2026.02.03

【東京都R8予算】公社住宅を活用したアフォーダブル住宅供給の取組

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はじめに
概要
意義
歴史・経過
現状データ
- 東京23区における家賃相場の推移
- 子育て世帯の可処分所得と住居費率
政策立案の示唆
まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要

　東京都は、東京都住宅供給公社（JKK東京）と連携し、既存の公社住宅を活用して「アフォーダブル住宅」を供給する新たな取組を本格化させています。この事業は、住宅価格や賃料の高騰が続く都内において、特に住居費負担が重い子育て世帯や新婚世帯を対象としたものです。令和8年度から毎年200戸、累計で1,200戸の供給を目指しており、市場家賃よりも2割程度低廉な価格設定で、最長12年間の居住を可能にします。民間の賃貸市場では確保が困難になりつつある「広さと安さ」を公的ストックによって補完し、都内での定住と少子化対策を強力に推進する施策です。

意義

　本施策の大きな意義は、中所得層を含む子育て世代が直面する「住宅の壁」を打破することにあります。従来の公営住宅が主に低所得者を対象としたセーフティネットであったのに対し、アフォーダブル住宅は、一定の所得がありながらも過重な住居費に圧迫されている層をターゲットとしています。既存の公社住宅という優良なストックを、子育てに適した間取りや環境に再整備して提供することで、新規建設コストを抑えつつ、迅速に居住支援を展開できる点が画期的です。これは、都市の競争力を維持するための「社会インフラとしての住まい」を再定義する試みでもあります。

歴史・経過

　東京都における住宅政策は、高度経済成長期の大量供給時代から、ストックの有効活用へと舵を切ってきました。しかし、2010年代後半から始まった不動産価格の急騰と、それに伴う民間家賃の上昇により、共働き世帯であっても希望する条件の住宅を確保できない事態が深刻化しました。

　これを受け、東京都は令和7年度に「官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド」を創設するなど、民間資金の活用を模索してきました。さらに、より即効性のある対策として、東京都が筆頭株主であるJKK東京の資産を直接活用する方針を固め、令和8年度予算案において本事業が新規採択されました。市場の価格形成に公的な基準を差し挟むことで、都内の家賃相場に対する緩やかな「重し」としての機能も期待されています。

現状データ

東京23区における家賃相場の推移

　東京23区内の民間賃貸マンションの賃料は、2020年代に入り過去最高値を更新し続けています。2025年時点のデータによれば、子育て世帯に需要のある50㎡〜70㎡のファミリー向け物件の平均家賃は、区部全体で月額20万円を大きく超え、都心近接エリアでは30万円に迫る勢いです。これは10年前と比較して約30％以上の情緒を示しており、一般的な会社員世帯の賃金上昇率を大幅に上回るペースで住居費が家計を圧迫している実態があります。

子育て世帯の可処分所得と住居費率

　都内に居住する30代から40代の子育て世帯において、住居費が手取り所得に占める割合（住居費負担率）は平均して35％を超えています。理想的とされる25〜30％を大きく上回っており、この差額分が教育費や生活余暇、さらには第二子以降の出産を断念させる要因となっています。本事業が目標とする「市場比2割減」の家賃設定は、月額に換算すると4万円から6万円程度の負担軽減につながり、子育て世帯の家計に実質的な所得増と同じ効果をもたらします。

政策立案の示唆

この取組を行政が行う理由

　住宅市場における「適正価格」の供給は、民間企業の営利活動だけでは困難な領域に達しています。特に子育て世帯向けの広い物件は、単身者向け物件に比べて投資効率が低いため、民間開発は高額な分譲マンションや高級賃貸に偏りがちです。この市場の歪みを是正し、将来の納税者である子供たちの生育環境を保障することは、行政にしかできない長期的な投資といえます。

行政側の意図

　東京都の意図は、若年層の都外流出を食い止めることにあります。近隣県への人口流出の主な理由は「住宅価格の安さ」であり、都内にとどまりたいと願う世帯に選択肢を提示することで、税収基盤の維持と地域の活力を担保しようとしています。また、JKK東京という既存の執行体制を活用することで、新たな外郭団体を作るコストを排し、効率的な行政運営を実現する狙いもあります。

期待される効果

　最大の効果は、対象世帯の心理的・経済的な安心感の醸成です。12年間という期限付きではあるものの、子供が小学校・中学校を卒業するまでの期間、安定した住環境が保証されることは、キャリア形成や教育計画において大きなメリットとなります。また、公社住宅の空き室を子育て世帯で埋めることにより、団地全体の多世代交流が促進され、高齢化が進む住宅地の活性化という副次的効果も期待されます。

課題・次のステップ

　今後の課題は、供給戸数の圧倒的な不足です。年間200戸という規模は、都内全域の需要から見れば極めて限定的です。今後は、このJKKモデルをパッケージ化し、区市町村が保有する公営住宅や、遊休化している公有地の活用に応用していく必要があります。また、12年後の「卒業」時に、これらの世帯がスムーズに次の住宅へ移行できるような、持ち家取得支援や民間賃貸への循環メカニズムの構築も並行して議論されるべきです。

特別区への示唆

　各特別区においては、都の事業を補完する形で、独自の「区版アフォーダブル住宅」の検討が求められます。都の事業は広域展開ですが、区はより細やかな「保育園の隣」「公園の目の前」といった、子育てのQOLを直結させる立地選定が可能です。また、区内の空き家や老朽化したアパートを区が借り上げ、一定の改修支援を行った上でアフォーダブル住宅として転貸する「サブリース型」の展開は、区独自の柔軟な政策立案の柱となり得るでしょう。

まとめ

　東京都による公社住宅を活用したアフォーダブル住宅の供給は、都市経営における住居費負担の軽減がいかに重要であるかを明確に示す象徴的な施策です。市場原理に委ねるだけでなく、公的資産を戦略的に投入することで、子育て世帯という都市の根幹を支える層を直接的に支援する姿勢は、多くの自治体が参照すべきモデルといえます。今後は、この取組を単発の事業に終わらせず、民間市場との適切な役割分担を図りながら、誰もが無理なく住み続けられる東京を実現するための持続可能な住宅政策へと深化させていくことが求められています。

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