画そのものの見直しが不可欠です。
- 客観的根拠：
主な取組②：劣化診断・耐震診断の費用助成
- 港区の制度を参考に、建物の外壁、屋上、給排水管などの劣化状況を専門家が調査する「劣化診断」にかかる費用の一部を助成します。これにより、管理組合が建物の現状を客観的に把握し、修繕の必要性について合意形成を図る第一歩を支援します。
- 特に、昭和56年以前の旧耐震基準で建設されたマンションに対し、「耐震診断」費用を助成し、診断結果に基づいてその後の耐震改修工事に進む場合は、関連の助成制度へ円滑に繋げます。
- 客観的根拠：
- 港区では、劣化診断費用の2分の1（上限50万円）を助成する手厚い支援を行っています。
- 東京都は、旧耐震マンションに対し、耐震診断から設計、改修工事まで一貫した費用助成制度を設けており、区の制度はこれと連携して実施することが効果的です。
- 客観的根拠：
主な取組③：建替え・敷地売却の相談体制強化
- 建替えは最終手段と位置づけつつも、耐震性不足などで再生が不可避なマンションに対し、初期段階の勉強会や合意形成プロセスへの専門家派遣を無料で行います。
- 品川区の事例のように、弁護士、一級建築士、マンション管理士といった複数の専門家がチームで対応する合同専門相談会を定期的に開催し、複雑な権利関係や法律、技術的な課題にワンストップで対応できる体制を構築します。
- 客観的根拠：
- マンションの建替えは、区分所有者の5分の4という極めて高い合意形成が必要であり、全国での累計実績も2023年3月末時点で282件と非常に少ないのが現状です。初期段階からの丁寧な支援が不可欠です。
- 品川区では、建替・修繕に関する課題に対し、弁護士、一級建築士、マンション管理士による専門家チームが対応する相談窓口を設置しています。
- 客観的根拠：
KGI・KSI・KPI
- KGI（最終目標指標）
- 区内のマンションにおける修繕積立金不足（計画額に対する不足）の割合を10年間で30%削減する。
- データ取得方法： 管理計画認定申請データ及び定期的なマンション実態調査における会計報告を分析し、計画額と実績額の乖離を把握する。
- KSI（成功要因指標）
- 長期修繕計画を直近5年以内に見直した管理組合の割合を80%まで引き上げる。
- データ取得方法： 管理計画認定申請データ及びマンション実態調査により確認する。
- KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
- 修繕積立金の積立方式として「均等積立方式」を採用する管理組合の割合を10%向上させる。
- データ取得方法： マンション実態調査により把握する。
- KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
- 長期修繕計画作成・見直し助成件数：年間50件
- 劣化診断・耐震診断助成件数：年間30件
- データ取得方法： 各助成金制度の交付実績から集計する。
支援策③：コミュニティ形成と多世代共生の推進
目的
- 住民間のコミュニケーションを活性化させることで、管理組合活動への無関心層を減らし、円滑な運営の土壌を育みます。
- マンションを閉じた空間ではなく地域社会の一員として位置づけ、防災や福祉といった分野での連携を強化します。
主な取組①：マンション内コミュニティイベントへの助成
- 管理組合や住民有志が主催する、防災訓練、清掃活動、夏祭り、クリスマス会など、住民間の交流を目的としたイベントの開催費用（会場費、備品レンタル代、広報費等）の一部を助成します。
- 客観的根拠：
- 千代田区の神田山本町会の事例では、マンション内でのお茶会や懇親会といったイベントが、住民同士の顔の見える関係づくりに繋がり、コミュニティ形成のきっかけとなっています。
- 客観的根拠：
主な取組②：地域町会・自治会との連携支援
- マンション管理組合が地域の町会・自治会へ加入する際の橋渡しを行ったり、加入を促進するための情報提供を行います。
