マンション施策

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目次
  1. はじめに
  2. 分譲マンションに関する現状データ
  3. 課題
  4. 行政の支援策と優先度の検討
  5. 先進事例
  6. 参考資料［エビデンス検索用］
  7. まとめ

はじめに

※本記事はAIが生成したものを加工して掲載しています。
※各施策についての理解の深度化や、政策立案のアイデア探しを目的にしています。
※生成AIの進化にあわせて作り直すため、ファクトチェックは今後行う予定です。
※掲載内容を使用する際は、各行政機関の公表資料を別途ご確認ください。

概要（分譲マンションを取り巻く環境）

  • 自治体が分譲マンション支援を行う意義は、「良好な居住環境の維持による住民福祉の向上」と「都市の資産価値と安全性を守る持続可能なストック管理の実現」にあります。
  • 分譲マンションは、特に東京都特別区において主要な居住形態であり、国民の1割以上が居住する重要な社会基盤です 。しかし、建物の高経年化と居住者の高齢化という「二つの老い」が同時に進行し、管理不全、修繕積立金不足、担い手不足といった複合的な課題が深刻化しています 。
  • これらの課題は、個々のマンションの資産価値低下に留まらず、外壁剥落などの危険性や景観の悪化といった形で周辺環境へ悪影響を及ぼし、地域コミュニティの活力低下にも繋がります。このため、もはや単なる私的財産の問題ではなく、行政が積極的に関与すべき公共的な政策課題として認識されています。
  • 近年の「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（マンション管理適正化法）および「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）の改正は、この認識を背景に、地方公共団体の役割を強化し、管理不全の恐れがあるマンションへの指導・助言や、管理計画認定制度といった新たな責務と権限を付与しました。本記事では、これらの状況を踏まえ、東京都特別区が講じるべき支援策を体系的に整理し、提案します。

意義

住民にとっての意義

資産価値の維持・向上
  • 適切な管理・修繕に対する行政の支援は、住民の大切な資産であるマンションの価値を維持し、将来的な売却や賃貸においても有利な条件を確保することに繋がります。
    • 客観的根拠：
      • 管理計画認定制度の認定を受けたマンションは、市場において適正に評価されることが期待され、実際に売買単価の上昇傾向が報告されています。また、購入希望者が住宅ローン「フラット35」の金利優遇を受けられるメリットもあります 。
安全・安心な居住環境の確保
  • 耐震改修や計画的な大規模修繕工事への支援は、地震等の災害に対する建物の安全性を高めます。また、外壁の剥落といった日常的な危険から住民の生命と身体を守り、安心して暮らせる環境を確保します。
    • 客観的根拠：
      • 令和6年版高齢社会白書では、現在の住宅の問題点として防災面での不安を挙げる人が多いことが指摘されており、安全確保へのニーズは高いです 。
良好なコミュニティの形成
  • 管理組合活動や防災訓練、交流イベントへの支援は、住民間のコミュニケーションを促進します。これにより、日常的な孤立の防止や、災害時における安否確認・救助活動といった「共助」の基盤となる良好なコミュニティが育まれます。
経済的負担の軽減
  • 大規模修繕工事等に伴う各世帯の経済的負担は、特に高齢者世帯にとって大きな課題です。助成金や低利融資、税制優遇措置（マンション長寿命化促進税制など）の活用を支援することで、この負担を直接的に軽減できます 。

地域社会にとっての意義

都市景観と安全の維持
  • 管理不全マンションのスラム化や廃墟化を未然に防ぐことは、良好な都市景観を維持することに直結します。また、建物の倒壊や外壁剥落による周辺への危害を防止し、地域全体の安全性を高める効果があります。
地域コミュニティの活性化
  • マンション住民が地域の町会・自治会活動へ参加することを促すことで、地域全体のコミュニ-ティが活性化します。これは、地域の祭りやイベントの担い手確保だけでなく、地域全体の防災力向上にも貢献します。
良質な住宅ストックの形成
  • 既存マンションの適切な維持管理による長寿命化や、円滑な再生（建替え・改修）を促すことは、次世代に継承可能な良質な住宅ストックを形成することに繋がります。これは、スクラップ＆ビルド型ではない、持続可能な都市を実現するための重要な取組です。

行政にとっての意義

法改正に伴う責務の遂行
  • 改正されたマンション関連法規は、地方公共団体に対し、管理適正化推進計画の策定、管理不全の恐れがある組合への指導・助言、管理計画認定制度の運用といった、これまで以上に積極的な役割を求めています 。これらの責務を的確に遂行することは、行政の使命です。
将来的な行政コストの抑制
  • 早期の支援によって管理不全化を未然に防ぐことは、極めて重要です。問題を放置した結果、特定空き家対策や、危険な建物の行政代執行といった事態に至れば、より甚大で強制力を伴う行政コストと社会的な損失が発生します。予防的な支援は、将来の大きな負担を回避する賢明な投資です。
住民満足度の向上と信頼関係の構築
  • 多くの区民が居住する分譲マンションに対し、住民のニーズに即した効果的な支援策を講じることは、行政サービスへの満足度を直接的に高め、行政と住民との信頼関係を構築する上で大きな効果が期待できます。

