2026.04.11

【東京都】「東京ささエール住宅貸主応援事業」募集

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はじめに
エグゼクティブサマリー
意義
歴史・経過
現状データ
政策立案の示唆
まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

エグゼクティブサマリー

　令和8（2026）年4月10日、東京都住宅政策本部は「東京ささエール住宅貸主応援事業」の令和8年度募集開始を発表しました。令和8年4月13日（月曜日）より申請受付が始まる本事業は、住宅確保要配慮者のみが入居できる「専用住宅」の登録を促進するため、耐震改修費補助・住宅設備改善費補助・見守り機器設置費等補助・少額短期保険等保険料補助という4つの補助メニューをパッケージ化し、貸主が必要に応じて自由に組み合わせて活用できる設計となっています。

　東京都は2030年度末までに専用住宅3,500戸を供給するという目標を掲げていますが、2025年2月末時点の登録数は1,030戸にとどまっており、残り約5年間で2,470戸以上を積み増す必要がある局面にあります。令和5年度から補助メニューのパッケージ化を開始し、令和7年度から補助要件を一部緩和することで制度の使いやすさを段階的に高めてきた同事業は、特別区にとっても住宅確保要配慮者支援の重要なインフラを形成する事業として注目に値します。

意義

住宅確保要配慮者問題の構造的深刻化

　少子高齢化の急速な進展に伴い、民間賃貸住宅市場において住宅の確保が困難な層が拡大しています。高齢者・障害者・低額所得者・子育て世帯など「住宅確保要配慮者」に対して、貸主側は孤独死リスクや家賃滞納、事故・トラブルへの不安から入居を断る慣行が根強く残っています。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、2030年には単身高齢者世帯が800万世帯に迫る水準に達すると見通されており、公営住宅だけではこの需要を吸収することはもはや不可能な状況にあります。

民間住宅を活用したセーフティネットの構築という政策的転換

　こうした課題に対して平成29年（2017年）10月の改正住宅セーフティネット法施行は、公的住宅中心から民間賃貸住宅を活用するという政策の重心移動を図る画期的な転換でした。東京都はこの制度に先行して独自の強化施策を積み上げており、その象徴が「東京ささエール住宅」という都独自の愛称（令和2年命名）です。「住宅の確保に配慮が必要な方々を社会全体で支え、応援する（エールを送る）」という理念が込められており、制度の普及・親しみやすさの向上を意識した取組です。

補助制度のパッケージ化による登録促進という設計思想

　貸主応援事業の特徴は、個別の補助制度をバラバラに申請させるのではなく、一括したパッケージとして提示することで手続き負担を軽減し、補助の全体像を把握しやすくした点にあります。最大で全4メニューを組み合わせると1戸あたり約300万円超の補助を受けられる水準となっており、貸主の初期投資コストを実質的に引き下げる効果があります。

歴史・経過

平成29年（2017年）の住宅セーフティネット制度改正と都の対応

　改正住宅セーフティネット法の施行（平成29年10月25日）に合わせ、東京都は「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅の登録制度」を開始し、同年度末には「東京都住宅確保要配慮者賃貸住宅供給促進計画」を策定しました。この計画が現在に至る東京の住宅セーフティネット政策の基盤となっています。登録住宅（専用住宅と一般の登録住宅の合計）の戸数は令和2年度（2020年度）には4万戸に達し、令和5年度（2023年度）には約5万3千戸と着実に拡大を続け、近年では年間約2,000戸のペースで増加しています。

専用住宅の低迷と貸主応援事業の創設

　一方、住宅確保要配慮者「のみ」が入居できる「専用住宅」の登録数は、より高い貸主へのリスクと義務を伴うことから増加ペースが鈍い状況でした。2020年度末時点で598戸にとどまっていた専用住宅の登録戸数は、都が目標として掲げる2030年度末3,500戸との間に大きな乖離を抱えていました。この課題に対応するため、令和5年度（2023年度）から、それまでバラバラだった補助メニューをパッケージ化した「東京ささエール住宅貸主応援事業」を開始し、耐震改修費に係る都の直接補助も新設されました。