- マンションの掲示板と地域の掲示板の相互利用や、地域の祭事へのマンション住民の参加、合同での防災訓練の実施などをコーディネートし、連携のきっかけを作ります。
- 客観的根拠：
- 大阪市豊崎地域の事例では、地域とマンションが合同で防災マニュアルを作成したことを起点として、マンション住民の地域活動への参加を促し、将来の地域防災の担い手育成に繋げようとしています。
- 客観的根拠：
主な取組③：多世代交流拠点の設置支援
- マンション内の集会室などを有効活用し、子ども食堂、高齢者向けのサロン、放課後の学習支援スペースといった、多世代が交流できる拠点づくりを目指す活動を支援します。
- 運営を希望するNPOや社会福祉協議会、地域団体などと管理組合とのマッチングを行います。
- 客観的根拠：
- マンションの価値は建物の性能だけでなく、提供されるサービスや機能によっても高まります。神戸市では、子育て支援の工夫があるマンションを認定する「こうべ子育て応援マンション認定制度」が設けられており、コミュニティ機能が資産価値に繋がりうることを示しています。
- 客観的根拠：
KGI・KSI・KPI
- KGI（最終目標指標）
- 住民の管理組合活動への関心度を5年間で15%向上させる。
- データ取得方法： 定期的な住民意識調査において、「管理組合の活動に関心がある」と回答した住民の割合を測定する。
- KSI（成功要因指標）
- 地域の町会・自治会に加入している管理組合の割合を50%まで引き上げる。
- データ取得方法： マンション実態調査及び各地域の町会・自治会へのヒアリングにより把握する。
- KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
- 助成対象となったコミュニティイベントにおける住民の平均参加率を30%以上とする。
- データ取得方法： 助成金を交付した団体からの活動報告書に基づき算出する。
- KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
- コミュニティイベントへの助成件数：年間50件
- 町会・自治会等との連携支援の実施回数：年間20回
- データ取得方法： 助成金交付実績、及び区の事業実施記録から集計する。
先進事例
東京都特別区の先進事例
港区「独自の認定制度と手厚い助成による価値向上支援」
- 港区は、国の管理計画認定制度にいち早く対応し、国の基準を満たす「みなと認定マンション」に加え、防災や環境配慮など5つのカテゴリーで優れた取り組みを行うマンションを「みなと認定マンションプラス」として認定する独自の付加価値制度を創設しています。
- 特に注目すべきは、計画的な修繕の第一歩となる「劣化診断」に対し、費用の2分の1（上限50万円）を助成する手厚い支援です。これにより、管理組合が建物の現状を客観的に把握し、修繕の必要性について住民の合意形成を図ることを強力に後押ししています。
- 成功要因は、巧みなインセンティブ設計にあります。国の制度が提供する金利優遇等に加え、区独自の認定や助成という「上乗せメリット」を用意することで、管理組合に「認定を目指そう」という強い動機付けを与えています。
- 客観的根拠：
品川区「ワンストップの総合相談体制と専門家派遣」
- 品川区は、区役所内に目的別の無料相談窓口を常設し、利用者の利便性を高めています。「マンション管理相談」では管理士が、「建替・修繕相談」では弁護士・一級建築士・マンション管理士がチームで対応し、複雑な課題にもワンストップで応えられる体制を構築しています。
- さらに、相談だけでなく、管理組合の理事会などへ専門家を直接派遣する制度も無料で提供しており（年度内3回まで）、課題の初期段階で専門家が介入し、的確な診断と解決の道筋を示すことを可能にしています。
- 成功要因は、利用者である管理組合の視点に立った「ワンストップサービス」の徹底です。課題が管理運営、法律、建築のいずれにまたがっていても、「区役所に行けば適切な専門家につながる」という安心感を提供している点が高く評価できます。
- 客観的根拠：
世田谷区「管理不全予防に特化した重点的支援」