（参考）歴史・経過

  • 1950年代
    • 日本初の分譲マンションとして、東京都分譲の「宮益坂ビルディング」（1953年）や、民間分譲の「四谷コーポラス」（1956年）が登場します 。
  • 1962年
    • 「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）が制定されます 。これにより、一棟の建物を区分して所有する権利関係が法的に整理され、マンションが資産として住宅ローンの対象となるなど、普及の基盤が整いました 。
  • 1960年代～1970年代
    • 東京オリンピック（1964年）を契機とした高度経済成長を背景に、第1次から第3次のマンションブームが起こります 。都心部で高級マンションが、郊外では住宅公団による団地型など大衆向けマンションが大量に供給され、都市の主要な居住形態として定着していきました。
  • 1983年
    • 区分所有法が大幅に改正されます 。規約の変更や共用部分の重大な変更について、それまでの「全員の合意」から「区分所有者および議決権の各4分の3以上の多数による決議（特別決議）」へと要件が緩和されました。また、管理組合法人制度が新設されるなど、より現実的な管理組合運営が可能となりました。
  • 2001年
    • 「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（マンション管理適正化法）が施行されます 。マンション管理業者の登録制度など管理会社への規制が設けられると共に、管理組合を支援する専門家として国家資格「マンション管理士」が創設されました 。
  • 2002年
    • 「マンションの建替え等の円滑化に関する法律」（マンション建替え円滑化法）が施行され、建替え決議の要件が区分所有法の「5分の4以上」の賛成で可能となりました。
  • 2014年
    • マンション建替え円滑化法が改正され、耐震性不足のマンションについて、区分所有者等の5分の4以上の賛成で敷地ごと売却できる「マンション敷地売却制度」が創設されました 。
  • 2021年～2022年
    • マンション管理適正化法およびマンション建替え円滑化法が再び大幅に改正・施行されました 。地方公共団体の役割が大きく強化され、マンション管理適正化推進計画の策定や、管理計画認定制度が創設されました 。また、外壁の剥落等により周囲に危害を生じるおそれがあるマンションも、マンション敷地売却制度の対象に加えられるなど、老朽化問題への対策が強化されました 。

分譲マンションに関する現状データ

全国の動向（令和5年度マンション総合調査より）

居住者の高齢化の加速
  • 世帯主が70歳以上の割合は25.9%に達し、前回調査である平成30年度の22.2%から3.7ポイントと大幅に増加しています。居住者の高齢化が急速に進んでいることが明確に示されています 。
  • 特に、完成年次が古いマンションほど高齢化は顕著です。昭和59年（1984年）以前に建築された、いわゆる高経年マンションでは、世帯主が70歳以上の割合が**55.9%**と、過半数を占める状況です 。
管理費等の滞納の増加
  • 3ヶ月以上の管理費または修繕積立金を滞納している住戸が「ある」と回答したマンションの割合は29.7%でした。これは、前回調査の24.6%から5.1ポイントもの増加であり、滞納問題が深刻化していることを示唆しています。経済的な問題や管理への無関心が背景にあると考えられます 。
修繕積立金の状況
  • 長期修繕計画で定められた必要額に対して、実際の積立額が「不足している」と回答したマンションの割合は**36.6%**にのぼり、前回調査（34.8%）から微増しています。将来の計画的な修繕に支障をきたす懸念が高まっています 。
  • 一方で、計画期間が25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は**59.8%**となり、前回調査から6.2ポイント増加しました。計画性の向上に向けた意識改善も一部で見られます 。
外部専門家の活用
  • マンション管理士や弁護士、建築士といった外部の専門家を「活用している」マンションは**41.4%**で、前回調査からほぼ横ばいでした。活用した理由としては「大規模修繕等の実施のため」が47.4%で最も多く、専門的な知見へのニーズが高いことがうかがえます 。
空室・賃貸化の傾向
  • 3ヶ月以上の空室が「ある」マンションの割合は34.0%（前回調査比-3.3ポイント）でした 。一方で、賃貸住戸が「ある」マンションの割合は77.8%（前回調査比+3.1ポイント）と増加しています 。
  • これらの傾向は、完成年次が古いマンションほど顕著であり、居住者の住み替えや相続に伴い、所有と居住が分離していく実態が浮き彫りになっています 。

