【千代田区】賃貸住宅供給補助事業

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要

　東京都千代田区は、近年の都心部における賃料高騰に伴う子育て世帯の区外流出を阻止するため、2026年度より民間事業者を活用した新たな住宅供給補助事業に着手します。本施策は、区内のマンション空き物件の改修や、需要が変化したオフィスビルを住宅へと転用（コンバージョン）する費用を公的に補助することで、周辺相場よりも2〜3割安価な賃貸住宅を数年で100戸規模確保することを目指すものです。都心の居住機能を維持し、多世代が共生する持続可能な地域社会を構築するための極めて戦略的な試みであり、他の特別区における住宅政策の先駆的なモデルとなることが期待されます。

本施策の意義

子育て世帯の定住確保とコミュニティの持続性

　千代田区において、子育て世帯の定住は地域活力の源泉です。地価の急騰により民間市場の賃料が一般世帯の負担能力を超えつつある中、行政が介入して家賃を抑えた良質な住戸を提供することは、将来の納税者である現役世代を繋ぎ止め、学校教育や地域防災、コミュニティ活動を維持する上で決定的な意義を持ちます。

既存ストックの有効活用による都市再生

　都市部における空き家や築古オフィスビルは、放置すれば地域の活力低下や安全性の懸念に繋がります。これらを住宅として再生させることは、新築偏重の都市開発から、既存資産を有効活用する循環型都市への転換を意味します。特に中小規模ビルの住宅転用は、都心の空間資源を最適化する有効な手段となります。

歴史・経過

都心回帰と不動産市場の過熱

　2000年代以降、職住近接を求める動きが加速し、千代田区などの都心部ではマンション建設が相次ぎました。しかし、2010年代後半からの建築コストの上昇や、低金利政策の継続に伴う投資マネーの流入により、不動産価格および賃料は一般の給与所得者が居住し続けることが困難な水準まで押し上げられてきました。

コロナ禍によるオフィス需要の変容

　2020年以降、テレワークの普及により企業のオフィス戦略が変化し、特に設備が古く規模の小さい中小ビルにおいて空室率が上昇する傾向が見られました。これにより、従来のオフィス一辺倒の土地利用から、住宅や多目的な用途への転換を検討する土壌が形成されました。

区独自の定住促進施策の展開

　千代田区はこれまでも次世代育成住宅助成など、子育て世帯への家賃補助等を行ってきましたが、既存の住宅価格そのものが高騰しすぎたため、市場にある物件への補助だけでは限界に達していました。そこで、住宅供給そのものに直接関与し、安価なストックを創出する今回の新施策へと舵を切るに至ったものです。

現状データ

東京23区におけるマンション賃料の急騰

　東京23区内の分譲マンション賃料は、歴史的な高値圏にあります。2025年12月時点の1平方メートルあたりの賃料は4,952円に達し、前年比で見ても上昇基調が続いています。

賃料単価の推移（1平方メートルあたり）

　過去数年の推移を見ると、上昇の勢いは顕著です。

• 2021年：約3,800円前後
• 2023年：約4,500円突破
• 2025年12月：4,952円（過去最高値を更新）

千代田区の人口動態と子育て世帯の現状

　千代田区の人口は2024年時点で約6万8千人を推移しており、全体としては増加傾向にあるものの、乳幼児期を過ぎた子育て世帯が、より広い住居を求めて近隣の区や周辺自治体へ流出する傾向が確認されています。

年齢別人口移動の状況

　特に30代から40代の現役世代およびその子供世代において、転入超過数に対し、就学を機とした転出が一定数発生しており、教育・子育て環境の維持が喫緊の課題となっています。

オフィスビル空室率とストックの状況

　都心5区のオフィス空室率は、2024年以降、新築ビルの大量供給と既存ビルの二次空室により5%前後で推移しています。特に築30年以上の小規模ビルに限れば、さらに高い空室率を記録しているエリアも存在し、これらの中小ビルが今回の転用事業の主要なターゲットとなります。

政策立案の示唆

行政がこの取組を行う理由

　第一に、市場の失敗への対応が挙げられます。自由な市場原理に任せれば、都心の土地利用は最も収益性の高い商業・オフィス用途、あるいは富裕層向け高額マンションに偏ります。一般の中堅所得層や子育て世帯が居住可能な家賃帯の住宅は供給されなくなり、都市の多様性が失われます。行政が補助金を通じて家賃を人為的に引き下げることは、都市のバランスを保つための正当な公共介入であると言えます。

行政側の意図と期待される効果

　行政側の最大の意図は、安定的な納税者層の維持と、地域活力の源泉である現役世代の定住化です。

期待される直接的効果

• 周辺相場より2〜3割安価な住戸の確保（数年で約100戸）。
• 民間事業者のノウハウ活用による、スピーディーな住宅供給。
• 既存建物の長寿命化と耐震性の向上に伴う防災力の強化。

期待される波及的効果

• 商店街や地域行事への現役世代の参画促進。
• 区立学校の適正な児童・生徒数の維持。
• オフィス偏重から職住近接型への街づくりによる都市ブランドの向上。

課題と次のステップ

　本事業の継続性を確保するためには、いくつかのハードルが存在します。

事業者の参入意欲の確保

　オフィスから住宅への転換（コンバージョン）には、配管設備の大規模改修や法規制のクリアなど多額のコストがかかります。補助金がそのコストに見合う水準であるか、また転用後の賃貸運営が事業として成り立つかの精査が重要です。

補助期間終了後の家賃維持

　補助期間が終了した後に賃料が跳ね上がれば、定住促進の効果が限定的となります。一定期間の家賃規制を契約に盛り込むなど、長期的な視点での制度設計が求められます。

特定世帯への不公平感の払拭

　限られた供給数に対し、多くの希望者が殺到することが予想されます。入居者の選定基準を透明化し、真に支援が必要な層に届ける仕組み作りが不可欠です。

特別区への示唆

　千代田区の試みは、土地が限られ新規の公営住宅建設が困難な他の特別区にとって、極めて重要な示唆を与えています。

ストック活用型住宅政策の重要性

　ゼロから建設するのではなく、既存のビルや空き家という既にある資源を住宅に変える手法は、用地確保が困難な都心部において、コストとスピードの両面で優れています。

住宅政策と産業政策の融合

　オフィス需要の減少をピンチではなく、住宅確保のチャンスと捉える柔軟な発想が、今後の都心自治体には求められています。

官民連携による家賃コントロール

　直接的な家賃助成（入居者への給付）だけでなく、物件そのものの供給段階で介入することで、市場全体の家賃高騰に対する一定の防波堤を築くアプローチは、都市全体の持続可能性を高める有効な手段となります。

まとめ

　千代田区が打ち出した賃料を2〜3割抑えた住宅供給事業は、単なる住宅福祉の枠を超え、都心の都市構造と人口バランスを再構築するための攻めの政策です。東京23区全体のマンション賃料が1平方メートルあたり5,000円に迫るという現状の中、市場メカニズムの限界を認め、行政が積極的にストックの転換を支援する意義は極めて大きいと言えます。オフィスビルの余剰を住宅の不足に充当するというこのダイナミックな試みが、初期目標を超えて持続的なシステムへと昇華されるかが今後の焦点となります。

　今後は他の特別区においても、地域の特性に応じた既存ストックの活用と、ターゲットを絞った戦略的な居住支援が不可欠となります。行政は単なる補助金の出し手に留まらず、民間事業者の創造性を引き出しつつ、地域の公共性を担保する都市のマネージャーとしての役割を一層強めていくべきです。

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