2026.02.26

はじめての用地課

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はじめに
業務の意義
- 未来のまちづくりを物理的に可能にする「地図に残る仕事」の第一歩
根拠法令
- 財産権の保障と適正な補償を規定する厳格な法体系
歴史・経過
- 強制から協働へ、そして防災という現代の歴史的使命へ
標準的な業務フロー
- 事業認可から測量・補償算定・交渉・登記に至る長大なサイクル
まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。

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業務の意義

未来のまちづくりを物理的に可能にする「地図に残る仕事」の第一歩

全ての公共事業の出発点となる絶対的な基盤の確保

　特別区における用地課の業務は、道路、公園、学校、あるいは防災施設といった、まちの未来を形作るあらゆる公共事業を物理的にスタートさせるための「土地」を確保する、極めて重要かつ不可欠な役割を担っています。都市計画課がいかに素晴らしい未来の図面を描き、土木部門がどれほど高度な建設技術を持っていたとしても、事業の舞台となる土地が存在しなければ、工事には一切着手できません。本課は、図面上の計画を現実の空間に落とし込むための第一歩を踏み出す部署であり、ここで土地を取得できて初めて、区民のための安全で快適なインフラ整備が動き出します。用地買収は決して派手な業務ではありませんが、まちづくりの成否を根底から左右する最も確実で重い責任を背負った、まさに「地図に残る仕事」の最前線であることをまずは深く認識してください。

区民の大切な財産と生活の再建に寄り添う高度な対人業務

　用地課の業務が他の行政事務と決定的に異なるのは、区民にとって最大の財産であり、生活の基盤であり、時に何世代にもわたる思い出が詰まった「土地」や「家屋」を譲っていただくという点にあります。これは行政からの単なる一方的な「お願い」や「買い上げ」ではなく、地権者の人生そのものに深く関与し、新たな生活への移行（生活再建）を共に考え、支援していく極めて人間的で繊細なプロセスです。相手は長年住み慣れた土地を離れることに強い不安や不満を抱いていることが多く、時には厳しいお叱りを受けることもあります。本課の職員は、公共の利益という大義名分を振りかざすのではなく、地権者一人ひとりの複雑な事情や感情に真摯に寄り添い、誠実な対話を重ねることで、まちづくりへの理解と協力を引き出す「究極の合意形成」を担う専門家としての視点が求められます。

根拠法令

財産権の保障と適正な補償を規定する厳格な法体系

日本国憲法が保障する財産権と「正当な補償」の原則

　用地買収業務の最大の法的なバックボーンは、日本国憲法第２９条にあります。同条は「財産権は、これを侵してはならない」と個人の権利を強力に保障する一方で、「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用ひることができる」と定めています。この「正当な補償」という憲法の要請に応えるため、国が定めた「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」をはじめとする極めて厳格かつ精緻な補償基準が存在します。土地の価格（正常な取引価格）だけでなく、建物の移転費用、引っ越し代、営業を休止することによる損失など、地権者が被るあらゆる経済的損失を、客観的かつ公平に金銭で見積もり、補償しなければなりません。血税を用いる以上、情に流されて基準以上の金額を支払うことは絶対に許されず、同時に地権者に１円の損もさせてはならないという、極めてシビアな法に基づく金銭感覚が不可欠です。

土地収用法と民法・不動産登記法等の多角的な法的知識

　実務においては、原則として地権者との「任意交渉」による売買契約を目指しますが、その背景には常に「土地収用法」という強力な法律が存在します。これは、どうしても任意の合意に至らない場合、公益性の高い事業に限り、強制的に土地を取得できる最終的な手続きを定めたものです。この伝家の宝刀があるからこそ、任意交渉においても公平性が担保されています。さらに、日々の業務で最も直面するのが「民法」と「不動産登記法」の壁です。対象となる土地の所有者が亡くなって数世代にわたり相続登記がされていないケース（未分割・行方不明）や、土地に複雑な抵当権や借地権・借家権が設定されているケースなど、権利関係が複雑に絡み合っている事案が多々あります。これらの複雑な糸を解きほぐし、所有権を完全に区に移転（登記）するためには、司法書士や弁護士などの専門家と連携しながら、関連法規を横断的に駆使する高度なリーガルマインドが要求されます。