東京都特別区の動向（各種実態調査より）

膨大なストック数
  • 東京都内には約5万3千棟の分譲マンションが存在します。特別区内では、世田谷区が最も多く、次いで大田区となっており、これらの地域では特に重点的な支援が求められます 。
高経年化の進行
  • 板橋区の調査では、昭和55年以前（築45年以上）に建築されたマンションが全体の**24.4%**を占めています 。
  • さらに、築30年を超えるマンションの割合は現在43.9%ですが、10年後には66.7%、20年後には**90%**を超えると予測されており、対策が急務であることがわかります 。この急激な高経年化は、多くのマンションが一斉に大規模な修繕や再生の時期を迎えることを意味し、行政の対応能力を超える事態も懸念されます。
耐震化の課題
  • 港区の調査によると、区内のマンションの36.0%が旧耐震基準の建物です。このうち、耐震診断を実施したのは**42.3%に過ぎず、さらに耐震改修工事まで実施したのは、診断済みマンションのうちのわずか15.4%**に留まっています 。
  • 耐震化が進まない最大の理由として「工事費用がない」「診断費用がない」といった費用面の問題が挙げられており、財政的な支援の重要性が示されています 。
管理組合の状況
  • 練馬区や港区の調査では、管理組合の組織率は90%以上と高い水準にあります 。
  • しかし、その運営実態には課題も見られます。練馬区では長期修繕計画の作成率が74.4%に留まり、港区では理事会の開催率が前回調査時より低下傾向にあるなど、活動の形骸化が懸念されます 。また、「役員のなり手不足」や「管理への無関心」は、依然として多くの管理組合が抱える共通の悩みです 。
行政支援へのニーズ
  • 練馬区の調査では、管理組合が必要と考える行政支援として「大規模修繕工事への支援」が最も多く挙げられており、住民のニーズがどこにあるかを明確に示しています 。

全国分譲マンションの状況変化（平成30年度 vs 令和5年度）

項目：世帯主が70歳以上の割合
  • 平成30年度調査： 22.2%
  • 令和5年度調査： 25.9%
  • 変化： +3.7 pt
  • 示唆： 居住者の高齢化が著しく加速しており、担い手不足や高齢者向け改修の必要性が増大していることを示します。
項目：永住意識（「永住するつもり」と回答した割合）
  • 平成30年度調査： 62.8%
  • 令和5年度調査： 60.4%
  • 変化： -2.4 pt
  • 示唆： 永住意識は依然として高いものの、わずかに低下しています。建物の老朽化やライフステージの変化に伴う住み替えニーズの兆候とも考えられます。
項目：管理費等の滞納があるマンションの割合
  • 平成30年度調査： 24.6%
  • 令和5年度調査： 29.7%
  • 変化： +5.1 pt
  • 示唆： 経済的困窮や管理への無関心から、滞納問題が深刻化しています。これは管理組合の財政を圧迫し、必要な管理サービスや修繕の実施を困難にします。
項目：修繕積立金が計画に対し不足しているマンションの割合
  • 平成30年度調査： 34.8%
  • 令和5年度調査： 36.6%
  • 変化： +1.8 pt
  • 示唆： 積立金不足のマンションが増加しており、将来の計画的な大規模修繕の実施に黄信号が灯っています。
項目：外部役員の活用意向があるマンションの割合

課題

住民の課題

建物の老朽化と安全性の不安
  • 築年数の経過に伴い、外壁のコンクリートやタイルの剥落、給排水管の漏水や詰まり、エレベーターなどの共用設備の故障が頻発し、住民の日常生活の安全性や快適性を脅かしています。
  • 特に、昭和56年以前の旧耐震基準で建設されたマンションでは、大地震が発生した際の倒壊リスクに対する住民の不安は根強いものがあります。しかし、多額の費用がかかることから耐震化は進んでいないのが実情です 。
管理費・修繕積立金の負担増
  • 近年の建設資材費や人件費の高騰は、大規模修繕工事の費用を押し上げています。これに加え、建物の高経年化によって修繕すべき箇所が増加するため、管理費、特に修繕積立金の値上げが多くのマンションで避けられない状況となっています。
  • 年金収入が主な収入源である高齢者世帯などにとって、月々の負担増は家計を直接圧迫する大きな問題となります。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 値上げに対する合意形成ができず、必要な修繕積立金が集まらないことで、計画的な大規模修繕が実施できなくなり、建物の劣化がさらに加速します。
高齢化に伴う管理組合の担い手不足
  • マンション居住者の高齢化が進むことで、理事会の役員に就任する意欲や体力を有する人材が著しく減少しています。役員のなり手不足は、管理組合の運営における最も深刻な課題の一つです。
  • 役員の就任を辞退する理由として「高齢のため」が最も多く挙げられており、結果として一部の現役世代や特定の個人に負担が長期間集中し、不公平感や疲弊を招く構図が生まれています 。
合意形成の困難化
  • マンション内には、終の棲家として永住を考える高齢者層、資産価値を重視し将来の住み替えを視野に入れる若年・中年層、そして投資目的で住戸を賃貸に出している不在オーナーなど、多様な価値観を持つ人々が暮らしています。
  • この価値観の多様化が、修繕積立金の値上げや大規模な工事の実施といった、全区分所有者の利害に関わる事項の合意形成を年々難しくしています。特に、多額の費用負担や仮住まいが必要となる建替えについては、合意形成のハードルが極めて高くなっています 。