令和7年度の要件緩和と制度の段階的充実

　令和5年度のパッケージ化後も登録促進に向けた継続的な見直しが行われており、令和7年度（2025年度）からは補助要件の一部が緩和されました。具体的には住宅設備改善費補助において、従来はバリアフリー改修工事とセットでなければ申請できなかった附帯設備設置工事（エアコン・暖房便座・Wi-Fi等）を、単独でも補助対象として申請できるようになりました。こうした改善の結果、2025年2月末時点の専用住宅登録数は1,030戸に達し、2020年度末の598戸から5年間で約72%増加しています。

現状データ

補助メニューの詳細と設計の構造

　令和8年度の4つの補助メニューは以下の構成です。まず耐震改修費補助は、補助率6分の5、上限250万円／戸であり、耐震改修工事費のほか、耐震性を満たさない住宅の建替えを実施した場合の除却工事費も対象となります。この補助は4メニュー中で最大の補助額であり、旧耐震基準建築物の多い民間賃貸住宅の安全性向上と登録促進を同時に図る設計となっています。

　住宅設備改善費補助は、補助率2分の1、上限50万円／戸で、バリアフリー改修工事費（手すりの設置・段差解消等）および附帯設備設置工事費（エアコン・暖房便座・Wi-Fi等）が対象です。前述のとおり令和7年度から附帯設備設置工事は単独でも申請可能となっており、物件の部分的な改善にも取り組みやすくなっています。

　見守り機器設置費等補助は、補助率3分の2、上限4万円／戸であり、見守り機器の設置費用と見守りサービスの初期費用が対象です。高齢者・単身世帯の孤独死リスクに対する貸主の不安を軽減する実効性の高いメニューといえます。少額短期保険等保険料補助は、補助率3分の2、上限4千円／戸であり、少額短期保険料を対象とすることで、貸主が万一の際に被る損失リスクをカバーする仕組みを後押しします。

目標達成に向けた進捗と課題

　2030年度末の目標3,500戸に対し、2025年2月末時点での専用住宅登録戸数は1,030戸であり、達成率は約29%にとどまっています。目標まで残り約2,470戸を残り5年度強で確保する必要があり、現在の増加ペースを大幅に加速させることが求められます。なお、東京ささエール住宅全体（専用住宅と登録住宅の合計）の登録戸数は令和5年度時点で約5万3千戸に達しており、そのうち専用住宅の比率はまだ2%程度にとどまっています。専用住宅の所在は区部に約7割が集中しており、多摩地域での登録促進も課題となっています。

政策立案の示唆

行政が取り組む理由・行政側の意図

公営住宅の量的限界を民間の力で補う政策的必要性

　公営住宅は新規供給が実質的に停止に近い状況が続く中、既存の公営住宅の維持管理費も膨らんでいます。一方で、住宅確保要配慮者の総数は高齢化・単身化・低所得化の進行によって今後もさらに拡大が見込まれます。行政が民間賃貸住宅の貸主に対して補助を提供することで、民間の空き室・空き家を活用した住宅セーフティネットを形成することが、財政的に持続可能な居住支援の本命として浮上しており、本事業はその中核に位置づけられています。

貸主リスクの軽減による入居拒否慣行の是正

　住宅確保要配慮者への入居拒否が続く最大の理由は、貸主が孤独死・家賃滞納・残置物処理といったリスクを個人で引き受けることへの懸念です。本事業の補助メニューは、見守り機器の設置によるリスク軽減、少額短期保険による損害補償、バリアフリー化による入居者の安全確保という複数の角度からこうした懸念を直接的に解消しようとする設計になっています。補助制度の拡充は、民間市場における入居拒否慣行を行政の働きかけで変えていくための経済的誘因として機能します。

期待される効果

耐震性向上と住宅確保要配慮者支援の同時達成

　耐震改修費補助（上限250万円・補助率6分の5）は、首都直下地震への備えという防災政策と住宅セーフティネット政策を結びつける複合的な効果を持ちます。旧耐震基準の民間賃貸住宅が専用住宅登録をきっかけに耐震改修に取り組む場合、一般の耐震改修補助では貸主負担が重くなりがちなところ、本事業の高い補助率（6分の5）が投資の後押しとなります。