歴史・経過

強制から協働へ、そして防災という現代の歴史的使命へ

高度経済成長期のインフラ整備と権利意識の高まりに伴う転換

　現在、私たちが依拠している用地取得のルールや交渉のスタンスは、過去の激しい社会情勢の変化と歴史的な教訓を経て形成されてきました。戦後から高度経済成長期にかけて、日本は道路や鉄道、ダムなどのインフラを猛烈なスピードで整備する必要に迫られていました。当時は「公共事業至上主義」の色彩が強く、時には生活再建への配慮が十分でないまま、強権的な手法で土地収用が行われ、各地で激しい反対運動や社会問題（成田空港問題など）を引き起こしました。こうした歴史的な苦い経験と、国民の権利意識の高まりを経て、行政の姿勢は大きく転換しました。現在の用地行政は、事業の目的や必要性を初期段階から丁寧に説明し、地権者の生活再建を第一に考え、代替地の斡旋や税務相談を含めたきめ細やかなサポートを行いながら、あくまで「任意による合意形成」を最優先とする丁寧な手法へと歴史的なパラダイムシフトを遂げています。

木密地域の解消と特定整備路線など「防災」に向けた喫緊の課題

　特別区の用地買収の歴史において、現在最も重いウエイトを占めているのが「防災」を目的とした事業です。阪神・淡路大震災や東日本大震災の教訓から、木造住宅密集地域（木密地域）における延焼遮断帯となる道路（特定整備路線など）の整備や、避難場所となる公園の拡張は、首都直下地震から数百万の区民の命を守るための歴史的かつ喫緊の課題となっています。かつての利便性向上を目的とした道路拡幅とは異なり、防災まちづくりに伴う用地買収は「時間との戦い」という側面を強く持っています。しかし、急ぐあまり地権者の生活を脅かしては本末転倒です。先祖代々の土地を手放す高齢の地権者に対し、災害リスクを誠実に伝えつつ、立ち退き後の安心できる住環境の確保（例えば、区が用意した福祉住宅への入居支援など）をセットで提案するなど、過去のインフラ整備の歴史にはなかった福祉的・総合的なアプローチが、現代の用地課には強く求められています。

標準的な業務フロー

事業認可から測量・補償算定・交渉・登記に至る長大なサイクル

境界確認・測量と補償額の算定（物件調査）の厳格なプロセス

　用地取得の業務フローは、事業が正式に認可された段階からスタートします。まずは、対象となる土地の正確な面積と境界を確定するため、隣接する土地の所有者全員に現地へ集まっていただき、「境界立ち会い」を行います。ここで境界が確定して初めて、買収する土地の面積が確定します。並行して、コンサルタント等の専門業者に委託し、土地の上にある建物、門、塀、さらには庭の樹木一本に至るまで、すべてを図面に落とし込む「物件調査」を実施します。この調査結果に基づき、国が定める補償基準に従って、建物を移転するための費用（再築工法や曳家工法など）や、引っ越しにかかる費用、営業補償などを算定します。この「算定」は用地買収の心臓部であり、基準書の解釈を誤れば違法な支出となるため、算定調書を何度もダブルチェックし、適正な補償額の提示書（補償契約の原案）を作り上げるという、極めて緻密で厳格な事務作業が求められます。

地権者との折衝・契約締結と引き渡し・登記の完了

　補償額が確定すると、いよいよ地権者との「交渉」のフェーズに入ります。事前にアポイントを取り、ご自宅の居間などに通していただき、事業の必要性と補償額の内訳を丁寧に説明します。一度で納得いただけることは稀であり、補償額への不満や、引っ越し先が見つからないという不安に対し、何度も足を運んで対話を重ねます。時には税理士を交えて、譲渡所得税の特別控除に関する税務相談に乗るなど、生活再建に向けたトータルサポートを行います。地権者の納得が得られ、合意に達すれば、「土地売買契約」および「物件移転等の補償契約」を締結します。契約後は、前払金の支払い手続きを行い、地権者が自ら引っ越しと建物の解体（更地化）を行うのを見守ります。完全に更地となったことを現地で確認して引き渡しを受け、残金の支払いと同時に法務局へ「所有権移転登記（嘱託登記）」を行います。こうして土地が完全に区の所有物となって初めて、道路や公園を造る事業部門へバトンを渡すという、長く泥臭いプロジェクトが完結します。

まとめ

　用地課の業務は、区民の財産という最もデリケートな部分に踏み込むため、時には厳しい言葉を投げかけられたり、複雑な権利関係の整理に膨大な時間がかかったりすることもあります。しかし、あなたが何度も足を運び、誠実に語りかけて得られた「印鑑」は、数十年後の子どもたちが安全に歩ける広い歩道や、いざという時に命を守る緑豊かな公園へと確実に姿を変えます。最初は専門的な補償基準や法律用語、そして交渉の難しさに圧倒されるかもしれませんが、部署内には豊富な交渉経験を持つベテランの先輩たちや、司法書士などの専門家ネットワークが必ずあり、どんな困難な事案もチームで解決していく体制が整っていますので、どうか過度に恐れることなく、あなた自身の「相手を思いやる誠実さ」を最大の武器として、ご自身のペースで一歩ずつ業務を身につけていってください。

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