地域社会の課題

管理不全マンションによる外部不経済（スラム化・危険性）
  • 適切な管理が行き届かず、外壁が剥落したり、共用部にゴミが散乱したりする管理不全マンションは、周辺の景観を著しく損ない、地域全体の不動産価値を低下させる「外部不経済」をもたらします。
  • さらに、放置された建物は防犯上の死角を生み、不法侵入や放火といった犯罪の温床となる可能性もあり、地域社会全体の安全を脅かす存在となり得ます。
    • 客観的根拠：
      • 改正されたマンション管理適正化法では、外壁剥落等の危険性があるマンションを、行政による指導・助言等の対象として明確に位置づけています 。
      • 実際に、管理不全が原因で行政代執行による取り壊しに至った事例も発生しており、これは私有財産の問題が公共の課題へと発展した典型例です 。
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 周辺住民の生命・身体への安全が直接的に脅かされ、地域全体のイメージダウンと資産価値の低下を招きます。
地域コミュニティの希薄化と防災力の低下
  • マンションは多くの世帯が暮らす集合体ですが、住民間の関係が希薄で、隣人の顔も知らないという状況は珍しくありません。これにより、特に単身高齢者などが社会的に孤立し、孤独死に至るリスクが高まっています。
  • 住民同士の繋がりが希薄なため、防災訓練への参加率も低迷しがちです。その結果、大地震などの災害が発生した際に、安否確認や初期消火、救出救護といった、地域で対応すべき「共助」活動が機能しにくいという脆弱性を抱えています。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 災害発生時に、行政による「公助」だけでは対応しきれない多くの要救助者や被害が発生し、被害の拡大を招きます。
空き家・賃貸化の進行と所有者不明問題
  • 親からの相続などを機に、子ども世代は居住せずに住戸が空き家となったり、賃貸に出されたりするケースが増加しています。特に、利便性の低い郊外や高経年のマンションでその傾向が顕著です。
  • 所有者が遠隔地に住んでいたり、相続登記が適切に行われず所有者が不明になったりすると、管理費の徴収や総会の招集通知の送付が困難になります。これは、管理組合の安定的な運営を根底から揺るがす深刻な問題です。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 総会の定足数を満たせず、いかなる決議もできなくなるなど、管理組合が完全に機能不全に陥り、最終的には建替え等の重要な意思決定が不可能になります。

行政の課題

増大する高経年マンションへの対応
  • 今後、築40年、50年を超える高経年マンションが、これまでにないスピードで爆発的に増加します。これら全てに手厚い支援を行うことは、限られた行政の人員や予算では物理的に不可能です。
  • どのマンションに、どのタイミングで、どのような支援を集中投下すべきか、客観的なデータに基づいた優先順位付けと、効率的・効果的なアプローチの確立が行政に求められています。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 行政が場当たり的で後手後手の対応に追われ、管理不全マンションの増加に全く歯止めがかからなくなり、都市の活力が失われます。
法改正に伴う新たな役割と責務
  • 近年のマンション関連法の改正により、地方公共団体には、これまでのような相談対応や助成といった受動的な役割に加え、より専門的で能動的な役割が新たに課されました。
  • 具体的には、「管理適正化推進計画」を策定し、管理不全の恐れがある管理組合へは「指導・助言」を行い、そして適切な管理が行われているマンションを「管理計画認定制度」で認定するという、一連の新たな責務を適切に果たす必要があります 。
    • 客観的根拠：
      • 改正法により、地方公共団体は、国の基本方針に基づき、管理適正化推進計画を策定し、必要に応じて管理組合に指導・助言等を行うことが明確に規定されました 。
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 法が定める行政の新たな役割を十分に果たせず、せっかく整備された制度が形骸化し、国の政策意図が現場レベルで実現されない事態となります。
専門知識を持つ職員の不足と相談体制の限界
  • マンションの管理や再生には、建築、法律（区分所有法等）、会計、そして合意形成といった、多岐にわたる高度な専門知識が不可欠です。しかし、行政組織内部でこれらの知識を併せ持つ職員は極めて少ないのが現状です。
  • そのため、住民から寄せられる多様で複雑な相談に対し、的確なアドバイスを提供できる相談窓口の体制が十分に整っていません。
    • 客観的根拠：
    • この課題が放置された場合の悪影響の推察：
      • 住民からの相談に的確に応えられず行政への信頼が低下するとともに、問題解決の貴重な機会を逸してしまいます。

行政の支援策と優先度の検討

優先順位の考え方

  • 各支援策の優先順位は、以下の要素を総合的に勘案し決定します。
    • 即効性・波及効果
      • 施策の実施から効果発現までの期間が短く、単一の課題解決に留まらず、複数の課題解決や多くの住民への便益に繋がる施策を高く評価します。
    • 実現可能性
      • 現在の法制度、予算、人員体制の中で、比較的速やかに着手・実現できる施策を優先します。既存の体制や仕組みを活用できる施策は、新たな体制構築が必要な施策よりも優先度が高くなります。
    • 費用対効果
      • 投入する行政コスト（予算・人員・時間等）に対して、得られる効果（管理不全の防止、資産価値維持、将来的な行政コスト削減効果など）が大きい施策を優先します。
    • 公平性・持続可能性
      • 特定のマンションや一部の住民だけでなく、区内の幅広いマンションや住民層に便益が及ぶ施策を優先します。また、一過性の効果ではなく、長期的・継続的に効果が持続する仕組みづくりを高く評価します。
    • 客観的根拠の有無
      • 国の調査研究や他の自治体での先進事例など、エビデンスに基づき効果が実証または期待されている施策を優先します。