補助パッケージの積み重ねによる経済的合理性の提示

　4つのメニューを組み合わせた場合の最大補助額は1戸あたり250万円＋50万円＋4万円＋4千円の合計約304万4千円に達します。旧耐震建築物の耐震化や設備改善にかかる費用の大部分を行政が負担するこの水準は、貸主にとって専用住宅登録という選択肢を真剣に検討させるに足るインセンティブとなります。

課題・次のステップ

2030年度末目標達成に向けた加速策の必要性

　現在のペース（2020年度598戸→2025年2月1,030戸で5年間に432戸増）では、目標3,500戸の達成には不十分です。残り5年度強で約2,470戸を積み増すには、年間500戸程度のペースへの大幅な加速が求められます。制度の認知度向上、補助手続きの簡便化、区市町村との連携強化など、多面的なアプローチが不可欠と考えられます。

多摩地域における登録促進の空白

　専用住宅の約7割が区部に集中しているという偏在は、住宅確保要配慮者の支援ネットワークに地域格差を生み出す可能性があります。多摩地域においても、居住支援協議会の活動活性化や補助制度の周知を強化することが次の政策的課題となっています。

10年間の登録維持要件と期限後の管理

　専用住宅として10年間の登録維持を求める要件は、貸主にとっての長期的なコミットメントを意味します。登録から10年後に一斉に専用住宅が登録を解除するという事態が生じると、住宅セーフティネットの安定性が損なわれるリスクがあります。貸主が継続的に専用住宅を維持するための中長期的な支援のあり方についても、先行的に検討が求められます。

特別区への示唆

区独自の居住支援協議会活動との連携強化

　東京都の担当者も言及しているように、居住支援協議会を持つ自治体では住宅支援の動きが活発になる傾向があります。現に墨田区・豊島区・杉並区・世田谷区・大田区・目黒区・文京区等の特別区が区独自の取組みを展開しており、貸主応援事業の活用促進においても居住支援協議会を起点とした貸主へのアウトリーチが有効です。各特別区は協議会を通じて制度の周知を図り、専用住宅登録の候補となる空き室・空き家の発掘を積極的に行うことが求められます。

区内の老朽民間賃貸住宅と本事業の結合

　耐震改修費補助（上限250万円）は、旧耐震基準（昭和56年以前）の建築物が多く残存する特別区において特に有効なメニューです。各区が保有する旧耐震賃貸住宅の把握データや耐震化助成制度との組み合わせにより、区の防災施策と住宅セーフティネット政策を連動させた働きかけが可能となります。

住宅確保要配慮者の実態把握と政策連携

　本事業は東京都が直接実施する補助制度ですが、最終的に要配慮者が居住する地域での生活支援（見守り・介護・就労支援等）は特別区の福祉・生活支援施策と不可分です。専用住宅の登録が進むと同時に、入居後の支援を担う居住支援法人との連携体制や、区の福祉部門との情報共有の仕組みを整備することが、本事業を真に機能させるために不可欠な条件となります。

まとめ

　「東京ささエール住宅貸主応援事業」は、高齢化・単身化が進む都市社会において、民間賃貸住宅の力を借りて住宅確保要配慮者の居住の安定を図るという住宅政策の根幹に関わる取組です。令和5年度のパッケージ化以来、令和7年度の要件緩和、そして令和8年度の新募集開始と、継続的な制度改善が積み重ねられてきたことが、1,030戸（2025年2月末）という着実な登録数増加として表れています。

　しかし2030年度末目標3,500戸に対する現在地（約29%）を踏まえると、目標達成に向けた加速は急務です。特別区においては、居住支援協議会の活性化、旧耐震賃貸住宅の貸主への積極的な情報提供、入居後の生活支援体制の整備という三つの柱を同時に進めることで、都の本事業と区の福祉・住宅政策が相乗効果を生む体制を構築することが求められます。住宅確保要配慮者が安心して暮らせる地域を実現するためには、補助制度の活用促進にとどまらない、行政と民間が連携した包括的なアプローチが不可欠です。