- 世田谷区は、都条例に基づき管理状況の届出が義務付けられている旧耐震マンション（要届出マンション）のうち、特に管理不全の兆候が見られるマンションを対象に、支援を集中させています。
- 具体的には、東京都防災・建築まちづくりセンターが実施する高額なコンサルティングメニュー「Cコース（管理不全予防・改善支援）」の派遣料を助成する制度を設けています。これは、管理規約の作成案から長期修繕計画の見直し案作成まで、踏み込んだ支援を行うものです。
- 成功要因は、限られた行政資源を効果的に配分する「選択と集中」の実践です。全てのマンションに画一的な支援を行うのではなく、リスクの高いマンションを特定し、集中的な介入を行うことで、管理不全への移行を効果的に防いでいます。
- 客観的根拠：
- （出典）世田谷区「マンション管理アドバイザー制度利用助成」
- （出典）世田谷区マンション交流会、公益財団法人世田谷トラストまちづくり「マンション相談」など、NPOや地域団体と密接に連携し、多角的な支援体制を構築しています。
- 客観的根拠：
全国自治体の先進事例
横浜市「徹底した申請者目線の認定制度運用」
- 横浜市は、全国に先駆けて管理計画認定制度を開始した自治体の一つです。その特徴は、申請者である管理組合の負担を軽減するためのシンプルな制度設計にあります。
- 国の認定基準に市独自の基準を上乗せすることなく運用し、ウェブサイトで詳細なQ&Aを公開するなど、分かりやすい情報提供に努めることで、制度の普及を後押ししています。
- 成功要因は、徹底した「利用者負担の軽減」です。複雑になりがちな新制度をあえてシンプルに運用することで、申請のハードルを下げ、多くの管理組合が制度を利用しやすくなるよう配慮している点が、他の自治体の参考になります。
- 客観的根拠：
- （出典）横浜市「マンション管理計画認定制度に関するQ&A」
- （出典）神奈川県「管理計画の認定の基準」（県として独自の基準は設けていない）
- 客観的根拠：
大阪市「防災力強化を軸としたインセンティブ付与」
- 大阪市は、早くから「防災力強化マンション認定制度」を設け、マンション管理の課題を地域の防災力向上という、より大きな政策課題と結びつけています。
- この制度では、備蓄倉庫や非常用電源といったハード面と、防災マニュアルの整備や避難訓練の実施といったソフト面の両方で優れた取り組みを行うマンションを認定・公表しています。
- 成功要因は、マンション管理を単体で捉えず、「防災」という市民全体の共通関心事とリンクさせた点です。これにより、普段は管理への関心が低い住民層にもアプローチし、コミュニティ活動や管理改善への参加を促す効果が期待できます。
- 客観的根拠：
- （出典）千代田区「マンションコミュニティ活性化方策検討調査報告書」平成26年度
- （出典）大阪市市民局「【協働事例】豊崎地域活動協議会」（防災マニュアル作成を起点としたコミュニティ形成）
- 客観的根拠：
参考資料［エビデンス検索用］
- 国土交通省
- 東京都
- 各特別区
- その他
まとめ
分譲マンションの維持管理は、もはや個々の管理組合だけの問題ではなく、都市の持続可能性そのものを左右する喫緊の行政課題です。建物の高経年化と居住者の高齢化という「二つの老い」が同時進行する中、これを放置すれば管理不全マンションが急増し、安全性の低下やスラム化といった深刻な事態を招きかねません。行政の支援は、従来の画一的な啓発活動から、管理組合の自立（自走）と再生を促す戦略的なアプローチへと転換する必要があります。その核となるのが、国の法改正で導入された「管理計画認定制度」の積極的な活用です。この制度を軸に、専門家派遣、財政的支援、コミュニティ形成支援を組み合わせ、管理レベルに応じた多層的なサポート体制を構築することが、将来にわたって安全で価値ある居住環境を維持するための最も確実な道筋となります。
本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。
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