支援策の全体像と優先順位

  • 分譲マンションが抱える複合的な課題に対応するため、支援策を以下の3つの柱で体系化し、優先順位を設定します。これらの施策は個別に進めるのではなく、相互に連携させることで最大の効果を発揮します。
  • 【優先度：高】支援策①：管理の適正化・高度化による「管理力」向上支援
    • 全てのマンションの健全な維持管理の基礎となる「管理」そのものを強化する施策群です。管理不全を未然に防ぐことは、最も費用対効果が高く、あらゆる問題の発生を抑制する波及効果も期待できます。特に、法改正で新設された「管理計画認定制度」の普及を核とすることが合理的であり、最優先で取り組むべき領域です。
  • 【優先度：中】支援策②：ストック再生（建替え・改修）の円滑化支援
    • 特に老朽化が著しく、通常の維持修繕では対応が困難なマンションに対する、より踏み込んだ支援です。合意形成に長期間を要するため即効性は低いですが、放置すれば周辺地域に深刻な悪影響を及ぼすため、中長期的な視点で着実に取り組むことが不可欠です。
  • 【優先度：低～中】支援策③：良好なコミュニティ形成と防災力強化支援
    • 住民の生活の質（QOL）の向上と、地域の安全・安心に直結する施策です。上記のハード面の支援と並行して進めることで、管理組合の活性化や合意形成の円滑化といった相乗効果が期待できます。比較的低コストで始められる取組も多く、優先度は中程度としつつも、積極的に推進すべきです。

各支援策の詳細

支援策①：管理の適正化・高度化による「管理力」向上支援

目的
主な取組①：マンション管理計画認定制度の普及促進
  • 制度のメリット（住宅ローン「フラット35」の金利優遇、固定資産税の減額措置、不動産市場での評価向上など）を分かりやすく解説したパンフレットやウェブサイトを作成し、区内の全管理組合に定期的に周知します 。
  • 申請手続きの負担を軽減するため、オンライン申請の方法や必要書類の準備に関する無料の説明会や個別相談会を定期的に開催します 。
  • 認定基準を現時点では満たせないマンションに対し、どの項目をどう改善すれば認定を受けられるかを具体的に示す「プレ診断」のようなサービスを、地域のマンション管理士会等の専門家団体と連携して提供します 。
    • 客観的根拠：
      • 本認定制度は、管理水準の向上、市場価値の向上、金利優遇など、管理組合と区分所有者の双方に多くのメリットをもたらします 。
      • 認定取得に向けた活動をきっかけに、住民の管理への関心が高まり、挨拶が増えるといった副次的なコミュニティ活性化効果も報告されています 。
      • 一方で、申請手続きの負担や費用がデメリットとして挙げられており、行政による手続き支援が制度普及の鍵となります 。
主な取組②：長期修繕計画策定・見直しへの専門家派遣・費用助成
  • 長期修繕計画が未策定、または長期間見直されていないマンションを対象に、区が連携する専門家リストからマンション管理士や建築士を派遣し、計画の新規策定や見直し作業を具体的に支援します。
  • 計画策定・見直しに伴う建物劣化診断や調査・設計にかかる費用の一部を助成する制度を創設、または既存制度を拡充します。
主な取組③：管理組合の担い手育成・外部専門家活用支援
  • 新たに理事に就任した方々を対象に、管理組合運営の基礎知識（区分所有法、会計処理、総会運営、合意形成の手法など）を学べる「新任理事向けセミナー」を定期的に開催します。
  • 役員のなり手不足が深刻な管理組合に対し、第三者管理者制度（マンション管理士等が理事長等の役員に就任する仕組み）の活用を促し、導入にかかる費用の一部をモデル事業として助成します。
主な取組④：管理費等の滞納問題への法的支援連携
  • 地域の弁護士会などと連携し、管理費等の滞納問題に特化した無料法律相談会を定期的に実施します。
  • 管理組合が自ら対応できるよう、少額訴訟や支払督促といった法的手続きの具体的な進め方について、分かりやすく解説したマニュアルを作成・配布します。
主な取組⑤：ワンストップ相談窓口の機能強化
  • 区役所内に、法律、建築、会計、コミュニティ形成など、マンションに関するあらゆる相談に一元的に対応できる「マンション総合相談窓口」を設置、または既存の窓口機能を強化します。
  • 電話や対面での相談に加え、遠隔地の不在オーナー等も利用しやすいよう、オンラインでの相談体制も整備します。
  • 相談内容に応じて、適切な専門家（マンション管理士、弁護士、建築士など）や専門機関、関連する行政の支援制度にスムーズに繋ぐ、強力なコーディネート機能を担います。
    • 客観的根拠：
      • 現在、東京都や各区、専門家団体など相談窓口は多岐にわたりますが、住民にとっては「どこに相談すればよいか分からない」という問題があります 。相談窓口をワンストップ化することは、住民の利便性を大きく向上させます。
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 管理不全マンション（※）の発生率を10年間で50%削減
      • データ取得方法： 区独自の管理状況実態調査や、東京都の条例に基づく届出情報から、事前に定めた基準（※例：管理者が選任されていない、総会が2年以上未開催、長期修繕計画が未策定など）に該当するマンションの割合を算出し、経年変化を追跡します。
  • KSI（成功要因指標）
    • マンション管理計画認定の取得率 30%以上
      • データ取得方法： 区の住宅担当部署における認定実績の集計。
    • 計画期間30年以上の長期修繕計画の策定率 90%以上
      • データ取得方法： 管理計画認定の申請情報や、定期的な実態調査により把握します。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • 管理費等の滞納発生率の低下（滞納がある管理組合の割合を20%以下に抑制）
      • データ取得方法： 定期的な実態調査による定点観測。
    • 各種専門家派遣・助成制度の利用者満足度 80%以上
      • データ取得方法： 各制度の利用者に対するアンケート調査を実施します。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • ワンストップ相談窓口の年間相談件数 500件以上
    • 各種セミナー・説明会の年間開催回数 20回以上、および年間延べ参加者数 1,000人以上
      • データ取得方法： 担当部署による事業実績の集計。

支援策②：ストック再生（建替え・改修）の円滑化支援

目的
  • 建物の老朽化が著しく、通常の維持修繕による機能回復では対応が困難なマンションについて、建替えや敷地売却といった再生事業を円滑に進めるための道筋をつけます。
  • 適切な改修による長寿命化を促進し、既存の建物を良質な住宅ストックとして次世代に継承することを目指します。
    • 客観的根拠：
      • 高経年マンションは今後急増し、建替え等の再生ニーズは確実に高まります。しかし、合意形成の困難さから、多くのマンションで建替えの検討が進んでいないのが現状です 。このギャップを埋めるための行政支援が求められます。
主な取組①：再生初期段階の合意形成支援（アドバイザー派遣）
  • 「このまま大規模修繕を繰り返すのか、それとも建替えを目指すのか」といった、再生の方向性を検討する最も初期の段階にある管理組合に対し、区が中立的な立場の専門家（建替え・改修アドバイザー）を派遣します。
  • 派遣された専門家は、住民向けの勉強会の開催、全戸アンケートによる意向調査の実施、修繕・改修、建替え、敷地売却といった各選択肢のメリット・デメリットの客観的な整理などを支援し、冷静な議論と合意形成の土台作りをサポートします。
    • 客観的根拠：
      • 東京都や各区において「マンション建替え・改修アドバイザー制度」は既に運用されており、これを積極的に活用・周知します 。
      • 建替えにおける最大の障壁は、技術や資金の問題以前に「合意形成」です。この最も困難なプロセスに対し、初期段階から専門的支援を投入することが極めて重要です 。
主な取組②：建替え・敷地売却の事業性検討・計画策定支援
  • 建替え等の方向性がある程度固まった管理組合に対して、事業計画案や権利変換計画案の策定を支援するコンサルタントの導入費用の一部を助成します。
  • 事業のパートナーとなるデベロッパー等の事業協力者を公募・選定する際に、管理組合が不利にならないよう、提案内容の比較検討や交渉の進め方についてアドバイスを行います。
    • 客観的根拠：
      • 東京都の「都市居住再生促進事業」では、マンション建替えタイプに対して共同施設整備費等の補助を行っており、区市が連携してこれを活用することで、住民負担を軽減できます 。
      • 渋谷区の成功事例に見られるように、信頼できる事業協力者の専門ノウハウを活用することが、事業の成否を大きく左右します 。
主な取組③：マンション長寿命化促進税制の活用促進と周知
  • 管理計画認定を受けたマンションが、一定の要件を満たす長寿命化工事（外壁塗装、屋根・床防水工事等）を行った場合に、工事完了の翌年度における建物部分の固定資産税が減額される税制優遇措置について、広報誌やウェブサイトで積極的に周知します 。
  • 税制適用のために必要な手続き（工事業者からの「大規模の修繕等証明書」の取得、区の税務課への申告など）の流れを分かりやすく案内し、制度の活用を促します 。
    • 客観的根拠：
      • 本税制は、固定資産税の減額という直接的なインセンティブにより、区分所有者の経済的負担を軽減し、大規模修繕工事の実施に向けた合意形成を円滑にする効果が期待されます 。
      • 適切な修繕による建物の長寿命化は、マンションの資産価値の維持・向上にも繋がり、管理組合と住民にとって大きなメリットとなります 。
主な取組④：除却・建替え時の仮住まい支援
  • 建替え事業期間中の仮住まい探しを支援するため、地域の不動産関連団体と連携し、周辺の空き家や賃貸住宅の情報を提供するマッチングの仕組みを構築します。
  • 特に、自力での住居確保が困難な高齢者や要配慮者が円滑に仮住まいへ移転できるよう、区営住宅等の一時使用や、UR賃貸住宅への入居斡旋といったセーフティネット機能を強化します。
    • 客観的根拠：
      • 東京都では、都営住宅の一時提供や、民間賃貸住宅の空室情報提供体制「かり☆すまいる」といった支援策が既に存在します 。これらを区の施策として住民に分かりやすく案内し、活用を促すことが重要です。
主な取組⑤：要除却認定・指導等の円滑な運用体制構築
  • 外壁の剥落等により周囲に危害を及ぼす危険性が高いマンションに対する「要除却認定」や、法に基づく指導・助言・勧告を適切かつ迅速に行うため、区の建築指導部局や顧問弁護士等の法律専門家との連携体制を構築します。
  • 認定や指導を行う際の客観的な基準をあらかじめ明確化し、プロセスの公平性・透明性を確保した運用ルールを定めます。
    • 客観的根拠：
      • 改正されたマンション建替え円滑化法により、要除却認定の対象は、従来の耐震性不足のものから、外壁剥落等の危険があるマンションにも拡大されました 。行政として、この認定制度を適切に運用する責務があります。
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 要除却認定レベルの老朽化マンションの建替え・敷地売却・除却件数を10年間で倍増させる
      • データ取得方法： 区の建築部局等における事業認可件数、工事完了件数を集計します。
  • KSI（成功要因指標）
    • 建替え・改修アドバイザー派遣制度の年間利用件数 30件以上
      • データ取得方法： 担当部署による制度利用実績の集計。
    • マンション長寿命化促進税制の年間適用件数 10件以上
      • データ取得方法： 区の税務部門における申告・適用実績の集計。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • 支援対象となった管理組合のうち、建替え・敷地売却の合意形成（決議）に至った組合の割合 20%以上
      • データ取得方法： 支援実績に関する継続的な追跡調査により把握します。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • 建替え・改修に関する相談・セミナーの年間開催回数 10回以上
    • 仮住まい支援に関する情報提供・斡旋件数 年間50件以上
      • データ取得方法： 担当部署による事業実績の集計。

支援策③：良好なコミュニティ形成と防災力強化支援

目的
  • 住民間の日常的なコミュニケーションを活性化させ、社会的な孤立を防ぎ、良好な人間関係を構築します。
  • 災害時における安否確認や初期消火、救助活動といった「共助」の体制を確立し、マンション全体の防災力を向上させます。
    • 客観的根拠：
      • 良好なコミュニティ活動は、役員のなり手確保など管理組合運営の円滑化や、マンションの資産価値の維持・向上にも繋がるという好循環を生み出します。一方で、防災組織の設置や訓練の実施は、多くのマンションで未対応の課題となっています 。
主な取組①：多世代交流を促すコミュニティ活動への助成
  • 夏祭り、クリスマス会、餅つき大会、防災訓練を兼ねた炊き出しイベントなど、子どもから高齢者まで多世代の住民が交流できるイベントの開催費用（会場費、備品レンタル費等）の一部を助成します。
  • マンションの集会室などを活用した「コミュニティ・カフェ」の運営や、子どもたちのための学習支援の場、高齢者向けの健康体操や茶話会といった、継続的な「居場所づくり」の取組を支援します。
    • 客観的根拠：
      • 世田谷区では、私有の遊休空間を地域に開放する「地域共生のいえ」のような住民発の取組を支援する制度があり、成功事例として参考になります 。
      • 千代田区では「マンション交流活動助成金」といった、イベント開催に直接的に助成する制度が運用されています 。
主な取組②：マンション防災マニュアル作成と防災訓練実施支援
  • 各マンションの規模や立地、居住者層といった実情に応じてカスタマイズ可能な、マンション独自の防災マニュアルのひな形（テンプレート）を区が提供し、管理組合によるマニュアル作成を支援します。
  • 地域の消防署と連携し、初期消火、救出救護、応急手当、安否確認などの実践的な防災訓練の企画・実施をサポートします。専門家を派遣し、訓練のマンネリ化を防ぐためのアドバイスも行います。
主な取組③：防災備蓄資器材（マンホールトイレ等）の導入補助
  • 災害によるインフラ寸断時の生活維持に不可欠な、マンホールトイレ、かまどベンチ、非常用発電機、防災備蓄倉庫といった共用の防災資器材について、管理組合が設置する際の費用の一部を補助します。
    • 客観的根拠：
      • 東京都では、防災備蓄資器材や蓄電池、マンホールトイレ等に対する補助制度が既に存在します 。区としてこれらの都の制度を住民に周知徹底するとともに、区独自の補助を上乗せすることで、導入を強力に後押しします。
主な取組④：高齢者・要配慮者見守りネットワーク構築支援
  • 災害発生時に自力での避難が困難な高齢者や障害者等の情報を、本人の同意を得た上で管理組合内で共有し、いざという時の安否確認や避難支援に繋げるための名簿（災害時要援護者名簿）作成を支援します。
  • 地域の民生委員や社会福祉協議会、地域包括支援センターと管理組合との連絡体制を構築し、日常的な見守りと災害時の連携がスムーズに行えるよう橋渡しをします。
    • 客観的根拠：
      • 令和6年版高齢社会白書では、今後も単身高齢者が増加することが見込まれており、地域における見守りや支え合いの体制構築の重要性が指摘されています 。
主な取組⑤：地域町会・自治会との連携促進
  • マンション管理組合が、地域の町会・自治会に団体として加入する際の橋渡しを行います。
  • 地域の祭礼や清掃活動、防災訓練など、町会・自治会とマンション住民が共同で参加・実施するイベントを企画・支援し、顔の見える関係づくりを促進します。
    • 客観的根拠：
      • 品川区の調査では、多くの町会が「マンションへのアプローチが難しい」と感じており、行政が間に入ることで連携が円滑に進むことが期待されます 。
KGI・KSI・KPI
  • KGI（最終目標指標）
    • 住民の「地域活動への参加率」および「災害時の共助への期待度」を10年間で20%向上させる
      • データ取得方法： 定期的に実施する区民意識調査における関連設問の回答結果を、経年で比較・分析します。
  • KSI（成功要因指標）
    • 防災マニュアルを整備し、かつ年1回以上の防災訓練を実施するマンションの割合 50%以上
      • データ取得方法： 定期的な実態調査や、防災訓練実施時の消防署への届出状況等から把握します。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトカム指標
    • コミュニティ活動助成制度の利用者満足度 80%以上
      • データ取得方法： 制度利用者に対するアンケート調査を実施します。
    • マンション住民の町会・自治会加入率の向上
      • データ取得方法： 各地域の町会・自治会へのヒアリング調査により把握します。
  • KPI（重要業績評価指標）アウトプット指標
    • 防災資器材に関する補助金の年間交付件数 20件以上
    • コミュニティイベントに対する助成金の年間交付件数 30件以上
      • データ取得方法： 担当部署による事業実績の集計。

先進事例

東京都特別区の先進事例

豊島区「マンション管理適正化推進計画による包括的支援」

  • 豊島区は、国の法改正に先駆けて独自の「マンション管理推進条例」を制定し、管理組合に対し管理状況の届出を求めるなど、行政がマンション管理に積極的に関与する姿勢を早期から明確にしてきました。
  • 法改正後は、令和5年に「豊島区マンション管理適正化推進計画」を策定し、管理計画認定制度をスタートさせました。区内のマンションストック数（1,246件, 56,511戸）を詳細に把握し、小規模・高層の建物が多いという地域特性を踏まえた上で、計画的な支援を展開しています 。
  • 成功要因は、法改正を先取りした条例制定による早期の支援体制構築と、届出制度による正確な実態把握、そしてそれに基づくデータドリブンな計画策定にあります。

渋谷区「宮益坂ビルディング等における公民連携での建替え実現」

  • 渋谷区では、日本初の分譲マンションである「宮益坂ビルディング」（1953年竣工）をはじめ、「元代々木住宅」や「金王町住宅マンション」など、数多くの建替え事業が実現しています 。
  • これらの成功事例に共通するのは、管理組合が事業の主体となりつつも、早い段階から専門知識を持つ事業協力者（デベロッパー等）と強固なパートナーシップを築き、事業計画を練り上げている点です。行政も、許認可手続きの円滑化などでこれを後押ししています。
  • 成功要因は、困難な権利調整や合意形成を乗り越えるための、管理組合、専門家、行政、民間事業者の四者が連携した「公民連携」の体制構築と、事業協力者の持つ専門的ノウハウの活用による事業性の向上です。

世田谷区「住民・地域主体でのコミュニティ形成と価値向上」

  • 世田谷区では、行政が主導するのではなく、住民の自発的な活動を後押しする形のコミュニティ形成支援に特徴があります。代表的な「地域共生のいえ」事業では、住民が自宅や所有する空き家の一部を、地域の交流拠点（コミュニティカフェ、子どもの居場所など）として開放する取組を、区が伴走型で支援しています。
  • このアプローチは、行政コストを抑えつつ、地域の実情に合った多様なコミュニティ拠点を生み出し、多世代交流の促進や地域の居場所づくりに大きく貢献しています。
  • 成功要因は、行政がサービスを「提供」するのではなく、住民の自発的な活動を側面から支援する「プラットフォーム」としての役割に徹している点です。

全国自治体の先進事例

横浜市「マンション再生支援制度による多角的なサポート体制」

  • 横浜市は、マンションが直面する課題の段階に応じて、きめ細やかな支援メニューを体系的に整備しています。「マンション・団地再生コーディネート支援事業」や「マンション専門家派遣事業」など、ハード・ソフト両面からの支援が充実しています 。
  • 特に、建替え等を検討する「初期段階」の合意形成活動への費用補助を手厚くすることで、再生に向けた最も困難な第一歩を後押ししている点が特徴的です。これにより、管理組合が再生の検討をスタートさせる心理的・経済的ハードルを下げています 。
  • 成功要因は、専門家派遣、コーディネート支援、費用補助といった複数の支援策をパッケージ化し、マンションの状況に応じて柔軟に提供できる総合的なサポート体制を構築している点です。

（参考）マンション管理計画認定制度の導入効果

参考資料［エビデンス検索用］

まとめ

　東京都特別区の分譲マンションは、「建物の高経年化」と「居住者の高齢化」という二重の課題に直面しており、管理不全や再生の停滞は、もはや個々の資産問題ではなく、都市全体の安全と価値に関わる公共的な課題です。これに対応するため、行政は法改正で強化された役割を自覚し、「管理の適正化」「ストック再生」「コミュニティ形成」の3本柱で、包括的かつ計画的な支援を展開する必要があります。特に、管理の健全化を促す「管理計画認定制度」の普及を最優先とし、専門家派遣や費用助成を通じて管理組合の自律的な活動を後押しすることが、持続可能な住宅ストックを次世代に継承する鍵となります。
　本内容が皆様の政策立案等の一助となれば幸いです。
　引き続き、生成AIの動向も見ながら改善・更新して参ります。

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